DEEL II. HUREN IN DE PRIVATE SECTOR EN WONING- HUUR 5 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 6. Hoofdstuk 1. PRINCIPE EN DOELSTELLINGEN 9

Transcriptie

1 Inhoud DEEL I. ALGEMENE INLEIDING 1 DEEL II. HUREN IN DE PRIVATE SECTOR EN WONING- HUUR 5 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 6 LITERATUUR 6 Hoofdstuk 1. PRINCIPE EN DOELSTELLINGEN 9 Hoofdstuk 2. DE HUUROVEREENKOMST Wat is een huurovereenkomst? De geldigheidsvoorwaarden Principe Bijzondere situaties 10 Hoofdstuk 3. DE SOORTEN HUUROVEREENKOMSTEN Principe De mondelinge huurovereenkomst De schriftelijke huurovereenkomst De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats Formele verplichtingen inzake woninghuur 15 Hoofdstuk 4. HET BEWIJS VAN DE HUUROVEREENKOMST De betwistingen over het bestaan van de huurovereenkomst De betwistingen over het bedrag van de huurprijs Het bewijs van de schriftelijke huurovereenkomst 17 Hoofdstuk 5. DE REGISTRATIE VAN DE HUUROVEREENKOMST 18 Hoofdstuk 6. DE WAARBORG Principe De woning dient de huurder tot hoofdverblijfplaats De waarborg bestaat uit een som geld De gevolgen van de plaatsing van de waarborg Sanctie indien de verhuurder de waarborg onder zich houdt De waarborg in de vorm van een bankgarantie 21 Hoofdstuk 7. DE PLAATSBESCHRIJVING Principe Wanneer wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt? De gevolgen van de plaatsbeschrijving 22 Kluwer Huurzakboekje 2012 VII

2 Hoofdstuk 8. DE BRANDVERZEKERING 24 Hoofdstuk 9. DE RECHTEN EN DE PLICHTEN VAN DE HUURDER EN DE VERHUURDER De verplichtingen van de verhuurder De afleveringsverplichting De levering in goede staat De elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Aflevering van het energieprestatiecertificaat De onderhoudsverplichting De vrijwaringsverplichting Principe De vrijwaring voor eigen daad De vrijwaring voor andermans daad De vrijwaring voor verborgen gebreken Afwijkingen in de huurovereenkomst De verplichtingen van de huurder De stofferingsverplichting De betalingsverplichting De huurprijs zelf De bijkomende kosten en lasten De verplichting tot gebruik als een goed huisvader Het onderhoud en de herstellingen De verbeteringswerken aan de gehuurde woning De teruggaveverplichting 35 Hoofdstuk 10. DE HUURPRIJS De contractuele vrijheid omtrent de huurprijs Aankondiging van de huurprijs bij tehuurstelling Indexering van de huurprijs De berekeningsformule voor de huurprijsaanpassing De frequentie van de huurprijsaanpassing Het tijdstip van de huurprijsaanpassing De wijze van kennisgeving van de aangepaste huurprijs De sanctie De verjaringstermijn De vermindering van de onroerende voorheffing De herziening van de huurprijs 41 Hoofdstuk 11. DE KOSTEN EN LASTEN Begrippen De verdeling van de kosten en lasten De aanrekening van de kosten en lasten Herziening of omzetting van de kosten en lasten 44 VIII Huurzakboekje 2012 Kluwer

