Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn?

Transcriptie

1 Inhoudstafel Voorwoord... 1 Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn? 1. Belastingen besparen? Alle kosten van onroerende goederen in principe aftrekbaar Beroepskosten Netto meer over Voorbeelden van kosten die aftrekbaar zijn in vennootschap Altijd een aftrekbare afschrijving Verschil privé vennootschap Grond niet afschrijfbaar Degressief afschrijven Alle inkomsten in principe belastbaar Raakt u die aandelen nog kwijt? Met alles rekening houden Registratie- en successie rechten besparen? Onroerend goed wordt roerend goed Geen registratierechten op de aankoop van aandelen Lagere registratierechten op de schenking van aandelen Registratierechten op de schenking van roerende goederen Handgift Schenking voor een buitenlandse notaris Mogelijk lagere successierechten op de vererving van aandelen Progressieve tarieven vermijden Gunstmaatregelen Is het sop de kool wel waard? I

2 3. Uw risico beperken? Pand afgeschermd van uw beroeps activiteit Heeft dat zin? Bescherming van de gezinswoning Geen wondermiddel Uw onroerend vermogen beter beheren? Handig als u niet alleen koopt Geen onverdeeldheid Kopen met uw echtgeno(o)t(e) Betere vermogensplanning mogelijk Meer regels Bijkomende kosten voor de boekhouding Een puzzel Deel 2 - Verschillen tussen privébezit en vennootschapsbezit 1. Vennootschapsbelasting versus personenbelasting Het verschil in belastbaar inkomen Beroepsinkomsten Onroerende inkomsten Diverse inkomsten Niet-belastbare inkomsten Vennootschapsbelasting: enkel beroepsinkomsten Het verschil in tarief Tarieven in de personenbelasting Tarieven in de vennootschapsbelasting Gevolgen van het tariefverschil Belastingvrije som Het verschil inzake afschrijvingen Personenbelasting Vennootschapsbelasting Het verschil in kostenbenadering Het verschil in onroerende voorheffing Samenstelling onroerende voorheffing De onroerende voorheffing privé De onroerende voorheffing in een vennootschap Het verschil in belastingverminderingen en aftrekbare uitgaven Personenbelasting Vennootschapsbelasting II

3 2. Verschillen inzake de registratierechten Algemeen verkooprecht Geen verschil tussen aankoop privé of door de vennoot schap Het tarief verschilt naargelang van het gewest Nieuwe gebouwen: btw in plaats van registratierechten Registratierechten op een hypothecaire lening Verlaagd tarief voor vastgoed handelaars Wat? Voor wie? Voorwaarden Teruggave bij snelle wederverkoop Wat? Voor wie? Voorwaarden Klein beschrijf Wat? Voor wie? Voorwaarden Vrijstelling enige woning (abattement) Wat? Voor wie? Voorwaarden Meeneembaarheid Wat? Voor wie? Voorwaarden Combinatie met de teruggave bij een wederverkoop binnen de twee jaar Keuze tussen de vrijstelling en de meeneembaarheid Registratierechten bij de inbreng in een vennootschap Zuivere inbreng Gemengde inbreng Schenkingsrechten en schenkbelasting Schenking van onroerende goederen vs. roerende goederen De drie gewesten Schenkingsrechten op onroerende goederen Progressievoorbehoud Schenking van aandelen Aandelen schenken zonder registratierechten Schenking van een bouwgrond (Vlaanderen) Schenking van een woning (Wallonië en Brussel) Schenking van een onderneming Vermindering wegens kinderlast III

4 3. De successierechten of erfbelasting Tarieven in de drie gewesten Bevoegdheid en gemeenschappelijke regels Algemene tarieven Fictiebepaling: de fameuze driejarige termijn Progressievoorbehoud Gunsttarieven voor de gezinswoning Gunsttarief voor de vererving van een familiale onderneming Andere verminderingen en vrijstellingen Berekening op individuele of globale verkrijging Splitsing in Vlaanderen tussen roerende en onroerende goederen De stukken van de puzzel Complexe regels Successie- en schenkingsrechten Voordelen van een vennootschap Vennootschap niet noodzakelijk beter Registratierechten op de aankoop en de inkomstenbelastingen Deel 3 - Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw 1. Gezinswoning Aankoop privé Registratierechten Geen afschrijvingen of investeringsaftrek Woonbonus Het oude systeem: bouwsparen Gewestelijke vermindering voor het langetermijnsparen Gewestelijke gewone belastingvermindering voor interesten Aankoop door de vennootschap Registratierechten Vennootschapsbelasting Bezit privé Kadastraal inkomen aangeven? Onroerende voorheffing De kosten van onderhoud, herstellingen, Het verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud IV

