Een haalbaarheidsonderzoek naar het huisvesten. woningen middels woningcorporaties. RE&H Housing policy, management and sustainability

Transcriptie

1 Toewerken naar een betere morgen Een haalbaarheidsonderzoek naar het huisvesten van de middeninkomensgroep i met betaalbare woningen middels woningcorporaties Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 1

2 t en Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 2

3 Middeninkomensgroep Een huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep met de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder. Bron: Google afbeeldingen Middeninkomensgroep: (2x modaal) Lagere middeninkomensgroep: (RLI, 2011) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 3

4 Nieuw regelgeving Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 4

5 Europese beschikking De toewijzing van sociale huurwoningen wordt beperkt tot een duidelijk omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen. Commerciële activiteiten dienen onder marktvoorwaarden plaats te vinden. Voor openbare dienstactiviteiten en commerciële activiteiten moeten de regels inzake een gescheiden boekhouding en toereikende controles in acht worden genomen. Het aanbod van sociale woningen door de corporatiesector moet worden afgestemd op de vraag van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen. (Europese Commissie, 2005) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 5

6 Bestaande problemen Kloof tussen sociale huursector en koopsector Slechte doorstroming tussen sectoren Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 6

7 Aanbodtekort Aanbodtekort van betaalbare huisvesting in het middensegment. Bron: Google afbeeldingen Betaalbaar huren: 664, Betaalbaar kopen: (RLI, 2011) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 7

8 Toevoegen via corporaties Voeg toe wat ontbreekt Corporaties sleutelrol Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 8

9 Bestaand en/of Nieuw Bestaande voorraad Nieuwbouw Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 9

10 Huurvorm enkoopvorm Koopvorm Huurvorm Bron: Google afbeeldingen Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 10

11 Vooronderzoek Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 11

12 Hoofdonderzoeksvraag Ishethaalbaar haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties? Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 12

13 Vastgoedontwikkeling Programmavan Eisen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 13

14 Integratie van de EU eisen Scheiding tussen DAEB en Niet DAEB Geen geborgde leningen voor Niet DAEB activiteiten Herzieningswet op de toegelaten instellingen volkshuisvesting Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 14

15 Toepassing Huidige en voorgenomen wet en regelgeving Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 15

16 Structuur Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 16

17 Haalbaarheidsonderzoek Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 17

18 Maatschappelijke haalbaarheid M1: Welke houding hebben de woningcorporaties ten opzichte van de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep en hebben de woningcorporaties al acties ondernomen om de (lagere) middeninkomensgroep te kunnen huisvesten? M2: Wat is de administratieve scheiding en welke vormen van administratieve scheiding zijnmogelijk? M3: Welke verbindingen mogen woningcorporaties vormen voor de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep? M4: Welke rechtsvorm biedt de mogelijkheid om het maatschappelijke streven naar bt betaalbaarheidjuridisch hidj idi hte waarborgen?? Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 18

19 Maatschappelijke haalbaarheid Bereid maar beleidloos! Juridische scheiding mogelijk Bron: Google afbeeldingen Rechtsvorm met rechtspersoonlijkheid Doel, statuten, oprichtingsakte Bron: KvK Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 19

20 Haalbaarheidsonderzoek Huidige en voorgenomen wet en regelgeving Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 20

21 Juridische haalbaarheid J1: Welke juridische voorwaarden stelt de Europese wet en regelgeving op staatssteun en mededinging aan de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties? J2: Welke juridische voorwaarden stelt de Nederlandse wet en regelgeving op toegelaten instellingen volkshuisvesting aan het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties? Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 21

22 Juridische haalbaarheid Reeds geïntegreerd Bron: Google afbeeldingen Invloed op: scheidingsvorm/ verbinding vormen Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 22

23 Maatschappelijke haalbaarheid Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 23

24 Juridische haalbaarheid Volgorde van aanbieden bij complexmatige verkoop 1. Zittende huurders 2. Collega corporaties en WIF (n.v.t. bij Niet DAEB) 3. Derden Toestemming van Ministerie van BZK In principe altijd toestemming als: Verkoopprijs is ten minste 90% van de leegwaarde Beoordeling volgens exploitatiestrategie: Door exploitatiestrategie actuele waarde Uitpondstrategie leegwaarde Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 24

