Beslisdocument college van Peel en Maas

Transcriptie

1 Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2011/17591 Besluitnummer: 51 8e Onderwerp: Uitgangspunten legaliseren 18 zomerhuisjes en bijgebouwen Stille Wille Advies: 1. De (eventuele) planschade te verhalen op de eigenaresse, door middel van het sluiten van een overeenkomst; 2. Leges in rekening te brengen bij eigenaresse; 3. Compensatieovereenkomst afsluiten met eigenaresse. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink gemeente Peel en Maas 1894/2011/ /5

2 Zaaknummer: 1894/2011/17591 Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Uitgangspunten legaliseren 18 zomerhuisjes en bijgebouwen Stille Wille Advies 1. De (eventuele) planschade te verhalen op de eigenaresse, door middel van het sluiten van een overeenkomst; 2. Leges in rekening te brengen bij eigenaresse; 3. Compensatieovereenkomst afsluiten met eigenaresse. Inleiding De afdeling Omgevingsontwikkeling is bezig met het wegwerken van oude werkvoorraad. Een onderdeel van dit project is het voeren van procedures voor het legaliseren van zaken uit de voormalige gemeente Meijel. Een onderdeel van deze legalisatiezaken is het vakantiepark Stille Wille. Op Stille Wille zijn 18 zomerhuisjes in afwijking van de bouwvergunning gebouwd. Ook hebben verschillende eigenaren (bij-)gebouwen opgericht bij de zomerhuisjes. Dit is, op basis van het vigerende bestemmingsplan, niet toegestaan. Dat de huisjes in afwijking van de bouwvergunning zijn gebouwd, is veroorzaakt door de kapconstructie. Door het welstandsadvies zijn de kappen van de woningen op een andere manier gerealiseerd dan waarop was geanticipeerd, waardoor de maximale inhoudsmaat van 250 m 3 uit het vigerende bestemmingsplan is overschreden. Een lijst van alle huisjes en eigenaren is als bijlage aan dit voorstel toegevoegd. De voormalige gemeente Meijel had voor de legalisatiezaken een speciale adviescommissie in het leven geroepen. De adviescommissie heeft voor dit concrete geval aan Stille Wille geadviseerd om een complete bouwaanvraag, inclusief tekeningen, en een ruimtelijke onderbouwing in te dienen. Daarbij adviseerde de adviescommissie: om het uitgangspunt van een inhoudsmaat (m 3 ) los te laten en te gaan werken met een oppervlaktemaat (m 2 ) van maximaal 125m 2 in combinatie met een maximale nokhoogte van 5 meter. Hiermee wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de RECRON, de vereniging van recreatieondernemers in Nederland. De in strijd met de maatvoering van het geldende bestemmingsplan gerealiseerde zomerhuisjes kunnen worden gelegaliseerd middels een projectbesluit. Ook alle illegale tuinhuisjes en carports (voor zover te kwalificeren als (bij)gebouwen) kunnen daarin worden meegenomen, zodat ook deze (bij)gebouwen een legale status krijgen, met dien verstande dat de totale oppervlakte van de zomerhuisjes inclusief de (bij)gebouwen niet meer mag bedragen dan 125 m 2. Het college van de voormalige gemeente Meijel heeft voorliggend initiatief overgenomen. Doordat Stille Wille al in februari 2010 een aanvraag voor projectbesluit en bouwvergunning heeft ingediend, wordt deze procedure via het oude regime afgewikkeld en zal er een projectbesluit genomen moeten worden. Uw college heeft in een eerdere vergadering al een besluit genomen over de legalisatiezaken van de voormalige gemeente Meijel (besluit nr. 22-7c, 31 mei 2011). Toen zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld: 1. Er dient compensatie plaats te vinden (indien van toepassing), conform het Limburgs Kwaliteitsmenu; 2. Er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening, welke wordt aangetoond middels een goede ruimtelijke onderbouwing; 3. Er dient een planschade overeenkomst te worden gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente; gemeente Peel en Maas 1894/2011/ /5

