welkom! HUISVESTINGSDIENST

Transcriptie

1 welkom! 1

2 een goed kot heeft het Kotlabel 2

3 Vlaams Woninghuurdecreet Titel 3: huurovereenkomsten voor huisvesting van studenten Katrien Devillé, coördinator Huisvestingsdienst Ruth Stokx, juridisch adviseur Studentenbeleid

4 meer informatie Wonen Vlaanderen: brochures: studentenhuur hoofdverblijf discriminatie overzicht wijzigingen bellen naar 1700 voor eerstelijnsinfo 4

5 vanavond korte situering van het Vlaamse Woninghuurdecreet the making of van titel 3 inclusief het advies en standpunt van de Huisvestingsdiensten van de studentensteden artikelsgewijze bespreking van titel 3 tijd voor uw vragen en bedenkingen receptie 5

6 korte situering Vlaams Woninghuurdecreet 1 juli 2014: zesde staatshervorming maakt de gewesten bevoegd voor de specifieke regels betreffende de huur van voor woning bestemde goederen of delen ervan het Vlaamse Woninghuurdecreet (gestemd op 24 oktober 2018) reguleert twee soorten huur van woningen: - huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen (titel 2) - huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten (titel 3) 6

7 Titel 3: the making of 1 juli 2014: zesde staatshervorming maakt de gewesten bevoegd voor woninghuur opportuniteit: juridisch kader voor studentenhuisvesting AJ 14-15: CD&V-conceptnota voor nieuwe regelgeving voor de huur van studentenkamers wordt in Vlir voorgesteld 30 september 2015: gezamenlijke commentaar van Vlir en Vlhora op de conceptnota 7

8 Titel 3: the making of 28 januari en 4 februari 2016: hoorzittingen in commissie Wonen over studentenhuur waar alle stakeholders gehoord worden: vastgoedsector, VE, Wonen Vlaanderen, VVSG, studentensteden Leuven-Gent- Antwerpen, Vlaams Huurdersplatform, VVS, Vlir en Vlhora Vlir en Vlhora geven samen commentaar en leggen de nadruk op volgende punten: 8

9 Titel 3: the making of studenten = complexe realiteit huurwaarborg - fixeren waarborg op max. twee maanden huur - niet alleen werken met geblokkeerde rekening duurtijd huur niet vastleggen huurhernieuwing - geen plicht tot huurhernieuwing - bij nieuwe huurovereenkomst zelfde kamer en zelfde student: enkel indexering huurprijs - verbod op stilzwijgende contractverlengingen 9

10 Titel 3: the making of opzegmogelijkheden - mogelijkheid voortijdig beëindigen huurovereenkomst bij stopzetten studies en overlijden huurder of ouders - mogelijkheid om huurovereenkomst die nog niet in voege is te annuleren mits vergoeding, tenzij andere huurder huurprijs - verbod op aanrekenen kosten die verhuurder zelf nog niet maakte 10

11 Titel 3: the making of kwaliteitsnormen - eerder sensibiliseren dan verplichte conformiteitsattesten - werken met toleranties in technisch verslag voor bv. oppervlaktenorm kamers en keukens, hoogte plafond, onderverhuring i.k.v. studies/stages aan andere (internationale) student moet mogelijk zijn 11

12 Titel 3: the making of 2017: voorontwerp van decreet 14 juli 2017 goedgekeurd door Vlaamse regering 15 september 2017 positief advies Vlaamse Woonraad 22 december 2017 positief advies Raad van State februari 2018: vraag van Vlir Vlhora om inwerkingtreding titel 3, toen nog voorzien voor 1 september 2018 uit te stellen 4 juni 2018: ontwerp van decreet ingediend bij Vlaams Parlement 20 juni 2018: voorstel van enkele tekstamendementen van huisvestingsdiensten grote studentensteden bij commissie Wonen 10 oktober 2018 goedkeuring commissie Wonen 24 oktober 2018: gestemd in Vlaams Parlement 12

13 artikelsgewijs overlopen Titel 3: huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten gesloten voor datum inwerkingtreding decreet het Vlaamse Woninghuurdecreet treedt in werking op 1 januari

14 Art. 53: toepassingsgebied bewoner is student en bestemt het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijf art. 5, 1, tweede lid: een beding dat zegt dat de huur geen hoofdverblijf is, wordt voor niet geschreven gehouden als het niet ernstig gestaafd wordt (natuurlijke bestemming van het goed én hoofdverblijf huurder moet vermeld worden) student = iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt 14

