LEUVEN: BERINGEN:

Transcriptie

1 WAAR OP LETTEN BIJ HANDELSHUUR? 1. NIET ELKE BEDRIJFSMATIGE HUUR IS HANDELSHUUR In ons burgerlijk recht kennen wij vier regimes: 1) het algemeen huurrecht, 2) de woninghuurwet, 3) de handelshuurwet en 4) de pachtwet. Het algemeen huurrecht is van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan één van de drie bijzondere regimes. Bovendien is het algemeen huurrecht van toepassing op huurovereenkomsten die vallen onder één van de bijzondere regimes voor aangelegenheden die niet geregeld worden in het toepasselijke bijzondere regime. De handelshuurwet is van toepassing wanneer voldaan is aan vier cumulatieve voorwaarden. Ten eerste moet er een huurovereenkomst zijn. Deze mag mondeling of schriftelijk zijn. Partijen moeten het eens zijn over het verhuurde goed, de huurprijs en de duur van de huur. Vruchtgebruik, opstal en erfpacht zijn geen huurovereenkomsten. Ten tweede moet de overeenkomst betrekking hebben op een onroerend goed of een gedeelte er van. Een stand op een handelsbeurs, zelfs als deze voor onbepaalde tijd duurt, is geen onroerend goed. Ten derde moet het onroerend goed hoofdzakelijk gebruikt worden voor een kleinhandel of een ambachtsbedrijf. Dit betekent dat de handelsactiviteit het hoofdberoep moet zijn van de huurder en dat de handelsactiviteit de voornaamste bestemming moet zijn van de lokalen. Onder kleinhandel verstaan we verkoop in kleine hoeveelheden aan de eindgebruiker. Bovendien moet er rechtstreeks contact zijn met het publiek in het gehuurde goed. Dit is het geval als men de facto kan vaststellen dat de eindgebruiker zich daar kan bevoorraden. Dienstverleners vallen hier wel onder. Vrije beroepers niet, want zij zijn geen handelaars. Ten vierde moet de verhuurder akkoord gaan met de handelsbestemming van het gehuurde goed. Een huurder-bijberoeper die bij aanvang van het huurcontract geen uitdrukkelijke toestemming kreeg om een handelsbestemming te geven aan het onroerend goed, moet die vragen op het moment dat hij hoofdberoeper wordt. Indien het gehuurde goed een dubbele bestemming heeft, moet men nagaan welke de hoofdzakelijke bestemming is. De hoofdzakelijke bestemming duidt het toepasselijke huurregime aan. Criteria om te beslissen welke de hoofdzakelijke bestemming is (bijvoorbeeld wonen en handel drijven) zijn de huurwaarde van beide delen of de oppervlakte. Als de huurovereenkomst valt onder het algemeen huurrecht, kunnen huurder en verhuurder zich vrijwillig onderwerpen aan één van de drie bijzondere regimes. Hier uit volgt dat een huurovereenkomst die onder de woninghuurwet valt, niet vrijwillig onderworpen kan worden

