Gemeente Den Haag Ons kenmerk DSO/2015.1088 RIS 290052 KLUSCOMPLEX WITTE DE WITHSTRAAT 119 HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Overwegende dat: - kleinschalig opdrachtgeverschap één van de door de gemeente toegepaste methoden voor locatie- en gebiedsontwikkeling is; - de gemeente als ambitie heeft om jaarlijks minimaal 200 tot 300 kavels/kluseenheden ter beschikking te stellen. Besluit: I. In te stemmen met de toepassing van kleinschalig opdrachtgeverschap voor de ontwikkeling aan de Witte de Withstraat 119 met bijbehorende stedenbouwkundige randvoorwaarden. II. III. IV. In te stemmen met de onderliggende (geheime) planexploitatie Witte de Withstraat 119 (SBKnummer KO.11.1) met een positief saldo van 364.000 op netto contante waarde per 1-1-2015 en een positief saldo van 410.000 op eindwaarde per 31-12-2017. Kennis te nemen van de risicoanalyse en in te stemmen met de afwijking van de gehanteerde marktscenario s in de risicoanalyse ten opzichte van de marktscenario s MPG 2015. Er mee in te stemmen om het riscoprofiel van 105.000 op te vangen binnen de Reserve Grondbedrijf (RGB) ten laste van het geprognosticeerde positieve grondexploitatiesaldo. V. Na vaststelling van de onderliggende planexploitatie Witte de Withstraat 119 (SBK nummer KO.11.1) het project operationeel te verklaren. Den Haag, 15 december 2015 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen
DSO/2015.1088 2 1. Inleiding Door middel van Kleinschalig Opdrachtgeverschap worden burgers in de gelegenheid gesteld om op een eigen kavel zo veel mogelijk naar eigen inzicht een woonhuis te realiseren. In een kavelpaspoort geeft de gemeente een beperkt aantal (stedenbouwkundige) randvoorwaarden mee. Ondernemers uit het Midden- en Kleinbedrijf kunnen volgens dezelfde principes een bedrijfsruimte realiseren. De kavel wordt aangeboden tegen een vaste prijs. Kleinschalig Opdrachtgeverschap staat ook open voor deelname door kleine ontwikkelaars. Naast kavels stelt de gemeente ook kluscomplexen beschikbaar. Kopers kunnen in zo n complex hun eigen woning of bedrijfsruimte realiseren. De ambitie is om jaarlijks minimaal 200 kavels beschikbaar te stellen voor Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Op 7 april 2015 heeft het college in een brief aan de commissie Ruimte het programma 2015 bekend gemaakt. Eén van de toen genoemde locaties is de Witte de Withstraat 119. Op 7 april 2015 heeft het college de Nota van Uitgangspunten voor de Witte de Withstraat 119 vastgesteld (RIS 281763). 2. Kluscomplex Witte de Withstraat 119 Het kluscomplex Witte de Withstraat 119 is gesitueerd op de hoek van Witte Withstraat en Roggeveenstraat. Het bestaat uit 3 onderdelen: 1. Een (voormalig) schoolgebouw aan de Roggeveenstraat 2 2. Een oude gymzaal aan de Witte de Withstraat 119 Beide dateren uit 1900 en hebben een karakteristieke uitstraling met o.a. hoge klaslokalen 3. Nieuwbouw uit 1984 op de hoek tussen school en gymzaal in Het pand heeft meerdere functies onder zijn dak gehad, waaronder een buurtcentrum. Het gehele pand staat nu leeg en is ter voorkoming van kraak tijdelijk in gebruik bij Anti-Kraak. 3. Het plan Door architectenbureau HTV Bouwtechniek is een verkaveling voor het gebouw gemaakt. Op basis van deze verkaveling kunnen 9 woonappartementen in het complex gerealiseerd worden, 2 maatschappelijke ruimten (WS01A en WS01B) in de voormalige Gymzaal en één ruimte (WS03) voor gemengde
DSO/2015.1088 3 doeleinden met een oppervlakte varierend van 58 116 m2. Het totale gebruiksoppervlak bedraagt ca. 1123 m2. Bewoners hebben toegang tot hun woning via een gemeenschappelijke hoofdentree en trappenhuis. De klusunits met Maatschappelijke bestemming die gerealiseerd worden in de oude gymzaal hebben een eigen entree. Afhankelijk van de grootte vallen enkele appartementen in de starterscategorie. Negen klusunits krijgen de beschikking over een eigen buitenruimte in de vorm van een kleine tuin, balkon, terras of logia). Het parkeren wordt opgelost op de openbare weg. In het Zeeheldenkwartier wordt nog uitgegaan van de oude parkeernormen c.q. toetsing op basis van het aantal kamers. De Witte de Withstraat is een kluscomplex zodat het aantal kamers per appartement nog niet bekend is. Daardoor is toetsing aan de nota parkeernormen niet mogelijk. Volgens de meest recente meting (2014) is de parkeerdruk in dit gebied 80%. De verwachting is dat de parkeerdruk na verbouw tot appartementen onder de 90% blijft. Conform het vigerend beleid kan het parkeren daardoor opgelost worden op de openbare weg. Maatregelen met als doel verduurzaming zullen voornamelijk gericht zijn op het stimuleren van gebruik van duurzame materialen en installaties bij de verbouw. Het pand is te kleinschalig en te complex om echte collectieve duurzaamheidsmaatregelen te nemen.
