1.1. Notaris Vastgoedkantoren en makelaars Overdrager Verwerver OVAM Bodemsaneringsdeskundige 12

Transcriptie

1 INHOUDSTAFEL Deel I. Regelgeving bodem en transacties met vastgoed 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 1. Wie doet wat bij een overdracht? Notaris Vastgoedkantoren en makelaars Overdrager Verwerver OVAM Bodemsaneringsdeskundige Gemeente Vereniging van mede-eigenaars Syndicus Samenvatting 15 Hoofdstuk 2. Overdracht van gronden Wat is een overdracht van een grond? Wie is overdrager? Overdrachtsprocedure volgens het bodemdecreet Wanneer is er sprake van een risicogrond? Welke verplichtingen zijn er bij overdracht van een niet-risicogrond? Welke verplichtingen zijn er bij overdracht van een risicogrond? Hoe moet de melding van overdracht van een risicogrond gebeuren? Welke afwijkingen zijn er mogelijk op de normale overdrachtsprocedure? Versnelde overdrachten Overdrachten na een conform BBO of een conform OBBO artikel 115 BD Overdracht na schikking met de Vlaamse regering artikel 164 BD Openbare verkoop Fondsendossiers Onteigening Exploitatieonderzoek Sites/Woonzones 31 III

2 Overdracht delen kadastrale percelen Wat zijn de voorwaarden van de uitzonderingsregeling? Hoe vraagt men een bodemattest van een deel van een perceel aan? Wanneer kan een overdracht nietig verklaard worden? Nietigheid door afwezigheid bodemattest Nietigheid door het niet-volgen van de bijzondere overdrachtsprocedure Samenvatting 35 Hoofdstuk 3. Bodemattesten Enkele praktische vragen in verband met het bodemattest Wanneer levert de OVAM een ambtshalve bodemattest (A-attest) af? Wanneer vraag ik zelf een bodemattest (R-attest) aan? Hoe vraag ik een bodemattest aan? Wat kost een bodemattest en wat als ik regelmatig attesten aanvraag? Hoe lang is de beoordelings- en afleveringstermijn? Hoe lang is een bodemattest geldig? Wanneer moet het bodemattest voorhanden zijn? Wat bedoelt men met de inhoud van het bodemattest opnemen in de overeenkomst/akte? Soorten bodemattesten Opbouw van een bodemattest Kadastrale gegevens Inhoud van het bodemattest Onderzoeksverslag Oriënterend bodemonderzoek (OBO) (Gefaseerd) beschrijvend bodemonderzoek (BBO) Verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) Risicobeheersplan (RBP) Bodemsaneringsproject (BSP) (gefaseerd-beperkt) Eindevaluatieonderzoek (EEO) Evaluatierapport schadegevallen Is het bodemattest geldig voor overdracht? De grond is een niet-risicogrond Risicogrond attest voor een volledig kadastraal perceel Risicogrond attest met uitspraak over een deel van een kadastraal perceel Samenvatting 49 Hoofdstuk 4. Oriënterend bodemonderzoek (OBO) Wat is een oriënterend bodemonderzoek? Wanneer is een oriënterend bodemonderzoek (OBO) nodig? OBO bij overdracht van een risicogrond OBO bij onteigening van een risicogrond 54 IV Praktische gids vastgoed en bodemsanering Kluwer

3 OBO/exploitatieonderzoek bij sluiting van een risico-inrichting OBO/exploitatieonderzoek in het kader van periodieke onderzoekplicht OBO bij faillissement en vereffening Hoe lang is een oriënterend bodemonderzoek geldig? Geen exploitatie van risico-inrichtingen (RI) sinds het vorige OBO Wel risico-inrichtingen sinds het vorige OBO Wat kost een OBO? Wat als er enkel een OBO op het bodemattest staat? OBO niet gelijkgesteld of niet conform OBO goedgekeurd door de OVAM geen verder onderzoek noodzakelijk OBO goedgekeurd door de OVAM beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk Samenvatting 61 Hoofdstuk 5. Beschrijvend bodemonderzoek (BBO) Wat is een beschrijvend bodemonderzoek? Hoe lang is een beschrijvend bodemonderzoek geldig? Wat kost de opmaak van een beschrijvend bodemonderzoek? Vermelding op het bodemattest OBO en BBO op bodemattest BBO conform en geen bodemsanering noodzakelijk BBO conform en bodemsanering noodzakelijk Enkel BBO op het bodemattest BBO conform en geen bodemsanering noodzakelijk BBO conform en bodemsanering noodzakelijk Evaluatierapport na schadegeval Gecombineerd oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) Wat is een OBBO? OBBO op het bodemattest Wanneer wordt een gefaseerd beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd? Samenvatting 75 Hoofdstuk 6. Risicobeheer Wat is risicobeheer? 79 V

