KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR

Transcriptie

1 KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR

2

3 KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR WERNER VAN MINNEBRUGGEN Zaakvoerder NIBA CONSULT bvba, jurist, certified internal auditor LISBETH MICHIELSENS Notaris, kantoor Michielsens, Wittens & Michielsens te Wijnegem NAOMI VAN HIMME Notarieel juriste, kantoor Michielsens, Wittens & Michielsens te Wijnegem 2013

4 Dit boek is bijgewerkt t.e.m. het B.S. van 1 juli ISBN D/2013/2664/509 BP/RNPS-BI13052 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis nummer) # 2013 Wolters Kluwer Belgie Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

5 Deel I. Wetgeving Europese wetgeving Federale wetgeving Vlaamse wetgeving Brussels Hoofdstedelijk Gewest Deel II. Algemene toelichting Onderhandse of authentieke overeenkomst? (Model 1. Art. 1) Interpretatie van overeenkomsten Overschrijving in het hypotheekregister/authentieke akte (Ver)koop of (ver)koopbelofte Volle of naakte eigendom.vruchtgebruik De split sale: erfpacht en overdracht van naakte eigendom Verkoop tegen lijfrente (Model 7) Verkoop op plan of Wet Breyne Time-sharing Regionale regelgeving Deel III. Bijzondere toelichting I. De partijen bij de koop Identificatie van de partijen/algemeen (Model 1, Vooraf) Identificatie van de partijen/lastgeving (Model 1, Vooraf) Identificatie van de partijen/sterkmaking (Model 1, Vooraf) Identificatie van de partijen/ vertegenwoordiger rechtspersoon (Model 1, Vooraf) Identificatie van de partijen/notarieel Identificatie van de partijen/witwaswetgeving (Model 1, Vooraf) De verkoper/meerdere eigenaars (Model 1, Vooraf) De verkoper/echtgenoten (Model 1, Vooraf) De verkoper/wettelijk samenwonenden (Model 1, Vooraf) De verkoper/minderjarigen (Model 1, Vooraf) De verkoper/(andere) onbekwamen en faillissement (Model 1, Vooraf) De verkoper/overheid (Model 1, Vooraf) De koper/commandverklaring (Model 1, Vooraf en model 5) De koper/echtgenoten (Model 1, Vooraf) De koper/ongehuwd samenwonenden/beding van aanwas (Model 3) De koper/handelingsonbekwame (Model 1, vooraf) Verwantschap tussen verkoper en koper/echtgenoten (Model 1, vooraf) Verwantschap tussen verkoper en koper/erfgenamen (Model 1, vooraf) Tussenkomende partijen/geschonken goed (Model 1, vooraf) Kluwer Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar V

6 II. Voorwerp van de verkoop: een onroerend goed De aard van het goed (Model 1, Art. 2) De ligging van het goed/kadastrale gegevens (Model 1, Art. 2) Bemeubelde goederen (Model 1, Art. 2) Uitsluitingen (Model 1, Art. 2) Nutsvoorzieningen (Model 1, Art. 33) Oorsprong van eigendom (Model 1, Art. 3) Oppervlakte van het verkochte goed (Model 1, Art. 4) Plaatsbeschrijving (Model 1, Art. 5) III. Stedenbouwkundige informatie Stedenbouwkundige informatie/algemeen (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/documenten (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Stedenbouwkundige vergunning of melding (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Verkavelingsvergunning (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/ Splitsing (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/ Regularisatievergunning (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie / Vlaams Gewest /As-built attest (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Stedenbouwkundig uittreksel (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Stedenbouwkundig attest en Projectvergaderingen (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Zonevreemde constructies/ Planologisch attest (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/ Plannenregister (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Vergunningenregister (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/ Informatieplicht/Algemeen (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie Vlaams Gewest Informatieplicht notarissen Verkoopakte (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Informatieplicht/Onderhandse overeenkomsten (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Informatieplicht/Publiciteit (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/vlaams Gewest/Sancties (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Register van onbebouwde percelen (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Leegstandsregister (Model 1, Art. 6) VI Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar Kluwer

