C. VERKOOP- EN LIQUIDITEITSOPLOSSINGEN Hugo Mistrate Haarhuis Senior adviseur Fakton - banken en beleggers Jan-Hein Gerritsen Partner Censum Finance & Treasury Gespreksleider: Jimmy Kools Partner en CFO Fakton
DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING P a r a l l e l s e s s i e C Ve r ko o p e n l i q u i d i t e i t s o p l o s s i n g e n 14 fe b r u a r i 2013
Introductie Fakton Hugo Mistrate Haarhuis MSc Senior consultant h.mistrate.haarhuis@fakton.com +31 6 33 68 14 00 Financial engineering Financieel risico management
Waarom? Actualiteit Geen / onvoldoende faciliteringsruimte Kasstromen beter op elkaar afstemmen Vermogen vrij maken t.b.v. uitvoeren strategie
Wat wij vragen van u Banken waren (en zijn?) uw kapitaalverschaffers Besef dat er meerdere mogelijkheden zijn Minder afhankelijk dan gedacht Sta wel open om anders te denken, en.
Wie zoeken we? We zoeken investeerders die in ons investeren Financiering verstrekken Vastgoed kopen Samen investeren
Wie zijn wij? Onze kenmerken 336 mrd WOZ-waarde aan woningen 11,3 mrd aan huurinkomsten Grootste marktpartij van Nederland Georganiseerd
Wat zoeken ze (niet)? Wel Stabiele investering Volume kunnen realiseren Sterke voorkeur voor (goede) verhuurde woningen Niet Besluiteloosheid
Investeringsdating site Vraag en aanbod is er, maar weten elkaar nog niet te vinden Pensioenfondsen Family offices Private investeerders Banken
Producten Verkoop Dispositie Financiering Normale financiering Verkopen kasstromen
Verkoop Besluit Beheer Sociale huursector; Regeling vervreemding woongelegenheden; Circulaire MG 2011-04
Toestemming? DAEB
Toestemming? Niet-DAEB Kamerbrief dd. 13 feb 2013 Niet-DAEB G e l i b e ra l i s e e rd e w o n i n ge n Te l i b e ra l i s e re n w o n i n ge n Geen winstdeling Verkoop tegen actuele waarde e c h t e a c t u e l e w a a rd e, o f m e t h o d i e k b e l a st i n gdienst? Vooralsnog niet geheel duidelijk
Match? Beleggers Miljarden klaar lig gen om te investeren Grote vraag naar huurwoningen Huidige regels niet marktconform Versoepeling regels noodzakelijk Klacht terecht?
Match? Beleggers hebben ongeveer 2 miljard euro beschikbaar voor de aankoop van nieuwe huurwoningen, tweemaal zo veel als in 2012. Ze hebben grote belangstelling voor corporatiebezit en kunnen vaak armlastige sociale huisvesters ondersteunen bij hun investeringen. Institutionele beleggers willen ongeveer 1 miljard euro investeren en hebben daarbij een voorkeur voor nieuwbouw. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren, vooral in bestaande huurwoningen. Huurwoningen in het middeldure segment (665-850 euro per maand) zijn favoriet gezien de stijgende vraag in dit segment. Wel wordt de betaalbaarheid volgens de beleggers steeds belangrijker bij de beoordeling van nieuwe projecten. Uit onderzoek blijkt dat 80 procent van de particuliere beleggers en 50 procent van de institutionele beleggers interesse hebben in de verwerving van corporatiewoningen, Een groeiend aantal corporaties (54 procent) geeft in het onderzoek aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen door de verslechterde financiële situatie..van de ondervraagde corporaties geeft 64 procent aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De huidige voorwaarden zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers.
Match?
Match? Investeren is afweging tussen rendement en risico Leiden huidige regels tot mismatch? Te l a a g re n d e m e n t b i j r i s i c o? P roduct sluit niet aan bij tra d i t i o n e l e b e l e g ge r? Ve r ko p e r k r i j gt n i e t w a t ze w i l?
Match? Belegger Stabiele investering Exploitatie is leidend, uitponding niet Rendementen P roject IRR 6% Re n d e m e n t E V 8 % B e l e g g e r m e t h o g e r e e i s m o g e l i j k, m a a r i s d a t o n z e b e l e g g e r Geen complexe structuren Beheersbaar en controleerbaar
Match? Corporatie Opbrengst maximalisatie D i re c t N o m i n a a l C o ntante waard e Realiseren faciliterings - en/of investeringsruimte Geen complexe structuren Geen imagoschade
Match? Beiden zelfde belang Transactie tot stand brengen Ken elkaars belangen Kom van eiland af en werk samen Middels financiële structurering resultaat mogelijk D e n k o.a i n ve rs c h i l WA C C M a a k t p o s i t i e ve d i f fe re n t i a t i e i n N C W m o ge l i j k Politiek heeft gat als iets verkleind
Uitwerking Betalingsstructuur S p e e l met ka s st romen Ko o p s o m i n t e r m i j n e n B i e d t d i e n s t e n a a n a l s o n d e rd e e l t ra n s a c t i e B e h e e r A d m i n i s t r a t i e O n d e r h o u d A fd e k k i n g h u u rd e rs r i s i c o Haalbaar O p b re n g st m e t N C W > 7 5 % P ro j e c t re n d e m e n t b e l e g ge r > 6 %
Uitwerking Liquiditeitenfonds (LF) I nvesteringsst r u ctuur Ve rs c h aft liquiditeit C o r p o rat i e v e r ko o p t b e z i t a a n L F b e t a a l t L F j a a r l i j k s e p r e m i e p r e m i e g e e f t r e c h t o m w o n i n g e n ( t e r u g ) t e ko p e n t e g e n v o o r a f b e ke n d e v o o r w a a r d e n K a n w o n i n g e n d o o r v e r ko p e n o f ( h e r n i e u w d ) i n e x p l o i t a t i e n e m e n G r i p op bez i t blijft binnen de sector L a a g r i s i co belegger
Verloop kasstromen Uitwerking Corporatie Investeerder(s) Premie Investering Koopsom Rendement Liquiditeiten fonds
Uitwerking Belegger Verstrekt obligatiefinanciering Voornamelijk direct rendement E x p l o i t a t i e bestaat uit huur en pre m i e Ve r ko o p re s u l t a a t ( i n d i re c t re n d e m e nt) ga a t n a a r p re m i e - b e t a l e r Sterke zekerheid (woningen) Financiële belegging G e e n b e h e e r G e e n o n d e r h o u d
Financiering WSW D o e l stelling lage re re n t e H e d e n d a a g s e p r a k t i j k i s a n d e r s E i ge n re ge l s b e p a l e n fa c i l i t e r i n g s r u i m t e B e p e r k e n i n v e s t e r i n g s r u i m t e, t e r w i j l k a s s t r o m e n v o l d o e n d e k u n n e n z i j n G e e n ve r p l i c h t i n g De financieringsmarkt Pe n s i o e n fo n d s e n Ve r ze ke ra a rs D e b t funds Fa m i l y offices
Financiering Financiers G rotere volumes L a n g j a r i g S terke ze ke r h e i d Corporaties M i n d e r afhanke l i j k va n huidige financiers G e e n risico toename I nvesteringen z i j n uit te voere n Va stgoed uit huidige borging halen Match met sector!
