Socrates TREND A variant

Transcriptie

1 Socrates TREND A variant Kleidumerland

2

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave...3 Samenvatting + leeswijzer...5 Woningmarkt Kleidumerland...5 Woningmarktregio Kleistreek...5 Conclusie...6 Leeswijzer Verwachtingen woningmarkt Kleidum De woonsituatie De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens Huishoudens naar leeftijd en samenstelling Huishoudens naar inkomen De aanbodkant van de woningmarkt: woningen Totale voorraad anno Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen Regionaal perspectief Ontwikkeling woningbehoefte Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen Nieuwbouw...14 Bijlage 1: Het Socrates-model...17 Woningmarktverkenning...17 Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model...17 De woonsituatie als start- en eindpunt...18 Beleid en woonvoorkeuren in Socrates Uitgangspunten van de gebruikte raming...18 Meer weten over het Socrates-model?...20 Bijlage 2: Tabellen achter de figuren...21 Bijlage 3: Woonmilieus...25 Socrates

4

5 Samenvatting + leeswijzer XYZ Vastgoed is voornemens om in Kleidum 133 vrije kavels in de dure koop te realiseren. Om de behoefte te onderbouwen is bij ABF Research de wens neergelegd om te onderzoeken wat de behoefte is dure koopwoningen in Kleidum. ABF Research heeft jarenlange expertise als het gaat om kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefteontwikkelingen en heeft met het Socratesmodel een uitstekende in huis om de verwachte woningbehoefte weer te geven in betreffende prijssegmenten. Middels het Socratesmodel is geïnventariseerd hoe de woningbehoefte zich in de gemeente Kleidumerland zich zal ontwikkelen en wat de verwachte behoefte binnen de dure koopvoorraad, per woonmilieu, op regionaal niveau zal zijn. Woningmarkt Kleidumerland Tot 2025 zal het aantal huishoudens in woningen in de gemeente Kleidumerland toenemen van circa naar Er zal vooral een groei zijn in de huur, maar ook in de koopsector is, in alle prijssegmenten, een toename te verwachten. Deze groei hangt grotendeels samen met een toenemend aantal huishoudens waarbij vooral meer kinderloze huishoudens verwacht worden. Vooral het aantal alleenstaanden en het aantal oudere huishoudens zal toenemen. Qua inkomen zal het aantal huishoudens met een inkomen tot euro (prijspeil 2012) groeien. Boven deze inkomensklasse zal het aantal huishoudens afnemen. Uiteraard hangt een toename van oudere huishoudens (geen inkomen uit werk meer) en alleenstaanden (slechts één inkomen per huishouden) sterk samen met een afnemend aantal rijke huishoudens. Anno 2012 bestaat tweederde van de woningvoorraad in Kleidumerland uit koopwoningen, het aantal dure koopwoningen, met een prijs boven euro, vormt met woningen circa 9% van de totale woningvoorraad. Aan deze woningen zullen volgens het Socratesmodel de komende jaren circa 90 woningen worden toegevoegd, en een enkele woning worden onttrokken. Per saldo is dus een uitbreiding met 80 dure koopwoningen voorzien. Woningmarktregio Kleistreek Een woningmarkt functioneert niet binnen de gemeentegrenzen, maar op een regionaal niveau. ABF Research heeft op basis van migratieanalyses 32 woningmarktregio s gedefinieerd waarbinnen de voornaamste verhuisbewegingen plaatsvinden en waarbinnen een breder beeld van de woningbehoefte kan worden geschetst, op niveau van woonmilieus. In de woningmarktregio Kleistreek, waarbinnen de gemeente Kleidum valt, neemt de gewenste voorraad tot 2025 toe met bewoonde woningen. De behoefte aan dure koopwoningen, van meer dan euro, neemt in elk aanwezig woonmilieu toe. Vooral in de centrum-dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus neemt de dure koop een groot deel van de behoefte aan koopwoningen in. Per saldo zullen er de komende jaren ongeveer 550 dure koopwoningen bijgebouwd (moeten) worden in de regio. Socrates

