DSO/2017. Projectdocument Noordwal 117 Projectnaam en Projectnummer Noordwal 117 SBK nummer:.

Transcriptie

1 DSO/2017. Projectdocument Noordwal 117 Projectnaam en Projectnummer Noordwal 117 SBK nummer:. 1. Inleiding In de commissiebrief DSO/ RIS Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap van 9 februari 2012 is aangegeven dat er wordt ingespeeld op een nieuwe trend in de vastgoedmarkt. Dit met als doel de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen en de mogelijkheid te geven om hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht. In het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) wordt dit op diverse manieren vanuit de gemeente vormgegeven; enerzijds door de uitgifte van grondkavels voor de bouw van nieuwe woningen en/of bedrijven en anderzijds door het ter beschikking stellen van woningen met achterstallig onderhoud als klushuis of voormalige scholen, kantoren, en dergelijke als kluscomplex waarin particulieren binnen een deel van het gebouw zo individueel mogelijk hun eigen woning kunnen realiseren. Met het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen. In november 2014 is door het DT DSO opdracht gegeven tot het uitvoeren van quick-scans naar de toepasbaarheid van het KO op meerdere locaties in de stad. De quick-scan is de eerste stap in een proces dat - indien het KO kan worden toegepast - uiteindelijk moet leiden tot de verkoop van elke locatie in de vorm van kavel of klushuis. Uit de quickscan met de betrokken vakafdelingen is gebleken dat de locatie Noordwal 117 zich uitstekend leent voor transformatie naar de nieuwe functie Wonen middels verkoop als een kluscomplex, waarbinnen in principe 11 klusappartementen en de bestaande ruimte van de Bulgaarse Kerk kunnen worden aangeboden voor de verkoop aan de kerk en particulieren voor zelfbewoning binnen het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Hierbij is ervan uitgegaan dat het gehele pand (met uitzondering van de ruimte van de kerk) leeg wordt opgeleverd door beëindiging van de (tijdelijke) bruikleenovereenkomsten.

2 In het college (DSO/ RIS d.d. 1 sept 2015) is de Nota van Uitgangspunten vastgesteld, waarna eerst de buurt en de huidige tijdelijke gebruikers geconsulteerd worden alvorens verder te gaan met de uitwerking van de plannen. Resultaat buurtconsultatie Op datum 15 september 2015 is het plan gepresenteerd aan de buurt. De opkomst was goed te noemen ca. 300 personen. Totaal hebben ca. 137 belangstellenden gereageerd via het reactieformulier. Op 4 februari 2017 is er een open dag geweest om het pand in zijn huidige staat te bezichtigen, voordat de gemeente met het klusrijp maken begint. Ook hiervoor was de opkomst zeer goed. Meer dan 200 personen hebben het pand bezocht. Tevens zijn op dit moment de verkoopprijzen bekend gemaakt. Het plan is positief door de buurt ervaren en men was blij dat het pand behouden kon worden en het een nieuwe bestemming voor Wonen krijgt. Tijdens de presentatie op 15 september 2015 werd de laatste versie van het plan gepresenteerd met meer (kleinere) klusappartementen. Opgemerkt werd of het uitgeven van juist grotere klusappartementen bijvoorbeeld door combinaties ook tot de mogelijkheid behoorde. Bij het uitgeven van de klusappartementen kan hier eventueel rekening mee worden gehouden. Volgend op de presentatie heeft KO (Kleinschalig Opdrachtgeverschap) de nodige acties ondernomen en onderzoeken opgestart zoals: constructief, milieu- en asbestonderzoek, het verder optimaliseren van het verkavelingsplan en een exploitatieberekening met als doel verkoop van individuele klusappartementen aan particulieren.

3 In dit projectdocument wordt in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap de verkoop van 11 zelfstandige klusappartementen en de ruimte voor de kerk in het voormalige schoolgebouw aan de Noordwal 117 als kluscomplex beschreven. 1.2 Gebied De locatie valt binnen stadsdeel Kortenbos in Den Haag. Het betreft een voormalig schoolgebouw met gymzaal, gebouwd anno 1900, met hoge klaslokalen en een statig karakteristieke uitstraling. Het pand heeft later dienst gedaan als buurtcentrum. Het gehele pand staat al lange tijd zonder bestemming leeg en is ter voorkoming van kraak tijdelijk in gebruik bij Stichting Stroom voor atelierruimte voor kunstenaars.

