Openbare Klusobject exploitatie Noordwal 117

Transcriptie

1 Openbare Klusobject exploitatie Noordwal 117 Projectcode: FJ628 Februari 2017

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina Samenvatting Projectomschrijving en plankaders Inleiding Historische besluitvorming Planologisch juridische kaders Plangebied Ruimtegebruik Programma Woningbouw Niet-woningbouw Parkeren Klusobject exploitatiebegroting Saldo Fasering en cashflow Risicoanalyse Totaal risicoprofiel

3 Samenvatting Aanleiding Voorliggende klusobject exploitatie is de financiële uitwerking van een voormalig leegstaand schoolgebouw aan de Noordwal in kluswoningen. Met het in staat stellen van particulieren om een leeg casco klusobject te kopen en naar eigen inzicht te (ver)bouwen voor wonen en/of werken, wordt ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of de investeerder centraal te stellen. Dit project wordt uitgevoerd in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap door het ter beschikking stellen van het pand aan de Noordwal als kluscomplex. waarin particulieren hun woningen en/of hun bedrijf kunnen realiseren. Projectbeschrijving Het project bestaat uit de verkoop, van een voormalig schoolgebouw, van kluswoningen aan een individuele koper of collectief. In het gebouw kan de koper zelf de grootte van de kavel en de indeling en afwerking ervan bepalen. Men koopt een lege cascoruimte en zorgt zelf voor de afbouw. Onderdeel van de afbouw is de indeling van de kavel, door bijvoorbeeld scheidings- en binnenwanden aan te brengen, en/of andere ramen te plaatsen. De koper moet voldoen aan een aantal door de gemeente geformuleerde randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden staan beschreven in een zogenaamd kluspaspoort. Door het bureau HTV Bouwtechniek is van het gebouw een verkaveling gemaakt, die het gebouw optimaal 11 kavels op kan leveren, waarvan het parkeren op eigen terrein zal plaatsvinden. Tevens is één kavel beschikbaar om verkocht te worden aan de Bulgaars Orthodoxe kerk. Het definitieve aantal zal uiteindelijk afhankelijk zijn van de wensen van een individuele koper of collectief. Zo kunnen woningen worden gecombineerd met bedrijfsruimten, wat effect heeft op het totale aantal te leveren kluswoningen. Het gebouw zal klusrijp gemaakt worden door de Gemeente. Resultaat, risico s en dekking Het geprognosticeerd saldo bedraagt ,- positief. De impact van het risicoprofiel op het benodigd weerstandvermogen bedraagt negatief en de rentelasten bedragen De kosten van dakisolatie worden normaliter niet meegenomen in het klusrijp maken door de gemeente, maar kan wel door de kopers wel worden gerealiseerd en aangevraagd. Omdat de gemeente bij het klusrijp maken de renovatie van het dak meeneemt is het kosten technisch goedkoper de dakisolatie gelijktijdig mee te nemen. Tevens is gekozen om het pand aan te sluiten op stadsverwarming (verdeelstation) vanuit duurzaamheidsoverwegingen. Omdat dit nog steeds een kostbare investering is en de kosten niet in de koopprijs kan worden verrekend is gekozen de aansluiting op stadverwarming zelf te bekostigen. Ten behoeve van dekking van deze investering en te kunnen komen tot een financieel sluitende klusobject exploitatie (inclusief risicoprofiel en rentelasten) vindt een bijdrage aan het project plaats van plaats vanuit het beleidsveld duurzaamheid DSB. 3

4 Cashflow Bestuurlijke besluitvorming (advies): I. In te stemmen met de onderliggende gemeentelijke klusobject exploitatie Noordwal 117 met een geprognosticeerd saldo van ,- positief en het project operationeel te verklaren. II. III. IV. In te stemmen om het geprognosticeerde saldo bij afsluiting van het project ten gunste te laten komen aan de reserve Grondbedrijf. In te stemmen om de risico s en kansen op deze klusobject exploitatie te verrekenen met de reserve Grondbedrijf. In te stemmen met de risicoanalyse met een impact op het benodigd weerstandsvermogen van negatief. V. Voor de realisatie van het klusobject een rendabele investering met economisch nut op te nemen in het Meerjaren Investeringsplan (MIP) programma 15 Stadsontwikkeling, product Stedelijke vernieuwing van , met de volgende fasering: in 2017 en in 2018 en deze investering te dekken uit de verkoop van VI. VII. In te stemmen dat rentelasten over de activa in aanbouw worden gedekt uit de reserve activafinanciering (CT), waartoe een dotatie van plaatsvindt vanuit de reserve Grondbedrijf aan de reserve activafinanciering. Dit zal budgettair worden verwerkt bij programmabegroting In te stemmen met een bijdrage van aan de bouwkosten vanuit het beleidsveld duurzaamheid DSB programma 14, ter dekking van de kosten voor dakisolatie ( DSB ) en stadsverwarming ( DSB ) en te doteren aan de reserve Grondbedrijf. 4