2 aan de handelshuur. Bovendien kunnen tijdens de duur van de huurovereenkomst de spelregels niet worden gewijzigd. 2. SLUITEN VAN EEN HUUROVEREENKOMST Een huurovereenkomst die niet door de notaris wordt opgemaakt moet beantwoorden aan volgende voorschriften: - zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn met een onderscheiden belang; - op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel originelen er worden opgemaakt; - ieder origineel moet door alle partijen worden ondertekend; - iedere partij met een onderscheiden belang moet een origineel ontvangen. In de praktijk worden er drie originele exemplaren opgesteld: één voor de huurder, één voor de verhuurder en één voor de registratie. Door de registratie wordt de huur tegenstelbaar aan derden, bijvoorbeeld een toekomstige koper van het onroerend goed. Bij gemengd gebruik kan men de huur fiscaal opsplitsen en is het geregistreerde contract tegenwerpelijk aan de fiscus. Huurcontracten waarvan de eerste huurperiode meer dan negen jaar duurt, moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Hiervoor is tussenkomst van een notaris nodig. 3. DUUR- EN OPZEGGINGSMOGELIJKHEDEN De wet legt een minimumduur op van negen jaar. Deze minimumduur geldt ook voor de voor bewoning bestemde bijlokalen die zich in het zelfde gebouw bevinden en door de zelfde verhuurder aan de zelfde huurder worden verhuurd. Deze minimumduur geldt ook voor de voor de handel nodige bijlokalen, op voorwaarde dat zij uitdrukkelijk worden vermeld in het contract. Op deze minimumduur bestaat maar één uitzondering: onderhuur mag niet langer zijn dan hoofdhuur. De huurder kan vervroegd opzeggen bij het verstrijken van een driejarige periode. Hiervoor moet hij een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Dit recht kan hem niet worden ontnomen. Zelfs niet als dit in het contract staat. De verhuurder kan alleen opzeggen indien dit uitdrukkelijk is voorzien in de overeenkomst. Hij kan bij het verstrijken van een driejarige periode en alleen maar om er zelf (of een naast familielid) handel te drijven. De verhuurder kan dus niet opzeggen voor andere vormen van eigen gebruik zoals een vrij beroep. De opzeggingstermijn die de verhuurder moet respecteren is één jaar. Huurder en verhuurder kunnen het handelshuurcontract steeds beëindigen door onderlinge toestemming. Om geldig te zijn, moeten zij hiervoor een verklaring afleggen voor de notaris of de vrederechter.

3 De huurder heeft recht op drie huurhernieuwingen, ongeacht wat de duur van de eerste huurperiode was. De huurder die op het einde van het huurcontract wil blijven, moet zelf initiatief nemen. Hij moet de huurhernieuwing aanvragen tussen de 18 de en 15 de maand vóór het einde van de huur. In het aangetekend schrijven stelt hij zelf de nieuwe voorwaarden voor. Deze mogen dezelfde zijn als de huidige voorwaarden. De verhuurder heeft drie maanden om standpunt in te nemen en kan op vijf manieren reageren. 1 hij kan de voorwaarden die de huurder stelt, uitdrukkelijk aanvaarden 2 hij kan de termijn laten voorbijgaan; dan gaat de huurhernieuwing in volgens de voorwaarden aangeboden door de huurder 3 hij kan weigeren met opgave van een in de wet voorziene reden (o.a. ieder eigen gebruik, uitsluiting van de handelsbestemming en wederopbouw); de huurder heeft dan in bepaalde gevallen recht op een vergoeding van 1, 2 of 3 jaar huur (zie art. 25 van de handelshuurwet) 4 hij kan weigeren zonder opgave van een motief om met een ander motief dan voorzien in de wet; de huurder heeft dan recht op een schadevergoeding van 3 jaar huur 5 hij kan bij aangetekend schrijven een tegenvoorstel formuleren; gaat de huurder niet akkoord dan kan hij de zaak binnen de 30 dagen voor de vrederechter brengen. Brengt de huurder de zaak niet binnen de 30 dagen voor de vrederechter, dan wordt hij geacht met het tegenvoorstel akkoord te gaan. Indien de huurder geen huurhernieuwing vraagt en op het einde van de huur in het bezit van het gehuurde goed wordt gelaten, ontstaat een huur van onbepaalde duur. De verhuurder kan op elk ogenblik opzeggen met een opzeggingstermijn van 18 maanden. De huurder kan op elk ogenblijk opzeggen met een opzeggingstermijn van 6 maanden. 4. INDEXATIE Indexering is in de handelshuur alleen maar mogelijk indien in de handelshuurovereenkomst een indexatiebeding voorkomt. De huurprijs kan maximaal één keer per jaar worden geïndexeerd. Dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In geval van huurhernieuwing geldt de verjaardag van inwerkingtreding van de nieuwe huurovereenkomst. De aanpassing gebeurt op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex. Bij huurovereenkomsten gesloten voor 1 februari 1994 moet voor het aanvangscijfer de index van de consumptieprijzen worden gebruikt. De enige juiste indexatieformule is de volgende: aangepaste huurprijs = (basishuurprijs x nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer. Omdat het aanvangsindexcijfer niet mee evolueert, kan men niet blindelings de indexering overnemen die begin januari in vele kranten wordt gepubliceerd.

