Wholesaler Excellence Program Training Legal

Transcriptie

1 Wholesaler Excellence Program Training Legal Vlerick Gent 26 mei 08 Luc DeBruyn & Christian Ouchinsky Regional Legal Counsels 1

2 Inhoud 1. De Handelshuur : bespreking van de wetgeving/ diverse aspecten + huurhernieuwing. 2. Exclusieve leveringsovereenkomsten van de bierhandelaar 3. Algemeen : korte juridische bespreking van factuur, invordering achterstal,faling 2

3 HANDELSHUUR Doel van de wet : bescherming van de handelaar-huurder en van zijn handelszaak Detailhandel in direct contact met het publiek NIET VERWARREN MET : DE HUUR VAN HOOFDVERBLIJFPLAATS De CONCESSIE : openbaar domein en/of geen toegang tot het publiek (vb: cafetéria in gemeentelijk sportcomplex) DE VOORLOPIGE EN PRECAIRE BEZETTING (vb: bezetting van een cafe tijdens de verkiezingscampagne) 3

4 DE HUURPRIJS De wijziging van de huurprijs is gereglementeerd. 1/ Indexatie : Enkel indien voorzien in de huurovereenkomst Op de verjaardag van de huurovereenkomst Alleen de huurprijs (niet de lasten) 2/ Herziening : Mogelijkheid om de huurprijs te doen verhogen of te doen verlagen : Wegens bepaalde nieuwe omstandigheden Alleen op het triënnaat (3/6) van de huurovereenkomst. 4

5 DUUR VAN DE HANDELSHUUR BASISOVEREENKOMST = steeds 9 JAAR Kortere duur? Onmogelijk (TENZIJ voor de onderhuur) Langere duur? Mogelijk (maar alleen via een notariële akte of via vonnis) Recht op 3 hernieuwingen (totaal = 36 jaar) Wat na 36 jaar (rechten uitgeput)? 5

6 DUUR VAN DE HANDELSHUUR VERVROEGDE VERBREKING? Indien PARTIJEN akkoord gaan : mogelijk op elk ogenblik mits bekrachtiging vrederechter of notaris Zoniet, voor de HUURDER: op elk triënnaat (3/6) Voor de VERHUURDER : ALLEEN indien de huurovereenkomst dit uitdrukkelijk bepaalt en uitsluitend om er zelf of zijn rechthebbende, een handel in te beginnen (art.3 van de wet) 6

7 ONDERHOUD VAN HET GEBOUW Huurherstellingen / klein onderhoud ten laste van de huurder (vb : ontstoppen van aflopen, onderhoud van verwarmingsketel ) De grote herstellingen zijn te laste van de verhuurder (vb : buitenschilderwerken, barsten in de muur, waterinsijpelingen via het dak ) Andere clausules zijn mogelijk (te bepalen in de huurovereenkomst) 7

8 PLAATSBESCHRIJVING Plaatsbeschrijving is nuttig om discussie te voorkomen op het einde van de huurovereenkomst 8

9 DE HUURWAARBORG Te ontvangen bij de ondertekening van de overeenkomst (in principe = 3 maanden huurprijs) : indien contractueel voorzien Wat op het einde van de huurovereenkomst? Alleen teruggave aan de huurder indien : Geen huurschade Geen huurachterstal Facturen water/gas/electriciteit geregeld Alsook alle bedragen verschuldigd uit hoofde van de huurovereenkomst (daarentegen, niet voor onbetaalde facturen ) 9

10 DE HUURWAARBORG Opmerkingen: De huurwaarborg wordt, indien mogelijk cash ontvangen en op een bankrekening geplaatst; de interesten komen toe aan de huurder. Indien niet mogelijk: bankgarantie met vrijmaking op eerste verzoek. 10

11 DE HUUROVERDRACHT Huidige huurder = OVERLATER Nieuwe huurder = OVERNEMER Het is best te voorzien in de huurovereenkomst dat er enkel kan worden overgelaten mits uitdrukkelijke toestemming verhuurder De overlater blijft verantwoordelijk voor de huurovereenkomst tot op het einde van de lopende huur!! 11