DSO/2015.1088 4 4. Buurtconsultatie Op woensdag 29 april 2015 is het plan gepresenteerd aan de buurt. De opkomst was goed en er was veel belangstelling. Het plan is met instemming ontvangen. Men is blij dat het complex een nieuwe bestemming voor Wonen krijgt. Naar aanleiding van opmerkingen van de deelnemers is het plan licht aangepast. In plaats van oorspronkelijk 8 worden er nu 13 (deels kleinere) appartementen gerealiseerd terwijl maximaal 3 appartementen op de begane grond ook uitgegeven kunnen worden aan een maatschappelijke functie. 5. Uitvoeringsaspecten 5.1 Winst voor particulier Het principe van klushuizen is dat de koper de eenheid individueel afneemt, renoveert en zoveel mogelijk naar eigen wensen indeelt en inricht tot woning of appartement. Buiten de kwalitatieve winst heeft de particulier ook financieel het nodige te winnen door zoveel mogelijk zelf de renovatie te leiden en uit te voeren. Bij de bepaling van de verkoopprijs van het klushuis of complex is hiermee rekening gehouden door middel van een indicatieve taxatie van de renovatiekosten wanneer uitbesteed aan een aannemer. De kosten voor renovatie samen met de aankoopprijs mogen niet meer bedragen dan de marktwaarde van de woning bij oplevering. 5.2 Gemeente levert complex klusrijp op De gemeente doet de voorinvesteringen en levert het kluscomplex en elk klusappartement en of units met andere bestemming klusrijp op. Dit betekent onder andere dat: 1. De nodige sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd; 2. De dakverdieping van het hoekpand volledig vernieuwd is waardoor het pand architectonisch beter tot zijn recht komt en beter aansluit op de oude gymzaal (zijde Witte de Withstraat) en het gedeelte van de oude school aan de Roggeveenstraat 2; 3. Alle klusunits voorzien zijn van een eigen entreedeur en hoofdaansluitingen voor gas/water/elektra/riolering, afvoer- en ventilatie kanalen; 4. De algemene ruimten zoals hoofd entrees, gangen en trappenhuis doelmatig, functioneel, doch sober zijn opgeknapt; 5. Direct noodzakelijke gebreken aan het casco zijn gerepareerd.
