TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ON- ROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN N. VANDEBEEK Advocaat Tweede herwerkte uitgave 2011

ISBN 978 90 4653 629 2 D 2011 2664 507 BP/RNPS-BI11045 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis nummer) www.kluwer.be # 2011 Wolters Kluwer Belgie Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever. IV Terbeschikkingstelling van onroerende goederen Kluwer

Hoofdstuk 1. Het recht van opstal.................................... 1 1. Begripsomschrijving en basiskenmerken......................... 3 1.1. Een eigendomsrecht op de opstallen........................ 3 1.2. Een zelfstandig onroerend zakelijk recht..................... 4 1.2.1. Een zakelijk (genots-)recht.......................... 4 1.2.2. Een zelfstandig recht.............................. 5 1.3. Een in de tijd beperkt eigendomsrecht...................... 6 1.3.1. Algemeen...................................... 6 1.3.2. Hernieuwingsmogelijkheden van het opstalrecht......... 7 1.3.3. Geen maximumduur bij een onzelfstandig recht van opstal. 7 1.3.4. Vervroegde bee indiging............................ 7 2. Zowel kosteloos als onder bezwarende titel....................... 8 3. De vestiging van het recht van opstal........................... 8 4. Rechten en verplichtingen van de opstalhouder tijdens de duur van het recht van opstal........................................... 10 4.1. Rechten............................................. 10 4.1.1. Rechten m.b.t. de gebouwen........................ 10 4.1.2. Rechten m.b.t. het opstalrecht....................... 11 4.2. Verplichtingen van de opstalhouder........................ 12 5. Rechten en verplichtingen van de grondeigenaar tijdens de duur van het recht van opstal........................................... 13 6. Einde van het recht van opstal................................ 13 6.1. Faillissement van de opstalhouder......................... 15 6.2. Gevolgen van de bee indiging van het recht van opstal.......... 16 7. Afstand van het recht van natrekking en toekenning van een recht tot bouwen.................................................. 17 8. Regularisatie van een stilzwijgende afstand van natrekking........... 19 9. Wie kan een recht van opstal vestigen?.......................... 20 9.1. Vestiging van een recht van opstal door een volle eigenaar....... 21 9.2. Vestiging van een recht van opstal door een vruchtgebruiker..... 22 9.3. Vestiging van een recht van opstal door een erfpachter.......... 23 9.4. Vestiging van een recht van opstal door een opstalhouder........ 24 10. Aspecten van huwelijksvermogensrecht......................... 25 10.1. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen................................. 25 10.2. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder het stelsel van gemeenschap........................................ 25 10.2.1. Wijziging van het huwelijksvermogensstelsel?........... 25 10.2.2. Welke procedure dient te worden gevolgd?............. 27 11. Bekwaamheid............................................ 30 12. Fiscale aspecten.......................................... 31 12.1. Registratierechten.................................... 31 12.1.1. Bij de vestiging van het recht van opstal.............. 31 Kluwer Terbeschikkingstelling van onroerende goederen V

12.1.2. Bij het einde van het recht van opstal................. 33 12.1.3. Bijzonder vraagstuk: de vervroegde bee indiging van het recht van opstal.................................... 33 12.2. Inkomstenbelastingen................................. 36 12.2.1. Opstalgever treedt prive op........................ 36 12.2.2. Opstalgever treedt beroepsmatig op................. 39 Hoofdstuk 2. Het recht van erfpacht.................................. 41 1. Definitie................................................. 43 2. Essentie le kenmerken....................................... 43 3. Vergelijking van het recht van erfpacht met andere rechtsfiguren....... 46 3.1. Eigendom........................................... 46 3.2. Vruchtgebruik........................................ 46 3.3. Erfdienstbaarheid..................................... 47 3.4. Opstal.............................................. 47 3.5. Huur............................................... 47 3.6. Verkoop............................................ 49 4. Vestiging van het erfpachtrecht................................ 51 5. Rechten en verplichtingen van de erfpachter tijdens de duur van de erfpacht 52 5.1. Rechten............................................. 52 5.1.1. Rechten m.b.t. het onroerend goed................... 52 5.1.2. Rechten m.b.t. het erfpachtrecht zelf.................. 54 5.1.2.1. Vervreemden............................. 54 5.1.2.2. Hypothekeren............................. 55 6. Verplichtingen van de erfpachter............................... 55 6.1. De betaling van de canon................................ 55 6.2. Onderhoud en herstelling................................ 57 6.3. Het verbod van waardevermindering....................... 57 6.4. De belastingen........................................ 58 6.5. Verbod van in gedrang brengen eigendomsrecht............... 58 7. Rechten en verplichtingen van de eigenaar tijdens de duur van de erfpacht 58 7.1. Rechten............................................. 58 7.2. Verplichtingen........................................ 59 8. Einde van het erfpachtrecht.................................. 59 8.1. Vermenging.......................................... 59 8.2. Volledig tenietgaan van het onroerend goed (voorwerp van de erfpacht).............................................. 60 8.3. Dertigjarige verjaring................................... 60 8.4. Verstrijken van de termijn............................... 60 8.5. Vervallenverklaring.................................... 61 8.6. Ontbindende voorwaarde................................ 61 8.7. Uitdrukkelijk ontbindend beding.......................... 63 8.8. Stilzwijgend ontbindend beding........................... 64 8.9. Gevolgen van de bee indiging van het recht van erfpacht......... 65 8.9.1. Persoonlijke vordering tot schadevergoeding............ 65 8.9.2. Lot van de door de erfpachter tot stand gebrachte gebouwen 65 8.9.2.1. Vrijwillige opstallen........................ 66 VI Terbeschikkingstelling van onroerende goederen Kluwer

