FFP Congres, oktober 2016

Transcriptie

1 FFP Congres, oktober 2016

2 Nederlandse bank opgericht in 1945 Den Haag, Frankfurt, Amsterdam, Londen en Brussel Corporate Banking: Corporate finance & capital markets, financieren, investeren aan midcap bedrijven en ondernemers (EUR miljoen omzet) Consumer Banking: Woninghypotheken, online particuliere spaartegoeden en brokerage services via NIBC Direct Ondernemende bank

3 Consumer Banking Nederland Spaarproduct geïntroduceerd in 2008 Hypotheken geïntroduceerd in 2013 Verkoop hypotheken via tussenpersonen Introductie Buy to Let in januari 2016 Duitsland Spaarproduct geïntroduceerd in 2009 Brokerage services geïntroduceerd in 2011 Kleine portefeuille woninghypotheken België Spaarproduct geïntroduceerd in 2011 NIBC Direct onze consumer bank Klanten per land 2007) > klanten (1997- > klanten sinds > klanten sinds > klanten sinds 2009 > klanten sinds 2012

4 Wat is buy-to-let?

5 Wat is buy-to-let? Buy-to-let is een engelse term voor de koop van onroerend goed dat bestemd is voor de verhuur. Een buy to let hypotheek is een hypothecaire lening die speciaal is ontwikkeld om de aankoop van een buy to let woning te financieren. Buy to let hypotheken worden sinds midden jaren 90 in de UK aangeboden.

6 Traditionele verdeling van de hypotheekmarkt: Prime, Buy-to-let en Non-conforming Sterke groei in de laatste jaren: Meer dan 1.6 miljoen buy-to-let hypotheken, met een balanstotaal van 188 miljard; dat is ruwweg een verdubbeling sinds 2006 In 2015 maken buy to let hypotheken 15% uit van het totaal van alle hypotheken in de UK; Geldverstrekkers zijn de traditionele partijen zoals Nationwide, Halifax, Santander, Barclays, maar ook specialisten zoals Paragon

7 85% van de buy-to-let financieringen wordt gedistribueerd via het intermediair Karakteristieken voor buy-to-let financieringen in de UK zijn: Leningen gemiddeld K, maar ook uitschieters van 1 2 miljoen Gemiddelde LTV: 70 80% met een minimale huurdekking van 125% Looptijden van 15 tot 30 jaar; rvp vaak 2 5 jaar Vooral aflosvrij (ongeveer 90%)

8 Private huursector in Nederland

9 De private huursector is slechts 9% van de totale woningmarkt. In de jaren 50 was dit nog de grootste markt! Sinds WOII zijn zowel de sociale huursector als de markt voor koopwoningen gestimuleerd door de overheid en als gevolg daarvan sterk gegroeid. Private huur is nooit gestimuleerd.

10 Bron: Elsinga, M. en F. Wassenberg, TU Delft/OTB, De private huursector in Nederland is met een aandeel van 9% klein in vergelijking met onze buurlanden zoals Duitsland (60%) en België (25%)

11 De omvang van de private huursector in Nederland Totaal = 100% Circa Zelfstandige woningen 11 90% gereguleerd 10% niet-gereguleerd Huur = 43% Circa eenheden Koop = 57% Circa eenheden 94% gereguleerd 6% niet-gereguleerd Coöperatie = 73% Circa eenheden Beleggers = 18% Circa eenheden Overig = 9% Circa eenheden 75% gereguleerd 25% niet-gereguleerd Institutioneel = 23% Circa eenheden Private beleggers = 77% Circa eenheden 45% gereguleerd 55% niet-gereguleerd Source: Capital Value, IVBN, CBS, 2016

12 Private investeerders verschillen van institutionele beleggers Institutionele beleggers Private investeerders 23% van de markt voor investeringen in woningen Institutionele beleggers (zoals Syntrus Achmea, Amvest, Bouwinvest) investeren namens pensioenfondsen en verzekeraars Voorkeur voor nieuwere woningen, liefst < 5 jaar Focus op steden met een groeiend aantal inwoners 77% van de markt voor investeringen in woningen Erg heterogene groep (van een paar woningen tot wel 10,000 per investeerder) Voorkeur voor bestaande bouw Acteren regionaal op basis van kennis van de lokale markt. Beperkt informatie beschikbaar. Naar schatting private investeerders

13 Verdeling van de markt voor private investeerders Meerderheid van de private investeerders bezitten één of een paar woningen De top 2% van de investeerders bezit 55% van het totaal aantal woningen BTL richt zich op kleine private investeerders

14 Verdeling van de markt voor private investeerders Kleine private investeerders zijn bijna altijd regionaal actief en baseren zich op kennis van de lokale markt. Desondanks blijven de grote steden erg belangrijk en dominant in deze markt. Bron: Vastgoedbelang (investigation members)

15 Toenemende populariteit van investeren in woningen Investeerders vinden woningen veiliger en attractiever dan ander onroerend goed zoals winkels of kantoren. De dalende spaarrentes en rendementen op obligaties, en de onzekere koersontwikkeling van aandelen dragen bij aan de populariteit van dit type beleggingen. Totaal geinvesteerd vermogen in OG vs geinvesteerd vermogen in residentieel og Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015 In 2014 is er een sterke groei te zien van de investering in woningen. Vooral door institutionele beleggers en grote private investeerders. Grote private investeerders worden nu wel weer geserviced door de banken. Kleine investeerders daarentegen hebben nog steeds moeite om een lening te krijgen voor de aankoop van een verhuurde woning.