12 Belangrijk!! art. 3 + art registratie!! 12

13 HUURHERNIEUWING WIE VRAAGT AAN? (ALLE huurders) INHOUD VAN DE AANVRAAGBRIEF TERMIJN EN DE ONDERHUURDER? WAT MET DE HUURDER DIE IN HET GEHUURDE GOED GELATEN WORDT ZONDER ONDERTEKENING VAN EEN HUURHERNIEUWING EN ZONDER DAT HERNIEUWING GEVRAAGD WERD = MONDELINGE HUUR VAN ONBEPAALDE DUUR 13

14 DE HUURDER VRAAGT GEEN HERNIEUWING VAN ZIJN HUUROVEREENKOMST FORCLOS!!... EEN MINNELIJKE HERNIEUWING BLIJFT MOGELIJK OPGEPAST OP HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST : brief met voorbehoud 14

15 HOE DIENT DE VERHUURDER TE REAGEREN OP EEN AANVRAAG? TERMIJN om te ANTWOORDEN : 3 MAANDEN volgend op de aanvraag ZONIET WORDT DE VERHUURDER GEACHT IN TE STEMMEN 1- DE VERHUURDER ANTWOORDT DAT HIJ DE GEVRAAGDE VOORWAARDEN ACCEPTEERT => hernieuwing verworven 15

16 HOE DIENT DE VERHUURDER TE REAGEREN OP EEN AANVRAAG? 2-DE VERHUURDER WEIGERT : HETZIJ, ZONDER MOTIEF HETZIJ, GEMOTIVEERDE WEIGERING VOOR PERSOONLIJKE INGEBRUIKNAME OM HET PAND EEN NIET-COMMERCIELE BESTEMMING TE GEVEN OM HET PAND WEDER OP TE BOUWEN OMWILLE VAN ZWARE TEKORTKOMINGEN AANBOD VAN EEN DERDE 16

17 HOE DIENT DE VERHUURDER TE REAGEREN OP EEN AANVRAAG? 3- DE VERHUURDER AANVAARDT MAAR STELT ANDERE VOORWAARDEN OFWEL AANVAARDT DE HUURDER DE VOORWAARDEN VAN DE VERHUURDER : te bevestigen binnen de 30 dagen (per brief)!! OFWEL VERGEET DE HUURDER TE REAGEREN : hij is FORCLOS!! OFWEL AANVAARDT DE HUURDER NIET ALLE VOORWAARDEN VAN DE VERHUURDER => DAGVAARDEN OF OPROEPEN IN VERZOENING BINNEN DE DERTIG DAGEN!! 17

18 UITWINNINGSVERGOEDINGEN Begrip In geval van opzeg door de verhuurder op het triennaat en bij verkoop van het pand indien toepassing van art 12 In geval van weigering van hernieuwing Speciaal geval van de verhuurder die eigenaar is van de handelszaak Het weigeringsmotief dient ten uitvoer gebracht te worden 18

19 Drankafname overeenkomst In het kader van : 1. eigendommen, huurovereenkomsten 19

20 . 2.Bij andere prestaties en waarborgen a)lening eigen middelen /banklening b)lening/ kredietopening c)bruikleen d)verloren investering e)kortingen REGEL: economisch evenwicht 20

21 DE WAARBORGEN= 1) Solidaire en ondeelbare borgstelling 2) Inschrijving op handelsfonds 3) Hypothecaire inschrijving op gebouw 4) Akte huurintrederecht 21

22 AANBEVELING IVM RECUPERATIE ACHTERSTAl(huur/facturen/lening)en FALING a. INVORDERING : diverse aanbevolen etappes rappelbrieven schulderkenning aanmaning dagvaarding NB: altijd streven naar goed opgebouwd dossier 22

23 B). FALING eigendomsvoorbehoud: terugname van de goederen(bruikleen) huurovereenkomst niet automatisch ontbonden door faling huurder inname standpunt door de curator (art 46 faillissementswet) verschoonbaarheid: der gefailleerde,zijn echtgenote of zijn borgstellers 23

24 VRAGEN? 24