Herziening projectdocument

Transcriptie

1 Herziening projectdocument Eurocinema-locatie 21 juni 2016 Gemeente Den Haag Postbus T Spui DP Den Haag Den Haag

2 1. Inleiding Het pand van de voormalige bioscoop Eurocinema, grenzend aan het winkelcentrum Leyweg, staat al jaren leeg. Om op deze plek een ontwikkeling mogelijk te maken is in 2008 het projectdocument Eurocinema-locatie opgesteld. Het plan waarop dit document is gebaseerd is echter niet uitgevoerd. Het bestaande projectdocument en de grex moeten worden herzien vanwege een wijziging in het programma van koopwoningen naar sociale huurwoningen. In deze herziening worden de wijzigingen ten opzichte van 2008 omschreven. Bestaande situatie De voormalige bioscoop grenst aan de noordzijde van het winkelcentrum Leyweg. De locatie ligt op de hoek Leyweg /Hengelolaan 175 op het knooppunt van deze twee belangrijke verbindingswegen. Bouwfonds MAB was in 2008 de beoogde ontwikkelaar met een plan dat op basis van een prijsvraag was ontwikkeld. Het ambitieuze plan met koopappartementen bleek echter als gevolg van de economische crisis niet haalbaar en Bouwfonds heeft zich in 2010 teruggetrokken. Bij gebrek aan planinitiatief en vertrouwen in de markt bleek het in de daaropvolgende periode lastig om een nieuwe geïnteresseerde partij voor deze ontwikkeling te vinden. Deze is nu gevonden in het Westlands ontwikkelingsbedrijf Weboma Ontwikkeling. Weboma heeft een plan voorbereid ten behoeve van 65 sociale huurwoningen. Afnemer is woningbouwcorporatie Arcade Wonen.

3 Huidige situatie en ligging 2. Projectkader 2.1 Structuurvisies In de Structuurvisie Den Haag 2020 wordt gestreefd naar verdichting. De woningbouw op deze bouwlocatie past in de visie om langs doorgaande wegen uit te gaan van een bouwhoogte van minimaal vijf bouwlagen en de herbestemming van voormalige winkelstrepen. Nu de Eurocinema-locatie weer een functie krijgt, wordt invulling gegeven aan het belang dat in de Structuurvisie Den Haag Zuidwest wordt toegekend aan een sterke Leywegzone. De Leyweg verbindt een aantal belangrijke voorzieningen op stedelijk- en stadsdeelniveau. Sinds het vorig projectdocument (2008) wordt veel geïnvesteerd in deze voorzieningen; het Ziekenhuis Leyenburg, het winkelcentrum Leyweg en het stadsdeelkantoor/de bibliotheek. Voor de nieuwe woningen op de Eurocinema-locatie is de ligging nabij deze voorzieningen gunstig Stedenbouwkundige uitgangspunten De stedenbouwkundige uitgangspunten in het projectdocument zijn gebaseerd op de uitkomst van de ontwerpwedstrijd van destijds. Deze zijn vertaald in het bestemmingsplan Juridische en planologische aspecten De bestemming op basis van het plan van Bouwfonds is overgenomen in de laatste actualisatie van het bestemmingsplan Morgenstond. Dit bestemmingsplan is sinds 10 februari 2016 onherroepelijk. Aan deze locatie is de functie Gemengd-1 toegekend. Op de begane grond en eerste verdieping zijn dienstverlenende bedrijven, maatschappelijke voorzieningen I, lichte horeca en sportvoorzieningen mogelijk. In de laatste herziening is hieraan de functie wonen toegevoegd. De overige bouwlagen zijn bestemd voor wonen. De maximale hoogte van de bebouwing is 45 meter. De nieuwe bebouwing moet de rooilijn van de aangrenzende bebouwing volgen. Het bestemmingsplan Morgenstond dient als toetsingskader voor de aanvraag omgevingsvergunning voor de Eurocinema-locatie. In het plan van Weboma wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan geprojecteerde parkeergarage.

