Seminar Een actuele kijk op commercieel vastgoed 26 september 2012 Dagvoorzitter: Kees Goeman Sprekers: Antoon van de Water Wendy Boenders Kees Goeman 1
Wendy Boenders Belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs afwaarderen van beleggingspanden in tijden van crisis
onderwerpen 1. extra afschrijven. 2. afwaarderen. 3. afwaarderen en slopen. www.inventivecontrol.com 1 www.rspmakelaars.nl extra afschrijvingen Alleen mogelijk bij waardevermindering als gevolg van een fysiek gebrek. let op de verplichte activering van herstelkosten. www.inventivecontrol.com 2 www.rspmakelaars.nl
afwaarderen (1) Waarderen naar lagere bedrijfswaarde is mogelijk. aflopen huurovereenkomst. permanente leegstand. Bedrijfswaarde? Marktwaarde! Voordelen: - afschrijvingen naar voren halen - waardering beneden fiscale bodemwaarde mogelijk www.inventivecontrol.com 3 www.rspmakelaars.nl Voorbeeld afwaarderen (2) aankoopwaarde pand (1-1-2006) 9.100.000 (13 * 700.000) restwaarde pand (grond) 2.000.000 jaarlijkse afschrijving 3% 210.000 boekwaarde pand 1-1-2012 7.840.000 marktwaarde pand 31-12-2012 6.000.000 (10 * 600.000) afwaardering in 2012 1.840.000 boekwaarde pand 31-12-2012 6.000.000 Pas weer afschrijven zodra oude boekwaarde wordt gepasseerd. www.inventivecontrol.com 4 www.rspmakelaars.nl
opwaarderen Voorbeeld (vervolg) Hetzelfde kantoorpand 3 jaar later: marktwaarde 31-12-2015 7.500.000 bij geen afwaardering in 2012: boekwaarde pand 1-1-2012 7.840.000 afschrijvingen 2012-2015 840.000 -/- boekwaarde pand 31-12-2015 7.000.000 verplichte opwaardering in 2015 tot 7.000.000 (en niet tot 7.500.000). www.inventivecontrol.com 5 www.rspmakelaars.nl afwaarderen en slopen (1) De Hoge Raad acht afwaardering naar lagere bedrijfswaarde bij sloop mogelijk op 2 momenten: 1. vóór sloop (alleen indien de waardedaling niet reeds bij aankoop te verwachten was), òf 2. ná nieuwbouw www.inventivecontrol.com 6 www.rspmakelaars.nl
afwaarderen en slopen (2) Casus Een investeerder heeft een kantoorpand dat al enige tijd leeg staat. De investeerder besluit het pand te slopen en nieuwbouw te plaatsen. Sloop: 1. oude opstal afwaarderen (tot grondwaarde). 2. sloopkosten en kosten van nieuwbouw vormen de kostprijs van de nieuwe opstal. Bij ingebruikname: Mogelijkheid tot afwaarderen naar bedrijfswaarde. Dit kan plaatsvinden bij het alsnog ontbreken van huurder. www.inventivecontrol.com 7 www.rspmakelaars.nl verliesverrekening afwaarderen = fiscaal verlies nemen. door verliesverrekening is belastingteruggaaf mogelijk. termijnen voor verliesverrekening: -1 jaar of +9 jaar voor de boekjaren 2009, 2010 en 2011: -1 jaar of +9 jaar òf -3 jaar of +6 jaar www.inventivecontrol.com 8 www.rspmakelaars.nl
conclusie fiscaal afwaarderen is in deze tijd zeker een reële optie! www.inventivecontrol.com 9 www.rspmakelaars.nl
Kees Goeman Belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs civielrechtelijke en fiscale actualiteiten inzake commercieel vastgoed
onderwerpen 1. de Wet Flex-BV. 2. laatste actualiteiten inzake BTW gevolgen van leegstand. 3. fiscale transparantie in overdrachtsbelasting. 4. maatschap en CV met beleggingsvastgoed. 5. ombouw van kantoren/winkels naar woningen. www.inventivecontrol.com 1 www.rspmakelaars.nl de Wet Flex-BV (1) artikel 2:207c BW wordt per 1 oktober 2012 afgeschaft werking artikel 2:207c BW: Verkoper BV Koper BV Doelwit BV Doelwit BV balans Doelwit BV vóór transactie (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 5.000 Aandelenkapitaal 100 Liquide middelen 5.000 Winstreserves 6.400 Overige activa 1.000 Bank 4.500 Totaal 11.000 Totaal 11.000 www.inventivecontrol.com 2 www.rspmakelaars.nl
de Wet Flex-BV (2) overnamebalans Doelwit BV (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 12.000 Aandelenkapitaal 100 Liquide middelen 5.000 Winstreserves 6.400 Stille reserve (minus latentie) 5.950 Latente VPB (15%) 1.050 Overige activa 1.000 Bank 4.500 Totaal 18.000 Totaal 18.000 koopsom aandelen Doelwit BV: 12.450.000 eigen middelen Koper BV: 2.450.000 lening van Doelwit BV aan Koper BV: 4.000.000 benodigde bancaire financiering: 6.000.000 www.inventivecontrol.com 3 www.rspmakelaars.nl de Wet Flex-BV (3) Werking art. 2:207c BW: verbod op verstrekking hypotheek aan bank als zekerheid voor financiering koopsom eigen aandelen. lening door Doelwit BV aan Koper BV mag niet hoger zijn dan vrij uitkeerbare reserves van Doelwit BV. Geen probleem als lening niet meer dan 6,4 mio. bedraagt (in casu: 4,0 mio.). In de praktijk wordt artikel 2:207c BW omzeild. www.inventivecontrol.com 4 www.rspmakelaars.nl
