Collegevoorstel Inleiding: Naar aanleiding van het handhavingsbesluit dat is genomen ten aanzien van het plaatsen van een opbouw op de garage/hobbyruimte aan de Bizetlaan 28 en 30 te Vlijmen, is gevraagd de bestuurlijke handelingsalternatieven in deze kwestie in kaart te brengen. Ter illustratie is van elk alternatief een schematische verbeelding gemaakt. Feitelijke informatie: Op 14 januari 2009 is er een bouwaanvraag ingediend voor het plaatsen van een opbouw op de garage/hobbyruimte op het perceel Bizetlaan 28 en 30 te Vlijmen. Deze bouwaanvraag is geweigerd op 16 juli 2009, vanwege het strijdig zijn met het bestemmingsplan en het feit dat deze dakopbouwen niet passen binnen de huidige bestuurspraktijk voor het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen zoals Kom Vlijmen inclusief de Vliedberg. Daarnaast gaat de welstandscommissie alleen akkoord met een bouwplan, waarbij de helling van de kap van de opbouw evenwijdig loopt met de helling van de kap van de hoofdbouw. Afweging: Uw college heeft de volgende mogelijkheden om aan een opbouw voor de Bizetlaan 28 en 30 te Vlijmen mee te werken: 1. Het legaliseren van de bestaande opbouw door het verlenen van een buitenplanse ontheffing. Dit is mogelijk door een ontheffing te verlenen op grond van artikel 3.23 Wet op de ruimtelijke ordening. Het voordeel van dit alternatief is dat de opbouw zonder verdere kosten in gebruik kan worden genomen. Een dergelijk besluit heeft echter wel als nadeel dat er een precedent ontstaat. Met de gemaakte constructie wordt de toegestane goothoogte ruim overschreden, zonder dat daar stedenbouwkundig een goede reden voor gegeven is en kan worden, en is er strijd met het uitgangspunt dat de nieuwe bestemmingsplannen maatgevend zijn voor alle bouwplannen. Verder is het bouwwerk in zijn huidige vorm in strijd met het welstandsadvies. De wet laat echter ruimte om van een dergelijk advies af te wijken, zij het dat dit dan wel gemotiveerd moet worden. 2. Vasthouden aan het welstandsadvies en het bestemmingsplan door de hellingshoek aan de voorzijde te laten aanpassen en een kapconstructie te laten aanbrengen aan de achterzijde. Voordeel van dit alternatief is dat er geen precedent wordt geschapen t.o.v. de nieuwe bestemmingsplansystematiek. Het nadeel is echter dat de bestaande opbouw daarvoor dient te worden gesloopt. 3. Alternatief 3 is dat er een kapconstructie wordt aangebracht aan de achterzijde, zonder de hellingshoek aan de voorzijde aan te passen. Het voordeel van deze constructie is dat er geen volledige sloop noodzakelijk is en dat het plan past in het bestemmingsplan. Nadelen zijn de extra kosten voor de bewoners en het afwijken van het welstandsadvies. 4. Het vierde alternatief is aangedragen door de raadsman van de bewoners. Het betreft het aanbrengen van een kleine valse kap aan de achterzijde zonder de voorzijde aan te passen. Het voordeel van dit alternatief is dat de constructie tegen geringe meerkosten kan worden aangebracht. Het nadeel van deze oplossing is dat het plan niet past binnen het bestemmingsplan (precedentwerking) en de afwijking van het welstandsadvies. 1/7
Alternatief 1 Aan de bestaande bebouwing wordt geen wijziging aangebracht. Plan is in strijd met welstand en bestemmingsplan. 2/7
Alternatief 2 Passend binnen welstandsadvies en bestemmingsplan. Gevolg hiervan is dat de bestaande opbouw dient te worden afgebroken. 3/7
Alternatief 3 Achterzijde wordt in overeenstemming gebracht met het bestemmingsplan. Voorzijde blijft ongewijzigd en bestaande bebouwing hoeft niet te worden gesloopt. Vanwege de afwijkende hellingshoek is dit voorstel niet in overeenstemming met het welstandsadvies. 4/7
