Hoofdstuk 5 Programma wonen

Transcriptie

1 Inleiding De belangrijkste doelstellingen vanuit de invalshoek wonen zijn: het vergroten van de woningdifferentiatie; het goed beheren en onderhouden van de woningen en de woonomgeving; het versterken en aanpassen van de woonomgeving op de heterogene bevolking; het toepassen van duurzame beheer- en bouwmethodes. In de Banne is gelukkig nog geen sprake van vergaande achteruitgang en verloedering van de wijk, alleen van verouderde woningvoorraad. De Banne loopt ondanks een redelijke mate van differentiatie van woningen het risico van vertrek van kansrijke huishoudens en een concentratie van kansarmen. De Banne heeft echter mogelijkheden om op de lange termijn de concurrentie op de woningmarkt aan te kunnen, als er maar voldoende kwaliteit wordt geboden met verschillende woonmilieus. De voorzieningen en woonomgeving zijn verouderd en behoeven vooral in Banne-Zuid een meer ingrijpende aanpak. Woonmilieus Hoofdstuk 5 Programma wonen In de Banne wonen ouderen, jongeren, starters, doorstromers, eenoudergezinnen, grote gezinnen met hoge en lage inkomens van verschillende nationaliteiten. Dit resulteert in het samenwonen van verschillende leefstijlen. Niet in alle gevallen zijn deze leefstijlen optimaal gehuisvest, zoals in het geval van grote gezinnen in kleine flatwoningen. Verschillende leefstijlen vragen om verschillende woonmilieus. De Banne bevat uitgelezen mogelijkheden om woonmilieudifferentiatie in de praktijk te brengen. De Banne kent door haar ligging nabij Waterland en het Centrumgebied Amsterdam-Noord een aantal specifieke kwaliteiten. Door de sterke stedenbouwkundige structuur en het groene karakter biedt de wijk mogelijkheden om naast de huidige bewoners ook nieuwe doelgroepen aan te trekken. De Banne zal zich duidelijk moeten profileren door naast een stedelijk programma van hoogbouw rond het winkelcentrum en langs de IJdoornlaan, een hoogwaardig meer suburbaan laagbouwmilieu van enige omvang toe te voegen. Met name het bestaande laagbouwmilieu van Banne-Oost kan worden doorgezet tot in het Koopvaardersplantsoen. Banne-Noord is door zijn groene karakter en autoluwe opzet een aantrekkelijke woonwijk met een geheel eigen karakter. De woningen zijn er ruim en betaalbaar. Om de sociale stijgers (huishoudens met inkomensgroei) voor de wijk te behouden wordt in het Plan van Aanpak voorgesteld om de woningvoorraad middels verkoop van bestaand bezit te wijzigen. Met de woningcorporaties is afgesproken dat stadsvernieuwingsurgenten uit Banne-Zuid met voorrang een dergelijke koopwoning krijgen aangeboden. Dit houdt in dat voor verschillende groepen bewoners passend woonaanbod kan ontstaan. De Banne kan de volgende doelgroepen huisvesten: Starters, veelal jongeren met kleine (één- of tweepersoons) huishoudens, met lagere inkomens die relatief weinig woonoppervlak behoeven en een passend beheer vereisen. Grote gezinnen met lagere inkomens die een groter vloeroppervlak behoeven en daarnaast onderwijs, gezondheidszorg en recreatiemogelijkheden dicht bij huis. Ouderen, die dicht bij de voorzieningen zoals zorginstellingen, winkels en goed openbaar vervoer willen wonen. Vertrekkers (kansrijken) die een grotere woning met meer luxe willen, in de vorm van grondgebonden woningen of luxe appartementen. Ten opzichte van de eerste voorstellen uit het concept Plan van Aanpak uit november 2000 is het sloopprogramma (1229 woningen) aanzienlijk bijgesteld. Met de keuze voor het winkelcentrum op het Bezaanjachtplein komt het sloopaantal nu uit op 755 woningen. Wel is er sprake van een mogelijke 2 e fase bij de Kadoelerbreek en bij de Dekschuitstraat e.o., waarover later alsnog beslist zal worden. 41