3 Hoofdstuk 12. DE DUUR EN DE BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST Principe De normale bee indiging van de huurovereenkomst Algemeen De huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen De huurovereenkomsten voor niet-hoofdverblijfplaatsen De verlenging van de huurovereenkomst De verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden Principe Wanneer kan de verlenging worden aangevraagd? De procedure Wat zijn buitengewone omstandigheden? Wat zijn de belangen van beide partijen? De duur van de verlenging De huurprijsverhoging De verlenging van de huurovereenkomst door een termijn van respijt De andere vormen van bee indiging van de huurovereenkomst Het onderling akkoord De ontbinding van de huurovereenkomst De ontbindende voorwaarde Het toeval of de overmacht De verkoop van de gehuurde woning Algemeen De overeenkomst heeft vaste datum De overeenkomst heeft geen vaste datum De onderverhuring en de overdracht van huur Algemeen Overdracht en onderhuur bij hoofdverblijfplaatsen Overdracht en onderhuur bij niet-hoofdverblijfplaatsen De gevallen waarin in beginsel geen einde komt aan de huurovereenkomst 65 Hoofdstuk 13. DE HUUROVEREENKOMST MET RENOVATIE 66 Hoofdstuk 14. DE BETWISTINGEN Principe De procedure van minnelijke schikking De procedure op verzoekschrift De procedure op dagvaarding De uithuiszetting van de huurder 69 Hoofdstuk 15. BIJLAGEN Model huurovereenkomst Huurovereenkomst voor een huis Huurovereenkomst voor een appartement of studio of kamer 74 Kluwer Huurzakboekje 2012 IX

4 1.3. Bijlage bij het koninklijk besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek De lijst van herstellingen Huurprijsberekeningsfiches Schema verjaringstermijnen Model van overeenkomst bij werken door huurder (huurovereenkomst met renovatie) 95 DEEL III. HUREN IN DE SOCIALE SECTOR EN SOCIALE HUUR 99 Hoofdstuk 1. HET HUREN VAN EEN SOCIALE WONING IN HET VLAAMSE GEWEST 100 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 100 LITERATUUR Basisbeginselen Toepassingsgebied De sociale verhuurder De sociale huurder Het begin van de huur De inschrijvingsvoorwaarden Het inschrijvingsregister De toelatingsvoorwaarden Toewijzing van de woning De beroepsmogelijkheid Aankoop van een bestaande woning door een sociale verhuurder De huurovereenkomst Type-huurovereenkomsten De duur van de verhuring Verplichtingen van de huurder Verplichtingen van de verhuurder De huurprijs Toelichting van enkele begrippen Huurprijsberekening (uitgezonderd SVK) Huurprijsberekening voor de sociale verhuurkantoren (SVK) Onderzoek naar het inkomen, gezinssamenstelling en patrimoniale voorwaarde De huurlasten (diensten) Kosten ten laste van de huurder Kosten ten laste van de verhuurder De sancties Administratieve maatregelen Administratieve geldboete opgelegd aan de huurders De waarborg De betwistingen 137 X Huurzakboekje 2012 Kluwer

5 Hoofdstuk 2. INHOUD HET HUREN VAN EEN SOCIALE WONING IN HET BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJK GEWEST 139 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 139 LITERATUUR Inleiding Het begin van de huur De toelatingsvoorwaarden De toewijzing en prioriteiten De afwijkingen Aanbieding van de woning en definitieve verhuring Recht van verhaal van de kandidaat-huurder Type-huurovereenkomst en type-huurovereenkomst bij renovatie De huurprijs Principe Vaststelling van de basishuurprijs Vaststelling van de reële huurprijs Verminderingen van de reële huurprijs Herziening van de reële huurprijs Maximum- en minimumgrenzen van de reële huurprijs Bijkomende omkadering Modaliteiten van de herziening Bijkomend bedrag voor bovenmatige woning Solidariteitsbijdrage De huurwaarborg, de bijdragen en de huurlasten De huurwaarborg De bijdragen en de huurlasten De situatie tijdens en op het einde van de huurovereenkomst Tijdens de huurovereenkomst Op het einde van de huurovereenkomst De betwistingen 169 BIJLAGEN Type-huurovereenkomst voor de verhuring van sociale huurwoningen, door de sociale huisvestingsmaatschappijen, de VMSW, het OCMW, de gemeente of het Vlaams Woningfonds met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode (bijlage I) Type-overeenkomst voor de onderverhuring van sociale huurwoningen met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode (SVK S) (1) (versie zoals vervangen door het Besluit van de Vlaamse regering van 6 februari 2009) (bijlage II) Type-huurovereenkomst sociale huur Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (bijlage 3 bij het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996) Type-huurovereenkomst bij renovatie sociale huur Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (bijlage 5 bij het Besluit van de Kluwer Huurzakboekje 2012 XI