15 Art. 54: dwingend karakter de bepalingen van titel 3 (artt ) zijn van dwingend recht er kan contractueel niet van afgeweken worden, zelfs niet wanneer partijen akkoord gaan een afwijkende clausule is nietig, de andere bepalingen van de huurovereenkomst blijven geldig 15

16 Art. 55: vereiste van een geschrift verwijzing naar art. 8 (hoofdverblijf) i.v.m. vereiste van geschrift: hele set verplichte gegevens (o.a. rijksregisternummer) Vlaamse regering stelt specifieke vulgariserende toelichting op, de huurovereenkomst moet hiernaar verwijzen 16

17 Art. 56: plaatsbeschrijving verwijzing naar artt. 9 en 39 (hoofdverblijf) voor de plaatsbeschrijving art. 9 verplichte beginplaatsbeschrijving: moet omstandig en op tegenspraak, en voor gezamenlijke rekening wanneer ruimtes onbewoond zijn of tijdens de eerste maand van beschikking moet bij huurovereenkomst gevoegd en geregistreerd worden 17

18 Art. 56: plaatsbeschrijving wie stelt op? - huurder + verhuurder - gezamenlijk gekozen deskundige - iedere partij kiest zelf deskundige - indien geen overeenstemming: rechter duidt deskundige aan belangrijke wijzigingen nadien: bijvoegsel, ook registreren 18

19 Art. 56: plaatsbeschrijving art. 39 indien geen plaatsbeschrijving: wettelijk vermoeden dat het goed gekregen is in de staat waarin het zich bevindt op het einde, behoudens tegenbewijs eindplaatsbeschrijving indien een partij erom verzoekt (omstandig, op tegenspraak, voor gezamenlijke rekening) uiterlijk op moment van teruggave en aanvaarding van de sleutels 19

20 Art. 57: leveringsplicht en staat van het goed bij aanvang verwijzing naar art. 12 hoofdverblijf gehuurde goed moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit (Vlaamse Wooncode) conformiteitsattest (CA) (max. 3 m) geldt als vermoeden dat de wooncode is nageleefd huurovereenkomst voor woning die niet voldoet, is nietig nietigheid moet door rechter vastgesteld worden: huurder kan schadevergoeding eisen rechter kan bezettingsvergoeding opleggen 20

21 Art. 58: onderhouds- en herstellingsplicht huurder en verhuurder verwijzing naar artt. 25 tot 28 hoofdverblijf verhuurder huurder woning onderhouden i.f.v. gebruik waartoe het verhuurd is alle herstellingen, behalve die ten laste van de huurder verantwoordelijk voor kleine herstellingen woning als goed huisvader gebruiken, meldingsplicht Vlaamse regering stelt lijst kleine herstellingen op. Partijen kunnen herstellingsplicht van huurder beperken of uitsluiten, maar niet uitbreiden. 21

22 Art. 58: onderhouds- en herstellingsplicht huurder en verhuurder dringende herstellingen: kunnen niet uitgesteld worden tot na einde huur huurder moet gedogen ongeacht de ongemakken langer dan 30 dagen: huurprijs wordt verminderd evenredig met gederfde tijd en gedeelte van de woning waarvan de huurder het genot heeft moeten derven normale bewoning is onmogelijk: huurder kan huur doen ontbinden 22

23 Art. 59: overdracht van huur en onderhuur verboden tenzij schriftelijke en voorafgaande toestemming i.k.v. een studieuitwisseling of stage: moet toegestaan worden indien overdracht of onderhuur aan student verhuurder kan zich enkel verzetten indien hij gegronde redenen aanvoert in modelcontract wordt enkel onderverhuring opgenomen 23

24 Art. 60: vaststelling huurprijs en verrekening kosten en lasten de huurprijs omvat een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde goed én alle kosten en lasten, uitgezonderd verbruik van energie, water en telecommunicatie, en belasting op tweede verblijven art. 82 (slotbepalingen): art. 60 is niet van toepassing op huurovereenkomsten die worden gesloten na de inwerkingtreding van dit decreet en die aaneensluitend volgen op een overeenkomst die werd gesloten tussen dezelfde huurder en verhuurder voor de inwerkingtreding van dit decreet verhuurders kunnen met huidige huurders nog de bestaande regeling wat betreft huurprijs en kosten blijven volgen 24