25 Juridische haalbaarheid Regels op het vormen van verbindingen Alleen Niet DAEB activiteiten mogen in een verbinding worden ondergebracht Projectontwikkeling mag ook in een verbinding worden ondergebracht Woningen dat nu in een verbinding wordt geëxploiteerd en tot de DAEB tak tkbh behoren, moet in de toegelaten t instelling (woningcorporatie) worden gebracht Bestuurder of medewerker van de woningcorporatie mag geen bestuurder zijn van een verbinding Woningcorporaties mogen geen operationele invloed uitoefenen op haar verbindingen (Ministerie BZK, 2012) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 25

26 Juridische haalbaarheid Verkoopregels/regels op het vormen van verbindingen: Beperkt het gebruik van bestaande voorraad via de juridische scheiding Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 26

27 Haalbaarheidsonderzoek Huidige en voorgenomen wet en regelgeving Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 27

28 Financiële haalbaarheid F1: Onder welke voorwaarden zijn financiers als institutionele beleggers en banken bereid om te investeren of lening te verschaffen aan woningcorporaties voor het betaalbare huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep? F2: Welke invloed(en) hebben Nederlandse en Europese wet en regelgeving op de financiering van woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien? Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 28

29 Financiële haalbaarheid Lening (aflossing + rente) = rendement Voorkeur: Winstoogmerk Bron: Google afbeeldingen Investering dividend = rendement Bron: Google afbeeldingen Voorkeur: Winstoogmerk, juridische scheiding, zeggenschap Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 29

30 Financiële haalbaarheid scheidingsvorm, hidi rendement, winstoogmerk, conditie uit winstoogmerk, betaalbaarheid wet en regelgeving juridische scheiding Corporaties Overheid Financiers Balans Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 30

31 Financiële haalbaarheid Financiers kunnengeen hogeprijzen eisen Middensegment = Gat in de markt = Betaalbare segment Huurprijs middensegment: 664, Koopprijs middensegment: (RLI, 2011) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 31

32 Haalbaarheidsonderzoek Huidige en voorgenomen wet en regelgeving Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 32

33 Verifiëren en actualiseren Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 33

34 Deskundige beoordeling Bestaande voorraad is afhankelijk van doorstroming Boelhouwer, 2012 Bron: Google afbeeldingen Nieuwbouw onwaarschijnlijk Boelhouwer, 2012 Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 34

35 Deskundige beoordeling Een deel van de middeninkomensgroep blijft onder druk Boelhouwer, 2012 Bron: Google afbeeldingen Regionale maatwerk, duidelijkheid over de AMvB s Boelhouwer, 2012 Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 35

36 Actualiteiten Negatief vooruitzicht op de woningmarkt ING, 2012 Bron: Google afbeeldingen Bron: Google afbeeldingen Kredietstop van commerciële banken op de corporatiesector Trouw, 2012 Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 36

37 Actualiteiten Geen betaalbare woningen beschikbaar voor doorstroming ING, 2012 Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 37

38 Eindconclusie Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 38

39 Antwoord opde vraag Het is technisch haalbaar om de beter bedeelde regelgeving g gop de corporatiesector. middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties, binnen de huidige en voorgenomen wet en Maar het is onwaarschijnlijk dat de beter bedeelde middeninkomensgroepopkorte op korte termijn middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting kan worden voorzien, binnen de huidige en voorgenomen wet en regelgeving op de corporatiesector. Voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep is het technisch onhaalbaar om hen middels woningcorporaties van bt betaalbare huisvesting te voorzien, omdat tde huidige en voorgenomen wet en regelgeving op de corporatiesector dat niet toelaat. Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 39

40 onderscheid in inkomen Onderkant van de lagere middeninkomensgroep i Betere bedeelde middeninkomensgroep i verzamelinkomen: verzamelinkomen: Besteedbare inkomen: Betaalbare huurprijs: Onder de sociale huurgrens van 664,66 Besteedbare inkomen: Vanaf Betaalbare huurprijs: Vanaf 692 Boven de sociale huurgrens van 664,66 Bron: RLI, 2011 Bron: RLI, 2011 Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 40