7 58. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Betaalbaar wonen/overdrachtsbeperkingen (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/wonen in eigen streek (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/halle-vilvoorde-asse (Model 1, Art. 6) Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/facultatieve toepassing (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/brussels Hoofdstedelijk Gewest/Vergunningen (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkaveling en splitsing (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/brussels Hoofdstedelijk Gewest/Inlichtingen (Model 1, Art. 6) Stedenbouwkundige informatie/brussels Hoofdstedelijk Gewest/Publiciteit (Model 1, Art. 6) IV. Andere informatie over het goed en haar ligging Leegstand bedrijfsruimten (Model 1, Art. 6) Onbewoonbaarheid, ongeschiktheid en verwaarlozing (Model 1, Art. 6) Watertoets (Model 1, Art. 6) V. Milieuvergunningen Milieuvergunningen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 7) Milieuvergunningen/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 7) VI. De bodem Vervuilde bodems en schoongrondverklaring (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Historiek (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/toepassingsgebied (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/bodemattest (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden/nieuwe bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden/historische bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden/gemengde bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden/financie le zekerheden (Model 1, Art. 8) Kluwer Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar VII

8 82. Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/risicogronden/overname van verplichtingen en Versnelde overdrachtsprocedure (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/mede-eigendom (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/opschortende voorwaarde (Model 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/sancties (Molde 1, Art. 8) Bodem/Vlaams Gewest/Contractuele clausules (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Bodemattest (Model 1, Art. 8 en Model 2) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkennend bodemonderzoek (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Versnelde procedure (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Gedetailleerd onderzoek (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Weesverontreiniging of gemengde verontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Eenmalige verontreiniging (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Gezamenlijke onderzoeken (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Beroep (Model 1, Art. 8) Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Sancties (Model 1, Art. 8) Bodem/Tankstations (Model 1, Art. 8) VII. Kenmerken van het verkochte goed Eigenschappen van het verkochte goed (Model 1, Art. 9) Gebreken (Model, Art. 10) VIII. Bouwcoo rdinatie en postinterventiedossier De Welzijnswet en het postinterventiedossier (Model 1, Art. 11) Postinterventiedossier/Volledig dossier (Model 1, Art. 11) Postinterventiedossier/Vereenvoudigd dossier (Model 1, Art. 11) Postinterventiedossier/Overdracht (Model 1, Art. 11) Postinterventiedossier/Mede-eigendom (Model 1, Art. 11) IX. Elektriciteitskeuring, stookolietanks, asbest, Elektrische installaties/principe (Model 1, Art. 12) Vermeldingen in de verkoopakte (Model 1, Art. 12) Stookolietanks/Vlaanderen (Model 1, Art. 13) Stookolietanks/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 13) Asbest (Model 1, Art. 14) PCBs, PCT s en HCFK s (Model 1, Art. 15) X. Woonkwaliteit en conformiteitsattest Woonkwaliteit/Algemeen (Model 1, Art. 16) VIII Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar Kluwer

9 112. Woonkwaliteit/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 16) Woonkwaliteit/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 16) XI. Keuringen, attesten en certificaten Keuringen en attesten (Model 1, Art. 17) Centrale verwarming/vlaams Gewest (Model 1, Art. 17) Centrale verwarming/brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 17) Airconditioningssystemen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 17) Keuring prive waterafvoer/vlaams Gewest (Model 1, Art. 17) Andere verslagen (Model 1, Art. 17) Duurzaamheidscertificaten (Model 1, Art. 17) Certificaat Passiefhuis (Model 1, Art. 17) XII. Energieprestaties Energieprestaties/Europees kader (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Vlaams Gewest Algemeen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/- Bouw (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Verkoop tijdens of na bouwwerken (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat residentie le gebouwen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat niet-residentie le gebouwen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat/Gemengd gebruik (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat publieke gebouwen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties /Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Bouw (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkoop (Model 1, Artikel 18) Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Openbare gebouwen (Model 1, Art. 18) Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Sancties (Model 1, Art. 18) 121 XIII. Overdracht van eigendom en risico en beperkingen aan het eigendomsrecht van de koper Eigendomsoverdracht (Model 1, Art. 19) Risico-overdracht (Model 1, Art. 20) Verkoop met ontbindende en/of opschortende voorwaarde Algemeen Verkoop met ontbindende en/of opschortende voorwaarde Vlaanderen Vrijwaring tegen uitwinning (Model 1, Art. 21) Verkoop (voor) vrij en onbelast (Model 1, Art. 21) Kluwer Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar IX