6 Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996) 203 DEEL IV. HUREN EN DE PREMIES EN TEGEMOETKO- MINGEN 209 Hoofdstuk 1. DE VERHUIS-, INSTALLATIE- EN HUURTOELAGEN VOOR HUURDERS 210 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 210 LITERATUUR Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die de huursubsidie en de installatiepremie kunnen bekomen De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de ontruimde en de nieuwe woning Het bedrag van de huursubsidie en de installatiepremie De aanvraag Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager De personen die de VIBH kunnen bekomen De inkomstenbegrenzing De verbintenissen Het onroerend bezit De voorwaarden inzake de ontruimde en de nieuwe woning De ontruimde woning De nieuwe woning Het bedrag van de verhuis-, installatie- en huurtoelage De verhuis- en installatietoelage De huurtoelage De aanvraag De tegemoetkomingen vanwege de gemeente, de provincie en het OCMW 221 Hoofdstuk 2. DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ WERKEN AAN EEN HUURWONING DOOR HUURDER EN VERHUURDER 222 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING Principe en doelstellingen De stedenbouwkundige aspecten De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning Principe en doelstellingen Het Vlaamse Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager 224 XII Huurzakboekje 2012 Kluwer

7 De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de werken Het bedrag van de premie De hypothecaire lening De aanvraag Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest De voorwaarden inzake de aanvrager De voorwaarden inzake de woning De voorwaarden inzake de werken Het bedrag van de premie of de toelage De aanvraag 236 Hoofdstuk 3. DE HUURPREMIE VOOR KANDIDAAT- HUURDERS VOOR EEN SOCIALE WONING 238 DEEL V. HUREN EN DE WONINGKWALITEIT 239 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 240 LITERATUUR 241 Hoofdstuk 1. DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: INLEIDING Principe en doelstellingen Een goede ruimtelijke ordening Het gemeentelijk woningpatrimonium Een alert woonbeleid Een actief woningtoezicht Kwaliteits- en veiligheidsnormen voor de verhuring van woningen in het Vlaamse Gewest Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode De kwaliteitsnormen Het conformiteitsattest De sancties in de Vlaamse Wooncode Kwaliteits- en veiligheidsnormen voor de verhuring van kamers en gemeubelde woningen Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest Het Vlaamse Gewest Het toepassingsgebied en de begrippen van het Vlaamse kamerdecreet De algemene normen De specifieke normen voor kamers De specifieke normen voor studentenkamers De specifieke normen voor seizoenarbeiders De aanvullende gemeentelijke normen Het conformiteitsattest in het Vlaamse kamerdecreet De richtprijzen in het Vlaamse kamerdecreet De sancties en andere maatregelen in het Vlaamse kamerdecreet De bijzondere bevoegdheden in het Vlaamse kamerdecreet De overgangsmaatregelen en de inwerkingtreding 260 Kluwer Huurzakboekje 2012 XIII

8 Hoofdstuk 2. DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING Principe en doelstellingen Toepassing van artikel 135 nieuwe gemeentewet Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit De betwistingen Toepassing van de Vlaamse Wooncode De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid Initiatief van de procedure Het advies van de gewestelijk ambtenaar Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid De gevolgen van het besluit 269 Hoofdstuk 3. DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN Principe en doelstellingen De misdrijven Artikel 17 kamerdecreet Artikel 20, 1, eerste lid Vlaamse Wooncode Artikel 20, 1, tweede lid Vlaamse Wooncode Publiciteitsvereisten De herstelvordering De herstelvorderende overheid Het voorwerp van de herstelvordering Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/veroordeling tot herstel 278 Hoofdstuk 4. BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ 280 Hoofdstuk 5. DE RENOVATIEHUUROVEREENKOMST 280 XIV Huurzakboekje 2012 Kluwer