Financiering Verkoop kasstromen Synthetische lening Jaarlijkse vastgesteld bedrag betalen CW van jaarlijkse bedragen wordt aan corporatie uitgekeerd CW, bij aanvang uitgekeerd Periodieke betalingen
Financiering Betalingsschema in overleg te construeren Vaste bedragen Inflatie gerelateerd Wel of geen eindaflossing Volledig af te stemmen op individuele wensen
Praktijk Alles is maatwerk, geen standaardisering Product Type activa Wo n i n ge n C o m m e rc i e e l va stgoed G ro n d e n M a a t s c h a p p e l i j k va st g o e d Werk samen, anders geen transactie
Fakton Fakton als matchmaker Werken vanuit de opgave Financiële kennis Vastgoed kennis Resultaat telt
Tot slot Het echte waarom!!!
DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING Financial engineering in de corporatiesector
Liquiditeitsoplossingen Financiering op nieuwe leest geschoeid Investeren met behulp van nieuwe financiële producten Utrecht, 14 februari 2013 Jan-Hein Gerritsen Censum Finance & Treasury
Agenda 1. Huidige financieringswijze 2. Pensioenfondsen 3. N33 4. Inflatie en huurstijging 5. Status project
Huidige financieringswijze (1) Nederlandse Staat WSW Wereldwijde kapitaalmark t Sectorbanken Onderhandse lening Corporaties Optimalisatie van model door inpassen verhandelbaarheid (MTNprogramma) is nu niet meer aan de orde Optimalisatie van model met behulp van derivaten is (voorlopig) niet meer aan de orde
Huidige financieringswijze (2) Huidige systeem functioneert, is echter niet perfect: WSW stuurt op krappe liquiditeitspositie; tendens richting projectfinanciering ( maatwerk ) i.p.v. bedrijfsfinanciering Sectorbanken ondervinden hinder van regelgeving in relatie tot natuurlijke mismatch Sovereign is not that sovereign any more Klassieke eindbeleggers mijden systeem Overheid realiseert zich dat gratis achtervang wellicht te veel van het goede is, in ieder geval niet risicoloos is
Pensioenfondsen Pensioenfondsen (en andere institutionele beleggers): Waren ooit de financiers van de corporaties Worden onder druk gezet door politiek om meer in NL te beleggen Worden vanwege vergrijzing netto-betaler in plaats van netto-ontvanger Willen gedegen rendement bij zeer beperkt risico: spreiden, spreiden, spreiden Willen liever geen onderhandse producten Kiezen bij behoefte aan sovereign risk voor staatsobligaties Betalen de pensioenen van de huurders Zijn op zoek naar waardevaste beleggingen: Dutch CPI
N33 N33 wordt verbreed tussen Assen en Zuidbroek PPS project: eerste project in NL met geld van pensioenfondsen ABP en enkele andere partijen verzorgen 20 jaars consolidatie Ministerie van Financiën accepteert inflation linked financiering
% % Huurstijging versus inflatie Inflatie Gerealiseerde huurstijging 8,0 Cumulatief verschil Huurstijging versus Inflatie 30,0 7,0 6,0 5,0 25,0 20,0 4,0 15,0 3,0 10,0 2,0 1,0 0,0 5,0 0,0-1,0 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008-5,0 Jaren Bron: APG
Status project Technisch is het mogelijk: institutionele beleggers zijn geïnteresseerd Groot pensioenfonds is direct betrokken en denkt mee Twee corporaties onderzoeken gedetailleerd of eventuele risico s beheersbaar zijn Meerdere corporaties tonen zich geïnteresseerd en hebben geheimhoudingsverklaring getekend om zich in het project te kunnen verdiepen Geen borging WSW noodzakelijk: oplossing Brussel dossier? Project krijgt in toenemende mate steun uit academische hoek Vooruitzichten: langlopende financiering tenminste concurrerend met WSW geborgde leningen in ruil voor inflatierisico Ministerie: breng geldgever en geldnemer aan tafel
DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING Financial engineering in de corporatiesector