DUE DILIGENCE - VASTGOED

Transcriptie

1 / DUE DILIGENCE - VASTGOED

2 / OVERZICHT Hoe verloopt het onderzoek? Welke problemen komen veelvuldig voor? Hoe problemen vertalen in de transactiedocumenten? Overzichtstabel 2

3 / HOE VERLOOPT HET ONDERZOEK? Wat vragen wij op? Due diligence lijst (zie bundel) Publiek beschikbare info Nooit een slecht idee om ter plekke te gaan 3

4 / OPVRAGEN PUBLIEKE INFORMATIE Hypotheekkantoor Arrondissement van het goed: welke info? - Eigendom - Zakelijke rechten - Zekerheden - Kantmelding: dagvaarding, exploten, vonnissen, beslag Authentieke volmachten 4

5 / OPVRAGEN PUBLIEKE INFORMATIE - 2 Kadaster Uittreksel Registratiekantoor Vlaamse grondenbank ( PM: gemeente: vergunningen PM: bodem (OVAM, BIM, SPAQUE) Aannemers: inhoudingsplicht: belasting/sociale zekerheid 5

6 / OPVRAGEN DOCUMENTATIE Eigendomstitels en zakelijke rechten a) Titel(s) Duivelsbewijs: 30 j. - keten b) Uittreksel hypotheekkantoor en kadaster Vergelijken gegevens met titel(s) Inzicht in structuur eigendom(sverdeling) c) Aktes van zakelijke rechten d) Erfdienstbaarheden + atlas buurtwegen e) Mede-eigendom: statuten van onroerend goed f) Onroerende voorheffing/ki 6

7 / OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 2 Persoonlijke rechten a) Huurovereenkomsten, opties, concessies Rechthebbende? Verlener/Verhuurder? Breakopties? (Bank)garanties? Plaatsbeschrijvingen? Bewijs registratie? Indexatie? 7

8 / OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 3 b) Bouw Aannemingsovereenkomst Architectenovereenkomst Overeenkomst ingenieur As-built dossier Verzekering 10-jarige aansprakelijkheid Postinterventiedossier PV van voorlopige oplevering PV van definitieve oplevering Openstaande punten: geschillen 8

9 / OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 4 c) Verzekeringen Polis Bewijs betaling Documentatie en historiek van schadegevallen d) Financieringen Overeenkomsten Panden, zakelijke zekerheden Change-of-control clausules 9

10 / OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 5 Geschillen inzake vastgoed Audit letter Informatie inzake vergunningen, stedenbouw, milieu Bodemattesten: nuttig om recente kadastrale nummering te bevestigen Steeds samen onderzoeken Zie presentatie Milieu en Stedenbouw 10

11 / WELKE PROBLEMEN COURANT? Eigendomstitels 30j eigendomsketen niet bepaalbaar Eigendomsrecht is opgesplitst (vb. naakte eigendom bij zustervenn.) Discussie afgrenzing eigendomsrecht - Landmeterplannen eigendomstitel? Beperkingen op het eigendomsrecht: - Onderhandse put en call opties - Voorkoop- en voorkeurrechten 11

12 / WELKE PROBLEMEN COURANT? - 2 Slechte formulering: recentelijk in een side letter wanneer de kandidaat kopers geen gebruik zouden maken van hun recht aan te kopen voor X binnen het jaar, vervalt dit. Echter wordt hen dan een voorkooprecht toegekend met een termijn van 6 weken in dewelke zij dienen bekend te maken aan de verkopers of zij wensen aan te kopen wanneer de verkopers een kandidaat-koper zouden hebben aan marktprijs. Gevolg: procedure! 12

13 / WELKE PROBLEMEN COURANT? - 3 Aankoop intercommunale/universiteit: goedkeuring overdracht/changeof-control, terugkooprecht, voorschriften en beperkingen inzake activiteit, gebruik, tewerkstelling enz.: niet meer nageleefd of onduidelijk? Aanwezigheid van decretale voorkooprechten Aanwezigheid zakelijke zekerheden of authentieke volmachten tot het nemen van een zekerheid Niet-authentieke zakelijke rechten (opstal/erfpacht) Verkeerde eigenaar in kadaster: OV niet betaald 13