DSO/2015.1088 5 5.3 Voorwaarden levering aan koper Bij de verkoop van het klushuis/unit krijgt de koper vanuit de gemeente een aantal voorwaarden mee voor de eigen woning of (in dit geval)maatschappelijke ruimte die staan opgenomen in het kluspaspoort. De koper: 1. Wordt verplicht lid van de (door de gemeente op te richten) Vereniging van Eigenaren 2. Vraagt zelf een omgevingsvergunning aan voor zijn verbouwing; 3. Transformeert zelf de kluseenheid naar een woning of (geldend voor 2 units)naar maatschappelijke ruimte en doet dat conform a. bestaande wet- en regelgeving (o.a. Bouwbesluit Eisen ten aanzien van Verbouw naar nieuwe functie Wonen en (indien van toepassing) Maatschappelijke ruimte en redelijke eisen van welstand); b. binnen de regels van de Vereniging van eigenaren 4. Is samen met de andere kopers ( het collectief ) verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke voorzieningen zoals trappenhuis, casco, gevels en dak, gemeenschappelijke buitenruimte, zowel tijdens als na de verbouwing (onderhoud); 5. is als lid van de VvE verantwoordelijk voor het toekomstige gezamenlijk onderhoud van het casco, dak, de inrichting van de gemeenschappelijke buitenruimte, parkeerterrein en onderdelen zoals trappenhuis, gangen en (hoofd)entrees. 6. Voltooit de transformatie binnen één jaar na levering van de kluseenheid; 7. Betrekt zelf de woning; de zelfbewoningplicht geldt tot 3 jaar na oplevering; 5.4 Stappenplan gronduitgifte voor de Witte de Withstraat 119 Het stappenplan richt zich op rechtstreekse verkoop. Wie zich het eerst aanmeldt kan een optie nemen en heeft het recht tot koop. In het kort bestaat het stappenplan uit: 1. Fase optie Koper neemt een optie die 12 weken geldig is. Koper onderzoekt in deze periode of het voor hem technisch- en financieel haalbaar is. Voor de maatschappelijke klusunits (gymzaal) geldt een optie periode van 6 maanden; 2. Fase grondreservering Na 12 weken of eerder beslist koper of hij door gaat of niet. Doorgaan betekent dat er een grondreserveringsovereenkomst gesloten wordt met de gemeente. De grondreserveringsovereenkomst is 1 jaar geldig. Binnen dit jaar moet de koper de financiering definitief regelen en de omgevingsvergunning aanvragen en verleend krijgen; 3. Fase uitgifte Na verkrijging van zijn omgevingsvergunning binnen het gestelde termijn volgt de uitgifte en neemt koper zijn klusunit definitief af. 5.5 Begeleiding door gemeente De koper is volledig zelf verantwoordelijk voor het realiseren en renoveren van zijn klusunit tot woning of (indien van toepassing) maarschappelijke ruimte binnen het complex. Voor de koper is vanuit de Gemeente een vast aanspreekpunt, de koperscoach, beschikbaar. Deze kan de consument helpen in de contacten met en binnen de gemeente om daarmee mogelijke vertraging bij gemeentelijke procedures te voorkomen.
DSO/2015.1088 6 Om de opstart van het uitvoeringproces van de kopers (individueel en collectief) goed te begeleiden en om een collectieve aanpak te stimuleren wordt vanuit de gemeente voor dit klusproject voor maximaal 130 uur een begeleidingsbureau ter beschikking gesteld, waar kopers terecht kunnen voor advies en vragen. 5.6 Vereniging van Eigenaren Omdat het hier gaat om de verkoop van kadastraal gesplitste eenheden binnen één pand is oprichting van een Vereniging van Eigenaren verplicht. De gemeente richt de VvE als eerste op waarna kopers verplicht zijn deze vervolgens voort te zetten en actief te houden. De VvE-balie zal de kopers verder adviseren en indien nodig begeleiden. Bij de VvE-balie kunnen (aspirant)kopers en eigenaren van een appartementsrecht terecht voor advies en informatie over het oprichten, activeren en actief houden van Verenigingen van Eigenaren. Het advies is gratis. 5.7 Verwerving De Witte de Withstraat 119 komt uit de vastgoedportefeuille CVDH en is afgestoten door OCW. Bij verkoop via het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt afgeweken van het collegebesluit labeling vastgoed DSO kenmerk DSO/2005.3436 voor wat betreft de verkoopstrategie. Immers bij klushuizen gaat het om een combinatie van een lage verkoopprijs met een opknapplicht en ambities uit het Kleinschalig Opdrachtgeverschap gericht op kwaliteit en duurzaamheid, sociale cohesie en impuls voor de buurt. 