4 2.4 Openbare ruimte De openbare ruimte moet conform het Handboek Openbare Ruimte voldoen aan de Residentie Kwaliteit. In het plangebied is geen groen van betekenis aanwezig. In de openbare ruimte staan twee straatbomen die binnen de invloedsfeer van het project vallen. Één boom aan de Hengelolaan maakt deel uit van de kenmerkende laanbeplanting. Bij de sloop en bouw moeten maatregelen worden getroffen om de bomen te beschermen. 3. Planinhoud 3.1 Programma Het plan van Weboma bestaat uit een nieuw te bouwen appartementencomplex. De plint bestaat uit 2 bouwlagen die ruimte bieden aan de bergingen. Het is namelijk constructief niet mogelijk om een kelder te maken op deze plek. Achter de gevels in de plint zijn de algemene ruimtes gepland. Zodoende kon een open glazen gevel en entrée worden ontworpen. Daarbovenop worden 13 woonlagen gebouwd met circa 65 sociale huurappartementen van in totaal circa m2 bvo, inclusief bijbehorende voorzieningen. Het nieuwe programma van dit gebouw past binnen de door de gemeente gewenste inhaalslag voor het toevoegen van sociale woningen in de stad, de verdichtingsopgave en het beleid ten aanzien van kansenzones. 3.2 Openbare Ruimte Met dit nieuwbouwplan blijft de inrichting van de aangrenzende openbare ruimte ongewijzigd. De buitenruimte wordt zonodig na de bouw herstraat conform de huidige inrichting. 4. Verkeer en parkeren 4.1 Bereikbaarheid De Eurocinema-locatie is goed bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer. Het plangebied wordt begrensd door de doorgaande wegen de Hengelolaan en de Leyweg. Deze wegen worden begrensd door vrij liggende fietspaden. Tegenover de locatie ligt het busstation Leyweg. Hier stoppen zowel stads- als streekbussen.

5 Tegenover de locatie ligt het busstation Leyweg 4.2 Parkeren Het bleek niet mogelijk om parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. In verband met de beperkte ruimte op de bouwlocatie werd het te duur om een gebouwde parkeergarage te realiseren. Dit zou bovendien een parkeergarage van diverse lagen betekenen. De toekomstige eigenaar, Arcade, zal het benodigd aantal parkeerplaatsen in de tegenovergelegen parkeergarage van het winkelcentrum Leyweg afnemen. 5. Uitvoeringsaspecten en planning 5.1 Verwerving en tijdelijk beheer De gemeente heeft het pand eind 2008 aangekocht van Zuidervastbeheer II BV. Het pand is vervolgens in tijdelijk beheer gegeven aan Ad Hoc. Komende zomer wordt het pand leeg opgeleverd. 5.2 Uitvoering Nadat het pand leeg is start het nader asbestonderzoek en wordt zo nodig gesaneerd. De overige onderzoeken zijn uitgevoerd en geven geen aanleiding voor aanvullende acties. Vooruitlopend op de sloop wordt een KPN verdeelstation verplaatst naar de Hengelolaan. De voorbereiding van de sloop start nadat de aanvraag omgevingsvergunning ontvankelijk is. Het is de bedoeling dat vanaf september 2016 wordt gesloopt tot en met februari Uitgifte en bouw Nadat de grond bouwrijp is en de omgevingsvergunning is verleend zal de grond in erfpacht worden uitgegeven aan Weboma. De bouw staat gepland van maart 2017 tot en met augustus Milieu en duurzaamheid 6.1 Waterberging en afvalwater Het plangebied is volledig verhard. Er is geen open water of groen. Er is in de nieuwe situatie geen sprake van toename aan verharding. Compenserende waterberging is daarom niet noodzakelijk. In dit gedeelte van Den Haag is nog geen gescheiden rioolsysteem. Invoering van dit systeem is wel wenselijk. Bij nieuwbouw worden eisen gesteld aan de aanleg van een gescheiden systeem tot 1 m buiten de rooilijn. Wanneer de gemeente het gemengde systeem gaat ontkoppelen kan zodoende de nieuwbouw eenvoudig worden aangesloten. 6.2 Bestemmingsplan In het kader van het bestemmingsplan zijn diverse omgevingsfactoren getoetst. Geluid: In het kader van geluidsbelasting hoefde voor de bouw op de Eurocinema-locatie geen ontheffing van de voorkeursgrenswaarde aangevraagd te worden.