Alternatief 4 Nieuw voorstel bewoners. Past niet binnen welstandsadvies en ook niet binnen bestemmingsplan. Behoudens de toevoeging van een eenvoudige kleine dakopbouw is er geen aanpassing van de bestaande bebouwing. Overweging/Afweging, alternatief 1 Aangezien de gerealiseerde dakopbouw als uitgangspunt is genomen, is het van belang om tot een besluit te komen dat de aanvrager, c.q. eigenaar, van de opbouw zoveel mogelijk rechtszekerheid biedt. Om die reden stellen wij u voor om niet over te gaan tot het toepassen van een gedoogconstructie. Het actief of passief gedogen laat de mogelijkheid open dat omwonenden ook na het vervallen van eventuele beroepstermijnen alsnog om handhaving kunnen vragen, waardoor uw college door een uitspraak van de bestuursrechter alsnog tot sloop van de opbouw gedwongen kan worden. Om die reden adviseren wij uw college om met de opbouw in te stemmen door gebruik te maken van artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening. Om te voorkomen dat deze ontheffing leidt tot het scheppen van een stedenbouwkundig precedent, dient de ontheffing gemotiveerd te worden aan de hand van het vertrouwensbeginsel en het dispositievereiste. Hierbij dient te worden aangetekend dat de bezwaarschriftencommissie het inroepen van dit beginsel naast zich neer heeft gelegd in haar advies over het bezwaarschrift tegen de 5/7
weigering van de bouwvergunning door uw college. Maar tussen dat weigeringsbesluit en het onderhavige voorstel bestaan wezenlijk verschillen. In het advies wordt aangegeven dat het verlenen van een bouwvergunning een gebonden beschikking is. Mede om die reden was de Commissie Bezwaarschriften van mening dat de gewekte verwachtingen niet tot gevolg kunnen hebben dat uw college gehouden was tot het verlenen van een vergunning in strijd met de wet. In het onderhavige voorstel, uitgaande van alternatief 1 betreft het echter geen besluit in strijd met de wet, maar een voorstel dat afwijkt van het vigerende stedenbouwkundig beleid en het welstandsadvies. Aangezien het hier niet gaat om een gebonden beschikking, maar een meer discretionaire bevoegdheid is er in het kader van deze afweging zeker ruimte voor het meewegen van de gewekte verwachtingen in het voortraject van de bouwvergunning. Door de aanvrager is in de bezwaarschriftenprocedure ten aanzien van die gewekte verwachtingen het volgende aannemelijk gemaakt: in ambtelijke brieven is aangegeven dat de aanvraag vooralsnog niet in strijd werd geacht met het bestemmingsplan; de aanvrager heeft zowel van toenmalig portefeuillehouder Groen als diens opvolger, wethouder Dijkstra de toezegging gekregen dat met de bouw zoals die uiteindelijk gerealiseerd is, zou worden ingestemd door uw college; door op deze toezeggingen te vertrouwen, heeft de aanvrager feitelijk gehandeld en lijdt hij feitelijk schade. De betrekkelijk geringe omvang van de afwijking ten opzichte van het bestaand stedenbouwkundig beleid, en de bijzondere omstandigheden (gewekt vertrouwen), bieden een adequate basis om met gebruikmaking van de ontheffingsbevoegdheid van artikel 3.23 Wro af te wijken van het vigerend stedenbouwkundig beleid. Conclusie Gezien bovenstaande afweging adviseer ik uw college om met de bouw in te stemmen door gebruik te maken van de ontheffingsbevoegdheid van artikel 3.23 Wet ruimtelijke ordening, en in weerwil van het welstandsadvies de bouwvergunning te verlenen. Inzet van middelen: Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel Procedure: vervolgstappen Nadat door het college op dit voorstel een besluit is genomen, worden de aanvragers op de hoogte gesteld. Er moet alsnog een bouwaanvraag ingediend worden om de illegale situatie legaal te maken. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 6/7
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 23 maart 2010; besloten: de situatie te gedogen; in een brief aan betrokkenen dit te bevestigen met gebruikmaking van de motiveringen zoals die in het collegevoorstel staan genoemd. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 7/7