5 1. Projectomschrijving en plankaders 1.1 Inleiding Deze klusobject exploitatie betreft de financiële bijlage bij het projectdocument Noordwal 117. Het is de financiële uitwerking van een voormalig leegstaand schoolgebouw aan de Noordwal in kluswoningen. Het behoud van het pand is gewenst vanuit duurzaamheid en de monumentale uitstraling. Met het in staat stellen van particulieren om een leeg casco klusobject te kopen en naar eigen inzicht te (ver)bouwen voor wonen en/of werken, wordt ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of de investeerder centraal te stellen. Dit project wordt uitgevoerd in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap door het ter beschikking stellen van het pand aan de Noordwal als kluscomplex. 1.2 Historische besluitvorming De klusobject exploitatie is een uitwerking van de nota van uitgangspunten, die is vastgesteld op 1 september 2016 (RIS285575) met de volgende kaders dat: - Kleinschalig Opdrachtgeverschap bijdraagt aan de vraag van de particuliere consument naar meer keuzevrijheid; - Kleinschalig Opdrachtgeverschap door de keuzevrijheid van de consument meer variatie in het straatbeeld biedt; - de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag het pand Noordwal 117 heeft aangeboden aan Kleinschalig Opdrachtgeverschap; - de gemeente jaarlijks minimaal 200 kavels/klushuizen op de markt wil brengen; 1.3 Planologisch juridische kaders De bestemming van het pand is vooralsnog een Maatschappelijke bestemming. In het bestemmingsplan voor Kortenbos is de mogelijkheid voor Wonen opgenomen. Met de aanvraag van de omgevingsvergunning (Waboprocedure) voor het kluscomplex wordt het definitief Wonen en de voor de kerk naar Maatschappelijk. 5

6 1.4 Plangebied afbeelding Plangebied Plankaart of De locatie valt binnen stadsdeel Kortenbos in Den Haag. Het betreft een voormalig schoolgebouw met gymzaal, gebouwd anno 1900, met hoge klaslokalen en een statig karakteristieke uitstraling. Het pand heeft later dienst gedaan als buurtcentrum. Het gehele pand staat al lange tijd zonder bestemming leeg en is ter voorkoming van kraak tijdelijk in gebruik bij Stichting Stroom voor atelierruimte voor kunstenaars. 6

7 1.5 Ruimtegebruik hoeveelheid % tov te herontwik k elen % tov totaal plangebied Te herontwikkelen Uitgeefbaar m² 100% 100% Uit te lichten - m² 0% 0% Totaal te herontwikkelen m² 100% 100% Totaal plangebied m² 100% tabel Ruimtegebruik Het totale plangebied wordt in zijn volledigheid her ontwikkeld. 1.6 Programma Woningbouw tabel Woningbouwprogramma Het programma bestaat uit 11 kluswoningen Niet-woningbouw tabel Niet-woningbouwprogramma Eén kavel met een bruto vloer oppervlakte (BVO) van 127 m2 wordt verkocht aan de Bulgaarse Orthodoxe kerk. 7

8 1.6.3 Parkeren gerealiseerd verwacht totaal aantal aantal aantal Ongebouwd Eigen terrein Totaal ongebouwd Totaal parkeren tabel Parkeerprogramma Het parkeren voor de 11 kluswoningen wordt geheel op eigen terrein gerealiseerd. De toegang van dit parkeerterrein is gelegen in de Bakkerstraat. 8

9 2. Klusobject exploitatiebegroting 2.1 Saldo Uit de klusobject exploitatiebegroting blijkt dat het plan een geprognosticeerd voordelig saldo heeft van op reële waarde. De totale kosten zijn: (incl. btw) De opbrengsten zijn: De verwachte rente bedraagt: De gedetailleerde onderbouwing van de kosten en opbrengsten is opgenomen in de geheime klusobject exploitatie. Voor het berekenen van het plansaldo op reële waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV): 2,0 % kostenstijging en 0,0 % opbrengstenstijging. 9

10 2.2 Fasering en cashflow Hieronder volgt een korte weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan. < kosten opbrengsten saldo reële waarde tabel Kosten en opbrengsten per jaarschijf (bedragen x 1.000) De totale looptijd van het plan is 2 jaar. De planning gaat uit van: Inbreng kapitaalsbezit in 2017 Voorbereiding plan deels in 2016 begonnen en begin 2017 Klusrijp maken in 2017 Verkoop klusobjecten in 2018 Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek. afbeelding Cashflow (bedragen x 1.000) 10

11 3. Risicoanalyse Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s conform het MPG De risico s zijn te onderscheiden in projectrisico s en marktrisico s. 3.1 Totaal risicoprofiel De klusobject exploitatie kent een risicoprofiel van in totaal nadelig. Dit is het saldo van alle gewogen projectrisico s en alle gewogen projectkansen. Het project kent een positief saldo van waardoor de impact op het benodigd weerstandsvermogen negatief bedraagt. Voor een gedetailleerde weergave van de kosten en opbrengsten wordt verwezen naar de geheime klusobject exploitatie. 11

12 Colofon Planeconomie, onderdeel van de Portefeuille Ontwikkeling en Realisatie, adviseert en begeleidt ruimtelijke ontwikkelingslocaties in de gemeente Den Haag vanuit financieel economische optiek De werkzaamheden van planeconomie omvatten onder andere het opstellen van haalbaarheidsstudies, financiële analyses en grondexploitatieberekeningen ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming. Contactpersonen Planeconomie Planeconoom : Theo Verwijs 12