Veilig een huis kopen in Spanje

Transcriptie

1 Veilig een huis kopen in Spanje Het Ministerie van Publieke Werken, Transport en Huisvesting heeft, in samenwerking met de Spaanse Vereniging van vastgoed- en commerciële administrateurs, een korte, eenvoudige handleiding gemaakt met aanbevelingen en stapsgewijze instructies voor particulieren die een huis in Spanje kopen. Deze gids, bestemd voor elke Spaanse of buitenlandse koper, bevat nuttige informatie en is gratis te verkrijgen. De gids wil kopers helpen om goed geïnformeerde beslissingen te nemen. Het Spaanse rechtssysteem voorziet in een aantal documenten om aan te tonen dat een huis geheel legaal is. U dient over al deze documenten te beschikken voordat u onroerend goed koopt. Het gaat om de volgende documenten: Een bouwvergunning en een certificaat van een bevoegde deskundige die controleert of het gebouw overeenkomt met de door het gemeentebestuur afgegeven vergunning én het door het gemeentebestuur goedgekeurde project. Een certificaat van eerste bewoning, een bewoonbaarheidverklaring en andere administratieve vergunningen waaruit blijkt dat de woning wettelijk bewoonbaar is. Documenten getekend door de nutsbedrijven voor essentiële diensten als elektra, water, gas en telefoon. De registratie van het gebouw in het Vastgoedregister (voor nieuwbouw) en een verzekering voor dekking van verborgen defecten en gebreken in de constructie, zoals bepaald in de wet. Een certificaat van het Vastgoedregister waarin de wettelijke situatie van het gebouw wordt beschreven. De statuten van de Vereniging van Eigenaren (of inschrijving in het Vastgoedregister van de akten voor voltooide nieuwbouw met horizontale scheidingen). Pagina 1 van 6

2 Andere aanbevolen documenten: Bij nieuwbouw dienen kopers de ontwikkelaar te vragen om: een certificaat van het handelsregister waaruit het wettige bestaan van het bedrijf blijkt, details van de inschrijving, de bestuurders en/of hun vertegenwoordigers, de zetel van het bedrijf, het fiscale nummer, een verklaring dat er geen faillissementsprocedures aanhangig zijn gemaakt en een verklaring dat er geen vorderingen, rechtszaken of andere factoren zijn die gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkeling. Voor een bestaande woning dienen de volgende documenten te worden opgevraagd: kwitantie van de onroerendgoedbelasting van het laatste jaar, een certificaat ondertekend door de voorzitter van de Vereniging van Eigenaren en bekrachtigd door de administrateur van het gebouw dat er geen achterstallige betalingen zijn voor de woning die u koopt, en een formele bevestiging plus een openbaar document waaruit blijkt dat er geen huurcontracten bestaan voor de woning. Voor een volledig gegarandeerde aankoop van een woning dient u de volgende stappen te ondernemen: 1. Neem contact op met het Vastgoedregister om de juridische situatie van de woning te controleren Het Vastgoedregister is een overheidsinstantie en de administrateurs zijn ambtenaren die u gratis mondelinge informatie geven en gemachtigd zijn certificaten te verstrekken over de juridische situatie van de woning. Bij het Vastgoedregister kunt u de volgende informatie inwinnen over elke woning: Een beschrijving van het gebouw, de ligging, het oppervlak, het gedeelte dat gemeenschappelijk eigendom is in een appartementencomplex, eventueel het toepasselijke administratieve systeem (bijv. of het een gesubsidieerde woning is), mogelijke hypotheken met de vervaldatum, het hoofdbedrag, de rente en kosten, eventuele beslagleggingen en geschillen aangaande de woning en informatie over lopende procedures in verband met mogelijke onregelmatigheden op het gebied van de stadsplanning. Daarnaast kunt u, als u daar expliciet om vraagt, informatie verkrijgen over het appartementsrecht, Pagina 2 van 6