5 Het verlaagd btw-tarief voor vernieuwbouw in sommige steden Bijzondere belastingverminderingen Bescherming van de gezinswoning Bezit van de vennootschap Geen woonbonus, bouwsparen of langetermijnsparen Kosten aftrekbaar, inkomsten belastbaar Kadastraal inkomen aangeven? Voordeel van alle aard of huur betalen? Minder notionele interestaftrek Onroerende voorheffing Verlaagd btw-tarief Geen bijzondere belastingverminderingen Bescherming van de gezinswoning Verkoop privé Meerwaarde niet belastbaar, minderwaarde niet aftrekbaar Recuperatie van de registratierechten Verkoop door de vennootschap Meerwaarde belastbaar, minderwaarde aftrekbaar Registratierechten Advies Tweede verblijf Aankoop privé Registratierechten Geen afschrijvingen of investeringsaftrek Geen woonbonus Wel langetermijnsparen Gewone interestaftrek Aankoop door de vennootschap Registratierechten Vennootschapsbelasting Bezit privé Kadastraal inkomen aangeven? Onroerende voorheffing De kosten van onderhoud, herstellingen, Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud Bijzondere belastingverminderingen Bezit door de vennootschap Verkoop privé Meerwaarde soms belastbaar, minderwaarde niet aftrekbaar Recuperatie van de registratierechten Verkoop door de vennootschap Advies V

6 3. Pand verhuurd voor privégebruik Aankoop privé Registratierechten Personenbelasting Aankoop door de vennootschap Bezit privé Personenbelasting Onroerende voorheffing De kosten van onderhoud, herstellingen, Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud Bijzondere belastingverminderingen Bezit door de vennootschap Verkoop privé Verkoop door de vennootschap Advies Pand verhuurd voor beroepsgebruik Aankoop privé Aankoop door de vennootschap Bezit privé De verhuurder gebruikt het pand professioneel Werkelijke huurinkomsten belastbaar Onroerende voorheffing De kosten voor het onderhoud, de herstellingen, Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud Bijzondere belastingverminderingen Bezit door de vennootschap Verkoop privé Verkoop door de vennootschap Advies Gebouw dat u zélf beroepsmatig gebruikt Aankoop privé Registratierechten Personenbelasting Aankoop door de vennootschap Bezit privé Kadastraal inkomen aangeven? Onroerende voorheffing Woonbonus, bouwsparen of langetermijnsparen De kosten voor onderhoud, herstellingen, Geen verlaagd btw-tarief voor werken aan het bedrijfs pand Bijzondere investeringsaftrek VI

7 5.4. Bezit door de vennootschap Verkoop privé Meerwaarde belastbaar, minderwaarde aftrekbaar Desaffectatie Verkoop door de vennootschap Advies Deel 4 - Bijzondere regels voor een nieuwbouw en verbouwingen 1. Btw in plaats van registratie rechten Btw op een nieuwbouw Btw betalen Btw recupereren Btw als beroepskosten Registratierechten op een grond Aankoop privé Aankoop door een vennootschap U verbouwt Tarieven Btw recupereren Btw als beroepskosten U verkoopt een nieuw gebouw Nieuw gebouw Wie mag er nieuwe gebouwen met btw verkopen? Inkomstenbelastingen Algemeen Het bouwsparen Wat is het? Belang voor verbouwingen De bijkomende vermindering voor interesten Wat is het? Belang voor de overdracht van de gezinswoning naar een vennootschap VII