4 1.3 Projectbeschrijving Het complex is leeg ter beschikking. De kunstenaars zijn grotendeels op nieuwe locaties waaronder de Duinstraat ondergebracht. Door een bouwkundig adviesbureau is binnen het gebouw een verkaveling gemaakt voor het realiseren van 11 aantrekkelijke appartementen in verschillende grootten met parkeerplaats op eigen terrein aan de zijde van de Bakkerstraat. De klusappartementen kunnen aan individuele kopers worden verkocht. Het is afhankelijk van de wensen van de individuele kopers of zij hun eigen verbouwing individueel of collectief uitvoeren. Het gebouw zal eerst hiervoor klusrijp worden opgeleverd door de gemeente. Dit betekent onder andere dat de nodige sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, alle klusappartementen zijn voorzien van een eigen entreedeur en hoofdaansluitingen voor stadsverwarming/water/elektra/riolering, afvoeren ventilatie kanalen en buitenruimten (in de vorm van binnenplaats, terras of logia). De algemene ruimten zoals: hoofd entrees, gangen en trappenhuizen doelmatig, functioneel, doch sober zijn opgeknapt, direct noodzakelijke gebreken aan het gevels zijn gerepareerd en eigen parkeervoorzieningen op het achter gelegen terrein is gerealiseerd. Het gehele dak wordt geisoleerd, waarbij de pannenkap wordt herlegd en dakbedekking op de plattedaken wordt vernieuwd. De gehele voorgevel krijgt een nieuwe uitstraling met nieuwe gevelkozijnen en alle dakkapellen/terrassen en loggia worden met het klusrijp maken meegenomen. Tijdens het klusrijp maken kan de kerk op locatie blijven zitten en zijn diensten door laten gaan.

5 In het bestemmingsplan voor Kortenbos is de bestemming voor het kluscomplex reeds aangepast om bestemming wonen mogelijk te maken. Voor het project is een klusobject exploitatie opgesteld. Planinhoud Het programma dat als basis dient voor de klusobject exploitatie bestaat uit de verkoop van het gebouw in klusappartementen met in totaal ca. 910 m2 aan gebruiksoppervlak (GO), waarbinnen 11 zelfstandige woningen en de kerk kunnen worden gerealiseerd. Verkoop De verkoop van de klushuizen gebeurt volgens de principes van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Als 1 koper zijn woning wil verbouwen dan moet dit zoveel mogelijk onafhankelijk van de andere kopers kunnen. De gemeente maakt dit mogelijk door elke eenheid klusrijp op te leveren, waarbij de basis (hoofdaansluitingen) en de gemeenschappelijke voorzieningen al zijn gerealiseerd, waardoor koper zich voornamelijk hoeft te concentreren op de verbouw binnen zijn gekochte ruimte. De gemeente stelt wel eisen aan de interne kwaliteit van de individuele woningen. Deze moeten voldoen aan het bouwbesluit en wordt als zodanig door de

6 handhavend inspecteur (afd. V&T) gecontroleerd. In het proces zal de gemeente de kopers stimuleren om zoveel mogelijk collectief de transformative. Wijzigingen aan de collectieve elementen als de inrichting van het gemeenschappelijke trappenhuis, indeling terrein en de renovatie van de gevels en het dak is aan de Vereniging van Eigenaren om te regelen. De kopers zijn verplicht lid te worden van de (door de gemeente op te richten) Vereniging van Eigenaren en zich aan de binnen deze vereniging gestelde regels te houden. Klusappartementen Binnen het project kunnen 11 appartementen met eigen parkeerplaats worden gerealiseerd. De particuliere koper krijgt optimale vrijheid in de transformatie van de gekochte eenheid naar een woning binnen de daarvoor opgestelde randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden worden opgenomen in een zogenaamd kluspaspoort per eenheid. De uit te geven klusappartementen varieren qua groottevan 41 m2 (excl vliering) tot 108 m2. Afhankelijk van de grootte van de wooneenheden vallen enkele woningen in de startercategorie. De toegang tot de woningen is mogelijk via een gemeenschappelijke hoofdentree en trappenhuis binnen het complex. Eén appartement heeft een eigen entrée aan de Noordwal. De appartementen op de 1e verdieping hebben een eigen buitenruimte in de vorm van een dakterras of loggia. Elk appartement dat is gelegen op de begane grond beschikt over een eigen (kleine) buitenruimte.

