Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars Ingekomen stuk D5 Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon (024) 329 91 11 Telefax (024) 329 96 10 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 31 oktober 2006 Datum uw brief Ons kenmerk P320/06.0031030 Contactpersoon Henk Berends Onderwerp Aantal bijlagen 1 Doorkiesnummer 3292833 Geachte leden van de Raad, Hierbij treft u het collegeadvies aan over het haalbaarheidsonderzoek van een erfgoedhuis in het voormalige weeshuis op de Hessenberg. Een erfgoedhuis blijkt helaas niet haalbaar te zijn. Met de projectontwikkelaar Koninklijke Woudenberg vindt nu overleg plaats over de alternatieven. Kortheidshalve verwijzen wij u naar het collegeadvies. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst P. Eringa www.nijmegen.nl brief aan Raad 06.31030.doc
Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Weeshuis Hessenberg Programma / Programmanummer Grondbeleid / 9220 Portefeuillehouder P. Depla Samenvatting De haalbaarheid van een erfgoedhuis in het voorm. weeshuis op de Hessenberg is onderzocht in opdracht van de betrokken projectontwikkelaar en ons College. Het erfgoedhuis blijkt zonder bijdragen of garanties van de gemeente niet te realiseren. Hierdoor is het erfgoedhuis niet haalbaar. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. P320, Henk Berends, 2833 Datum ambtelijk voorstel 23 oktober 2006 Registratienummer 06.0031029 Ter besluitvorming door het college -te concluderen dat het erfgoedhuis in het voormalige weeshuis niet haalbaar is; -in principe medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het voormalige weeshuis met een openbare functie in een combinatie van wonen/werken of wonen/zorg. Leidinggevende W. Wentink, P320 Paraaf akkoord Datum Programmamanager W. van Hees Programmadirecteur W. Wentink (plv) Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad (uiterlijk november 2006) Besluit B&W d.d. 31 oktober 2006 nummer: 2.10 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Cvrstl 06.0031029 erfgoedhuis 231006.doc
Collegevoorstel 1 Probleemstelling Op verzoek van de gemeenteraad zijn voor de invulling van het voormalige weeshuis en de Titus Brandsmakapel op de Hessenberg in een openbare procedure gegadigden gezocht (motie: Weeshuis verdient goede invulling en afweging 15-12-2004; Het College op te roepen het Oude Weeshuis uit de planexploitatie Hessenberg te trekken en voor dit pand een open proces te starten waarbij plannen voor het pand kunnen worden ingediend, die vervolgens worden gewogen op inhoud en financiën door College, Plangroep Hessenberg en de commissie Stadsgebieden ). Voor de uitvoering van deze motie heeft ons College in 2005 een prijsvraag uitgeschreven voor de herontwikkeling van het voormalige weeshuis op de Hessenberg. Deze prijsvraag is gewonnen door de Koninklijke Woudenberg met een plan voor realisatie van een erfgoedhuis en woningbouw in het weeshuis. Mocht het erfgoedhuis niet haalbaar blijken te zijn, was als terugvaloptie uitsluitend woningbouw aangegeven. De raadscommissie Stadsgebieden is op 30 augustus 2005 geconsulteerd over de uitkomst van de prijsvraag. De commissie heeft benadrukt dat gezorgd moet worden voor een openbare invulling/erfgoedhuis van het weeshuis en dat de commissie geïnformeerd moet worden over het resultaat. Voor het overige heeft de commissie geen opmerkingen geplaatst. Toegezegd door ons College in 2005 is dat indien anders wordt besloten over de publieke/ culturele invulling, het voorstel over het weeshuis dan terugkomt in de commissie. De herontwikkeling/verkoop van het voormalig weeshuis op de Hessenberg is door ons College in september 2005 voorwaardelijk gegund aan Koninkl. Woudenberg. Na dit besluit is in 2006 een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van een erfgoedhuis. Het rapport treft u als bijlage 1 aan. In dit Collegeadvies staan de haalbaarheid van het erfgoedhuis en de vervolgstappen voor de herontwikkeling van het weeshuis centraal. 2 Juridische aspecten De herontwikkeling van het weeshuis is door ons College voorwaardelijk gegund aan Koninkl Woudenberg. Gesteld is dat indien de functie erfgoedhuis niet haalbaar blijkt te zijn, een andere openbare functie gevonden moeten worden voor (een deel van) de begane grond. Indien zowel het erfgoedhuis niet slaagt en er ook geen openbare functie gerealiseerd wordt heeft ons College een voorbehoud gemaakt wbt planselectie/verkoop. 3 Doelstelling Herontwikkeling van het voorm. weeshuis Hessenberg. 4 Argumenten In opdracht van ons College en Koninkl. Woudenberg heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de haalbaarheid van een erfgoedhuis op de Hessenberg. In dit onderzoek is allereerst het concept van een erfgoedhuis verder uitgewerkt. Gekozen is voor een opzet waarbij publieksgerichte activiteiten worden gecombineerd met activiteiten voor andere cultuurhistorische organisaties (tweede lijns organisaties). Een verbindend element vormt de horeca (commerciële basis).