6 Conclusie Het realiseren van 133 vrije kavels in het dure koopsegment is een gemeentegrens overstijgend product. Het is altijd belangrijk voor ogen te houden dat gemeentelijke bouwprogramma s binnen de regio met elkaar kunnen concurreren of elkaar juist aanvullen. Als puur gekeken wordt naar de gemeente Kleidum is de komende jaren behoefte aan dure koopwoningen, maar niet in de aantallen die XYZ Vastgoed voornemens is te bouwen. Op regionaal niveau is deze behoefte duidelijk aanwezig en wordt ruimschoots de voorgenomen realisatie van 133 woningen overtroffen. Gegeven bovenstaande is het wel denkbaar dat de vrije kavels in Kleidum gerealiseerd kunnen worden, mits er op regionaal niveau goede afspraken zijn over wie wat waar bouwt. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling op gemeenteniveau toegelicht, in hoofdstuk 2 die op regionaal niveau. In bijlagen 1 is het socrates-model uitgewerkt, bijlage 2 bevat de tabellen die behoren bij de figuren in hoofdstukken 1 en 2. In bijlage 3 tenslotte is de woonmilieu-indeling in Kleidum opgenomen. 6 Socrates 2013

7 1 Verwachtingen woningmarkt Kleidum In dit hoofdstuk worden de verwachtingen voor de woningmarkt voor de gemeente Kleidum voor de periode besproken. Hiervoor wordt eerst de belangrijkste uitkomst van de prognose gegeven, te weten de veranderingen in de woonsituatie. Daarna komen de belangrijkste achterliggende ontwikkeling aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt aan bod, respectievelijk de verwachtingen voor de huishoudens en de woningvoorraad. 1.1 De woonsituatie De vraag uit welke woningen de woningvoorraad moet bestaan kan op vele manieren beantwoord worden. Zo kan er gekeken worden naar de verhuisplannen van huishoudens op een bepaald moment in de tijd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk met een enquêtebestand als het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Het nadeel van deze werkwijze is dat er maar voor één moment in de tijd gekeken wordt naar de behoefte van mensen. Er wordt voorbijgegaan aan ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling of de sociaaleconomische uitgangspositie van huishoudens. De verkenning die in dit rapport gepresenteerd wordt houdt expliciet rekening met de dynamiek van de woningmarkt. Uiteraard spelen hierbij de verhuisplannen hoeveel huishoudens willen verhuizen naar welk soort woningen een belangrijke rol. Maar in tegenstelling tot de statische benadering staat de doorstroming op de markt en het verhuisproces centraal. Mede op basis daarvan wordt een kwalitatief bouwprogramma gepresenteerd dat aansluit op de wensen van de consument. De samenstelling van de woningvoorraad verandert door sloop, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Daarnaast kunnen huurwoningen door huurharmonisatie een hogere huur krijgen. Voor de harmonisatie geldt een huurplafond dat gelijk is aan de laagste huur volgens het Woningwaarderingssyteem (WWS) dan wel de lokaal geldende markthuur. De uitgangspositie en het toekomstbeeld van de woningmarkt staan afgebeeld in de volgende figuren, alsmede de veranderingen die plaatsvinden in de periode tot De veranderingen zijn zowel absoluut als relatief afgebeeld, om een goede indruk te geven van de opgave waarvoor Kleidum de komende jaren staat. Tussen 2012 en 2025 neemt het aantal huishoudens dat in een woning woont in Kleidum toe van naar Dit is een toename van huishoudens in woningen, oftewel 7% ten opzichte van de voorraad van Er zijn verschillen waarneembaar tussen huishoudens in huur- en koopwoningen. In de koopsector is de groei het grootst in de prijsklasse tot euro, in de huursector is dat prijsklasse euro per maand. In relatieve zin is de groei in de koop het sterkst in de categorie tot euro, in de huur in de klasse boven 800 euro per maand. Socrates