7 Parkeren Parkeren in de openbare ruimte is niet mogelijk. Door de aanleg van de Sterfietsroute moeten een aantal parkeerplaatsen op de Noordwal verdwijnen, waardoor de parkeerdruk toeneemt. Ook is onderzocht of parkeerruimte beschikbaar is in de bestaande parkeergarage s. Ook hierin is geen parkeerruimte meer beschikbaar. Het parkeren wordt nu opgelost op het achtergelegen terrein met een inrit vanuit de Bakkerstraat, door de geplande nieuwbouw kavels aan de Bakkerstraat (uit een eerder plan) te laten vervallen. Naast het parkeerterrein wordt de rest van het achtergelegen terrein met daarop een momumentale kastanjeboom in eigendom aan de particuliere kopers van de klusappartementen uitgegeven en valt daarmee onder de verantwoordelijkheid van de VvE. De kerk krijgt een eigen entrée en buitenruimte (aan zijde Bakkerstraat), welke toegankelijk is via het parkeerterrein. De toegang tot het parkeerterrein vanuit de Bakkerstraat wordt door de gemeente gerealiseerd. Voor de particuliere kopers geldt een parkeereis van 1 parkeerplaats per appartement. Daarnaast geldt voor bezoekers een aanvullende parkeereis van 0,3 parkeerplaats per appartement. Het bezoekersparkeren wordt op eigen terrein (indien onbezet) en in de bestaande parkeervoorzieningen (garage s) en in de openbare ruimte in de omgeving Noordwal gevonden.

8 Duurzaamheid Voor het kluscomplex is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid voor duurzaamheid. In dit onderzoek is gelet op: wat is het maximaal haalbare, wat kan/moet een koper zelf doen en zelf bepalen, wat is de minimale eis (bouwbesluit) en kan publiekrechtelijk op worden gehandhaafd en wat kunnen we met het klusrijp maken gelijk meenemen, zonder kapitaalvernietiging achteraf. Als eerste maatregel kunnen we stellen dat het behoud van het pand ter voorkoming van sloop al op zichzelf een keuze is voor duurzaamheid. Het gehele dak wordt geisoleerd. Alle (met het klusrijp maken) nieuw te plaatsen gevelkozijnen en dakkapellen zijn geisoleerd en hebben dubbelglas. Betreft verwarming en warm tapwater worden alle klusappartementen aangesloten op de Stadsverwarming en krijgen dus geen gasaansluiting. Verder zal de duurzaamheid gericht zijn op het stimuleren van de kopers bij hun verbouwing betreft gebruik materialen en installaties. Elke koper krijgt een persoonlijk maatwerkadvies door een gemeentelijke duurzaamheidsadviseur en een voucher om technisch advies te kunnen inwinnen hoe hun woning zo duurzaam mogelijk kan worden.

9 2. Uitvoeringsaspecten 2.1 Winst voor particulier Het principe van klushuizen is dat de koper de eenheid individueel af kan nemen, renoveert en zoveel mogelijk naar eigen wensen indeelt en inricht tot woning of appartement. Buiten de kwalitatieve winst heeft de particulier ook financieel het nodige te winnen door zoveel mogelijk zelf de renovatie te leiden en uit te voeren. Bij de bepaling van de verkoopprijs van het klushuis of complex is hiermee rekening gehouden door middel van een indicatieve taxatie van de renovatiekosten uitbesteed aan een aannemer. De kosten voor renovatie samen met de aankoopprijs mogen niet meer bedragen dan de marktwaarde van de woning bij oplevering. 2.2 Voorwaarden en levering aan de koper Bij de verkoop van het klushuis krijgt de koper vanuit de gemeente een aantal voorwaarden mee voor de eigen woning die zich vertaalt naar een kluspaspoort. De voorwaarden zijn als volgt: - De gemeente doet de voorinvesteringen en levert het kluscomplex en elk klusappartement klusrijp op; - koper dient zelf een omgevingsvergunning aan te vragen voor zijn verbouwing. - de kluseenheid moet door koper worden getransformeerd naar een woning conform bestaande wet- en regelgeving (o.a. Bouwbesluit Eisen ten aanzien van Verbouw naar nieuwe functie Wonen en redelijke eisen van welstand); - de koper moet de transformatie binnen één jaar voltooid na levering van het klushuizen: - er geldt een zelfbewoningplicht van 3 jaar na oplevering; - de verbouwing moet binnen de regels van de Vereniging van Eigenaren worden uitgevoerd. 2.3 Stappenplan gronduitgifte voor de Noordwal 117 De oude gebruikersgroep (de kunstenaars groep) heeft de toezegging gehad om het 1e recht van koop te hebben van een klusappartement. Er hebben zich tot op heden 2 kunstenaars aangemeld voor klushuis NW01 en NW04. Zodra de koopprijzen worden vrijgegeven kunnen zij gebruik maken van het 1e recht van koop. De overgebleven klusappartementen worden via loting verkocht. Het stappenplan zal zich richten op verkoop middels loting via de notaris. Na loting kan diegene en op volgorde van loting een een keuze maken welk klusappartement hij wil opteren. In het kort bestaat het stappenplan uit: 1. het nemen van een optie. Deze optie is 12 weken geldig. Koper kan in deze periode onderzoeken of het voor hem technisch- en financieel haalbaar is;

