HC 2014 Kamer BV dag 1 Verdieping DCF & Financiering Onderwerpen 2014 Dag I Verdieping DCF Financiering bedrijfsmatig vastgoed Dag II Huurprijsherziening winkelruimte Waardering ontwikkelingsprojecten 1
Programma 09.30 Welkom / administratie 10.00 Theorie DCF 11.00 Pauze 11.15 Praktijkcasus 12.30 Lunch 13.00 Theorie Financiering 14.30 Pauze 14.45 Praktijkcasus 15.45 Administratie & afronding 16.00 Einde Opzet training 2
Leerdoelen De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, nattevinger-methode ). De cursist kan specifieke en systematische risico s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet. De cursist kan zelfstandig een DCF creëren. De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven. De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid. Rendement op vastgoed 3
Risico versus rendement rendement Winkels Kantoren Industrieel Bedrijfsruimte Woningen risicovrij rendement risico Rendement op investering Geeft de verhouding tussen rendement en investering ROI < 0 investering levert verlies op ROI > 0 investering levert winst op ROI = inkomsten investering De ROI kan worden verbeterd door: Kosten te verminderen Inkomsten te verhogen Inkomsten te versnellen ( eerder in de tijd ) 4
Leveren van rendement Direct + indirect = totaal rendement Direct rendement - Dividend ten opzichte van geïnvesteerd vermogen - Netto huurinkomsten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen Indirect rendement - Waardeverandering van geïnvesteerd vermogen - Waardeverandering van vastgoedobjecten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen rendement t Opbrengsten Kapitaal t 1 t Rendement Direct rendement (kasstroom) Indirect rendement (kapitaalontwikkeling) R t I t U t K K t t 1 K t 1 R= Rendement I= Inkomsten U= Uitgaven K= Kapitaal t= Huidige tijdsperiode t-1= Vorige tijdsperiode 5
Berekenen rendement 4 methodieken BAR Bruto Aanvangsrendement NAR Netto Aanvangsrendement IRR Internal Rate of Return WACC Weighted average cost of capital BAR BAR = 1e jaars markthuuropbrengst bij volledige verhuur Totale investering Let op! Markthuur kan afwijken van contracthuur BAR is geen werkelijk rendement BAR is wel belangrijke indicator bij bepaling investeringsruimte en markt- of beleggingswaarde 6
NAR NAR = 1e jaars netto markthuur marktwaarde Netto markthuur = Bruto markthuur - exploitatiekosten Exploitatiekosten Zakelijke lasten onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) rioolrechten waterschapslasten opstalpolis assurantiebelasting instandhoudingonderhoud beheer / vastgoedmanagement leegstand (stuctureel) Verhuurcourtage Verhuurdersheffing BTW niet verrekenbaar erfpachtscanon servicekosten voor rekening eigenaar oninbare huren overig (nader te specificeren) grondslag w.e.v. woningen w.e.v. overige objecten n.v.t. w.e.v. Herbouwwaarde Herbouwwaarde / per m3 / per m2 Huurwaarde Huurwaarde Huurwaarde WOZ waarde sociale huurwoningen n.v.t. huurwaarde 7
De kasstroom In finance, discounted cash flow (DCF) analysis is a method of valuing a project, company, or asset using the concepts of the time value of money. All future cash flows are estimated and discounted to give their present values (PVs) the sum of all future cash flows, both incoming and outgoing, is the net present value (NPV), which is taken as the value or price of the cash flows in question. Present value may also be expressed as a number of years' purchase of the future undiscounted annual cash flows expected to arise. De kasstroom Nominaal naar werkelijk WW t = NW t t = 0 * (1 + i) Waarbij: WW = Werkelijke waarde NW = Nominale waarde I = Indexatie T = Tijdstip 8
De kasstroom Werkelijk naar contant CW t = 0 = WW t ( 1 + r) t Waarbij: CW = Contante waarde WW = Werkelijke waarde R = Rente T = Tijdstip De kasstroom Werkelijk naar eindwaarde EW t = WW t t = 0 * (1 + r ) Waarbij: EW = Eindwaarde WW = Werkelijke waarde r = Rente per periode t = Tijdstip in perioden 9
Opdracht 1: De parameters Uitgangspunten: Investeringen: 92 m nominaal in 2012, betaling in 2015 Opbrengsten: 100 m nominaal in 2012, ontvangst in 2018 Kosten en opbrengsten stijgen jaarlijks met 2% De belegger hanteert een discontovoet van 5% Vraag: Wat is de maximale investering die deze belegger wil betalen per 1-1-2012. Opdracht 2: De parameters Benoem per groep de 10 belangrijkste variabelen in een DCF berekening 10
De parameters 1. Disconteringsvoet 2. Exploitatiekosten 3. Groei exploitatiekosten 4. Kosten koper 5. Huurindexatie 6. Markthuurgroei 7. Markthuur bij desinvestering 8. Marktrendement bij desinvestering (exit yield) 9. Incidentele kosten 10. Incidentele opbrengsten Opdracht 3: Voor- en nadelen Benoem per groep de 3 belangrijkste voor- en nadelen van DCF vs. BAR 11