8 Deel 5 - Uw vennootschap als vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter 1. Juridische regels Algemeen Tijdelijke opsplitsing van de volle eigendom Gelijkenissen met de volle eigendom Hoe wordt uw vennootschap vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter? Vruchtgebruik Duur van het vruchtgebruik Wat mag de vruchtgebruiker doen? Wie draagt welke kosten? Vergoeding Opstal Duur van het opstalrecht Wat mag de opstalhouder doen? Wie draagt welke kosten? Vergoeding Erfpacht Duur van de erfpacht Wat mag de erfpachter doen? Wie draagt welke kosten? Vergoeding Fiscale regels voor een vruchtgebruik Vestiging van het vruchtgebruik Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Gedurende het vruchtgebruik Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Op het einde van het vruchtgebruik Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Wat is het voordeel? Extra kosten in uw vennootschap U wordt volle eigenaar op het einde Wat vindt de fiscus hiervan? De algemene antimisbruikbepaling Verwerping van de afschrijvingen Belasting van de ondergewaardeerde blote eigendom als voordeel van alle aard Verwerping van de kosten wegens niet in overeenstemming met het doel van de vennootschap Doen of niet meer te riskeren? VIII

9 3. Fiscale regels voor een opstal Vestiging van het opstalrecht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Gedurende het opstalrecht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Op het einde van het opstalrecht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Wat is het voordeel? Extra kosten in uw vennootschap Verschil met een vruchtgebruik U wordt op het einde goedkoop eigenaar van een gebouw Wat vindt de fiscus hiervan? Fiscale regels voor een erfpacht Vestiging van de erfpacht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Gedurende de erfpacht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Op het einde van de erfpacht Gevolgen voor u privé Gevolgen voor uw vennootschap Wat is het voordeel? Extra kosten in uw vennootschap U wordt weer volle eigenaar op het einde Wat vindt de fiscus hiervan? Deel 6 - Wat met de panden die u privé al bezit? 1. Hoe krijgt u die panden nog in uw vennootschap? Verkopen aan uw vennootschap Kan dat zomaar? Registratierechten en btw Personenbelasting Waarom zou u verkopen? Inbrengen in uw vennootschap Juridisch gezien Registratierechten Personenbelasting Voordelen IX

10 2. Waarom zou u die panden nog in een vennootschap stoppen? Successieplanning Privé geen fiscale voordelen (meer) Moet u zich haasten of niet? Recuperatie van de registratierechten Bij een verkoop binnen de twee jaar Meeneembaarheid (Vlaanderen) Verkoop van een nieuwbouw met btw Eerst nog snel verbouwen of net niet? Niet vergeten! Deel 7 - U heeft beslist: het wordt via vennootschap 1. Via een bestaande of via een nieuwe vennootschap? Via een bestaande vennootschap Vennootschapsbelasting Juridisch gezien Aspecten van vermogensplanning Via een nieuwe vennootschap Vennootschapsbelasting De kosten van een extra vennootschap Een nieuwe vennootschap: welke vorm? Een nv of een bvba Een nv Een bvba Wat moet u kiezen? Een andere vennootschapsvorm? Advies X

11 Deel 8 - Wat op het einde van de rit? 1. Hoe moet u het onroerend goed verkopen? Uw vennootschap verkoopt het onroerend goed Registratierechten Vennootschapsbelasting Ú verkoopt de vennootschap Algemeen Geen registratierechten op de aankoop van aandelen U betaalt geen belastingen op de meerwaarde van uw aandelen Hoe kunt u het pand naar u privé halen? De vennootschap laten bestaan U koopt het pand terug van de vennootschap U krijgt het onroerend goed na afloop van een tijdelijk zakelijk recht De vennootschap vereffenen Juridisch gezien Registratierechten Vennootschapsbelasting Roerende voorheffing U verkoopt het onroerend goed later privé Deel 9 - Bijzondere aandachtspunten 1. De huurwetgeving Over welke huur gaat het? Woninghuur Handelshuur Gemene huur Opzegging van de huurovereenkomst n.a.v. de aanschaf van het pand Woninghuur Handelshuur Gemene huur Latere opzegging van de huur overeenkomst XI

12 2. Inhoudingen op de facturen van aannemers Financiering Privé: hypothecair woonkrediet Vennootschap: investeringskrediet Vizierpositie XII