8.9.2.2. Verplichte opstallen........................ 66 9. Wie kan een recht van erfpacht vestigen?......................... 66 9.1. Vestiging van een recht van erfpacht door de volle eigenaar...... 66 9.2. Vestiging van een recht van erfpacht door de vruchtgebruiker..... 67 9.2.1. Het vruchtgebruik heeft betrekking op gebouwde onroerende goederen....................................... 67 9.2.2. Het vruchtgebruik slaat op ongebouwde onroerende goederen 68 9.3. Vestiging van een recht van erfpacht door een erfpachter........ 68 9.4. Vestiging van een recht van erfpacht door een opstalhouder...... 69 Hoofdstuk 3. Recht van gebruik en bewoning............................ 71 1. Definitie................................................. 73 2. Voorwerp van het recht..................................... 73 3. Essentie le kenmerken....................................... 73 3.1. Een zakelijk recht..................................... 74 3.2. Een tijdelijk recht...................................... 74 3.3. Ondeelbaar.......................................... 74 3.4. Onoverdraagbaar...................................... 75 4. Vestiging................................................ 75 5. Rechten en verplichtingen van de partijen........................ 76 5.1. Einde van het recht van gebruik en bewoning................. 77 Hoofdstuk 4. Vruchtgebruik......................................... 79 1. Begrip.................................................. 81 2. Kenmerken............................................... 81 2.1. Zakelijk recht........................................ 81 2.2. Tijdelijk recht........................................ 83 2.3. Niet van openbare orde................................. 84 3. De wijzen van vestiging van het vruchtgebruik.................... 84 3.1. Vestiging door de wet.................................. 84 3.2. Vestiging door verkrijgende verjaring....................... 85 3.3. Vestiging door de mens................................. 85 3.3.1. Testament...................................... 85 3.3.2. Overeenkomst................................... 86 3.4. Titularissen van het recht van vruchtgebruik................. 86 4. De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker bij het ontstaan van het vruchtgebruik.......................................... 88 4.1. Vordering tot afgifte................................... 88 4.2. Verplichting tot het opmaken van een boedelbeschrijving of staat.. 88 4.2.1. Algemeen Draagwijdte........................... 88 4.2.2. Inhoud en vorm................................. 89 4.2.3. Vrijstelling van het opstellen van een staat.............. 90 4.2.4. Sanctie........................................ 90 4.3. Verplichting tot borgstelling.............................. 90 5. Rechten en verplichten van de vruchtgebruiker tijdens de duur van het vruchtgebruik............................................. 91 5.1. Rechten............................................. 91 Kluwer Terbeschikkingstelling van onroerende goederen VII