Voor- & nadelen Voordelen DCF 1.. 2.. 3.. Nadelen DCF 1.. 2.. 3.. Disconteringsvoet Rendement 10-jaars staatsleningen (maandgemiddelden) 5 5 4 4 3 % 3 2 Eurogebied Japan VS 2 1 1 0 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 jan 2014 De disconteringsvoet is opgebouwd uit een deel risicovrij rendement dat gelijk wordt gesteld aan de rente op langlopende staatsobligaties en een deel risicopremie. 12
Internal rate of return (IRR) 0 1 De interne-opbrengstvoet (internal rate of return, IRR) of effectief rendement is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Opdracht 4: bereken de IRR de IRR Een investering in jaar 1 110.000,-- Een opbrengst in jaar 2 121.000,-- Wat is de IRR in jaar 0? 13
De IRR NCW investering t=0 = NCW opbrengst t=0 De IRR = % Weighted Average Cost of Capital De gewogen kosten van het kapitaal van 2 componenten: vreemd vermogen eigen vermogen Bij beleggers is het geëiste rendement gebaseerd op: Risicovrije rentevoet Vergoeding voor de verwachte inflatie Vergoeding voor de marktrisico s Vergoeding projectrisico s Winstmarge 14
Weighted Average Cost of Capital EV VV WACC r 1 EV r VV EV VV EV VV Waarbij: WACC = Gewogen kosten van kapitaal EV = Eigen vermogen ( ) VV = Vreemd vermogen ( ) rev = Rendement op eigen vermogen (%) rvv = Kosten van vreemd vermogen (%) = Het marginale belastingtarief (%) IRR en WACC Het project IRR toets je aan de gemiddelde kapitaalkostenvoet van een project: de WACC IRR > WACC: rev wordt gehaald IRR < WACC: rev wordt niet gehaald IRR = WACC dan rev: r EV EV VV VV IRR* * rvv 100% EV EV 15
Opdracht 5: bereken de WACC Het geïnvesteerde kapitaal 1.000.000,-- 20% eigen vermogen 80% vreemd vermogen Rente op vreemd vermogen 5% IRR 7,5% Marginaal belastingtarief 30% Minimaal rendement op eigen vermogen 12% Opdracht: Bereken de WACC en het REV Casus Maak per groep een DCF model op basis van de aangeleverde casus 16
Do s and dont s Indien kosten en opbrengsten in verschillende jaren vallen: contant maken Binnen een termijn kan de kasstroom op verschillende momenten vallen. Vergelijk alleen bedragen met hetzelfde prijspeil Tel verschillende kostensoorten nooit bij elkaar op Neem nooit lege cellen mee in een NCW-berekening in Excel Controleer berekeningen (handmatig) Gebruik het KISS principe! Risicomanagement Geen eenmalige actie maar een continu proces Geen theoretische perfectie nastreven Gebruik (exit-)scenario s Het belangrijkste risico is het proces zelf Focus op de belangrijkste risico s 80/20 17
Behaalde leerdoelen De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, nattevinger-methode ). De cursist kan specifieke en systematische risico s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet. De cursist kan zelfstandig een DCF creëren. De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven. De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid. Leerdoelen De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven. De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren. De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen. De cursist kan een eenvoudige mortgage lending value uitvoeren. De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven. 18
Financiers De overheid Banken en financieringsmaatschappijen Particuliere geldverstrekkers en private equity Crowdfunding Leveranciers Tante AgaatH??? De spelers 19
Beoordelingscriteria Risico voor de bank Risico voor de bank Risico voor de bank Zekerheid over kasstromen Zekerheid over waarde ontwikkeling Rentabiliteit, liquiditeit, solvabiliteit Ratio s Risico voor de bank Risico Afzetrisico Saneringsrisico Procedurerisico Procedurerisico Kostenrisico Uitvoeringsrisico Leegstandrisico Archeologisch risico 20
Risico Gevaar voor schade of verlies, de gevaarlijke of kwade kans of kansen die zich bij iets voordoen (Van Dale) De kans op onzekere gebeurtenissen die de projectdoelstellingen negatief beïnvloeden (Wideman) De kans op afwijkingen van gebeurtenissen die positieve of negatieve gevolgen kunnen hebben (Institution of Civil Engineers en Institute of Actuaries) Kans Gebeurtenis Effect Definitie risico De kans op een negatieve of positieve afwijking van het verwacht financiële resultaat van een project Twee typen risico s: Bijzondere gebeurtenis (gebeurt wel of niet) Normale onzekerheid (gebeurt altijd) Kans 1-p Kans p Effect Bijzondere gebeurtenis Effect Normale onzekerheid 21
Fasering risicomanagement Toename Informatie en afspraken Tijd Fasering risicomanagement Initiatief fase Uitwerkings-fase Afname Beïnvloedingsmogelijkheden Uitvoeringsfase Optimistisch Exit scenario Exit scenario Optimistisch Verwacht resultaat Pessimistisch Pessimistisch Go/No go Go/No go 22