8 Figuur 1-1: Woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum Figuur 1-2: Mutaties woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2025, groei absoluut (links) en relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum 8 Socrates 2013

9 1.2 De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens Het aantal huishoudens bepaalt de omvang van de woningbehoefte in een gemeente of regio. Dit aantal verandert als gevolg van demografische processen als geboorte, samenwonen, sterfte en migratie (regionaal en nationaal). Kenmerken als samenstelling, leeftijd en inkomen van een huishouden zijn van belang voor de kwalitatieve woningbehoefte. Immers, zij hangen sterk samen met de woonvoorkeuren en mogelijkheden op de woningmarkt. Anno 2012 telt Kleidum ongeveer huishoudens. Het overgrote deel hiervan woont in een zelfstandige woning (18.200). De overige huishoudens wonen in een andere woonruimte, Bewoonde Andere Ruimte (BAR) genoemd. Dit zijn woonverblijven die niet voldoen aan de definitie van een woning, zoals wooneenheid, een kamer in een pension of bij een particulier, een woonboot, woonwagen, caravan of zomerhuis. In 2025 zullen er huishoudens in Kleidum wonen, waarvan 300 in een BAR Huishoudens naar leeftijd en samenstelling In het startjaar 2012 is 31% van de huishoudens jonger dan 45 jaar. In 2025 is dit aandeel 28%. De groep 45 tot 64-jarigen, die in het startjaar 39% van de huishoudens omvat, zal de komende decennia de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Hierdoor verandert het aandeel 65-plussers van 30% in 2012 naar 38% in De vergrijzing heeft effecten voor de geschiktheid van de voorraad (toenemende vraag naar nultredenwoningen) en gaat gepaard met een extra (extramurale) zorgvraag (medisch en sociaal). Naast ontgroening en vergrijzing zal ook het aandeel alleenstaanden toenemen. Deels is dit het gevolg van de vergrijzing. Het gaat hier om oudere paren die na het overlijden van de partner alleen achterblijven. Daarnaast is er sprake van een nog altijd doorzettende individualisering die gepaard gaat met een daling van de gemiddelde grootte per huishouden. Jonge alleenstaanden blijven langer alleen wonen en mede als gevolg van relatieontbinding zijn er ook meer alleenstaanden van middelbare leeftijd. Beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kwalitatieve woningbehoefte. Alleenstaanden hebben doorgaans minder woonruimte nodig en minder te besteden. Groei van deze groep resulteert in een toename van de behoefte naar betaalbare meergezinswoningen. Tussen 2012 en 2025 zal het aantal alleenstaanden toenemen van naar huishoudens. In dezelfde periode neemt de groep paren zonder kinderen toe van naar Daarnaast zal het aantal samenwonenden met kinderen van in 2012 naar in 2025 gaan, dus afnemen. Relatief gezien groeit het aandeel alleenstaanden het hardst, namelijk 25 procent Huishoudens naar inkomen De ontwikkeling van de netto besteedbare inkomens wordt in grote mate bepaald door de economische omstandigheden. De nationale inkomensverwachtingen voor de komende jaren zijn afgeleid van actuele CPBramingen (zie ook Bijlagen 1 en 2). Onafhankelijk van de economische vooruitzichten zal onder invloed van de vergrijzing het aantal gepensioneerden de komende jaren in Nederland toenemen. Het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd betekent in veel huishoudens een terugval in inkomen. Socrates

10 De inkomensverwachting voor de huishoudens in Kleidum staat afgebeeld in het middelste deel van Figuur 1-3. Voor Kleidum komt de prognose van het aantal huishoudens in de twee laagste inkomensklassen (inkomens lager dan ) in 2025 uit op Dit is een toename van vergeleken met De groep rijkere huishoudens (klasse 4 en 5; inkomens hoger dan ) krimpt tot 2025 met 400 huishoudens. Figuur 1-3: Huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum Figuur 1-4: Mutaties huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2025, groei absoluut (links), relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum 10 Socrates 2013