25 Art. 60: vaststelling huurprijs en verrekening kosten en lasten zie ook art. 4 (algemene bepalingen): bekendmaking huurprijs en kosten en lasten bij de verhuring van een woning moet altijd het bedrag van de huurprijs en de kosten en lasten vermeld worden en dit in elke publieke mededeling op straffe van gemeentelijke GAS-boetes 25

26 Art. 61: indexatie huurprijs huurovereenkomst voor langer dan een jaar: indexering op verjaardag inwerkingtreding overeenkomstig art. 34 (woninghuur), tenzij dit in de huurovereenkomst uitgesloten is opeenvolgende huurovereenkomsten met dezelfde huurder: basishuurprijs mag enkel geïndexeerd worden overeenkomstig art. 34/ uitzondering: huurwaarde van het goed gestegen t.g.v. nieuwe omstandigheden met min. 20% of t.g.v. werkzaamheden in het goed met min. 10%: huurprijs mag proportioneel aangepast worden rechter kan huurprijs verminderen indien huurprijs niet conform werd vastgelegd niet van toepassing op sociale huisvesting onderwijsinstellingen 26

27 Art. 62: huurwaarborg maximaal de waarde van twee maanden huur ten vroegste drie maanden voor het inwerkingtreden van de huurovereenkomst te verstrekken ofwel op een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening ofwel gestort op rekening van de verhuurder ook in geval waarborg op rekening verhuurder: rente ten bate van de huurder aan gemiddelde rentevoet van de financiële markt (is niet evident) waarborg met rente moet teruggestort worden binnen drie maanden tenzij verhuurder binnen die termijn aangetekend de teruggave betwist 27

28 Art. 63: verbod op stilzwijgende verlenging huurovereenkomst eindigt na verloop van de duur zoals in de huurovereenkomst bepaald werd bepaling op basis waarvan de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd als die niet uitdrukkelijk wordt opgezegd, wordt voor niet geschreven gehouden. 28

29 Art. 64: beëindiging huurovereenkomst door huurder voor inwerkingtreding kosteloos - bij opzegging meer dan drie maanden voor inwerkingtreding huurovereenkomst opzeggingsvergoeding twee maanden huur - indien beëindiging minder dan drie maanden voor inwerkingtreding huurovereenkomst 29

30 Art. 64: beëindiging huurovereenkomst door huurder vanaf inwerkingtreding bij beëindiging studie (= uitschrijving, bewijsstuk onderwijsinstelling) bij overlijden ouder/persoon die instaat voor onderhoud (bewijsstuk) opzeggingstermijn twee maanden, geen opzeggingsvergoeding overlijden huurder huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden op eerste dag van de maand die volgt op overlijden 30

31 Art. 64: beëindiging huurovereenkomst impliceert dat voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet mogelijk is tenzij n.a.v. een wanprestatie van de huurder (via vrederechter) akkoord van beide partijen 31

32 Art. 65: betwistingen verwijzing naar titel 2, hoofdstuk 5 hoofdverblijf (m.u.v. kennisgevingsverplichting bij uithuiszetting tav OCMW) bevoegdheid vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is gratis bemiddeling Huisvestingsdienst 32

33 Titel 2: hoofdverblijf art. 21: korte duur = duur korter dan of gelijk aan drie jaar kan slechts éénmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd worden totale duur = max. 3 jaar opzeg beide partijen: 3 maanden voor verstrijken huurtermijn geen tijdige opzeg of bewoning zonder verzet: contract 9 jaar! huurder kan op ieder tijdstip vervroegd beëindigen mits opzeg 3 maand en vergoeding 1,5 maand, 1 maand of 0,5 maand huur naargelang contract einde neemt gedurende het eerste, tweede of derde jaar opgelet: énkel indien contract tijdig geregistreerd werd! 33

34 pro memorie regelgeving discriminatie discriminatie = wanneer een persoon in een vergelijkbare situatie minder gunstig wordt behandeld dan een andere persoon zonder dat daarvoor een relevante rechtvaardiging kan worden gegeven beschermde kenmerken: geslacht, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, taal, handicap, fysieke of genetische eigenschap, gezondheidstoestand, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming 34

35 Vragen? 35