Risico in de beleggingsleer Risico = bandbreedte rond het verwachte rendement uitgedrukt in standaarddeviatie (σ) Redelijke schatting voor toekomst komt van data uit verleden. Categorie Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen St dev (σ) 3,8% 4,4% 3,6% 3,4% Periode: 2004-2008 Bron: ROZ-IPD...maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst! Afweging rendement en risico Welk project heeft jouw voorkeur? Stel: rendement risico (σ) Project A 8% 10% Project B 8% 5% Stel: rendement risico (σ) Project A 10% 5% Project B 8% 5% 23
Attitude & beheersmaatregelen Gevolg Reduceren gevolg of Overdragen Vermijden Risicozoekend Risiconeutraal Accepteren Reduceren kans Risicomijdend Kans Branche ontwikkelingen 24
Branche ontwikkelingen Branche ontwikkelingen 25
Branche ontwikkelingen https://insights.abnamro.nl/category/sectoren/ http://www.hba.nl/pages/373/cijfersentrends.html http://www.ing.nl/zakelijk/themas/sectoren/index.aspx En zo zijn er nog vele bronnen! Ratio s Debt ratio Interest coverage ratio Debt service coverage ratio Debt / ebitda Current ratio Quick ratio Solvabiliteits ratio ROA (return on assets) 26
Solvabiliteit Eigen vermogen / balanstotaal (28%) Liquiditeit Werkkapitaal Current ratio Quick ratio = vlottende activa kort vreemd vermogen = vlottende activa / kort vreemd vermogen = (vlottende activa voorraden) / kort vreemd vermogen 27
Opdracht: bereken ratio s Uitkomst Werkkapitaal mlj. Current ratio Quick ratio 28
Cashflow Cashflow = ingehouden winst + afschrijvingen Kasstroom Uit operationele activiteiten Uit investeringsactiviteiten Uit financieringsactiviteiten Kijk naar de SHBM in een jaarrekening 29
Betaalcapaciteit Debt / ebitda (norm = 3-4) De verhouding tussen de kort- en langlopende rentedragende schulden van een onderneming ( debt ), en de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen ( ebitda = earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation). Dit kengetal zegt iets over de mogelijkheid van de onderneming om haar totale schuldenpositie te kunnen betalen. Interest Coverage Ratio (ICR) (Norm = 3) Geeft aan hoe binnen haar winst voor belastingen is voordat de betaling van rente in gevaar komt. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer ruimte de onderneming heeft om haar renteverplichting te kunnen voldoen. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (norm = 1,2) Complexe ratio waarbij wordt berekend in hoeverre er na mutaties door winsten, wijzigingen in debiteuren, voorraden en crediteuren en na investeringen, nog voldoende ruimte overblijft om de rente en aflossingslasten op te brengen. De operationele cashflow wordt gedeeld door de rente + aflossingsverplichtingen. 30
Mortgage lending value Absolute maximum bedrag tot waar banken willen financieren in relatie tot (interne) regelgeving. Mortgage lending value shall mean the value of the property as determined by a valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account the long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, as well as the current use and alternative possible uses of the property. Speculative elements should not be taken into account in the assessment of mortgage lending value. Mortgage lending value should be documented in a clear and transparent way. (IVS, 2014). Opdracht: bereken MLV Er is sprake van een maximale financiering: Marktwaarde 2.500.000,- Financiering 1.500.000,- Maximale financiering 70% van de MLV Wat is de MLV? Hoeveel bedraagt de MLV van de MW? 31
Uitkomst Marktwaarde ( %) =,- Financiering is % van de MLV MLV = % van de MW Maximale financiering = % van de MW Loan to value Een financiële term gebruikt door geldverstrekkers Verhouding tussen lening en getaxeerde waarde onderpand Hoe hoger de LTV ratio, hoe hoger het risico voor de bank. Risico van default is altijd aan de voorkant Risico groeit als eigen vermogen daalt 32
Opdracht: bereken LTV Marktwaarde 3.750.000,- Financiering 3.000.000,- Wat is de LTV? Wat is de LTV als de marktwaarde 10% daalt? Uitkomst LTV = % haircut % LTV (2) % haircut % Daling waarde van 10% verhoogt risico bank met ---% Daling waarde van 10% verlaagt risico klant met ---%! 33
Casus kredietcommissie Maak per groep een beoordeling van de aangevraagde financiering en stel advies samen voor geldverstrekker Beoordelingscriteria Samenstelling portefeuille Kwaliteit huurders - Betaalgedrag - Expiratiedata Expertise belegger Kwaliteit debiteur -Ratio s - Reputatie - Rechtsvorm / zekerheden 34
Behaalde leerdoelen De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven. De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren. De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen. De cursist kan een eenvoudige mortgage lending value uitvoeren. De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven. Vragen of contact Joël Scherrenberg MBA MRICS RRV js@scherrenberg.info 06-11381135 http://www.linkedin.com/in/jjmwscherrenberg 35