3 4. De afspraken uit het verleden dienen gerespecteerd te worden en zijn derhalve nog steeds van toepassing, met uitzondering van de afspraken die achterhaald zijn door vaststelling van het LKM. Voorliggende zaak wordt aan uw college voorgelegd, omdat er een aantal facetten zijn waarover besluitvorming nodig is. Het betreft de volgende onderdelen: - Planschade - Leges - Limburgs kwaliteitsmenu De drie genoemde onderwerpen worden hieronder toegelicht. Expliciet wordt vermeld dat voorliggend collegevoorstel niet in gaat op de kwestie van het permanent bewonen van vakantiewoningen. Dit betekent dat de procedure kan worden opgestart, zonder dat er zicht is op een oplossing voor het voorkomen of reguleren van het permanent bewonen van vakantiewoningen. In de brief/communicatie richting aanvrager(s) wordt ook expliciet vermeld dat uw besluit enkel toeziet op het legaliseren van de illegale bouwactiviteiten en los staat van de afweging ten aanzien van permanente bewoning. Doelstelling Uitgangspunten t.a.v. de legalisatie van 18 vakantiewoningen en illegale bijgebouwen Stille Wille vaststellen Argumenten 1.1 Planschade verhalen op eigenaresse Zoals hierboven toegelicht, is door uw college op 31 mei 2011 besloten dat bij alle procedures een planschadeovereenkomst moet worden gesloten. Normaliter wordt deze afgesloten met de initiatiefnemer. In artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is opgenomen dat het gaat om schade die redelijkerwijs voor rekening komt van de aanvrager. Dit betekent dat de aanvrager in principe verantwoordelijk is voor het vergoeden van planschade en dus voor het ondertekenen van de overeenkomst. In dit concrete geval heeft de eigenaresse van Stille Wille de aanvraagbouwvergunning ingediend. Derhalve wordt de planschadeovereenkomst gesloten met de eigenaresse van het vakantiepark en worden er geen losse overeenkomsten met de eigenaren van de huisjes gesloten. De eigenaresse van Stille Wille kan zelf overeenkomsten sluiten met de eigenaren van de huisjes om de eventuele planschade die zij moet vergoeden op hen te verhalen. 1.2 Leges in rekening brengen bij eigenaresse Voor het behandelen van een aanvraag van een vergunning of projectbesluit worden leges in rekening gebracht. Op basis van artikel 6.4, lid 1 Wro, heffen burgemeester en wethouders een recht van de indiener van de aanvraag. Hiermee wordt gedoeld op leges. De leges worden bij degene die de aanvrager is in rekening gebracht. In voorliggend geval heeft de eigenaresse van het vakantiepark de vergunningen en het projectbesluit aangevraagd. Derhalve worden de leges bij haar in rekening gebracht. Zij is echter niet de eigenaresse van de vakantiehuisjes, dus zij kan de legeskosten uiteindelijk doorberekenen aan de eigenaren van de vakantiehuisjes. Dit is echter afhankelijk van hun onderlinge afspraken. 1.3 De compensatieovereenkomst afsluiten met de eigenaresse Zoals bij vrijwel alle ontwikkelingen in het buitengebied, is er ook voor het legaliseren van de zomerhuisjes (inclusief (bij)gebouwen) sprake van compensatie in het kader van het Limburgs Kwaliteitsmenu (Lkm). Voor gebiedseigen recreatieve ontwikkelingen wordt een compensatie gevraagd welke overeenkomt met 1:5. Dit betekent dat voor elke vierkante meter bebouwing, 5 vierkante meter compensatie moet worden gerealiseerd. In het vigerende bestemmingsplan is een inhoudsmaat van 250 m³ opgenomen. Uitgaande van gemiddelde verdiepingshoogte van 2,5 meter, zal voor elke vierkante meter boven de 100 m² (tot de toegestane 125 m²) compensatie plaats moeten vinden. gemeente Peel en Maas 1894/2011/ /5