9 DEEL VI. HUREN EN BIJZONDERE GROEPEN 281 Hoofdstuk 1. ANTIDISCRIMINATIE, ANTIRACISME EN HUISJESMELKERIJ 282 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 282 LITERATUUR Principe en doelstellingen De antidiscriminatiewet Algemeen Handhaving van de antidiscriminatiewet Burgerrechtelijk Strafrechtelijk Bewijslast De rol van het CGKR en de belangenverenigingen De antiracismewet Algemeen Handhaving van de antiracismewet Burgerrechtelijk Strafrechtelijk Bewijslast De rol van het CGKR en de belangenverenigingen Huisjesmelkerij Situering Het misdrijf De straffen Strafrechtelijk beslag Herhuisvesting van de slachtoffers 293 Hoofdstuk 2. DE STUDENTEN 295 PRINCIPE EN DOELSTELLINGEN 295 Hoofdstuk 3. DE GROTE GEZINNEN 296 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING Principe en doelstellingen De sanerings-, verkoop- en huurhulpactiviteiten van het Woningfonds Algemene situering Het Vlaamse Gewest Algemeen De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders De voorwaarden t.a.v. de woningen Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 298 Hoofdstuk 4. DE BEJAARDEN 301 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 301 Kluwer Huurzakboekje 2012 XV

10 LITERATUUR Principe en doelstellingen De specifieke toelagen voor bejaarden Woningen en voorzieningen voor bejaarden Dagverzorgingscentra voor bejaarden en andere opvangmogelijkheden Het BEVAK-systeem voor serviceflats De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 303 Hoofdstuk 5. DE PERSONEN MET EEN HANDICAP 304 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING Principe en doelstellingen De algemene voordelen en tegemoetkomingen Premies en voordelen Het huren van een sociale woning De specifieke toelagen De attesten De specifieke maatregelen Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) Algemeen De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 308 DEEL VII. HUREN EN DE FISCALE ASPECTEN 311 TOEPASSELIJKE WETGEVING EN REGLEMENTERING 312 LITERATUUR 312 Hoofdstuk 1. PRINCIPE EN DOELSTELLINGEN 317 Hoofdstuk 2. ONROERENDE VERHUUR EN BTW De terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen Het verschaffen van gemeubeld logies 320 Hoofdstuk 3. DE PREMIES 321 Hoofdstuk 4. HET KADASTRAAL INKOMEN Wat is het kadastraal inkomen? De vaststelling van het kadastraal inkomen De wijziging van het kadastraal inkomen De algemene perequatie en de jaarlijkse indexatie van het KI De schatting en de herschatting van het kadastraal inkomen tussen twee perequaties in De buitengewone en de speciale herziening van het kadastraal inkomen De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, XVI Huurzakboekje 2012 Kluwer

11 geschatte of herschatte kadastraal inkomen Betekening van het vastgestelde kadastraal inkomen Bezwaar tegen het vastgestelde kadastraal inkomen Recht van bezwaar en geldigheidsvoorwaarden Bezwaarprocedure Uitwerking van het bezwaar De verplichtingen van de belastingplichtige inzake het kadastraal inkomen Inwerkingtreding van het geschat of herschat kadastraal inkomen De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting Vrijstelling van het kadastraal inkomen Afwezigheid van winstoogmerk Aanwending voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of vrijzinnige morele dienstverlening Aanwending voor onderwijsdoeleinden Aanwending voor het vestigen van hospitalen, klinieken en dispensaria Aanwending voor het vestigen van rusthuizen Aanwending voor het vestigen van vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden Aanwending voor het vestigen van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen Vermindering van het kadastraal inkomen Algemeen Vermindering wegens de niet-ingebruikneming en het onproductief zijn van een niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed Vermindering wegens gehele of gedeeltelijke vernieling van een onroerend goed Onderzoek van de voorwaarden per kadastraal perceel 346 Hoofdstuk 5. DE ONROERENDE VOORHEFFING Wat is de onroerende voorheffing? Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing De vrijstelling van onroerende voorheffing Vrijstellingen van toepassing in de federale regeling Vrijstellingen van toepassing in het Vlaamse Gewest Vrijstellingen van toepassing in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest De vermindering van onroerende voorheffing Algemeen overzicht De begunstigden De aanvraag van de vermindering van onroerende voorheffing Vorm van de aanvraag Instantie van indiening Bij de aanvraag te voegen bijlagen 361 Kluwer Huurzakboekje 2012 XVII

