Veilig verhuren. Woninghuurwet. Advocaat Ghislaine Van Kerckhove

Transcriptie

1 Veilig verhuren Woninghuurwet Advocaat Ghislaine Van Kerckhove

2 2 Woninghuurwet B.W. : art bis (vnl. aanvullend recht) Ger. W. : 1344 bis ev. (rechtspleging-procedure) Wet van 20 februari 1991 (Woninghuurwet) KB van 8 juli 1997 (elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid) KB van 4 mei 2007

3 3 Geschreven huurovereenkomst Woninghuurcontracten dienen sinds 15 juni 2007 verplicht schriftelijk te worden aangegaan Registratie is noodzakelijk: Kosteloos Door verhuurder Binnen de 2 maanden na ondertekening contract Sanctie: boete voor de verhuurder huurder kan zomaar vertrekken geen opzegtermijn geen opzeggingsvergoeding

4 4

5 5 Geschreven huurovereenkomst Valkuilen: -modellen op het internet -clausule van solidariteit bij meerdere huurders

6 6 Omstandige plaatsbeschrijving Wanneer de ruimtes nog onbewoond zijn of gedurende de 1 e maand bewoning Zowel bij ingenottreding als bij beëindiging van de huur Zelf doen of door tussenkomst van een technisch raadsman Voor gezamenlijke rekening Registreren, samen met huurovereenkomst Sanctie : artikel 1731, 1 B.W.

7 7 Plaatsbeschrijving Tegensprekelijk. Beide partijen moeten aanwezig zijn EN tekenen Belang plaatsbeschrijving? Zo geen, huurder wordt tot bewijs van het tegendeel vermoed het gehuurde goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich op het einde van de huurovereenkomst bevindt Schade ingevolge overmacht en ouderdom niet ten laste van de huurder

8 8 Huurwaarborg Niet verplicht bij wet Zo waarborg in geld : max. 2 maand en op geïndividualiseerde rekening (huisbankier huurder) Max. 3 maand bij bankwaarborg Kasbons, obligaties, effecten Vrijgave: na einde huur : schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing (kopie vonnis)

9 9 Huurovereenkomst korte duur Korter dan of gelijk aan 3 jaar - schriftelijk Slechts 1x verlengbaar (max. 3jaar) Niet opzegbaar, tenzij gemeenschappelijk akkoord Opzeggen: 3 maand voor verstrijken termijn, zo niet wordt huurovereenkomst van 9 jaar

10 10 Levenslange huurovereenkomst Schriftelijk Eindigt bij overlijden van de huurder of door opzegging door de huurder Verhuurder kan opzegging geven zo contractueel werd voorzien

11 11 Huurovereenkomst van 9 jaar De regel Opzegging kan steeds in onderling overleg Opzeg door verhuurder: 1.Goed persoonlijk of door familieleden betrekken: Opzegtermijn 6 maand Motief en identiteit huurder meedelen -> zo niet is opzegging nietig Binnen 1 jaar betrekken en 2 jaar blijven wonen -> sanctie: 18 maand huurgelden

12 12 Huurovereenkomst van 9 jaar Opzeg door verhuurder: 2.Uitvoeren van werken: Bij verstrijken van elke 3 jarige periode Opzegtermijn 6 maand Werken uitgevoerd aan de door de huurder bewoonde gedeelten Toevoegen: bouwvergunning/gedetailleerd bestek/beschrijving werken- en kostenstaat/aannemingsovereenkomst -> werken moeten 3 jaar huurprijs overstijgen -> zo niet is opzeg nietig Werken aanvatten binnen 6 maand en beëindigen binnen 24 maanden na opzeg Sanctie : 18 maanden huur

13 13 Huurovereenkomst van 9 jaar Opzeg door verhuurder: 3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding : Op einde 1 e of 2 e 3 jarige periode Opzegtermijn 6 maand Zonder motief -> maar vergoeding, 9 maand bij einde 1 e periode 6 maand bij einde 2 e periode