11 1.3 De aanbodkant van de woningmarkt: woningen De omvang en samenstelling van de woningvoorraad kunnen gezien worden als een afspiegeling van de woningbehoefte. De afstemming tussen woningvoorraad en woningbehoefte verloopt echter met een behoorlijke vertraging. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Meebewegen met veranderingen in de behoefte kan met een jaarlijkse productie van 60 duizend woningen (nog geen 1 procent per jaar), maar beperkt. De Socrates-raming is zodanig ingericht dat de bestaande voorraad optimaal wordt benut. Daarna vindt een kwalitatieve invulling van het bouwprogramma plaats dat aansluit op de wensen van de consument. De omvang van het nieuwbouwprogramma het aantal nieuw te bouwen woningen ligt per economisch scenario vast en is waar mogelijk geënt op afspraken tussen provincie en gemeente. Als er geen afspraken bekend zijn volgen de nieuwbouwverwachtingen meer de verwachte demografische ontwikkelingen van de gemeente. De aannames voor de verkoop van huurwoningen en voor sloop zijn afgeleid uit de trends van de afgelopen decennia en uit de samenstelling en kwaliteit van de voorraad. In deze paragraaf worden achtereenvolgens gepresenteerd de samenstelling van de voorraad anno 2012 en het kwalitatieve programma voor nieuwbouw, sloop en omzettingen van huur- naar koopwoningen. De getoonde resultaten zijn afkomstig van het scenario: TREND A variant (zie ook Bijlage 1) Totale voorraad anno 2012 De totale voorraad in Kleidum omvat woningen. 66% hiervan bestaat uit koopwoningen; 10% uit meergezinswoningen. Van de gebruikte prijsklassen is binnen de koopsector het prijssegment tot euro het grootst. Bij huurwoningen is dat de prijsklasse euro p/mnd. Figuur 1-5: Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2012, Gemeente Kleidum Socrates

12 1.3.2 Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen Aansluitend op de behoefte voorziet het consumentgerichte bouwprogramma in totaal in Kleidum in totaal tot aan 2025 in de bouw van nieuwe huurwoningen en 200 nieuwe koopwoningen. In de huursector wordt 79% binnen het gereguleerde deel van de markt gebouwd. In de koop heeft het segment in de prijsklasse tot euro de meeste nieuwbouwpotentie, gevolgd door woningen in de prijsklasse groter dan euro. Het aantal te slopen huurwoningen bedraagt tot circa 200, het aantal te slopen koopwoningen 100. Of een woning in het model gesloopt wordt hangt af van de vraag naar het betreffende type. Bij een groot, structureel overschot heeft het betreffende type een grotere kans om gesloopt te worden, waarbij koopwoningen, net als in de praktijk, minder snel gesloopt worden. Tussen 2012 en 2024 worden ongeveer 300 huurwoningen verkocht aan particuliere huishoudens. Dit kunnen zittende of nieuwe bewoners zijn. NB: Vanwege de beperkte investeringsruimte bij (sociale) verhuurders en de hoge kosten van nieuwbouw worden in het model geen nieuwe woningen in de prijsklasse tot 460 euro per maand voorzien. Figuur 1-6: Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, 2012 t/m 2024, Gemeente Kleidum 12 Socrates 2013