6 Luchtkwaliteit: De nieuwbouwplannen die zijn benoemd in het bestemmingsplan Morgenstond leiden niet tot een substantiële toename van het autoverkeer. Deze ontwikkelingen zullen daarom niet in betekenende mate de luchtkwaliteit verslechteren. Externe veiligheid: De Eurocinema-locatie ligt buiten de invloedsfeer van de hoge druk aardgas transport gasleiding die langs Morgenstond loopt. Bezonning: Op basis van het bezonningsonderzoek voor de Eurocinema-locatie is de bezonning voor de omliggende woningen als voldoende beoordeeld. Windhinder: Bij realisatie van het bouwplan wordt een verslechtering van het windklimaat rond het gebouw verwacht. Ten behoeve van de omgevingsvergunning moet daarom de mate van windhinder nader worden getoetst. Zo nodig kan dit worden opgelost door luifels aan te brengen (artikel b). 6.3 Energie verbruik en klimaat Het appartementencomplex zal voldoen aan de huidige eisen uit het bouwbesluit. Dit betekent dat het gebouw een EPC score zal moeten hebben van < 0,40. Om dit te behalen zal het gebouw, zoals het nu ontworpen is, worden voorzien van een HR combiketel met lage temperatuur verwarming en vloerverwarming. Op het gehele dak worden zonnepanelen geplaatst. Het gebouw zal mechanisch worden geventileerd door middel van CO2 sensoren. De definitieve maartregelen zullen verwerkt worden in de aanvraag voor de omgevingsvergunning. 7. Communicatie Ten behoeve van de recente herziening van het bestemmingsplan Morgenstond hebben belanghebbenden de mogelijkheid gekregen om te reageren op onder andere de bestemming van de Eurocinema-locatie. Er zijn geen bedenkingen op deze ontwikkeling ingediend. Dit bestemmingsplan is sinds 10 februari 2016 onherroepelijk. De volgende mogelijkheid om formeel te reageren op deze ontwikkeling is in het kader van de behandeling van de aanvraag omgevingsvergunning. Het is de bedoeling dat deze in augustus 2016 wordt aangevraagd. Vooruitlopend op de aanvraag omgevingsvergunning wil Weboma in juni werkafspraken maken met de aangrenzende eigenaren (VvE Leyweg 856 t/m 908 en Vestia Den Haag Zuidoost) en de Vereniging Winkelcentrum Leyweg. Ook het wijkplatform Morgenstond wordt geïnformeerd. Wanneer er voldoende zekerheid is over de uitwerking van het ontwerp van het gebouw wordt het plan formeel gepresenteerd aan de belanghebbenden. 8. Financiën Ten behoeve van deze ontwikkeling is de grondexploitatie Eurocinema-locatie (ES 129) herzien. In 2014 zijn de financiële kaders in de grex al gewijzigd naar aanleiding van een quick-scan op basis van het vorige plan van Weboma voor de realisatie van 52 koopwoningen. De herziening van de grex is berekend ten opzichte van de quick-scan uit Uit de herziene exploitatieberekening voor het plan blijkt dat Eurocinema een geprognotiseerd nadelig saldo heeft van ,00 contant per 1 januari 2016 en ,00 per 31 december Ten opzichte van de programmarekening 2015 is dit een verslechtering van het plansaldo van ,00 per 1 januari Door aanpassing van de grondexploitatie is het benodigd weerstandsvermogen gedaald met ,00. Met de wijziging van het programma van koop- naar sociale woningen is de grondwaarde afgenomen. De gemeente draagt aan dit tekort ,00 bij vanuit de middelen die zijn opgenomen in het coalitieakkoord (RIS ) bij het onderdeel Wonen en Duurzaamheid voor het realiseren van goede en betaalbare woningen.