41 Huidige situatie Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 41

42 Gewenste veranderingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 42

43 Het aanbod stimuleren Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 43

44 Via bestaande voorraad Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 44

45 Via bestaande voorraad Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 45

46 Via bestaande voorraad Aanbodtekort van betaalbare woningen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 46

47 Via bestaande voorraad Aanbod vergroten met bestaande voorraad Vicieuze cirkel Aanbodtekort van betaalbare woningen Doorstroming Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 47

48 Via Nieuwbouw Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 48

49 Via Nieuwbouw Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 49

50 Via Nieuwbouw Financieringprobleem Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 50

51 Via Nieuwbouw hoge prijzen hoge rendement bereidheid voor financiering Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 51

52 Via Nieuwbouw lage prijzen + lage rendement + hoge risico Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 52

53 Financiering/doorstroming Oplange termijn zal dedoorstroming doorstroming en de bereidheid voor investering in de woningen kunnen verbeteren, maar tot nu toe ontbreekt de aanwijzing dat dit op korte termijn zal gebeuren. Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 53

54 en Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 54

55 en Direct toepasbaar Reserveer de 10% ruimte voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep i Bron: Google afbeeldingen Gebruik de 10% overhevelingsregel Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 55

56 en Voor nader onderzoek Duidelijke taakverdeling en voorwaarden vanuit de overheid Bron: Google afbeeldingen de potentiële samenwerking met institutionele beleggers Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 56

57 Toewerken naar een betere morgen Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 57

58 Mededeling Print screen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 58

59 Samenvattende poster Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 59

60 Opzet Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 60

61 Maatschappelijke haalbaarheid Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 61

62 Maatschappelijke haalbaarheid Bron: KvK Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 62

63 Juridische haalbaarheid Verkoopregels Regels op verbindingen Overhevelingregels tussen DAEB en Niet DAEB Regels op financiering tussen DAEB en Niet DAEB Bron: Google afbeeldingen Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 63

64 Juridische haalbaarheid Volgorde van aanbieden bij complexmatige verkoop 1. Zittende huurders 2. Collega corporaties en WIF (n.v.t. bij Niet DAEB) 3. Derden Toestemming van Ministerie van BZK In principe altijd toestemming als: Verkoopprijs is ten minste 90% van de leegwaarde Beoordeling volgens exploitatiestrategie: Door exploitatiestrategie actuele waarde Uitpondstrategie leegwaarde Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 64

65 Juridische haalbaarheid Uitpondstrategie Verkoopprijs is ten minste 90% van de leegwaarde Als het belang van volkshuisvesting niet tegen verzet Doorexploitatiestrategie 7 jaar doorexploiteren Winstdelingsregeling tussen koper en corporatie tot 30 jaar na transactie Deactuele waarde gaat volgens de tabel van Belastingdienst Toestemming voor de verkoop wordt verleend als het minimale percentage van WOZ waarde wordt gehaald Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 65

66 Juridische haalbaarheid Tabel actuele waarde (Finance Idea, 2012) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 66

67 Juridische haalbaarheid Verbindingen Alleen Niet DAEB activiteiten mogen in een verbinding worden ondergebracht Projectontwikkeling mag ook in een verbinding worden ondergebracht Woningen dat nu in een verbinding wordt geëxploiteerd en tot de DAEB tak tkbh behoren, moet in de toegelaten t instelling (woningcorporatie) worden gebracht Bestuurder of medewerker van de woningcorporatie mag geen bestuurder zijn van een verbinding Woningcorporaties mogen geen operationele invloed uitoefenen op haar verbindingen (Ministerie BZK, 2012) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 67

68 Financiële haalbaarheid WIF IVBN NIBC Bank BNG ING Achmea Amvest Vesteda Rol V B V V V/O V V V Interesse Neu Neu Neu Neu Ja Ja Ja Ja Profit/ P NVT N.V.T. P P P P P P Nonprofit Admin. of Jurid. Zeggen schap Neu Neu Neu Neu Neu Jurid. Jurid. Jurid. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. Ja Ja Ja V = Vermogensverschaffer Neu = Neutraal V/O = Vermogensverschaffer & Ontwikkelaar P = Profit (commerciële onderneming) Sunny K. P. Lam RE&H Housing policy, management and sustainability 68