13 2 Regionaal perspectief De woningmarkt beperkt zich niet tot gemeentegrenzen. Mensen maken hun keuzes veelal op grond van andere factoren dan de gemeentenaam en zoeken naar de juiste woning op de juiste plek. Daarin speelt naast het type woning (huur/koop, prijsklasse) ook het soort woonmilieu een belangrijke rol. Als men een geschikte woning vindt op een geschikte locatie maakt naam van de gemeente niet meer het verschil. In dit hoofdstuk wordt het regionale perspectief geschetst aan de hand van de woonmilieus in de woningmarktregio Kleistreek, waar Kleidum binnen valt. De andere gemeenten in deze woningmarktregio zijn:.. Kleidum herbergt zelf vier woonmilieus: Centrum-dorps, Dorps, Landelijk bereikbaar en Landelijk perifeer. 2.1 Ontwikkeling woningbehoefte In de regio Kleistreek zal de woningbehoefte tussen 2012 en 2025 toenemen van naar woningen. De bewoonde koopvoorraad neemt toe met ongeveer woningen. De woningbehoefte in de dorpse en landelijke gebieden zal toenemen en in de meer stedelijke woonmilieus afnemen. Elk woonmilieu kent een toenemende behoefte aan koopwoningen, waar die aan huurwoningen in de (groen) kleinstedelijke woonmilieus afneemt. Figuur 2-1: Ontwikkeling woningbehoefte in woningmarktregio Kleistreek, Socrates

14 2.1.1 Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen De ontwikkeling van de woningbehoefte in de koopvoorraad is in elk woonmilieu positief. Uitzonderingen zijn de landelijk-perifere gebieden, waar de behoefte aan koopwoningen boven de euro afneemt, en de Groenkleinstedelijke woonmilieus, waar de behoefte aan dure koopwoningen (> euro) en woningen tussen de en euro afneemt. Uitgezonderd in de landelijk perifere gebieden neemt de behoefte aan dure koopwoningen dus toe in elk woonmilieu in Kleidum. Figuur 2-2: Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, Nieuwbouw Tot 2025 zullen er in de woningmarktregio Kleistreek zo n woningen bijgebouwd worden. Het grootste deel zal worden gerealiseerd in de huursector in de centrum-dorpse woonmilieus. In de koopsector is de meeste nieuwbouw voorzien in het duurste segment (> euro). In de woonmilieus die in Kleidum te vinden zijn bedraagt de nieuwbouw in het duurste koopsegment 550 woningen. 14 Socrates 2013

15 Figuur 2-3: Nieuwbouw koopwoningen, naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, 2012 t/m 2024 Socrates

16

17 Bijlage 1: Het Socrates-model Woningmarktverkenning De woningmarkt maakt roerige tijden door. Mede als gevolg van de financiële crisis, heeft de markt zich in een richting ontwikkeld die volstrekt afwijkt van die van vóór Huishoudens durven of kunnen veel minder makkelijk verhuizen dan voorheen. Dalende huizenprijzen en veranderende regelgeving bij Rijk en financiële instellingen rondom kopen en huren dragen bij aan de onzekerheid. Lokaal en regionaal staan beleidsmakers en woningcorporaties voor de lastige opgave om in deze grillige tijden een juiste koers uit te zetten. Het Ministerie van BZK wil bovendien dat gemeenten corporaties direct gaan aansturen. De corporaties in een gemeente zullen in een "bod" aan moeten geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Het opstellen van een gemeentelijke woonvisie of een portefeuillestrategie vereist een goede onderbouwing. Inzicht in aanstaande ontwikkelingen als gevolg van demografische veranderingen, woningmarktbeleid en economische verwachtingen is daarbij onmisbaar. Er zijn verschillende bronnen die dergelijk inzicht kunnen verschaffen. Echter, veel van die informatie belicht maar een deel van de ontwikkeling: alleen op de korte termijn of niet gebaseerd op de volledige dynamiek van de markt. In deze rapportage is de verwachting van de woningmarkt uitgewerkt aan de hand van het door ABF Research ontwikkelde woningmarktmodel Socrates. Dit model simuleert de ontwikkelingen op de woningmarkt op de middellange termijn. In de volgende paragraaf wordt de werking van het model kort toegelicht. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste processen van de woningmarkt. Bij elk onderdeel wordt hierbij verwezen naar de uitkomsten van de verkenning verderop in het rapport. Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model Op de woningmarkt worden vraag en aanbod continu op elkaar afgestemd. Het door ABF Research ontwikkelde Socrates-model modelleert deze afstemming nauwkeurig, rekening houdend met de belangrijkste elementen van vraag en aanbod. Een belangrijk aspect hierin is de omvang van het gebied waarbinnen de markt functioneert. Het is bekend dat bijna twee derde van de verhuizingen plaats vindt binnen de eigen gemeente en bijna 85% binnen de eigen provincie. Gegeven dit regionale karakter onderscheidt het Socrates-model 32 gebieden waarbinnen de afstemming uitgewerkt wordt (zie ook de bijgeleverde Frequently Asked Questions (FAQ)). Deze gebieden zijn gebaseerd op migratierelaties en kunnen als afzonderlijke eenheden beschouwd worden. Tussen de gebieden wordt ook verhuisd. Deze verhuizingen zijn meestal werk- of studiegerelateerd. Socrates