4 Voor de compensatie dient een inpassingsplan te worden opgesteld, dan wel kan een geldelijke bijdrage gevraagd geworden, te storten in een fonds (na vaststelling van de structuurvisie). De geldelijke bijdrage bedraagt 30,- per vierkante meter uitbreiding. De realisatie en de instandhouding van de compensatie wordt verzekerd middels een garantieovereenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente Peel en Maas. Voor Stille Wille geldt dat de eigenaresse de aanvraag heeft ingediend, dus de garantieovereenkomst wordt aan haar gericht. Kanttekeningen 1.1 Het is een afwijkende zaak De aanvraag van Stille Wille wijkt af van de verzoeken die de afdeling OO normaal ontvangt. In voorliggende situatie is de aanvrager van het projectbesluit niet de eigenaar van de huisjes. In een normale situatie is de aanvrager meestal ook de eigenaar van de gronden en de bebouwing. Het gevolg van bovenstaande is dat de leges en eventuele kosten als gevolg van planschade, aan de eigenaresse van het park toegestuurd. Zij kan deze bedragen door berekenen aan de eigenaren van de zomerhuisjes, afhankelijk van hun onderlinge afspraken. Financiën Er bestaan geen financiële risico s voor de gemeente Peel en Maas, want het betreft een particulier initiatief. Voor het projectbesluit worden de leges van het jaar 2010 á 5050,- in rekening gebracht. Voor de bouwvergunningen worden de leges apart in rekening gebracht. De bouwvergunning wordt verleend door de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH). Het projectbesluit wordt begeleid door de afdeling Omgevingsontwikkeling (OO). Dit betekent dat de leges voor het nemen van het projectbesluit door de afdeling OO in rekening worden gebracht en dat de leges voor het verlenen van de bouwvergunning door de afdeling VTH in rekening worden gebracht. Planschade wordt afgedekt middels een overeenkomst met de initiatiefnemer. Communicatie Initiatiefnemer wordt geïnformeerd middels een brief. Een afschrift wordt verzonden aan zijn adviesbureau (Varicad). Bij de brief zullen te zijner tijd de volgende bijlagen worden gevoegd: - Opmerkingen ruimtelijke onderbouwing; - Handreiking ruimtelijke plannen; - Planschadeovereenkomst; - Compensatieovereenkomst. Er heeft over dit voorstel geen overleg plaatsgevonden met de afdeling Communicatie, omdat voorliggende uitgangspunten een uitwerking van een eerder besluit betreffen. Uitvoering Nadat uw college heeft ingestemd met voorliggende uitgangspunten, wordt er een brief gestuurd aan de initiatiefnemer, met een afschrift aan het adviesbureau. In de brief wordt de stand van zaken toegelicht en welke stukken nog moeten worden aangepast en aangeleverd. Hierbij worden bijlagen gevoegd met informatie voor de initiatiefnemer en zijn of haar adviseur. Als initiatiefnemer de juiste stukken heeft aangeleverd, dan word en deze nogmaals beoordeeld. Wanneer de stukken akkoord zijn, kunnen er overeenkomsten worden afgesloten voor de planschade en om de realisatie en instandhouding van de compensatie vast te leggen. Nadat de overeenkomsten gesloten zijn, wordt uw college gevraagd de stukken vrij te geven voor het vooroverleg en de formele procedure. gemeente Peel en Maas 1894/2011/ /5

5 Zaaknummer: 1894/2011/17591 Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: OO Portefeuillehouder: Fleuren Opgesteld door: Bram Hartkamp Datum: Wijziging: :46 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Lijst eigenaren vakantiehuisjes 1894/2011/62558 Overleg gepleegd met: Meezenden Ter inzage leggen Resultaat: Leon van de Homberg (VTH) Danny van Cranenbroeck (VTH) Advies ingewonnen bij Advies en Control: Overleg gehad met communicatieconsulent? Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar: nvt Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanger): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Resultaat: Resultaat: nee nvt gemeente Peel en Maas 1894/2011/ /5