Collegevoorstel Vervolgvel 2 In het rapport wordt een groeimodel voorgesteld; via de pioniers (cult-hist. ondernemers, st. Gebroeders van Limburg, horeca) groeien naar een totaalconcept. Een belangrijke voorwaarde die in het rapport wordt genoemd is dat het Cultuur Historisch Platform Rijk van Nijmegen nut en noodzaak van een erfgoedhuis op de Hessenberg onderschrijft. Behalve aan het concept is in het onderzoek aandacht besteed aan de investering en exploitatie van een erfgoedhuis en mogelijke bijdragen/subsidies. Het erfgoedhuis heeft een omvang van ca. 800 m2. In de exploitatie leidt dit tot een jaarlijkse negatieve exploitatie van ca. 2 ton ( 238.000 in het eerste jaar en 198.000 na 5 jaren).hierbij is verondersteld dat het onderdeel horeca in staat is een sluitende exploitatie te draaien (in het onderzoek draait het horeca-onderdeel in het eerste jaar 75.000 verlies en na 5 jaar 18.000 verlies). In het onderzoek zijn subsidiemogelijkheden verkend: voor de investeringen lijken er mogelijkheden te zijn maar voor de exploitatie veel minder. Het haalbaarheidsonderzoek treft u als bijlage 1 aan. Met Koninkl. Woudenberg zijn daarna besprekingen gevoerd over de vervolgstappen. Ons College heeft hierin aangegeven geen mogelijkheden te zien voor een exploitatiebijdrage aan het erfgoedhuis, evenmin voor garantiestellingen (huur/exploitatie, etc). Per brief van 18 oktober (bijlage 2) heeft Koninkl. Woudenberg aangegeven dat een erfgoedhuis gelet hierop niet tot de mogelijkheden behoort; voorwaarde is dat de gemeente Nijmegen participeert in de exploitatie van het erfgoedhuis, ook als subsidies in ogenschouw worden genomen. Deze worden immers vooral voor de investering gegeven. Met dit gegeven is een alternatieve ontwikkeling van het weeshuis noodzakelijk; een andere openbare functie. Koninkl. Woudenberg geeft de volgende mogelijkheden aan: een combinatie van wonen/werken (huisvesting advocatenkantoor, notaris of een andere woon/werkcombinatie) of mogelijk een woon/zorgcombinatie. De komende weken gaat de Koninkl. Woudenberg nader onderzoek doen naar deze alternatieve invulling. Hierna vindt overleg met ons College plaats. 5 Financiën De verkoop van het weeshuis wordt financieel afgewikkeld in de planexploitatie Hessenberg in het programma grondbeleid. 6 Communicatie De uitkomsten van het onderzoek en de vervolgstappen zijn besproken met vertegenwoordigers van de plangroep Hessenberg. 7 Uitvoering en evaluatie De herontwikkeling van het weeshuis wordt volgens de hierboven aangegeven vervolgstappen uitgewerkt. 8 Risico s De risico s voor de gemeente bij de verkoop van het voorm. weeshuis op de Hessenberg zijn opgenomen in de planexploitatie Hessenberg van Ontwikkelingsbedrijf. Bijlage(n): 1) haalbaarheidsonderzoek erfgoedhuis 2) brief Koninkl. Woudenberg 18 oktober 2006 3) persbericht