18 De woonsituatie als start- en eindpunt Het startpunt van de raming is de huidige verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; oftewel Wie woont waar. Naar de toekomst toe zal, onder invloed van verschillende processen, zoals demografie, woonvoorkeuren en nieuwbouw, deze verdeling veranderen. De woonsituatie kan beschouwd worden als de uitkomst van de afstemming tussen de vragers naar en aanbieders van woningen, binnen gestelde randvoorwaarden. Daarmee is het ook een van de belangrijkste resultaten van de raming. De rapportage geeft in een aantal stappen de samenhang tussen de processen weer. Hierbij wordt begonnen met de ontwikkeling van de woonsituatie (paragraaf 1.1). Op deze manier wordt duidelijk welke veranderingen er op de woningmarkt plaats gaan vinden. De paragrafen daarna vullen het verhaal aan door elk van de onderliggende processen nader uit te werken. Eerst komt daarbij de vraagzijde van de markt aan bod: de huishoudens, opgesplitst naar diverse indelingen (paragraaf 1.2). Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de verwachte verandering van de voorraad besproken. Deze veranderingen worden gepresenteerd in de vorm van een kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Het uitgangspunt van dit programma is een optimale doorstroming op de markt, gebruikmakend van de bestaande voorraad en binnen de veronderstelde aantallen. Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013 De in het model verwerkte beleidsuitgangspunten zijn zo goed mogelijk afgestemd op de meest actuele plannen voor de woningmarkt conform het Woonakkoord dat het kabinet Rutte II met oppositiepartijen 2013 heeft gesloten. Zo wordt rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tot 2016), de huursombenadering (vanaf 2016), de verhuurdersheffing en het EC-besluit. De woonvoorkeuren zijn primair afgeleid van het recent afgenomen Woononderzoek Nederland (WoON 2012) en voorgaande metingen van het WoON/WBO. De gevoeligheid van bijvoorbeeld de verhuis- en koopgeneigdheid voor veranderende (economische) omstandigheden zijn geschat op basis van de historische tijdreeks van voorkeuren. Uitgangspunten van de gebruikte raming Elke toekomstverwachting gaat gepaard met onzekerheden. Hoe ontwikkelt de economie zich? Wat betekent dat voor de inkomensontwikkeling? Hoe groot zijn de effecten van de aangekondigde beleidsveranderingen op het gedrag van huishoudens? Welke effecten heeft dat alles op de nieuwbouwproductie? In dit rapport is uitgegaan van de economische variant die uitgaat van de meest aannemelijke economische verwachtingen en de daaraan gekoppelde bewegingen op de woningmarkt. Zo wordt er een voorzichtig huurprijsbeleid gevoerd, waarbij corporaties hun gereguleerde voorraad intact houden. Ook wordt een deel van de gereguleerde voorraad verhuurd aan de middeninkomens, waar in andere varianten (gegeven een strenger huurbeleid) sociale huurwoningen enkel aan lage inkomens verhuurd wordt. Boveninflatoire huurverhogingen maken de huursector minder interessant en daarmee (doorstroming naar) de koopsector interessanter. In de toegepaste variant is deze doorstroming relatief beperkt gezien het terughoudende huurbeleid. 18 Socrates 2013