12 Indieningstermijn van de aanvraag Geldigheidsduur Het onroerend goed waarop de vermindering betrekking heeft en invloed van het beroepsmatig gebruik van het onroerend goed De vermindering voor een bescheiden woning De vermindering ten voordele van een groot-oorlogsinvalide of een gehandicapt gezinshoofd De vermindering voor gezinshoofden met kinderen en voor gehandicapte personen De kwijtschelding of proportionele vermindering wegens onproductiviteit of verlies van inkomsten De kwijtschelding of proportionele vermindering wegens onproductiviteit De kwijtschelding of proportionele vermindering wegens gehele of gedeeltelijke vernieling Vermindering voor energiezuinige woningen Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing De bevrijdende onroerende voorheffing De verrekening van de onroerende voorheffing met de personenbelasting 375 Hoofdstuk 6. DE BELASTING OP HET ONROEREND INKOMEN De verhuring aan particulieren voor prive gebruik De verhuring voor beroepsdoeleinden aan een particulier, een rechtspersoon of een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid Algemene regel Verhuring aan een sociaal immobiliënagentschap of andere vzw met het oog op de onderverhuring ervan De verhuring aan particulieren voor gemengd gebruik Onroerende goederen overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurd voor land- of tuinbouwdoeleinden Door een bedrijfsleider aan zijn vennootschap verhuurd gebouw De verhuring van gemeubelde woningen De verhuring van studentenkamers Bijzondere gevallen Huuropbrengsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen Inkomsten uit onderverhuur of overdracht van huur van gebouwen 389 Hoofdstuk 7. DE REGISTRATIE VAN DE HUUROVEREENKOMST De inhoud van de wettelijke verplichting Algemene regel Bijzondere regeling voor huurovereenkomsten van woningen Plaatsbeschrijving bij het huurcontract 394 XVIII Huurzakboekje 2012 Kluwer

13 2. De omvang van het te betalen registratierecht Algemene regel Bijzonder geval: woninghuur Huurcontracten m.b.t. een gemeubeld onroerend goed Onderverhuring en overdracht van huur Vrijstellingen 399 Hoofdstuk 8. DE FISCALE AFTREKBAARHEID VAN DE UITGAVEN AAN NIET-VERHUURDE BESCHERMDE EIGENDOMMEN 400 Hoofdstuk 9. DE BETWISTINGEN 401 Hoofdstuk 10. DE BELASTINGVERMINDERING VOOR ENERGIEBESPARENDE INVESTERINGEN Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Algemeen Uitgaven die voor de belastingvermindering in aanmerking komen Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur Eigenlijke energiebesparende investeringen Energie-audit Berekening van de vermindering Spreiding in de tijd Terugbetaalbaar belastingkrediet Volgorde aanrekening belastingvermindering energiebesparende investeringen Vlaamse premie in plaats van belastingvermindering 432 Hoofdstuk 11. DE BELASTINGVERMINDERING VOOR UITGAVEN GEDAAN VOOR VERNIEUWING VAN TEGEN EEN REDELIJKE HUURPRIJS IN HUUR GEGEVEN WONINGEN Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Kostprijs van de werken Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur 439 Hoofdstuk 12. DE BELASTINGVERMINDERING VOOR DE BEVEILIGING TEGEN INBRAAK EN BRAND Algemeen Bedoelde belastingplichtige 440 Kluwer Huurzakboekje 2012 XIX

14 3. Bedoelde woning In aanmerking te nemen uitgaven en werken Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten Vermeldingen op de factuur 451 Hoofdstuk 13. DE BELASTINGVERMINDERING VOOR PASSIEFHUIZEN, LAGE ENERGIEWONINGEN EN NUL ENERGIEWONINGEN Algemeen Bedoelde belastingplichtige Bedoelde woning Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten 457 Hoofdstuk 14. VERMINDERING VOOR INTERESTEN VAN GROENE LENINGEN Algemeen In aanmerking komende leningen In aanmerking komende belastingplichtigen Berekening van de vermindering Te vervullen formaliteiten 462 Hoofdstuk 15. BELASTINGVERMINDERING VOOR RENOVATIEOVEREENKOMST Algemeen Bedoelde belastingplichtige Berekening van de vermindering Voorwaarden waaronder de belastingvermindering kan worden verleend 464 TREFWOORDENREGISTER 465 XX Huurzakboekje 2012 Kluwer