3 de hypotheekbedingen, de prijs die is betaald bij eerdere eigendomsoverdrachten en eigendomsakten. Het Vastgoedregister kan u deze informatie verstrekken als gewone informatieve nota of als officieel openbaar document (certificaat betreffende eigendom en lasten). Daarnaast kunt u het register vragen om een verklarend rapport over de administratieve situatie van de woning. Elk vastgoedregister in Spanje kan u deze documenten verschaffen, ongeacht de gemeente waar de woning zich bevindt. U kunt u deze informatie ook opvragen per fax, post of en via de website van de Vereniging van Vastgoedadministrateurs op U kunt deze certificaten verkrijgen door het overleggen van een identificatiebewijs en bepaalde typen documenten ter identificatie van de woning waarover u informatie vraagt, zoals registratiegegevens (het geregistreerde vastgoednummer, de sectie, de gemeente), gegevens over de eigenaar (voornaam, achternaam, firmanaam, fiscaal identificatienummer/fiscale identificatiecode) of andere basisgegevens zoals de straat en het huisnummer. 2. Onderzoek de bestaande hypotheeklasten Naast de wettelijke vereisten dient u ook te controleren of er geen hypotheek rust op de woning die u wilt kopen (als dat het geval is, is dit in het Vastgoedregister vermeld). In dat geval bevelen we u aan de volgende stappen te ondernemen: Vraag de verkoper om een bankattest met het nog openstaande bedrag dat moet worden betaald. Probeer een beter rentetarief te verkrijgen van de bank. U bent niet verplicht de hypothecaire lening van de verkoper onder dezelfde voorwaarden over te nemen; u kunt deze annuleren of een nieuwe lening afsluiten bij een andere instelling. 3. Laat de aan- en verkoop uitvoeren door een notaris Notarissen zijn tevens onafhankelijke ambtenaren die gemachtigd zijn documenten te bekrachtigen en partijen bij de verkoop te adviseren met informatie over de toepasselijke wetgeving. Daarnaast stellen zij het contract op in overeenstemming Pagina 3 van 6

4 met de wensen van de partijen en binnen het kader van de wet. Het contract is in de vorm van een openbare akte. De openbare akte is essentieel voor registratie van de verkoop in het Vastgoedregister en de zekerheid die u hierdoor verkrijgt (de voordelen hiervan worden uitgelegd in punt 5). Alvorens een verkoop toe te staan zal de notaris een niet-gecertificeerd uittreksel uit het Vastgoedregister aanvragen, zodat u de juridische status van de woning op dit gebied kunt controleren. Bij twijfel stelt u uw vragen aan de notaris voordat u tekent: het is de rol van de notaris u te adviseren. Mogelijk hebben beide partijen de verkoopovereenkomst al geformaliseerd in een onderhandse akte, maar dat document zal niet alle juridische waarborgen bieden indien het niet wordt omgezet in een openbare akte. De notaris in Spanje treedt op op het moment van de verkoop, maar kan u ook voorafgaand advies verlenen, net als een advocaat of makelaar in uw eigen land. 4. Betaal de relevante belastingen Bij de aankoop en verkoop van vastgoed in Spanje dienen bepaalde belastingen te worden betaald: Bij de aankoop van een nieuwe woning bent u BTW verschuldigd aan de verkoper. Bij de aankoop van een bestaande woning moet u de belasting op de overdracht van vermogensbestanddelen betalen via een door de regering erkende bank. In beide gevallen, moet u, als u koopt via een hypotheek, de belasting op de zegel- en registratierechten voldoen op een rekening van de belastingdienst via een van de samenwerkende banken. Pagina 4 van 6

5 5. Registreer uzelf als eigenaar van de woning in het Vastgoedregister Nadat de verkoop is afgerond en de belastingen zijn betaald, moet u uw woning registreren bij het Vastgoedregister waaronder de locatie van de woning ressorteert. Registratie is niet verplicht, maar kopers die wel registreren, genieten volledige bescherming als eigenaar: Wat er in het register staat wordt geacht waar te zijn en kan alleen door de rechter worden veranderd. Niemand kan uw rechten op de woning betwisten die ten tijde van de verkoop nog niet is opgenomen in het register, en als iemand een document wil registreren, kan dat alleen met uw toestemming of via een wettelijke procedure waarbij de desbetreffende persoon partij is. U geniet bescherming tegen de crediteuren van de verkoper en tegen eventuele lasten die niet in het register zijn aangetekend. U bent zelfs beschermd indien een rechter mocht beslissen dat de overeenkomst waardoor de verkoper van de woning het pand oorspronkelijk heeft verkregen, ongeldig is om redenen die niet worden vermeld in het register. Daarnaast is het goed te weten dat volgens de Spaanse wet de verkoper verantwoordelijk is voor verborgen gebreken op het moment van de verkoop of daarna, zelfs wanneer de verkoper hiervan niet op de hoogte was. Dit houdt het volgende in: Als de woning niet voldoet aan de kwaliteitsdoelstellingen voor de bewoonbare binnenruimte zoals bepaald in de huidige wetgeving, kan de koper afzien van de koop (tegen betaling van eventuele kosten die de verkoper heeft gemaakt) of een prijsverlaging bedingen, vast te stellen door officiële deskundigen. U kunt de ontwikkelaar van het gebouw, de bouwer en de technische toezichthouder aansprakelijk stellen voor mogelijke structurele constructiefouten gedurende een periode van 10 jaar, schade met negatieve gevolgen voor de bewoonbaarheid gedurende 3 jaar en defecten in de afwerking gedurende 1 jaar. Pagina 5 van 6

6 Volgens de Spaanse wet moeten personen die eventueel aansprakelijk zijn, gedekt zijn door een verzekering die garandeert dat u indien nodig zonder problemen schadeloos wordt gesteld. Pagina 6 van 6