Het Vlaams Woninghuurdecreet. Advocaat Ghislaine Van Kerckhove

Transcriptie

1 Het Vlaams Woninghuurdecreet Advocaat Ghislaine Van Kerckhove 1

2 Uitgangspunten Zesde staatshervorming : gewestelijke bevoegdheid Recht op wonen (artikel 23 Grondwet) eigendomsrecht en contractueel recht wordt sterk beknot Dwingend recht bepalingen van decreet moeten verplicht gevolgd worden Van toepassing op elk onroerend goed bestemd voor bewoning 2

3 Precontractuele informatieverplichting Eeuwig spanningsveld tussen bescherming van de privacy en rechten van de eigenaar Niet discrimineren Alleen wat noodzakelijk is om na te gaan of kandidaat kan voldoen aan huurdersverplichtingen : - identiteit - woonplaats - inkomen (hoogte, niet de oorsprong) 3

4 Verplichte vermeldingen Huurovereenkomst moet schriftelijk Volledige identiteit (eerste twee voornamen, woonplaats, inclusief rijksregisternummer of ondernemingsnummer) begindatum en exacte duur van de huurovereenkomst (zo niet 9 jaar) Aanduiding ruimtes Huurprijs en kosten en lasten (werkelijke kosten dan wel een forfaitair bedrag) Vulgariserende toelichting (belang plaatsbeschrijving, mogelijkheid van vermindering onroerende voorheffing voor de huurder, belang van een brandverzekering) Evenveel exemplaren als er partijen zijn 4

5 Plaatsbeschrijving en leveringsplicht Verplicht bij aanvang (art.9) (geen verplichting bij einde huurovereenkomst) Samen met huurovereenkomst registreren Indien geen akkoord, verzoekschrift vrederechter aanstelling gerechtelijke deskundige Ook bij ernstige wijzigingen aan het onroerend goed - bijvoegsel Op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening Registratie verhuurder (binnen de 2 maanden na ondertekening online via MyRent) Leveringsplicht : het verhuurder goed moet in alle opzichten in goede staat zijn van onderhoud Moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit (ook gedurende de hele duur van de huurovereenkomst) 5

6 Nietigheid indien goed niet conform Vlaamse Wooncode, wel bezettingsvergoeding mogelijk Renovatiehuur blijft mogelijk (art. 13) Verplichting verhuurder om het rustig genot te verzekeren Verhuurder kan goed betreden op overeengekomen tijdstippen 6

7 Huurprijs Basisprincipes blijven behouden : - indexatie (gezondheidsindex) toegestaan - ( ten hoogste drie maanden terugwerken vanaf vraag tot indexatie - Meerwaarde na renovatie of andere wijzigingen (vb. energiebesparende maatregelen) zo hierdoor de eisbare huurprijs ten minste 10 % hoger zou liggen dit geldt niet voor maatregelen om het goed in orde te brengen met de wooncode (zoals dakisolatie of dubbel glas) - Opgelet : bij huurovereenkomst van korte duur is enkel een herziening wegens energiebesparende maatregelen mogelijk! - Kosten en lasten : Vlaamse regering zal een niet-limitatieve lijst opstellen van kosten die mogen aangerekend worden (richtinggevend) 7

8 Huurwaarborg Opgetrokken naar drie maanden Vier vormen : 1) Geïndividualiseerde rekening op naam huurder (met voorrecht verhuurder!) 2) Zakelijke zekerheidsstelling vb. obligatie in pand geven of kapitalisatiebon 3) Bankwaarborg OCMW 4) Mits akkoord verhuurder : borgstelling door natuurlijke persoon (vb. ouders) of rechtspersoon 5) Huurwaarborglening bij het Vlaams Woningfonds (max euro) Cash betaalde waarborg = huur! Intrest = gemiddelde rentevoet van de financiële markt Rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart na 1 jaar na einde contract 8

9 duur beëindiging door opzegging Standaard : 9 jaar Uitzondering : huurovereenkomst van korte duur (maximum 3 jaar) Of meer dan 9 jaar (notarieel) of levenslang (notarieel - leven van de huurder) Opzegging door verhuurder : 1) opzegging voor eigen gebruik (art. 17) opzeg 6 maanden sanctie 18 maanden - wettelijk samenwonende partner wordt toegevoegd - voor andere personen (tot 3 e graad) niet in eerste drie jaar 2) opzegging wegens renovatie (art. 18) - niet in eerste drie jaar, daarna ten allen tijde - nadien verplicht conformiteitsattest 3) opzeg zonder motief (geen wijzigingen) (9-6 maanden schadevergoeding) 9

10 Opzegging door huurder Geen echte wijzigingen Op elk ogenblik drie maanden huuropzeggingstermijn Einde tijdens eerste driejarige periode : 1 à 3 maanden vergoeding tijdstip waarop huurovereenkomst een einde neemt Niet registratie na 2 maanden : huurder kan opzeggen zonder enige vergoeding 10

11 Duur - vervolg Huurovereenkomst van korte duur : maximum 3 jaar opzegging door huurder : forfaitaire vergoeding 1,5 1 of 0,5 maand huur Contracten voor langer dan negen jaar of voor het leven blijven mogelijk (art ) Verlenging wegens buitengewone omstandigheden ook (art. 24) 11