2 42 Nieuwbouw Een belangrijk aanknopingspunt voor de woonmilieudifferentiatie vormt de herstructurering van de zeer matige portiek-etagewoningen aan weerszijden van het Koopvaardersplantsoen. Door sloop ontstaat een mooie locatie waar een woonmilieu ten behoeve van potentiële vertrekkers kan worden gemaakt. De vernieuwing van het centrumgebied van de Banne met zijn verdichting en nieuwe voorzieningen kan uitgroeien tot het kloppend hart van de Banne. In het centrumgebied dienen zich mogelijkheden aan om naast woon/werkconcepten ook ouderenhuisvesting te realiseren. Met de verschillende nieuwbouwprojecten ontstaat de mogelijkheid om de verschillende buurtdelen in de Banne hun eigenheid te geven en de onderlinge samenhang te verstevigen. Het programma van woningen in de nieuwbouw is als volgt: 30% sociale huurwoningen 20% middensegment (koopsom v.o.n. tussen en ; prijspeil 2002) 50% dure segment (koopsom vanaf ; prijspeil 2002) Deze differentiatie wordt over de verschillende deelgebieden aangehouden. Daarop zijn de volgende uitzonderingen gemaakt: Kadoelerbreek Het aantal sociale huurwoningen dat gerealiseerd wordt bij de Kadoelerbreek zal naar alle waarschijnlijkheid uitkomen op 50%. Het Woningbedrijf Amsterdam zal dit percentage compenseren bij het deelgebied Aakstraat e.o. zodat zij per saldo uitkomen op de bovenomschreven percentages. Koopvaardersplantsoen Op het Koopvaardersplantsoen wordt een kleine strook bebouwing niet onder het regiem van het aanvullend erfpachtconvenant gerealiseerd, maar onder de voorwaarden van het erfpachtbeleid. Het gaat hier om vrije sectorwoningen, waarmee het tekort op de grondexploitatie kan worden verminderd. Marjoleinterrein Het Marjoleinterrein is een terrein dat recentelijk is toegevoegd als bouwlocatie bij het Plan van Aanpak de Banne. In eerste instantie was het Marjoleinterrein vooral van belang voor de herhuisvesting van bewoners van het Banneplein. De sloop van het Banneplein gaat niet door, waardoor de herhuisvesting niet meer nodig is. De ontwikkeling van het Marjoleinterrein leidt tot een broodnodig positief resultaat op de grondexploitatie en verruimt het aanbod koopwoningen. In totaal zullen ongeveer 102 woningen worden gebouwd, waarvan 8 grote sociale huurwoningen. Nieuwbouw Er worden in totaal circa 1170 nieuwe woningen gebouwd. Daarvan worden zo n 330 als eengezinswoningen gerealiseerd rondom het Koopvaardersplantsoen en het Marjoleinterrein met een gemiddelde bruto vloeroppervlak van 150 m 2. De overige woningen (circa 840) worden als appartement gebouwd, voornamelijk langs de IJdoornlaan, met een gemiddelde bruto vloeroppervlakte van 120 m 2. Er worden conform het stedelijk beleid minimaal 66 grote sociale huurwoningen gebouwd en 18 MIVA-woningen in zowel de huur- als de koopsector. Alle nieuwbouwwoningen zullen in principe flexibel en aanpasbaar worden gebouwd. Minimaal 20% van de nieuwbouwwoningen is bij oplevering geschikt voor ouderen/gehandicapten. Binnen het nieuwbouwprogramma is ook ruimte voor minimaal 30 groeps- of gegroepeerde woningen voor ouderen. Een deel van de nieuwbouw wordt in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd in de vorm van: vrije kavels en/of collectief opdrachtgeverschap door een groep particulieren en/of consumentgerichte projectontwikkeling: beperkte keuze van consumenten in bijv. gevel, kleurstelling, materiaalgebruik, inbouwpakketten en woninggrootte. Dit geldt ook voor de lagere- en middeninkomensgroepen.

