Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010
Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken nu in tijden van crisis 3. Wat gaan we doen? Programma komende jaren?
1.1. Woonvisie Drechtsteden Beter woningaanbod, o.a.: Dure woningen Meer aandacht voor bestaande voorraad Particulier opdrachtgeverschap Ouderenwoningen grondgebonden Betere kwaliteit woonomgeving, o.a.: Aantrekkelijke woonmilieus Herstructurering voortzetten Indicatief programma naar woonmilieu 2010-2020 Dordrecht Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onnttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Centrum -100 200 200 100% Levendig sted. 50 350 1.550 1.950 3% 82% Rustig sted. -1.300 50 400 450 900 6% 56% Stadswijk -1.300 50 200 450 400 1.100 23% 55% Suburbaan -200 50 50 100% Rustig groen 900 100 1.000 10% totaal -2.900 50 300 2.100 2.750 5.200 7% 59%
1.1. Woonvisie Drechtsteden Woonmilieus: Inzetten op voorzieningen: binnenstad, natuur en recreatie Kwaliteit in levendig stedelijk Herstructurering voortzetten in oude wijken Breed programma in grote nieuwe wijken, mengen sociaal Kleine locaties: inzetten voor topsegment
1.2. Jaarplan Wonen 2010 Jaarlijkse uitwerking en stand van zaken rondom uitvoering Woonvisie Drechtsteden 2010: vertaling in afspraken regio/gemeenten
1.3. Verstedelijkingsafspraken Afspraken tussen het Rijk, de Provincie ZH en de Drechtsteden Afspraken over acties verstedelijking M.n. over woningbouw en alles wat daar voor nodig is Differentiatie naar woonmilieus Afspraken over investeren in groen, verbetering wegen, externe veiligheid, e.d.
1.4. ISV 3 en 4 / GSB beleid GSB = Grote stedenbeleid ISV = Investeringsfonds stedelijke vernieuwing, fysieke deel van GSB Dordt: Afspraken tussen gemeente en rijk Regio: afspraken tussen provincie en regio Wij: financiering herstructurering Dordt-west
1.5. PALT 2010-2014 (1) Afspraken tussen gemeenten en corporaties Woonvisie en Bod aan de samenleving Kern afspraken: Uitwerken thema s woonvisie, o.a. nieuwbouw, herstructurering Part. Woningverbetering Zorg en welzijn arbeidsmigranten kwaliteitseisen aangescherpt (GPR) Financieel: Vrijstelling leges vervalt Grondprijzen sociaal handhaven Huur sociaal: tot aan liberalisatiegrens
1.6. PALT 2010-2014 (2) Onzekerheden Europadossier (staatssteunregeling), inkomens tussen 33.000,- en 43.000,- in de knel (brieven gestuurd) Nieuw kabinetsbeleid: Vogelaarheffing vervalt, financiering Wielwijk onzeker Nieuwe huisvestingswet Nieuwe woningwet
1.7. Platf. Drechtsteden Bouwt Overleg gemeenten/marktpartijen/corporaties Doel: nieuwbouw op gang helpen Discussies over afstemmen, over te nemen maatregelen Soms: afspraken: Kwaliteitseisen (GPR)
2. Hoe staan de Drechtsteden en Dordrecht ervoor?
2.1. Demografie Drechtsteden (1) Bevolking gaat krimpen Huishoudens later: autonoom rond 2035 krimp (WBR) 2010-2020 + 6700 2020-2030 + 2600 2030-2040 - 400. Prognose bevolkingsgroei in % per gemeente 2009 2025 (Primos) Startjaar huishoudenskrimp (WBR2010)
2.1. Demografie Drechtsteden (2) Naast autonome ontwikkeling: migratie? Gevolgen migratie? Rabo: krimp vanaf nu Rabo: maakindustrie groeit niet, bevolking trekt weg Wij: maakindustrie al vertrokken, rest blijft, bevolking blijft. Stadium regionale ontwikkeling concentratie economische groei goud (kern) + + rijzende ster (deconcentratie) - + oud goud (transitie) + - flets (perifeer) - -
2.2. Economie Drechtsteden Wonen: voorwaarde voor economie Voorzieningen: voorwaarde voor woonklimaat Voorwaarden Ligging: Randstad voldoende banen, wel veel in lage segment Wonen: Matig aanbod woningen Voorzieningen: Historische binnenstad, maar: Weinig stedelijke voorzieningen, geen HBO Weinig human capital Leidt tot matig vestigingsklimaat
2.3. Woningmarkt (1) Crisis Verkopen fors gedaald Doorlooptijd wordt langer. (ong. 40%) Toenemende druk op huursector Rabobank: tekenen van licht herstel Na enige tijd: inhaalslag
2.4. Woningmarkt Drechtsteden (2) Gem. WOZ-waarde laag Grote ruimte op markt Inkomen Drechtsteden gem, Dordrecht 4% lager Woningvoorraad Drechtsteden in 2008 Gemeente WOZ-waarde sociaal betaalbaar midd./hoger < 164.000 164./ 250. > 250.000 Drechtsteden 42% 41% 17% Nederland 25% 70% 30%
2.5. Woningmarkt Drechtsteden (3) Bestaande voorraad: Vooral nieuwbouwappartementen staan langer te koop. in Drechtsteden nu ong. 170 per jaar verkocht in Drechtsteden, staan er nu nog 460 te koop)
2.6. Woningmarkt Drechtsteden (4) verkochte woningen 1000 900 800 700 woningen 600 500 400 300 200 100 0 prognose 2010 totaal verkocht kavels appartementen markt EGW markt Verkopen nieuwbouw gedaald tot ca. 60% Aanname: langzaam stijgende afzet. Droom of werkelijkheid? 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 jaar
2.7. Woningmarkt Drechtsteden (5) prognose opleveringen per jaar Productie ca. 2/3 van eerder gewenst en voorzien 2.500 2.000 1.500 planaanbod Stimuleringsregeling woningbouw succesvol: binnenkort start 5 projecten 3e tranche woningen 1.000 500 0-500 2.005 2.006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 jaar prognose op basis marktruimte opleveringen opgave min. opgave max. Op termijn nog daling: oplevering 2 jr. na verkoop Teveel planaanbod over aantal jaren
3. Wat gaan we doen? Uitgewerkt in MJP Uitgewerkt in eerdere afspraken Paar elementen: Betere sturing op nieuwbouwprogramma Max. kansen benutten: stimuleringsregeling woningbouw: dec. 5 projecten Nieuwe locaties dure woningen Collectief part. Opdrachtgeverschap Part. Woningverbetering
3.1. Conclusie Crisis: productie gedaald Geen subsidie meer van Rijk Markt trekt voorzichtig aan Er gaat nog veel van start Kansen benutten