5.8 Uitgifte Het kluscomplex ligt in een gebied waarbij de keuze is vrijgelaten het onroerend goed in erfpacht (betreft de gronduitgifte) of in voleigendom te leveren. Alle klusunits met woonbestemming zullen in voleigendom worden uitgegeven. De 2 klusunits met maatschappelijke bestemming (gymzaal) kunnen in 1e instantie, door de bestemming Maatschappelijk, alleen op basis van erfpacht worden uitgegeven. Voor de units met maatschappelijke bestemming geldt (alleen voor dit kluscomplex) dat de huidige gebruikers het eerste recht van koop hebben. Lukt het niet binnen 6 maanden (optieperiode) met deze partij tot overeenstemming te komen, zal er een heroverweging plaatsvinden. Het moment van overdracht aan koper is afhankelijk van het moment verkrijging van de omgevingsvergunning door de koper. 5.9 Juridisch en Planologisch kader In het bestemmingsplan Zeeheldenkwartier is voor de Witte de Withstraat 119 de bestemming Wonen opgenomen en voor 2 ruimten de bestemming Maatschappelijke met een wijzigingsbevoegheid naar Wonen en 1 ruimte voor Gemengde Doeleinden waaronder wonen. 5.10 Communicatie Het project wordt, al dan niet in combinatie met andere projecten Kleinschalig Opdrachtgeverschap, bekend gemaakt via de media, website kavelwinkel www.ikbouwindenhaag.nl, kijkdagen voor belangstellenden, brochures e.d. 6. Financiën 6.1 Financiële consequenties In de vertrouwelijke bijlage Planexploitatie Witte de Withstraat 119 (KO.11.1) zijn de kosten en de opbrengsten opgenomen. In totaal bedragen de kosten 966.000 op prijspeil 1-1-2015.
DSO/2015.1088 7 Tegenover deze kosten staan 1.384.000 aan opbrengsten, op prijspeil 1-1-2015 Het plansaldo op pp 1-1-2015 bedraagt 418.000 positief. Door rente en inflatie-effecten van 9.000 positief bedraagt het saldo van de planexploitatie Witte de Withstraat 119 364.000 positief op NCW per 1-1-2015. Het plan kent op eindwaarde 31-12-2017 dan ook een positief saldo van 410.000. 6.2 Risico s Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf waardoor er invloed is op het benodigde weerstandsvermogen van het Grond- en Ontwikkelingsbedrijf. De hoogte daarvan wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s. De risico s zijn te onderscheiden in projectrisico s en marktrisico s. Marktrisico s zijn risico s die voor alle top-40 projecten worden berekend om de bandbreedte van het benodigde weerstandvermogen te bepalen. Er zijn vooralsnog zowel geen projectrisico s als projectkansen te onderkennen. Op basis van de marktscenario s MPG 2015 is het marktrisico geschat op 105.000. Conform de beheersregels zal er dekking aangegeven worden om dit marktrisico af te dekken en toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf (RGB). Voor kluswoningen wordt een andere benadering van de risico s gehanteerd dan bij grondexploitaties. In afwijking van het gehanteerde percentage van 6 % bij kavels bij particulier opdrachtgever schap (PO), is tot nu toe de ervaring dat klusobjecten hoger worden aangeboden dan waar mee is gerekend. Een deel van het risico wordt hiermee opgevangen. In afwijking van grondexploitaties, waar rekening wordt gehouden met 3 jaar vertraging, wordt hier uitgegaan van een marktrisico van 2 jaar vertraging, mede in samenhang met de gemeentelijke investering in de (ver)bouwkosten. Het marktrisico van vertraging in de verkoop is voor 2 jaar meegenomen. In de berekening is uitgegaan van een eerste verkoop in 2016. Het totale risico bedraagt 105.000. Omdat het een positief plan betreft, kan dit risico in mindering worden gebracht op het positieve saldo op NCW 1-1-2015 en is er geen extra dekking nodig. 7. Planning De volgende momenten kunnen worden onderscheiden: 1. Uitgaande van vaststelling door college december 2015, kan begin 2016 gestart worden met het klusrijp maken van het kluscomplex; 2. Eind 2e kwartaal 2016 kunnen geïnteresseerden voor het eerst een optie nemen bij de Kavelwinkel 3. Levering kan op z n vroegst oktober 2016 plaats vinden. De klusappartementen kunnen pas aan koper juridisch worden geleverd nadat het pand klusrijp is opgeleverd door gemeente en de omgevingsvergunning door de koper is verkregen; 4. Zodra juridisch is geleverd heeft de koper een jaar de tijd om de transformatie van het klushuis naar een woning te voltooien. Bijlagen 1. Geheime Planexploitatie Witte de Withstraat 119 (december 2015) 2. Verkavelingsplan Witte de Withstraat 119