10 2. na 12 weken of eerder dient koper te beslissen om door te gaan of niet. Gaat hij door dan dient hij een reserveringsovereenkomst te tekenen. De reserveringsovereenkomst is 1 jaar geldig. Binnen dit jaar moet de koper zijn financiering definitief regelen en zijn omgevingsvergunning aanvragen en verleend krijgen; 3. na verkrijging van zijn omgevingsvergunning binnen het gestelde termijn kan de koper zijn klushuis af nemen. 2.4 Begeleiding door gemeente De koper is zelf volledig verantwoordelijk voor het realiseren en renoveren van zijn klusappartement tot woning binnen het complex. Samen met de andere kopers is de koper verantwoordelijk voor het gezamenlijk onderhoud van het casco, dak, de inrichting van de gemeenschappelijke buitenruimte, parkeerterrein en onderdelen zoals trappenhuis, gangen en (hoofd)entree. Voor de koper is vanuit de Gemeente een vast aanspreekpunt, de koperscoach, beschikbaar. Deze kan de consument helpen in de contacten met en binnen de gemeente om daarmee mogelijke vertraging bij gemeentelijke procedures te voorkomen. Om de opstart van het uitvoeringproces van de kopers (individueel en collectief) goed te begeleiden en om een collectieve aanpak te stimuleren wordt vanuit de gemeente voor dit klusproject voor maximaal 110 uur een begeleidingsbureau ter beschikking gesteld, waar kopers terecht kunnen voor advies en vragen. 2.5 Vereniging van Eigenaren Omdat het hier gaat om de verkoop van kadastraal gesplitste eenheden binnen één pand is oprichting van een Vereniging van Eigenaren verplicht. De gemeentelijk richt de VvE als eerste op, waarna kopers verplicht zijn deze vervolgens voort te zetten en actief te houden. De VvE-balie zal de kopers verder adviseren en indien nodig begeleiden. Bij de VvE-balie kunnen (aspirant)kopers en eigenaren van een appartementsrecht terecht voor advies en informatie over het oprichten, activeren en actief houden van Verenigingen van Eigenaren. Het advies is gratis. 2.6 Verwerving De Noordwal 117 komt uit de vastgoedportefeuille CVDH en is afgestoten door OCW. Bij verkoop via het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt afgeweken van het collegebesluit labeling vastgoed DSO kenmerk DSO/ voor wat betreft de verkoopstrategie. Immers bij klushuizen gaat het om een combinatie van een lage verkoopprijs met een opknapplicht en ambities uit het Kleinschalig Opdrachtgeverschap gericht op kwaliteit en duurzaamheid, sociale cohesie en impuls voor de buurt.

11 2.7 Uitgifte Het klushuis wordt verkocht, waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven. De totale koopsom wordt hiertoe gesplitst in respectievelijk de waarde van de opstal en de grondwaarde. Het moment van overdracht aan koper is afhankelijk van het verkrijgen van de bestemming tot Wonen, oplevering klusrijp en verkrijging omgevingsvergunning door koper. 2.8 Juridisch en Planologisch kader Middels een WABO procedure wordt de bestemming van het kluscomplex omgezet naar Wonen en voor de kerk naar Maatschappelijk. 2.9 Communicatie De communicatie van het project wordt meegenomen in de campagne voor het overkoepelende project Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Enkele momenten zijn het persmoment bekendmaking van het aanbod, advertenties in dagbladen, verstrekken brochures en kavelpaspoorten en kijkdagen voor belangstellenden Inbedding gemeentelijke organisatie De gemeentelijke organisatie (DSO) is overwegend gericht op het produceren van bouwrijpe grond en grondexploitaties voor nieuwbouwprojecten. Bij de klushuizen produceert de gemeente verbouwrijpe gebouwen en vastgoedexploitaties voor renovatieprojecten. Een nieuwe ontwikkelvorm die gezien de intentie om het product structureel in de markt te zetten in de gemeentelijke organisatie moet worden ingebed en gestandaardiseerd. Om verwarring in de organisatie te voorkomen ligt het voor de hand om deze standaardisatie zoveel mogelijk te overlappen met de reguliere processen en verantwoordelijkheden zoals de organisatie gewend is bij grondexploitaties. Dit betekent het volgende voor de klusprojecten. Een projectdocument (inclusief vastgoedexploitatie) bestuurlijk wordt vastgesteld; De klusobject exploitatie een overzicht geeft van de kosten (plankosten, boekwaarde, beheerlasten, e.d.) en baten (verkoopprijs); De verkoopprijs is een vast bedrag; er kan niet over worden onderhandeld; De verantwoordelijkheid en aansturing van de klusprojecten, vanwege de uniformiteit, specifieke deskundigheid en slagvaardigheid, valt onder het Expertteam Kleinschalig Opdrachtgeverschap (uitvoerend). 3. Financiën 3.1 Financiële consequenties In de vertrouwelijke bijlage Klusobject exploitatie Noordwal 117 (projectcode FJ628) zijn de kosten en de opbrengsten opgenomen.