19 Tabel B1.1: Landelijke macro-economische uitgangspunten Macro-economische uitgangspunten Inflatie 2.0% Rente langlopende schulden 4.5% Rentebaten financiële activa 2.0% Inkomensontwikkeling (reëel) Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen CPB -1.25% Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen vanaf % Woningbouw (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen Woningbouw (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen Woningbouw (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen De aannames omtrent nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen staan in de volgende tabel. Socrates

20 Tabel B1.2: Uitgangspunten basisscenario (Trend A) voor huishoudens en woningbouw, Kleidum en vergelijkingsgebieden Kleidum Woningmarktgebied (ABF) Kleistreek Nederland Demografische ontwikkeling o.b.v. Primos2013 (gemiddeld p/j) Toename huishoudens 2012 tot Toename huishoudens 2015 tot Toename huishoudens 2020 tot Woningbouw (2012 t/m 2014) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier) Woningbouw (2015 t/m 2019) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier) Woningbouw (2020 t/m 2024) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier) Meer weten over het Socrates-model? Bovenstaande uiteenzetting is slechts een zeer beknopte beschrijving van de werking van het Socratesmodel. Meer informatie is opgenomen in het boekje Socrates Transparantie in cijfers, te downloaden via de website van ABF Research: 20 Socrates 2013

21 Bijlage 2: Tabellen achter de figuren Tabel B2.1: Woonsituatie, behorende bij figuren 1.1 en 1.2 Stand Stand Abs. Groei Rel. Groei Totale woningbehoefte % Huur Eengezins % Huur Meergezins % Koop Eengezins % Koop Meergezins % Huur tot % Huur % Huur % Huur % Huur % Huur > % Koop tot % Koop % Koop % Koop % Koop % Koop > % Tabel B2.2: Huishoudens, behorende bij figuren 1.3 en 1.4 Stand Stand Abs. Groei Rel. Groei Huishoudens totaal % Tot 30 jaar % jaar % jaar % jaar % 75+ jaar % tot % % % % >= % Alleenstaand % Eenouder % Paar - kind % Paar + kind % Socrates

22 Tabel B2.4: Ontwikkeling woningvoorraad , behorende bij figuur 1.6 Nieuwbouw Onttrekkingen Verkoop huurwoningen Ontwikkeling totaal Totaal Huur tot Huur Huur Huur Huur Huur > Koop tot Koop Koop Koop Koop Koop > Socrates 2013

23 Tabel B2.6: Ontwikkeling woonsituatie, woningmarktregio Kleistreek, , behorende bij figuur 2.1 Huur Koop Totaal Totaal Centrum Stedelijk Plus Centrum Stedelijk Stedelijk Vooroorlogs Stedelijk Naoorlogs compact Stedelijk Naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Groen klein stedelijk Klein stedelijk Centrum Dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Tabel B2.7: Ontwikkeling woonsituatie koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, , behorende bij figuur 2.2 < > Totaal Totaal Centrum Stedelijk Plus Centrum Stedelijk Stedelijk Vooroorlogs Stedelijk Naoorlogs compact Stedelijk Naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Groen klein stedelijk Klein stedelijk Centrum Dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Socrates

24 Tabel B2.6: Nieuwbouw koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, , behorende bij figuur 2.3 < > Totaal Totaal Centrum Stedelijk Plus Centrum Stedelijk Stedelijk Vooroorlogs Stedelijk Naoorlogs compact Stedelijk Naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Groen klein stedelijk Klein stedelijk Centrum Dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Socrates 2013

25 Bijlage 3: Woonmilieus In onderstaande figuur zijn de woonmilieus in de gemeente Kleidum gepresenteerd, in de tweede figuur zijn de woonmilieus in de totale woningmarktregio weergegeven. Figuur B3-1 Woonmilieus in Kleidum

26 Figuur B3-1 Woonmilieus in woningmarktregio Kleistreek 26 Socrates 2013