4 6.2. Hoe verloopt risicobeheer? Verzoek tot risicobeheer Risicobeheersplan (RBP) Risicobeheersmaatregelen Mogelijke vermeldingen op het bodemattest OBO, BBO en RBP op het bodemattest BBO en een RBP op het bodemattest OBO BBO RBP BBO op het bodemattest BBO RBP BBO op het bodemattest Samenvatting 85 Hoofdstuk 7. (Beperkt) (gefaseerd) bodemsaneringsproject (BSP) Wanneer is een (beperkt) (gefaseerd) bodemsaneringsproject nodig? Rapportage bodemsaneringswerken Hoeveel kost een bodemsaneringsproject? Mogelijke vermeldingen op het bodemattest OBO, BBO en BSP het bodemattest BBO en BSP op het bodemattest OBO, BBO, RBP en BSP op het bodemattest BBO, RBP en BSP op het bodemattest Samenvatting 97 Hoofdstuk 8. Eindevaluatieonderzoek (EEO) Wat is een eindevaluatieonderzoek? Wat kost een eindevaluatieonderzoek? Mogelijke vermeldingen op het bodemattest OBO, BBO, (RBP), BSP en EEO op het bodemattest BBO, BSP, (RBP) en EEO op het bodemattest Samenvatting 105 Hoofdstuk 9. Saneringsplicht Wat is het verschil tussen saneringsplicht en onderzoekplicht? Vrijstelling van saneringsplicht Statuut Onschuld Hoe vrijstelling saneringsplicht aanvragen? Wat bij een nieuwe bodemverontreiniging? 110 VI Praktische gids vastgoed en bodemsanering Kluwer

5 Wat bij een historische bodemverontreiniging? Wat bij een gemengde bodemverontreiniging? Andere vormen van vrijstelling Verspreiding Aanwezigheid van een exploitant of gebruiker Is de vrijstelling overdraagbaar? naar de verwerver? naar de erfgenamen? Wat gebeurt er na vrijstelling saneringsplicht? Wat als je niet akkoord bent met de uitspraak van de OVAM? Verbintenis en financiële zekerheid Wat is een verbintenis? Wat is een financiële zekerheid? Hoe loopt de procedure van verbintenis en financiële zekerheid? Wat als de verwerver verplichtingen wil overnemen? Wat is het verschil tussen saneringsplichtige, -aansprakelijke en -willige? Saneringsplichtige Saneringsaansprakelijke Saneringswillige Samenvatting 121 Hoofdstuk 10. Andere verplichtingen Wat met periodieke onderzoekplicht? Wat is verplicht bij de sluiting van een risico-inrichting? Wat met stookolietanks? Risicogrond Niet-risicogrond Andere wetgeving met betrekking tot stookolietanks Premaz-fonds Wat met droogkuisactiviteiten? Wat bij een faillissement of vereffening? Grondverzet Samenvatting 133 Hoofdstuk 11. Appartementen Gedwongen mede-eigendom Wat is een gedwongen mede-eigendom? 137 VII