12 In totaal bedragen de kosten op reële waarde. Tegenover deze kosten staan aan opbrengsten, op reële waarde Het geprognoticeerde saldo bedraagt positief. De verwachte rentekosten op MVA in aanbouw bedraagt Risico s Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen van het Grondbedrijf. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s. De risico s zijn te onderscheiden in projectrisico s en marktrisico s. Marktrisico s zijn risico s die voor alle top-40 projecten worden berekend om de bandbreedte van het benodigde weerstandvermogen te bepalen. Er zijn 2 projectrisico s te onderkennen, met name een post voor archeologische kosten a.g.v. verdeelstation en een post bodemsanering, voor een berdrag van Op basis van de marktscenario s MPG 2016 is het marktrisico geschat op Conform de beheersregels zal er dekking aangegeven worden om dit marktrisico af te dekken en toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf (RGB). Voor kluswoningen wordt een andere benadering van de risico s gehanteerd dan bij grondexploitaties. In afwijking van grondexploitaties,waarbij rekening wordt gehouden met 12% tegenvallende opbrengsten, wordt hier uitgegaan van 6 %. bij kavels in de particulier opdrachtgever schap (PO), Tot nu toe is de ervaring dat klusobjecten tegen de geschatte waarde worden aangeboden en verkocht. In afwijking van grondexploitaties, waar rekening wordt gehouden met 3 jaar vertraging, wordt hier uitgegaan van een marktrisico van 2 jaar vertraging, mede in samenhang met de gemeentelijke investering in de (ver)bouwkosten. Deze (ver)bouwkosten worden pas gerealiseerd als 70% is verkocht. Het marktrisico van vertraging in de verkoop is voor 2 jaar meegenomen, in de berekening is uitgegaan van een eerste verkoop pas in Het totaal impact op het benodigd weerstandsvermogen bedraagt negatief. 3.3 Hypotheek verstrekking In de huidige markt is het verkrijgen van een hypotheek met bouwdepot bij een bank een moeilijke zaak. Met een aantal banken, dat bekend is met Kleinschalig Opdrachtgeverschap in Den Haag, wordt onderzocht en besproken hoe de koper het best gefaciliteerd kan

13 worden bij zijn financiering en hypotheekverstrekking. De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een hypotheek ligt echter altijd bij de koper. 4. Planning Na vaststelling in college februari 2017 wordt direct erna (planning 15 maart 2017) gestart met het klusrijp maken van het kluscomplex. Via de media en op de website zal bekendheid worden gemaakt en via de Kavelwinkel kunnen geïnteresseerden nader worden geïnformeerd over beschikbare brochures en kavelpaspoorten. Eind 2e kwartaal 2017 na de tweede opendag op zaterdag 24 juni, kunnen geïnteresseerden zich per 27 juni inschrijven voor de resterende klushuizen, die niet zijn geclaimd middels 1e recht van koop en na loting op 4 juli een optie nemen bij de Kavelwinkel. De klusappartementen kunnen pas aan koper juridisch worden geleverd, nadat (indien van toepassing) de bestemming voor het pand voor Wonen onherroepelijk is, het pand klusrijp is opgeleverd door gemeente en de omgevingsvergunning door de koper is verkregen. Volgens huidige planning is dit op zijn vroegst mogelijk in September Zodra juridisch is geleverd heeft de koper een jaar de tijd om de transformatie van het klushuis naar een woning te voltooien. Bijlage - Vertrouwelijke Klusobject exploitatie Noordwal Verkavelingsplan/Presentatieboekje - Overzicht verkoopprijzen