10 142. Vrijwaring tegen uitwinning uitzonderingen (Model 1, Art. 21) (Vrij van) gebruik (Model 1, Art. 22) (Vrij van) genot (Model 1, Art. 22) Huurovereenkomsten (Model 1, Art. 22) Erfdienstbaarheden (Model 1, Art. 23) Beschermd statuut (Model 1, Art. 24) Onteigening (Model 1, Art. 24) Bosdecreet, Natuurbehoud en Waterwinning/Vlaanderen (Model 1, Art. 25) Beding van wederinkoop (Model 4) Vervreemdingsverbod (Model 6) XIV. Voorkooprechten Voorkooprecht-Wettelijk (Model 1, Art. 26) Voorkooprecht/Conventioneel en Opties (Model 1, Art. 26) XV. De verkoop van een (appartements)mede-eigendom Appartement en mede-eigendom (Model 1, Art. 2 en 27) Kennisgeving van statuten en beslissingen aan de koper (Model 1, Art. 27) Kostenregeling bij verkoop mede-eigendom (Model 1, Art. 27) Andere mede-eigendommen en mandeligheden (Model 1, Art. 28) XVI. De prijs van het verkochte goed en de betaling Prijs (Model 1, Art. 29) Verkoop tegen lijfrente (Model 7) Benadeling 7/ Betaling, voorschot en waarborg (Model 1, Art. 29) Betaling en de witwaswetgeving Niet-betaling en ontbinding (Model 1, Art. 30) Voorrecht van de verkoper Kosten (Model 1, Art. 31) Verrekening van belastingen (Model 1, Art. 32) Verzekeringen (Model 1, Art. 33) De Verzekeringen van het Notariaat (Model 1, Art. 34) XVII. Het verlijden van de authentieke akte en de notaris Notariskeuze (Model 1, Art. 36) Tijdstip verlijden authentieke akte (Model 1, Art. 36) Authentieke akte/gedematerialiseerde vorm Tijdstip verlijden authentieke akte/fiscale en sociale notificaties Toelichting door notaris en ontwerpakte (Clausule in authentieke akte) XVIII. De fiscaliteit van de verkoop Registratierechten/Alle gewesten (Model 1, Art. 38) Registratierechten/Splitsing eigendom Registratierechten/Vrijstellingen/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) X Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar Kluwer

11 177. Registratierechten/Vrijstelling/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Clausule in authentieke akte) Wederverkoop/Teruggave van registratierechten/alle gewesten (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/principe/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/verrekening/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/teruggave/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/voorwaarden/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/beperkingen/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Meeneembaarheid van registratierechten/verzoek/vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Registratierechten bij ontbinding of vernietiging Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) Beperkt KI/Teruggave van registratierechten/alle gewesten/clausule in authentieke akte (Clausule in authentieke akte) BTW (Model 1, Art. 38) Heffing op de verwaarlozing, ongeschiktheid of onbewoonbaarheid/gebouwen en woningen/vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) Heffing op de leegstand/gebouwen en woningen/vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) Heffing op de leegstand/bedrijfsruimten/vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) Heffing op de leegstand/woningen/brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 6) Heffing op de leegstand/bedrijfsruimten/ Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 6) Meerwaardebelasting (Clausule in authentieke akte) Fiscale verklaringen (Clausule in notarie le akte) XIX. Slotbepalingen Woonstkeuze (Model 1, Art. 39) Sleutels (Model 1, Art. 40) Ongeldige clausules en interpretatie (Niet in authentieke akte) Toepasselijk recht en geschillen (Niet in authentieke akte) Deel IV. Technische gegevens Algemeen Stedenbouwkundige inlichtingen Kadastraal uittreksel Bodemattest in Vlaams Gewest Bodemattest in Brussels Hoofdstedelijk Gewest Energieprestatiecertificaat Keuring elektrische installatie Kluwer Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar XI

12 8. Nuttige websites Deel V. Modellen Model 1. Verkoop van een onroerend goed (onbebouwd, woning, appartement, kantoorgebouw, bedrijfsruimte, bos,...) Checklist Model Model 2. Clausules in verband met voorwaarden Technische gegevens Checklist Model Model 3. Beding van aanwas Technische gegevens Checklist Model Model 4. Beding van wederinkoop Technische gegevens Checklist Model Model 5. Beding m.b.t. commandverklaring Technische gegevens Checklist Model Model 6. Vervreemdingsverbod Technische gegevens Checklist Model Model 7. Clausules i.v.m. lijfrente Technische gegevens Checklist Model Deel VI. Bibliografie XII Koop en verkoop van onroerende goederen Modellen en commentaar Kluwer