14 / WELKE PROBLEMEN COURANT? - 4 Erfdienstbaarheden Bestaan? Lijdend of heersend? Is het een persoonlijk recht of erfdienstbaarheid? Uitoefeningsmodaliteiten? - Recht van doorgang: onder welke vorm? - Recht van uitweg: site niet volledig afsluitbaar Mede-eigendom Openstaande rekeningen mede-eigenaars Geplande werken Verdeling der lasten niet conform reglement 14

15 / WELKE PROBLEMEN COURANT? - 4 Huurovereenkomsten Niet geregistreerd Duurtijd meer dan 9 jaar niet authentiek Mondelinge intragroep-overeenkomsten Opslagruimte ter beschikking gesteld (toepassing BTW), maar niet zuiver Handelsactiviteit in gemeenrechtelijke huurovereenkomst Problemen met constructie: oplevering of 10-jarige aansprakelijkheid 15

16 / HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST? Pre-closing actie Gesplitste eigendom: groepsvennootschap geeft optie/voorkeur- /voorkooprecht op haar zakelijke rechten Bekomen van conditionele release letter van financier (+ volmacht aan notaris) Huur laten registreren of authentiek verlijden (+9j) (Bank)garantie en andere documenten opvragen Mondelinge (huur)overeenkomsten op schrift stellen Goedkeuring overdracht aan Intercommunale/univ 16

17 / HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST? - 2 R&W Uitzuiveren hypothecaire staat: oude zekerheden Uitklaren voorkooprechten: impact timing! Aanpassen elektrische installatie en controle door erkend organisme Uitklaren draagwijdte buurtweg Samenstellen postinterventiedossier Eigendomstitel Mondelinge overeenkomst Afwezigheid van enige andere zakelijke (vb. erfdienstbaarheden) of persoonlijke (vb. huurovereenkomst) rechten 17

18 / HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST? - 3 Specific indemnity Geschillen Gevolgen van onduidelijke call- of putoptie BTW-herziening terbeschikkingstelling magazijn Bodemverontreiniging Problemen met constructie uitstaande opleveringspunten Prijsvermindering Aankoop naakte eigendom groepsvennootschap Discussies inzake omvang eigendom Uitstaande lasten mede-eigendom 18

19 / OVERZICHTSTABEL Issue Liability Oplossing Gesplitste eigendom Zakelijke rechten in handen van derde Pre-closing actie Prijsvermindering Voorkooprechten Onmogelijkheid overdracht Pre-closing actie Zakelijke zekerheden Documenten niet in juiste vorm of niet-geregistreerd Geen vrij en onbelast ; problemen herfinanciering Risico op niet-tegenstelbaarheid aan derden Pre-closing actie (+ post-closing voltooiing) Pre-closing actie 19

20 / OVERZICHTSTABEL - 2 Issue Liability Oplossing Ontbrekende documentatie Onduidelijkheid erfdienstbaarheden Postinterventiedossier ontbreekt Ontbrekende naakte eigendom in target of niet van alle OG eigenaar Uitstaande lasten medeeigendom / OV Risico op verlies rechten Mogelijk praktische hinder op eigendom Impact voor toekomstige werken aan gebouwen Target bezit minder aanspraken dan voorzien Aan te zuiveren achterstal Pre-closing actie Pre-closing actie Pre-closing actie Prijs Prijs 20

21 / OVERZICHTSTABEL - 3 Issue Liability Oplossing Vragen reikwijdte eigendomstitel/ huurovereenkomsten Ongekende zakelijke of persoonlijke rechten Zekerheid volledig beeld op bestaan en naleving zakelijke en persoonlijke rechten Geschillen BTW-toepassing op magazijnruimte Constructieproblemen Mogelijke discussies met derden Mogelijke aanspraken van derden op onroerend goed Onduidelijkheid rechtspositie Betrokkenheid bij lange kostelijke procedure + veroordeling Risico op BTW-herziening? Verhaalsrechten op architect en aannemer R&W R&W R&W Specific indemnity Specific indemnity Specific indemnity 21

22 / VRAGEN? 22

23 / CONTACTGEGEVENS Lieven Peeters Partner Real Estate Havenlaan 86C B.414 B-1000 Brussel Tel Fax