12 Onderhouds- en herstellingsverplichting Principe blijft behouden : kleine herstellingen voor de huurder (art. 26) Verplichting van de huurder om de verhuurder op de hoogte te brengen van de herstellingen aan het verhuurde pand die nodig zijn en ten laste van de verhuurder vallen (art. 28): sanctie : huurder moet instaan voor tekortkoming bij gebrek aan meldingsplicht Vlaamse regering zal niet- exhaustieve lijst vaststellen van kleine herstellingen (ten laste van de huurder)(vb. kapotte stopcontacten en schakelaars herstellen/vervangen, gebroken glas vervangen, verwarmingsketels, zonneboilers periodiek laten nakijken) Dringende herstellingen : termijn van hinder wordt van 40 dagen naar 30 dagen gebracht 12

13 Verplichte verzekering tegen brand- en waterschade Zowel huurder als verhuurder zijn verplicht een verzekering tegen brand èn waterschade aan te gaan Huurder is aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand niet door zijn schuld is ontstaan, vb. door de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie 13

14 Overdracht en onderhuur Bestaande principes blijven behouden : verbod tenzij toestemming van de verhuurder Uitzondering : voor instanties met een sociaal oogmerk die willen onderverhuren aan mensen in woonnood: verhuur aan een autonoom gemeentebedrijf, Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen enz. 14

15 Overdracht Overdracht door vb. verkoop of schenking - Sterke vereenvoudiging - Dagtekening speelt geen rol meer! - Verkrijger treedt in de rechten vervreemder op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte - Explicitering precontractuele informatieplicht verkoper : verkoper moet koper op de hoogte brengen van het feit dat het onroerend goed is verhuurd + type verhuring 15

16 Beëindiging van de woninghuurovereenkomst Ontbinding door schuld van de huurder: - Schadevergoeding voor materiële schade - Wederverhuringsvergoeding = effectieve tijd nodig om het pand te herstellen en opnieuw te verhuren Tenietgaan door toeval - Van rechtswege ontbonden - Geen schadevergoeding - Gedeeltelijk tenietgaan = vermindering huurprijs 16

17 Overlijden huurder Huur valt in de nalatenschap Huur wordt van rechtswege ontbonden twee maanden na overlijden laatste huurder tenzij erfgenamen verklaren huur te willen verder zetten Bij ontbinding is een vergoeding van één maand huur verschuldigd aan de verhuurder Bij niet ontruiming, ongeacht waarde van de inboedel en met een termijn van dertig dagen, kan verhuurder aan vrederechter vragen een curator aan te stellen. vrederechter maakt ter plaatse een beschrijving van de huisraad, het geld en roerende goederen ter plaatse De beschrijving wordt overhandigd aan de curator die de huisraad zal verkopen en met de opbrengst ervan de verhuurder zal betalen 17

18 Bescherming medehuurder A. Bij echtgenoten en wettelijk samenwonenden - Van rechtswege medehuurder (art. 52)! - Vanaf mededeling gegevens aan verhuurder zijn beide huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden - Bij einde relatie bepalen huurders wie het contract voortzet, bij onenigheid : vrederechter - Bij initiële ondertekening door beide huurders, blijft vertrekkende huurder tot zes maanden nadat hij geen huurder meer is, gehouden tot betaling huurgelden 18

19 B. Bij feitelijke samenwoning Niet van rechtswege : verzoek aan verhuurder om medehuurder te worden Antwoordplicht binnen drie maanden Indien geen akkoord, is vrederechter bevoegd en deze wijst alleen af : - Als persoon er nog geen jaar woont en geen duurzame huishouding heeft met huurder - Alleen met doel medehuurder te worden op korte termijn - Niet over financiële middelen beschikt voor de huur - Bezettingsnorm zou worden overtreden 19

20 Opzegging medehuurder Medehuurder kan in eigen naam opzeggen zonder vergoeding te moeten betalen met een termijn van drie maanden Hij kan (een) nieuwe medehuurder(s) voorstellen Wordt nieuwe huurder aanvaard, dan is ex-huurder bevrijd, indien niet dan blijft hij zes maanden gehouden Bij onenigheid beslist vrederechter en wijst af - Onvoldoende middelen om huur te betalen - Als bestaande huurders persoon uitdrukkelijk niet aanvaarden - Als bezettingsnorm zou worden overschreden 20

21 Procesrechtelijke regels Vrederechter blijft bevoegd (art. 44) Vrederechter kan zelfs ook in kortgeding uitspraak doen bij hoogdringendheid. Vrederechter moet altijd pogen partijen te verzoenen Inleiding bij verzoekschrift : nieuw :vermelding geboortedatum en toevoeging attest gezinssamenstelling Kennisgeving aan het OCMW

22 Inwerkingtreding, wijzigings- en opheffingsbepalingen Bij mondelinge huurovereenkomst : bepalingen onmiddellijk van toepassing Bij schriftelijke huurovereenkomst : Zo afgesloten na 1 januari 2019 : het Vlaams Woninghuurdecreet volledig van toepassing Zo afgesloten voor 1 januari 2019 : blijft volledig onderworpen aan Woninghuurwet en niet Vlaams Woninghuurdecreet 22