ADVIES BURGEMEESTER EN WETHOUDERS

Transcriptie

1 ADVIES BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Datum B&W-vergadering : Openbaar Onderwerp : Vaststelling wijzigingsplan tweede dienstwoning Kanaaldijk 24 in Spijkerboor Portefeuillehouder(s) : R.P. Hendriks Afdelingshoofd/hoofd BMO: M. Schaafsma Paraaf : Paraaf: Afdeling : Dienstverlening Datum : Taakveld : Vergunningen Reg. nr. : Redacteur : M.J.E. Cornelisse Betrokken afd./or : Beleid en Regie, Gebiedsontwikkeling Inspraak : nee Bezwaar/beroep mogelijk : ja Conceptbesluit: 1. De gemeenteraad voorstellen geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor het wijzigingsplan van Kanaaldijk 24 in Spijkerboor, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. 2. Onder voorbehoud dat de gemeenteraad geen exploitatieplan vaststelt, het bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland te wijzigen door toevoegen van de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan (Td) aan het agrarische perceel Kanaaldijk 24 in Spijkerboor, zoals is aangegeven in het bij dit besluit behorende vaststellingsbesluit met bijbehorende plantekening. Paraaf: Akkoord Bespreken Het college heeft besloten burgemeester conform advies 1e wethouder conform advies met tekstuele wijzigingen i.o.m. portefeuillehouder 2e wethouder met wijzigingen secretaris het advies aan te houden Bevoegdheid: Gemeenteraad (voorblad griffie vereist) College van Burgemeester en Wethouders Burgemeester Delegatie/mandaat Voorhangprocedure: Ja (voorblad griffie vereist) Nee Naar de raad (voorblad griffie vereist)

2

3 Aanleiding en probleemstelling (Analyse) Op 13 februari 2012 is een verzoek ingediend voor het wijzigen van het agrarisch bouwvlak, zodat de voormalige eerste dienstwoning als tweede dienstwoning in gebruik kan worden genomen en worden gelegaliseerd. Het perceel Kanaaldijk 24 in Spijkerboor heeft krachtens het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland dat is vastgesteld op 4 april 2007 en onherroepelijk is geworden op 2 oktober 2007, de bestemming Agrarisch gebied met natuurlijke en landschappelijke waarden met een bouwvlak. Volgens de voorschriften van het plan mag er per bouwvlak ten hoogste één dienstwoning per bouwvlak worden gebouwd, tenzij de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan (artikel sub g.). Aangezien het perceel Kanaaldijk 24 in Spijkerboor deze aanduiding niet heeft, is een tweede dienstwoning in strijd met het bestemmingsplan. Binnen de bestemming is in artikel 4.7 lid e van het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6 lid 1 onder a Wro) opgenomen waarmee onder een zestal voorwaarden de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan op de kaart kan worden aangebracht. Op 29 april 2013 heeft uw college besloten de wijzigingsprocedure ex artikel 3.6 lid 1 onder a Wro te starten, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de twee dienstwoningen de functie als dienstwoning ook in de toekomst zullen behouden. Dit betekent dat ook op langere termijn bij geplande vervreemding van één van de twee dienstwoningen de functie niet zal worden omgezet naar een woonfunctie voor burgerbewoning. Het wijzigingsplan omvat het wijzigen van het agrarische bouwvlak door toevoeging van de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan (Td) aan het perceel Kanaaldijk 24 in Spijkerboor op de plankaart van het bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland. Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 23 mei 2013 tot en met 3 juli 2013 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn (d.d. 25 juni 2013) is er 1 zienswijze binnengekomen van de bewoner van Kanaaldijk 23 in Spijkerboor. Deze zienswijze is als ontvankelijk beoordeeld. In het voorliggende advies wordt deze zienswijze behandeld. Tot slot wordt een advies uitgebracht over het vaststellen van het ontwerpwijzigingsplan. Zienswijze De in de zienswijze genoemde punten zijn: 1. De openheid en de rust in het landelijke gebied wordt door diverse bouwactiviteiten steeds meer aangetast; 2. De gemeente zou moeten handhaven, in plaats van gedogen en daarna legaliseren. Beoordeling zienswijze Deze punten worden als volgt beoordeeld: Ad 1. De tweede dienstwoning valt binnen het bestaande agrarische bouwvlak. Binnen het bouwvlak wordt er geen maximum gesteld aan het te bebouwen oppervlak voor bedrijfsgebouwen als is aangetoond dat het agrarische bedrijf een volwaardige status heeft. Aangezien de aanvrager deze status heeft, zou hij bij recht een bedrijfsgebouw met een maximale goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 12 meter kunnen plaatsen op de plaats van de dienstwoning. De ruimtelijke impact van een dergelijk bouwwerk zou groter zijn dan van de dienstwoning, die al vele jaren deel uitmaakt van het landschapsbeeld. Het bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland zet zich in om de landbouwfunctie in het gebied te behouden en de bestaande bedrijven voldoende ontwikkelingsmogelijkheden te bieden (pag. 36 van de Toelichting). Een grondgebonden veehouderij (eventueel in combinatie met natuurbeheer) levert een bijdrage aan het behoud en versterking van het karakter van het landschapstype. Door de veehouderij wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van waardevolle openheid en landschappelijke en cultuurhistorische waarden (pagina 50 van de Toelichting). Hieruit kan worden afgeleid dat juist het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden aan agrarische bedrijven, zij het begrenst door het bouwvlak, de kwaliteit van het landelijke gebied ten goede komt. Ad 2. De gemeente heeft op 22 maart 2005 in de verleende vergunning voor een nieuwe dienstwoning, als voorwaarde gesteld dat de oude dienstwoning gesloopt zou worden. De gemeente heeft daarna geen prioriteit gegeven aan handhaving ervan. In november 2011 is de handhaving opgepakt (vooraanschrijving). Hierin wordt de mogelijkheid geboden alsnog een verzoek in te dienen waarmee de dienstwoning kan worden gelegaliseerd. Dit verzoek is binnengekomen. Op basis van het rapport van Jan Buijs Agro-Advies van 5 februari 2012 is aangetoond dat in de huidige bedrijfsvoering een tweede dienstwoning noodzakelijk is.