5.1.1. Het recht van genot en gebruik van de zaak............. 91 5.1.2. Overdracht van het recht van vruchtgebruik............ 94 5.1.3. Instellen van rechtsvorderingen...................... 95 6. Verplichtingen van de vruchtgebruiker.......................... 95 6.1. Instandhouding van de zaak.............................. 95 6.2. Onderhoud van de zaak................................. 96 6.3. Verplichting tot bijdrage in de lasten van het vruchtgebruik...... 99 6.4. Verplichting tot bijdrage in de schulden van het vruchtgebruik.... 100 7. Einde van het vruchtgebruik 1................................. 101 7.1. De oorzaken van bee indiging............................. 101 7.1.1. Overlijden van de vruchtgebruiker.................... 101 7.1.2. Het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik........ 102 7.1.3. Vermenging..................................... 102 7.1.4. Het onbruik gedurende dertig jaar.................... 103 7.1.5. Het tenietgaan van het in vruchtgebruik gegeven goed..... 103 7.1.6. De ontbinding van de vestigingstitel van het vruchtgebruik. 105 7.1.7. De ontbinding of de nietigverklaring van de eigendomstitel. 105 7.1.8. De afstand van recht.............................. 105 7.1.9. De vervallenverklaring van het vruchtgebruik........... 107 7.2. De gevolgen van de bee ïndiging van het vruchtgebruik voor de vruchtgebruiker en de blote eigenaar....................... 109 7.2.1. Verplichting tot teruggave van het goed door de vruchtgebruiker........................................ 109 7.2.2. De vergoeding voor de door de vruchtgebruiker uitgevoerde werken........................................ 109 7.2.2.1. De door de vruchtgebruiker uitgevoerde grove herstellingen................................ 109 7.2.2.2. De uitgevoerde verbeteringen................. 110 7.2.2.3. De bebouwingen en beplantingen.............. 111 8. Wie kan een recht van vruchtgebruik vestigen?.................... 112 8.1. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een volle eigenaar. 112 8.2. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een vruchtgebruiker 112 8.3. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een erfpachter.... 113 8.4. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een opstalhouder.. 114 9. Bijzondere fiscale aspecten van vruchtgebruikconstructies: herkwalificatie 114 1. Rb. Antwerpen, 19 juni 2002 Herkwalificatie niet aanvaard: verrichting beantwoordt aan rechtmatige financie le en economische motieven 114 2. Rb. Antwerpen 6 januari 2003 Herkwalificatie aanvaard: de herkwalificatie dient louter fiscaal te worden bekeken Tegenbewijs niet aanvaard................................................ 117 3. Gent 13 september 2005 Herkwalificatie niet aanvaard Vruchtgebruik en huur hebben verschillende rechtsgevolgen.............. 118 4. Hof van Cassatie 22 november 2007 Bevestiging van Gent, 13 september 2005........................................... 120 1. Art. 617-625 B.W. VIII Terbeschikkingstelling van onroerende goederen Kluwer

Hoofdstuk 5. Onroerende leasing..................................... 121 1. Bronnen................................................. 123 2. Definitie................................................. 123 2.1. Operationele leasing versus financiële leasing................. 124 2.1.1. Operationele leasing.............................. 124 2.1.2. Financiële leasing................................ 125 2.2. Onderscheid met huur.................................. 125 3. Totstandkoming van de onroerende leasing....................... 126 3.1. De aankoop van de grond en de oprichting van het gebouw...... 126 4. Boekhoudwetgeving........................................ 127 4.1. Situatie tot 31 december 1993............................. 128 4.2. Situatie vanaf 1 januari 1994............................. 128 4.3. Boekhoudkundige verwerking bij de leasingnemer............. 132 4.3.1. Boeking bij de leasinggever......................... 134 4.3.2. Contracten die niet voldoen aan de boekhoudkundige omschrijving...................................... 135 5. Overdracht van het gebruiksrecht.............................. 135 6. Onroerende leasing en B.T.W................................. 136 6.1. Inleiding............................................ 136 6.2. Voorwaarden met betrekking tot de aard van de goederen....... 137 6.2.1. Gebouwde onroerende goederen..................... 137 6.2.2. Verkrijging of oprichting van het gebouw met toepassing van de B.T.W....................................... 137 6.2.2.1. Oprichting van het gebouw................... 138 6.2.2.2. Verkrijging van een gebouw.................. 139 6.2.3. Oprichting of verkrijging overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer.................... 140 6.2.4. Gebruik in het kader van de activiteit als belastingplichtige. 142 7. Voorwaarden met betrekking tot het contract..................... 143 7.1. Niet eigendomsoverdragende overeenkomst.................. 143 7.2. Een niet opzegbare overeenkomst.......................... 144 7.3. Koopoptie........................................... 145 7.3.1. Zakelijke rechten als zodanig........................ 147 7.3.2. Bij het einde van het contract....................... 148 7.3.3. Overdracht van de aankoopoptie..................... 148 7.4. Wedersamenstelling van het geı nvesteerde kapitaal............. 149 7.4.1. Oud criterium inzake wedersamenstellingsvoorwaarde..... 150 7.4.2. Nieuw criterium inzake wedersamenstellingsvoorwaarde... 151 8. Voorwaarde m.b.t. de leasinggever............................. 154 9. Bijzonderheden............................................ 155 9.1. Plaats van de dienst.................................... 155 9.2. Tijdstip van de dienst en opeisbaarheid..................... 155 9.3. Maatstaf van heffing................................... 155 9.4. B.T.W.-tarief......................................... 156 10. Recht op aftrek in hoofde van de leasinggever.................... 156 11. Aftrek in hoofde van de leasingnemer.......................... 161 Kluwer Terbeschikkingstelling van onroerende goederen IX