6 11.2. Overdrachten bij appartementen Hoe zat dit nu weer? Wat zijn de algemene verplichtingen? Wanneer is er een onderzoekplicht bij overdracht van een kavel/privatief deel? Wanneer is er een eenmalige onderzoekplicht? Wanneer is er een periodieke onderzoekplicht? Wanneer is er helemaal geen onderzoek- en meldingsplicht? Veelgestelde vragen over appartementen Samenvatting 142 Hoofdstuk 12. Bijkomende informatie en contact 143 Deel II. Bodemverontreiniging en de invloed op de vastgoedwaarde 145 Inleiding 147 Hoofdstuk 1. Welke kosten zijn er bij verkoop van een grond? Hoe een bodemattest aanvragen? Uitvoering van een oriënterend bodemonderzoek bij risicogronden Wat kost een oriënterend bodemonderzoek? Kunnen delen van verontreinigde percelen worden verkocht? Wat kost de aanvraag van het statuut onschuldig verkoper? Wat kost een beschrijvend bodemonderzoek? Hoe een grond verkopen met saneringsnoodzaak? Wat kost de opmaak van een bodemsaneringsproject? Hoe een eenzijdige verbintenis aangaan? Hoe worden financiële zekerheden gesteld? Wat kosten de bodemsaneringswerken? Welke kosten zijn er na de uitvoering van de saneringswerken? Wat kost risicobeheer? Is goedkoper saneren mogelijk in het nieuwe bodemdecreet? Historische bodemverontreiniging Gemengde bodemverontreiniging Conclusie 167 VIII Praktische gids vastgoed en bodemsanering Kluwer

7 Hoofdstuk 2. Is de omvang van de bodemsaneringskosten wel duidelijk? Hoe op te nemen in de boekhouding? Hoe de kosten bepalen in het bodemsaneringsproject? Wat is de positie van de koper? 173 Hoofdstuk 3. Hoe saneringsalternatieven met elkaar vergelijken? 175 Hoofdstuk 4. Hoe de gemaakte kosten terugvorderen? Nieuwe bodemverontreiniging Historische bodemverontreiniging 180 Hoofdstuk 5. Welke kosten kunnen ontstaan bij overtreding van de verplichtingen? 181 Hoofdstuk 6. Welke saneringskosten zijn er bij een versnelde overdracht? Versnelde overdracht na de uitvoering van een beschrijvend bodemonderzoek Overdracht met schikking door de Vlaamse regering 186 Hoofdstuk 7. Welke financiële risico s zijn er bij de verkoop van een grond zonder bodemonderzoek? Wat bij de overdracht van aandelen? Wat bij de verkoop met een bodemattest? Wat als het geen risicogrond is maar er toch risico s bestaan op bodemverontreiniging? 193 Hoofdstuk 8. Wat zijn de mogelijke toekomstige kosten voor de koper? Bodemonderzoek bij nieuwe overdracht Is er nog een risico op een saneringsplicht voor de koper? Zijn er beperkingen op het gebruik van de grond? Wat bij de overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht? 201 Hoofdstuk 9. Welke kosten vloeien voort uit aansprakelijkheden voor bodemverontreiniging? 203 Hoofdstuk 10. Welke kosten zijn er ten gevolge van de regeling grondverzet? Wat is het toepassingsgebied van de regeling? 207 IX

8 10.2. Welke verplichtingen zijn er voor de bouwheer? Hoe uitgegraven bodem te gebruiken? Wat zijn de directe kosten voor de bouwheer? Wat is de positie van de ontvanger van gronden? Hoe beïnvloedt dit de waarde van het vastgoed bij koop/verkoop? 212 Hoofdstuk 11. Welke stigma-effecten leven er? Wat zijn de oorzaken van het stigma? Hoe wordt dit beoordeeld door makelaars? 216 Hoofdstuk 12. Bestaan er subsidies voor bodemsanering? Regeling cofinanciering Wettelijk kader Doel Doelgroep en voorwaarden Wie kan beroep doen op de subsidie? Voor welke saneringswerken is subsidiëring mogelijk? Welke kosten komen in aanmerking voor subsidie? Wat is het subsidiepercentage? Procedure van aanvraag Uitbetaling van de subsidie Overdracht van het cofinancieringsrecht Contact BOFAS fonds voor de sanering van tankstations Wettelijk kader Doelstellingen en doelgroep Tussenkomst en voorwaarden Financiering Contact VLABOTEX bodemsaneringsorganisatie voor de sanering bij droogkuisactiviteiten Wettelijk kader Doelstellingen en doelgroep Tussenkomst en voorwaarden Financiering Contact 234 Deel III. Bijlagen 237 Bijlage 1. Bepalingen uit het bodemdecreet en het Vlarebo relevant voor de vastgoedspecialist 239 X Praktische gids vastgoed en bodemsanering Kluwer

9 Bijlage 2. Verklarende woordenlijst 261 Bijlage 3. Stroomschema s voor de overdracht van gronden 267 Bijlage 4. Lijst van risico-inrichtingen 271 Bijlage 5. Aanvraagformulier bodemattest 277 XI