4 De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst. Het nieuwe indexcijfer is het van de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens de welke de overeenkomst is gesloten. Dit kan een andere maand zijn dan deze van de inwerkingtreding. Voor huurovereenkomsten die werden ondertekend voor 1 februari 1994 geldt het indexcijfer van de consumptieprijzen, voor overeenkomsten die later werden afgesloten geldt het cijfer van de gezondheidsindex. In geval van huurhernieuwing is de basishuurprijs de nieuwe prijs. Ook voor het nieuw indexcijfer en het aanvangsindexcijfer moet men kijken naar de nieuwe huurovereenkomst. De indexering gebeurt automatisch dan wel op verzoek van de belanghebbende partij, afhankelijk van de wijze waarop het indexatiebeding werd geformuleerd. De vordering tot betaling van de index verjaart na één jaar. Gedurende de laatste drie maanden van elke driejarige periode hebben beide partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen. Dit is het geval als de normale huurwaarde omwille van externe, nieuwe omstandigheden tenminste vijftien ten honderd is gewijzigd. Deze omstandigheden moeten blijvend zijn. Extern wil zeggen: niet toe te schrijven aan de huurder of verhuurder. Nieuw is te lezen als: daterend van na de laatste vaststelling van de huurprijs. 5. OVERDRACHT EN ONDERHUUR De huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag zijn huurovereenkomst niet overdragen of het gehuurde goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon (overnemer of onderhuurder) die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Indien de onderhuurder een natuurlijk persoon is, mag die het onroerend goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats bestemmen indien voldaan is aan drie cumulatieve voorwaarden: 1 de huurovereenkomst bevat geen verbod tot onderverhuring 2 de onderverhuring mag slechts betrekking hebben op een gedeelte van het door de handelshuurder gehuurde goed 3 de handelshuurder moet zijn handel bijhouden in het gehuurde goed De hoofdhuurovereenkomst blijft onderworpen aan de handelshuurwet. De onderhuurovereenkomst wordt onderworpen aan de woninghuurwet. Overdracht van huur en onderhuur aan een persoon die het goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn toegelaten indien in het huurcontract geen verbod of beperking werd opgenomen. Het contractuele verbod van overdracht van huur en onderverhuring heeft geen uitwerking op voorwaarde dat de overdracht van huur of de onderverhuring:

5 1 samengaat met de overdracht of de onderverhuring van de handelszaak 2 slaat op de gezamenlijke rechten van de huurder; het gehuurde handelspand in 2 splitsen en een stuk overdragen kan dus bij een contractueel verbod. Het contractueel verbod van overdracht van huur en onderverhuring is bindend, wanneer de verhuurder of zijn naaste familieleden een gedeelte van het verhuurder gebouw bewonen. Dit ongeacht hoe groot dit gebouw is. De te volgen procedure bij de overdracht van huur of bij de onderhuur samen met de overdracht van een handelszaak is als volgt. 1 De huurder moet aan de verhuurder, bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, de overeenkomst van overdracht van huur meedelen die hij met de overnemer heeft gesloten. De verhuurder moet niet in kennis worden gesteld van de overeenkomst van overdracht van de handelszaak. 2 De verhuurder kan zich, binnen de 30 dagen bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, tegen de overdracht van huur verzetten op grond van een wettige reden. Bijvoorbeeld omdat de huurder de handel sinds minder dan 2 jaar uitoefent of omdat de huurhernieuwing minder dan 2 jaar geleden plaatsvond. 3 De huurder kan binnen de 15 dagen tegen het verzet van de verhuurder opkomen bij de vrederechter. Als gevolgd van de overdracht of onderhuur samen met de overdracht van een handelszaak wordt de overnemer of onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder. De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden, samen met de overnemer of onderhuurder, tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen. Deze hoofdelijke gehoudenheid geldt tot aan de eerste huurhernieuwing. Ze geldt vanaf de kennisgeving van de overdracht door de huurder aan de verhuurder. 6. VERKOOP VAN HET VERHUURDE GOED De huurder bezit geen wettelijk recht van voorkoop. Dit is het recht te kopen aan het hoogste bod. In de huurovereenkomst kan een voorkeurbeding worden opgenomen waarbij de eigenaar de verbintenis aangaat om, in het geval hij zou besluiten te verkopen, het verhuurde goed eerst aan de huurder aan te bieden. De modaliteiten van het voorkeurbeding (bij welk soort verkopen, overdraagbaar of niet, de te volgen procedure) kunnen vrij worden geregeld in de huurovereenkomst. Een handelshuurovereenkomst met vaste datum 1 op het ogenblik dat de overeenkomst van eigendomsoverdracht vaste datum krijgt, is 1 Een notariële akte heeft vaste datum vanaf het verlijden van de akte. Een geschreven onderhandse akte kan op drie manieren vaste datum krijgen: 1 door registratie van het contract, 2 door overlijden van één van de partijen, 3 door opname van de hoofdinhoud van de huurovereenkomst in een notariële akte.