Exploitatieoverzicht Erfgoeddeel Erfgoedhuis Nijmegen OPBRENGSTEN ERFGOEDHUIS Index 2008 2009 2010 2011 2012 Zalen 3% 15.600 16.068 16.550 17.047 17.558 Winkel 3% 25.000 30.000 35.000 36.050 37.132 Evenement 3% 15.400 25.400 35.400 36.462 37.556 Flexplekken 3% 1.500 1.545 1.591 1.639 1.688 Subsidies 3% 0 0 0 0 0 Overige opbrengsten 3% 0 0 0 0 0 Totaal 57.500 73.013 88.541 91.198 93.934 KOSTEN ERFGOEDHUIS Index 2008 2009 2010 2011 2012 1 Personeelskosten Beheerder 3% 50.000 51.500 53.045 54.636 56.275 Ondersteuning beheerder 3% 35.000 36.050 37.132 38.245 39.393 overige personeelskosten 3% 3.000 3.090 3.183 3.278 3.377 Subtotaal 88.000 90.640 93.359 96.160 99.045 2 Huisvestingskosten Huur 3% 52.000 53.560 55.167 56.822 58.526 Servicekosten 3% 5.200 5.356 5.517 5.682 5.853 GWE-kosten 3% 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 Reparatie- en onderhoudskosten 3% 1.000 1.030 1.061 1.093 1.126 Schoonmaak 3% 2.000 2.060 2.122 2.185 2.251 Beveiliging 3% 15.000 15.450 15.914 16.391 16.883 Subtotaal 80.200 82.606 85.084 87.637 90.266 3 Kantoorkosten Kantoor- en administratiekosten 3% 500 515 530 546 563 Communicatiekosten 3% 1.500 1.545 1.591 1.639 1.688 Overige kantoorkosten 3% 500 515 530 546 563 Subtotaal 2.500 2.575 2.652 2.732 2.814 4 Verkoopkosten Promotiekosten 3% 60.000 25.750 26.523 27.318 28.138 Subtotaal 60.000 25.750 26.523 27.318 28.138 5 Algemene kosten Verzekeringen 3% 4.000 4.120 4.244 4.371 4.502 Lokale belastingen (OZB, precario) 3% 1.550 1.643 1.742 1.846 1.957 Advies van derden 3% 2.000 2.120 2.247 2.382 2.525 Overige algemene kosten 3% 0 0 0 0 0 Subtotaal 7.550 7.883 8.232 8.599 8.984 6 Afschrijvingen Afschrijving inventaris flexplekken/kantoor 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 Afschrijving inventaris expositie/werkplaats/zaal 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 Afschrijving inventaris verkoop/winkel 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 Afschrijving computerinstallaties 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 Subtotaal 13.000 13.000 13.000 13.000 13.000 7 Inkoopkosten Inkoop winkel 3% 10.000 12.000 14.000 14.420 14.853 8 Overige kosten Interest lening voor inventaris 3.180 3.180 3.180 3.180 3.180 Totaal 264.430 237.634 246.031 253.046 260.279 RESULTAAT 2008 2009 2010 2011 2012 Opbrengsten 57.500 73.013 88.541 91.198 93.934 Kosten -264.430-237.634-246.031-253.046-260.279 Bruto resultaat (excl. afschrijvings- -206.930-164.621-157.489-161.848-166.345 en rentekosten) Afschrijvingen overige investeringen -20.000-20.000-20.000-20.000-20.000 Interest overige investeringskosten -12.000-12.000-12.000-12.000-12.000 Bruto resultaat (excl. subsidies) -238.930-196.621-189.489-193.848-198.345 INDEX = rekeneenheid voor de gemiddelde jaarlijkse procentuele prijsstijging