16 Groeiende mismatch tussen vraag en aanbod door: Toenemend aantal huishoudens ( per jaar) Achterblijvende bouwproductie Onttrekking aan de voorraad door sloop en uitponding Top 10 regio s met hoogste woningtekort. Bron: Primos 2015 Flexibilisering van arbeid draagt bij aan grotere vraag naar huurwoningen Door afnemende maximale LTV wordt eerste eigen huis later gekocht

17 Waarom is NIBC Direct in deze markt gestapt? Strategische focus op Producten met een toegevoegde waarde Doelgroepen die nu maar beperkt bediend worden Meeste lichten staan op groen in deze markt Lage rente, hoog spaarvolume Stijgende huizenprijzen en oplopende huren Woningcorporaties worden beperkt boven de huurgrens Sterke vraag naar huurwoningen

18 Lage rente, hoog spaarvolume Ondanks de crisis zijn Nederlandse huishoudens doorgegaan met sparen Lage opbrengst en maar weing aantrekkelijke alternatieven Savings money with banks EUR billion Interest income households EUR billion Spaargeld bij Nederlandse huishoudens Savings volumes with Dutch households GDP growth (y-o-y) Eurozone Interest income households Source: DNB (left), Macrobond (right)

19 Stijgende huizenprijzen en oplopende huren Stijgende huizenprijzen: Sinds het dieptepunt in 2013 is de weg omhoog weer ingeslagen Substantiële huurstijging, vooral in de vrije sector House price index Index Rent increases % change on a year ago 5,0 4,0 3,0 2, , , Source: Kadaster (left), CBS (right) Huizenprijzen Huurstijgingen

20 Corporaties zijn beperkt in de vrije sector Woningcorporaties zijn beperkt in hun activiteiten in de vrije sector Vooral de onderkant van de vrije sector is erg aantrekkelijk voor de private investeerder # woningen Corporaties Privaat Tot huurgrens (rents < euro 710) Vrije sector (rents > euro 710) 2,262, , , ,000 Totaal 2,400, ,000

21

22 NIBC Vastgoedhypotheek Voor de professionele belegger tot Euro 10 miljoen per client. NIBC Direct Investeringshypotheek Voor de consument die incidenteel in verhuurd onroerend goed belegt. Product criteria Verhuurde of te verhuren woning (geen shortstay) of ouders die voor studerend kind kopen Woningen in geselecteerde steden Maximale leenbedrag per klant EUR Looptijd tot 30 jaar, maximale rvp 10 jaar LTV < 70% van de waarde in verhuurde staat; 50% LTV mag aflosvrij Betaalbaarheid conform gedragscode toets

23 Investeringshypotheek Product voorziet absoluut in een behoefte Vraag eerst vooral in Randstad, Amsterdam sterk vertegenwoordigd. Nu ook elders Omvang lening meestal k Sterke vraag in het middensegment (rent Euro ) Concurrentie neemt toe met de omvang van de lening Het is een uitdaging om te standaardiseren en toch flexibel te zijn Na aarzelende start nu op stoom Product past in bredere financiële planning Onverwachte doelgroepen Omvang lening meestal k Net als bij vastgoed vooral in middensegment Nog weinig concurrentie Eerste doorontwikkeling in november verwacht

24 Is dit product geschikt voor iedereen? Eigen middelen zijn een must OG is niet snel liquide te maken Moet passen in financiële plan Een BTL woning vergt aandacht Kosten van verzekering, onderhoud, belastingen Kans op leegtand, wanbetaling Direct rendement (huur) Mogelijkheid indirect rendement (waardestijging) Huurstijging al jaren hoger dan inflatie Rendement al snel hoger dan bij sparen Uiteraard geen garanties maar minder onzekerheden

25 Verwachtingen Groeiende markt voor private verhuur, maar zal relatief klein blijven Toenemende focus op vrije sector vanwege de verhuurders heffing Nieuwe aanbieders zullen de markt betreden (zowel uit Nederland als buitenland) Crowdfunding kan ook een fundingbron worden voor dit type financiering Toenemende concurrentie zal de acceptatiecriteria en tarieven onder druk zetten

26 DIRECT DUIDELIJK.