14 14 Huurovereenkomst van 9 jaar Opzeg door huurder: Op elk ogenblik 3 maand opzeg Geen motivatie vereist -> maar vergoeding, 1 e jaar : 3 maand huur 2 e jaar : 2 maand huur 3 e jaar : 1 maand huur Indien geen registratie, geen opzeg, geen (wederverhurings)vergoeding noodzakelijk

15 15 Omstandigheden die een huurovereenkomst niet beëindigen 1. Verkoop woning belang registratie 2. Overlijden huurder/verhuurder Geen gekende erfgenamen Nalatenschap verworpen -> Woning laten verzegelen door vrederechter (art Ger. W. + art. 813 B.W.) -> aanstelling curator onbeheerde nalatenschap1. 3. Ongeschikt en onbewoonbaarverklaring

16 16 Verplichtingen verhuurder 1) afleveringsplicht (afgifte sleutels) - in goede staat - elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid - energieprestatiecertificaat (energiezuinigheid) 2) onderhoudsverplichting 3) vrijwaringsverplichting - eigen daad (huurder niet storen) - voor andermans daad - voor verborgen gebreken

17 17 Verplichtingen huurder 1) stofferingsplicht (voldoende meubelen en huisraad tot zekerheid betaling huurprijs) 2) betalingsverplichting huurprijs zelf en kosten en lasten 3) gebruiken als een goed huisvader onderhoud en herstellingen 4) teruggaveverplichting teruggeven in de staat waarin het pand zich bevond bij ontvangst, behoudens slijtage

18 18 Huurprijs en huurlasten Huurprijs vrij te bepalen (huurschatter) Jaarlijkse indexatie op vervaldag (gezondheidsindex) basishuurprijs x nieuwe index aanvangsindex economie/consumptieprijzen/huurcalculator/ Verhuurder moet indexatie vragen terugvorderbaar 1 jaar

19 19

20 20 Hoe in rechte optreden 1. Verzoeningsprocedure Niet verplichtend Kosteloos Vrederechter van de plaats waar onroerend goed is gelegen Advocaat niet noodzakelijk Brief aan vrederechter volstaat ->partijen aanwezig en akkoord: pv minnelijke schikking= vonnis ->partijen niet aanwezig of niet akkoord: rest enkel gerechtelijke procedure

21 21 Hoe in rechte optreden 2. Gerechtelijke procedure Inleiding: Vrijwillige verschijning Verzoekschrift (art bis ev Ger. W.) Dagvaarding Juridische eerstelijnsrechtsbijstand in elke gemeente- gratis Rechtsbijstandsverzekering

22 22

23 23 Collectieve schuldenregeling (CSR) Vonnis tot uithuiszetting voor beschikking toelaatbaarheid CSR Blijft uitvoerbaar Na beschikking toelaatbaarheid CSR: Huur is boedelschuld SA of SB moet bij voorrang huur betalen

24 24 Collectieve schuldenregeling (CSR) Voorstellen om huurachterstand als prioritaire schuld voor alle andere SE s te betalen: Machtiging arbeidsrechtbank noodzakelijk Huurwaarborg betaald voor beschikking toelaatbaarheid CSR Verhuurder behoudt voorrecht op actief van de huurwaarborg

25 25 Collectieve schuldenregeling (CSR) Tijdig aangifte doen van schuldvordering bij schuldbemiddelaar principe binnen één maand na toezending van beschikking van toelaatbaarheid

26 26 Ongeschikt en onbewoonbaarverklaring Niet noodzakelijk nietigheid van de huurovereenkomst Burgerlijke sancties : gerechtelijke ontbinding, al dan niet met schadevergoeding, of gedwongen uitvoering van herstellingen door de verhuurder

27 27 Antidiscriminatie en antiracisme geen discriminatie op basis van geslacht, leeftijd, ras, gelaatskleur, afkomst of seksuele geaardheid vb. geen hogere huurprijs Huurprijs dient vermeld te staan : gemeentelijke sanctie van 50 tot 200 euro Objectieve rechtvaardigingsgronden : vb. weigeren te verhuren aan moeder met 5 kinderen zo er maar 2 slaapkamers zijn Klacht indienen bij CGKR (centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding) Of rechtsvordering instellen geldboete ( euro) en gevangenisstraf (1 maand-1 jaar)