4 Conclusie Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de inhoud van de zienswijze niet dusdanig zwaarwegend is, dat van het planologisch mogelijk maken van een tweede dienstwoning moet worden afgezien. De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpwijzigingsplan. Verkoop In mei 2013 is de gemeente door een makelaar benaderd voor bestemmingsplaninformatie en stand van zaken in de onderhavige wijzigingsprocedure. Deze informatie is verstrekt, maar tegelijkertijd is gevraagd naar de reden van de taxatie. Op 11 september 2013 heeft er een gesprek plaatsgevonden met de makelaar. De makelaar gaf te kennen dat het perceel te koop aangeboden zal worden. Mevrouw Zeevenhooven stopt met het bedrijf en wil het perceel, met alle opstallen, de twee dienstwoning en het vee verkopen aan iemand die het agrarische bedrijf wil voortzetten. De makelaar heeft aangegeven op de hoogte te zijn van alle bepalingen van het bestemmingsplan die gelden voor het perceel. Het voornemen is het perceel in zijn geheel te koop aan te bieden conform deze bepalingen, eventueel gecombineerd met een nevenactiviteit zoals een zorgfunctie. Oplossingsrichtingen/beoogd resultaat Indien positief op dit verzoek wordt beslist, is het beoogde resultaat een gedeeltelijke wijziging als gevolg van artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland, waarbij het agrarisch bouwvlak op Kanaaldijk 24 wordt voorzien van een aanduiding Td wat betekend tweede dienstwoning toegestaan (zie ook plankaart bijlage 2). Conceptbesluit 1. De gemeenteraad voorstellen geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor het wijzigingsplan van Kanaaldijk 24 in Spijkerboor, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. 2. Onder voorbehoud dat de gemeenteraad geen exploitatieplan vaststelt, het bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland te wijzigen door toevoegen van de aanduiding tweede dienstwoning toegestaan (Td) aan het agrarische perceel Kanaaldijk 24 in Spijkerboor, zoals is aangegeven in het bij dit besluit behorende ontwerpbesluit met bijbehorende plantekening. Bevoegdheid De wettelijke bevoegdheid voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid artikel 3.6. lid 1 sub a Wro is voorbehouden aan het college van burgemeester en wethouders. Economische uitvoerbaarheid In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeente bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 Wro of een omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 Wabo, een exploitatieplan vaststelt voor de gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. De locatie wordt door de initiatiefnemer op eigen kosten/risico ontwikkeld. Er is een planschadeovereenkomst getekend. Er hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden, omdat het verhaal van kosten anderszins verzekerd is en het bepalen van een tijdvak of fasering, als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c, 4º, onderscheidenlijk 5º Wro, noch het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 lid 2 onderscheidenlijk b, c, of d Wro, noodzakelijk is. Geadviseerd wordt de raad voor te stellen geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 Wro vast te stellen. Tijdpad/procedure en Communicatie Indien u besluit het ontwerpbesluit vast te stellen, zal aan de raad worden voorgelegd geen exploitatieplan vast te stellen. Als de raad hierover positief besluit, treedt het vaststellingsbesluit in werking en zal het vaststellingsbesluit, na publicatie in De Zaankanter en op de website voor een termijn van 6 weken ter inzage worden gelegd. Tegen dit vaststellingsbesluit staat (na publicatie) voor belanghebbenden binnen deze termijn van 6 weken beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer er geen beroep wordt aangetekend tegen het besluit, is het besluit onherroepelijk daags na het verstrijken van de periode dat het besluit ter inzage ligt.

5 De aanvrager en de indiener van de zienswijze zullen op de hoogte worden gebracht van het besluit. Bijlagen bij dit besluit Bijlage 1a,b,c : wijzigingsplan (a= toelichting, b= regels, c= plankaart) Bijlage 2 : vaststellingsbesluit Overige bijlagen Bijlage 3: verzoek toepassing wijzigingsbevoegdheid en achtergrond informatie; Bijlage 4: planschadeovereenkomst; Bijlage 5: voorschriften en plankaart bestemmingsplan Landelijk Gebied gemeente Wormerland ; Bijlage 6: beleidsnota Agrarische bebouwing; Bijlage 7: luchtfoto Bijlage 8: zienswijze van 25 juni 2013 Bijlage 9: ontwerpwijzigingsplan (publicatie, collegebesluit, planbestanddelen en ontwerpbesluit)