3 Renovatie/samenvoegen Er is nauwelijks sprake van een renovatieprogramma. In Banne-Noord is sprake van relatief grote woningen uit de jaren 70. De kwaliteit is over het algemeen voldoende om middels regulier onderhoud de woningen nog 30 jaar te kunnen verhuren. In Banne-Zuid zijn de afgelopen jaren een aantal complexen van De Dageraad, de OLYMPUS Groep en PWV Wonen gerenoveerd. Er zijn plannen in de maak om de haak van Eigen Haard in het centrumgebied op te knappen. Het woonzorgcomplex Kadoelerbreek van het Woningbedrijf Amsterdam is toe aan een ingrijpende verbetering. Er is sprake van sloop van 53 woningen langs de IJdoornlaan en nieuwbouw van 156 woningen. Van de overige 311 woningen zal bij de uitwerking van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) besloten worden of zij gerenoveerd of gesloopt worden. Verkoop Op stedelijk niveau zijn afspraken gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Ook op het niveau van het stadsdeel Amsterdam-Noord zijn inmiddels afspraken gemaakt om 5400 sociale huurwoningen te verkopen. Het stadsdeel wil zoveel mogelijk van dit verkoopprogramma realiseren in gebieden die momenteel veel huurwoningen in dezelfde prijsklasse kennen. In de Banne is het oorspronkelijke verkoopprogramma van 400 woningen gestegen naar 720 woningen. Deze zullen voornamelijk in Banne-Noord verkocht worden. Verkoop van sociale huurwoningen kan de sociale stijgers binden aan de wijk en kan in bepaalde gevallen stadsvernieuwingsurgenten uit Banne-Zuid de mogelijkheid bieden een betaalbare koopwoning te verwerven. In bijgaande tabel wordt de huidige woningvoorraad vergeleken met die van na de herstructurering in Daarbij wordt uitgegaan van het huidige sloop/nieuwbouw programma en verkoopprogramma sociale huurwoningen. De nieuwbouw sociale huur is als ruim betaalbaar opgenomen in de tabellen. Woningvoorraad in 1999 per deelgebied Banne-Zuid % Banne-Noord % Banne-Oost % Totaal % Klein goedkoop Ruim goedkoop Klein betaalbaar Ruim betaalbaar Duur Koop Totaal Woningvoorraad 2015 per deelgebied Banne-Zuid % Banne-Noord % Banne-Oost % Totaal % Klein goedkoop Ruim goedkoop Klein betaalbaar Ruim betaalbaar Duur Koop Totaal

4 Indicatief sloop - en nieuwbouwprogramma voorzieningen Deelgebied Sloop in m2 e Kadoelerbreek 1 fase Voorz. 450 Centr.geb/Bezaanjachtplein PZA PC 920 Centr.geb/Banneplein Centr.geb/Ankerplaats winkels bieb deel RIAG 370 Boven-IJ ziekenhuis Aakstraat e.o Schepenlaan Parlevinker 44 garageboxen de Brug Dr school sportzaal tijdelijke KDV garageboxen voorz. Nieuwbouw in m2 Voorz winkels bedr./wo./we bedr./wo./we DR school MF centrum buitenruimte 900 bedr./wo./we Kantoor KDV buitenruimte renovatie park voorz. Renovatie park

5 Overzicht indicatief programma en locatie Woningen overzicht Totaal Banne % Sloop % Nieuwbouw Totaal Banne % Indicatief nieuwbouwprogramma woningen locatie sloop totaal nieuwbouw sociaal markt start bouw EG MG EG MG Kadoelerbreek 1 e fase Centrumgebied Bezaanjachtplein Centrumgebied Banneplein Centrumgebied Ankerplaats Boven-IJ Aakstraat e.o Schepenlaan 1 e fase Schepenlaan 2 e fase Parlevinker Marjoleinterrein totaal Totaal EG: 331 Totaal MG: 838 Verkoopprogramma sociale huurwoningen Totaal 720 Aanname is dat verkoop procentueel gelijk plaats vindt over de bestaande goedkope en betaalbare voorraad.

6 46