6 tegenwerpelijk aan de koper. De koper kan de huurovereenkomst opzeggen mits voldaan is aan vier cumulatieve voorwaarden: 1 het uitzettingsbeding moet voorkomen in de huurovereenkomst 2 hij moet de opzegging geven binnen de drie maanden na de verkrijging van het onroerend goed 3 hij moet een opzeggingstermijn van één jaar respecteren 4 de opzegging moet worden gegeven om één van de volgende vier redenen: voor eender welk eigen gebruik, wegens uitsluiting van de handelsbestemming, wegens wederopbouw of wegens grove tekortkomingen van de huurder. Bij een handelshuurovereenkomst zonder vaste datum op het ogenblik dat de overeenkomst van eigendomsoverdracht vaste datum krijgt, is het van belang of de handelshuurder het goed op het ogenblik dat de overeenkomst van eigendomsoverdracht vaste datum krijgt, wel of niet reeds zes maanden betrekt. In de laatste situatie is de handelshuurovereenkomst niet tegenwerpelijk aan de koper, tenzij in de koopovereenkomst een eerbiedigingsbeding is opgenomen. In de eerste situatie is de handelshuurovereenkomst wel tegenwerpelijk aan de koper. De koper kan de huurovereenkomst vervroegd beëindigen door het geven van een opzegging die aan drie cumulatieve voorwaarden voldoet: 1 hij geeft de opzegging binnen de drie maanden na verkrijging van het onroerend goed 2 hij geeft een reden op die in de wet is voorzien (art. 12, tweede lid van de handelshuurwet) 3 hij respecteert een opzeggingstermijn van 1 jaar. Het is van belang te weten dat bij huurhernieuwing de vaste datum van de oorspronkelijke huur niet overgaat op de nieuwe huur. Een nieuwe registratie is dus vereist. De handelshuurovereenkomst met een duur van meer dan negen jaar is een speciaal geval. 1 Een geregistreerde huurovereenkomst is tegenwerpelijk voor de ganse duur. 2 Een huurovereenkomst met vaste datum die niet werd geregistreerd is tegenwerpelijk voor de lopende periode van negen jaar. 3 Een huurovereenkomst zonder vaste datum waarbij de huurder het goed reeds zes maanden betrekt op het ogenblik dat de overeenkomst van eigendomsoverdracht vaste datum krijgt, is tegenwerpelijk voor de lopende periode van negen jaar. 4 Een andere huurovereenkomst van meer dan negen jaar is niet tegenwerpelijk. 7. VERHURING VAN EEN GEHYPOTHEKEERD GOED De eigenaar die zijn handelshuis in hypotheek geeft, mag dit verhuren. De hypothecaire schuldeiser, meestal de bank, moet de huurovereenkomst eerbiedigen op voorwaarde dat het goed verhuurd is tegen een normale huurprijs en tegen gebruikelijke voorwaarden. Huurovereenkomsten met een duur van meer dan negen jaar zijn slechts tegenwerpelijk voor de lopende periode van negen jaar. In de

7 notariële kredietovereenkomst kunnen bijkomende beperkingen worden overeengekomen. Patrick Jordens Erkend makelaar BIV