12. Verbouwen, uitbreiden, inrichten of herstellen van een gebouw dat het voorwerp is van een overeenkomst van onroerende leasing.......... 162 12.1. De werken monden uit in een nieuwe constructie............ 162 12.2. De werken monden niet uit in een nieuwe constructie......... 162 13. Vervreemding van het gebouw vo o r het verstrijken van de contractuele termijn................................................. 163 14. Onroerende leasing en registratierechten........................ 165 14.1. Bij de aankoop van het onroerend goed door de leasinggever.... 165 14.1.1. Aankoop van gebouw met grond.................... 165 14.1.2. Aankoop van de grond........................... 166 14.2. Bij het afsluiten van het huur- of erfpachtcontract............ 168 14.3. Bij de overdracht van de overeenkomst..................... 168 14.4. Bij het lichten van de koopoptie.......................... 169 Hoofdstuk 6. Huur............................................... 171 1. Inleiding................................................. 173 2. Toepassingsgebied......................................... 173 3. Definitie van huur........................................ 174 4. Kenmerken van de huur..................................... 174 4.1. Een consensuele overeenkomst............................ 174 4.2. Wederkerig.......................................... 176 4.3. Onder bezwarende titel................................. 176 4.4. Een tijdelijke overeenkomst.............................. 177 4.4.1. Algemeen...................................... 177 4.4.2. Duur van de gemene huur.......................... 177 4.4.3. Duur van de handelshuur.......................... 178 4.5. Niet intuitu personae................................... 181 5. Rechten en verplichtingen van de verhuurder..................... 182 5.1. Verplichtingen van de verhuurder.......................... 182 5.1.1. Levering....................................... 182 5.1.2. Onderhoud en herstelling.......................... 183 5.1.3. Vrijwaring...................................... 185 5.1.3.1. Eigen daden.............................. 185 5.1.3.2. Daden van derden......................... 186 5.1.3.3. Gebreken................................ 187 5.2. Rechten van de verhuurder.............................. 188 6. Rechten en verplichtingen van de huurder........................ 188 6.1. Verplichtingen........................................ 188 6.1.1. Stofferen....................................... 188 6.1.2. Huurprijs betalen................................ 189 6.1.3. Gebruik als een goed huisvader...................... 191 6.1.4. Uitvoeren van verbouwingswerken................... 193 6.1.5. Teruggave...................................... 195 6.1.6. Aansprakelijkheid voor brand....................... 195 7. Onderhuur en overdracht van huur............................. 196 7.1. De gevolgen van de onderhuur............................ 196 7.2. De gevolgen van huuroverdracht.......................... 197 X Terbeschikkingstelling van onroerende goederen Kluwer

8. Verkoop van het verhuurde goed.............................. 197 8.1. Vaste datum: begrip.................................... 198 8.2. Huurovereenkomst met vaste datum....................... 198 8.3. Huurovereenkomst zonder vaste datum..................... 199 9. Einde van de huur......................................... 200 Hoofdstuk 7. Modellen............................................ 201 7.1. Model huur............................................. 203 7.2. Model onroerende leasing-overeenkomst....................... 218 7.3. Model vestiging erfpachtrecht............................... 228 7.4. Model huurovereenkomst voor kantoor en opslagplaats............ 249 7.5. Model vestiging erfpachtrecht en verkoop tre fonds................ 260 7.6. Modelakte vestiging vruchtgebruik met regeling van de rechten en plichten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar................ 271 Kluwer Terbeschikkingstelling van onroerende goederen XI