Exploitatie Horecadeel Erfgoedhuis Nijmegen OPBRENGSTEN HORECA Index 2008 2009 2010 2011 2012 Maaltijden 3% 137.758 177.117 196.797 202.701 208.782 Dranken 3% 119.563 153.724 170.805 175.929 181.207 Overige activiteiten 3% 2.599 3.342 3.713 3.825 3.939 Totaal 259.921 334.184 371.315 382.454 393.928 KOSTEN HORECA Index 2008 2009 2010 2011 2012 1 Personeelskosten Barpersoneel 3% 32.000 32.960 33.949 34.967 36.016 Keukenpersoneel 3% 48.500 49.955 51.454 52.997 54.587 Betaling aan derden 3% 7.500 10.197 15.914 16.391 16.883 Overige personeelskosten 3% 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 Subtotaal 93.000 98.262 106.620 109.819 113.114 2 Huisvestingskosten Huur 3% 28.000 28.840 29.705 30.596 31.514 Servicekosten 3% 2.800 2.884 2.971 3.060 3.151 GWE-kosten 3% 15.000 15.450 15.914 16.391 16.883 Reparatie- en onderhoudskosten 3% 1.500 1.545 1.591 1.639 1.688 Schoonmaak 3% 4.000 4.120 4.244 4.371 4.502 Beveiliging 3% 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 Subtotaal 56.300 57.989 59.729 61.521 63.366 3 Kantoorkosten Kantoor en administratiekosten 3% 500 515 530 546 563 Communicatiekosten 3% 1.500 1.545 1.591 1.639 1.688 Overige kantoorkosten 3% 500 515 530 546 563 Subtotaal 2.500 2.575 2.652 2.732 2.814 4 Verkoopkosten Promotiekosten 3% 15.000 15.000 15.450 15.914 16.391 Subtotaal 15.000 15.000 15.450 15.914 16.391 5 Algemene kosten Verzekeringen 3% 4.000 4.120 4.244 4.371 4.502 Onroernde Zaak Belasting 3% 1.550 1.643 1.742 1.846 1.957 Overige belastingen 3% 15.000 15.900 16.854 17.865 18.937 Afvalverwerking 3% 1.500 1.590 1.685 1.787 1.894 Advies van derden 3% 2.000 2.120 2.247 2.382 2.525 Overige algemene kosten 3% 1.000 1.060 1.124 1.191 1.262 Subtotaal 25.050 26.433 27.895 29.442 31.077 6 Afschrijvingen Afschrijving inventaris keuken 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 Afschrijving computerinstallaties 1.667 1.667 1.667 1.667 1.667 Subtotaal 16.667 16.667 16.667 16.667 16.667 7 Inkoopkosten Maaltijden en spijzen 3% 40.254 51.755 61.007 62.837 64.722 Dranken 3% 28.175 36.225 42.701 43.982 45.302 Overige activiteiten 3% 1.250 1.607 1.894 1.951 2.009 Subtotaal 69.678 89.586 105.602 108.770 112.033 8 Overige kosten Interest lening voor basisinventaris 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 Subtotaal 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 Totaal 282.995 311.312 339.416 349.664 360.262 RESULTAAT 2008 2009 2010 2011 2012 Opbrengsten 259.921 334.184 371.315 382.454 393.928 Kosten -282.995-311.312-339.416-349.664-360.262 Bruto resultaat (excl. afschrijvings- -23.075 22.872 31.899 32.791 33.666 en rentekosten) Afschrijvingen overige investeringen -40.000-40.000-40.000-40.000-40.000 Interest overige investeringskosten -12.000-12.000-12.000-12.000-12.000 Bruto resultaat (excl. subsidies) -75.075-29.128-20.101-19.209-18.334 INDEX = rekeneenheid voor de gemiddelde jaarlijkse procentuele prijsstijging