de Wet Flex-BV (4) Voorbeeld 1 na verwerving aandelen Doelwit BV koopt Koper BV het vastgoed. Koper BV trekt een (vastgoed)financiering aan bij de bank waarmee de aankoop van het vastgoed gedeeltelijk wordt wordt gefinancierd: 6,0 mio. op het vastgoed wordt hypotheekrecht aan de bank verleend. in dit geval kan Doelwit BV tevens de winstreserve als dividend uitkeren om de resterende koopsom te voldoen. Een lening is dus niet nodig. www.inventivecontrol.com 5 www.rspmakelaars.nl de Wet Flex-BV (5) Voorbeeld 2 Herwaardering vastgoed gevolgd door afstempeling aandelenkapitaal. balans Doelwit BV nà transactie en nà herwaardering (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 12.000 Aandelenkapitaal 100 Winstreserves 6.400 Herwaarderingsreserve 5.950 Latente Vpb. 1.050 Liquide middelen 5.000 Overige activa 1.000 Bank 4.500 Totaal 18.000 Totaal 18.000 www.inventivecontrol.com 6 www.rspmakelaars.nl
de Wet Flex-BV (6) Voorbeeld 2 (vervolg) balans Doelwit BV nà omzetting HWR in aandelenkapitaal (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 12.000 Aandelenkapitaal 6.050 Liquide middelen 5.000 Winstreserves 6.400 Latente VPB 1.050 Overige activa 1.000 Bank 4.500 Totaal 18.000 Totaal 18.000 balans Doelwit BV nà aantrekken financiering en afstempeling aandelen (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 12.000 Aandelenkapitaal 50 Lening aan Koper BV 4.000 Winstreserves 6.400 Latente VPB 1.050 Liquide middelen 7.000 Schuld aan Koper BV 6.000 Overige activa 1.000 Bank 10.500 Totaal 24.000 Totaal 24.000 www.inventivecontrol.com 7 www.rspmakelaars.nl de Wet Flex-BV (7) Voorbeeld 3 Juridische fusie tussen Doelwit BV en Koper BV. Schrappen art. 2:207c BW is goed voor de praktijk: hoewel deels geworden tot een dode letter, bracht de bepaling toch onzekerheid en noodzaakte tot omslachtige constructies. van een vrijbrief voor onzorgvuldig handelen bestuurders is zeker geen sprake: een gedocumenteerde inschatting van risico s en afweging van belangen is noodzakelijk (denk in casu aan: kwaliteit en type vastgoed, soliditeit huurdersbestand, risico van leegstand). www.inventivecontrol.com 8 www.rspmakelaars.nl
de Wet Flex-BV (8) Na vervallen artikel 2:207c BW: Doelwit BV trekt financiering aan van 6,0 mio. en sluist de middelen door naar (Ver)koper BV; Doelwit BV keert dividend uit aan Koper BV. balans Doelwit BV nà transactie (x 1.000) Actiefzijde Passiefzijde Vastgoed 5.000 Aandelenkapitaal 100 Lening aan Koper BV 6.000 Winstreserves 2.400 Liquide middelen 1.000 Overige activa 1.000 Bank 10.500 Totaal 13.000 Totaal 13.000 www.inventivecontrol.com 9 www.rspmakelaars.nl BTW gevolgen van leegstand (1) ontwikkelingskosten (exclusief grond): 8,0 mio. waarde grond ten tijde van oplevering: 2,0 mio. 4 verdiepingen (gelijke oppervlakte) zijn afzonderlijk verhuurbaar. oplevering pand op 1 juli 2012. Ingaande 1 juli 2012 worden drie verdiepingen verhuurd: de eerste drie verdiepingen belast met BTW. de vierde verdieping blijft leeg. Accountants Belastingadviseurs Makelaars www.inventivecontrol.com 10 www.rspmakelaars.nl
BTW gevolgen van leegstand (2) in zijn arrest van 7 oktober 2011, nr. 09/02214 heeft de Hoge Raad definitief gekozen voor de complextheorie. Dat wil zeggen: met de ingebruikname per 1 juli 2012 van de eerste drie verdiepingen wordt het gehele pand geacht in gebruik te zijn genomen. Van belang is daarbij dat ook voor de vierde verdieping een aftrekrecht op BTW bestaat, omdat nog niet vast te stellen is of dit gedeelte voor belaste dan wel vrijgestelde prestaties zal worden gebezigd (bijvoorbeeld: verhuur aan een assurantiemakelaar). Aftrekbare voorbelasting: 1,9 mio. www.inventivecontrol.com 11 www.rspmakelaars.nl BTW gevolgen van leegstand (3) Stel: per 1 juli 2015 wordt de vierde verdieping verhuurd aan een assurantiemakelaar. Over het tweede halfjaar 2015 wordt de eerder afgetrokken BTW herzien: 23.750 (10% x 50% x 25% x 1,9 mio.) In de daarop volgende jaren volgt een herziening van 47.500. Stel: de unittheorie zou van toepassing zijn conform het beleid van de staatssecretaris van Financiën (14 juli 2009). In dat geval zou 0,475 mio. BTW in 2012 niet in aftrek komen evenmin als in 2015. Toepassing complextheorie leidt in casu tot financieel voordeel en meer liquiditeit. www.inventivecontrol.com 12 www.rspmakelaars.nl
BTW gevolgen van leegstand (4) Een beroep op de unitheorie (= opgewekt vertrouwen zijdens ministerie van Financiën) kan soms voordeel bieden. Voorbeeld Een belegger koopt een relatief nieuw pand voor 10 mio. Twee verdiepingen worden sedert 1 juli 2010 verhuurd. De derde en vierde verdieping staan sedert het gereedkomen van de nieuwbouw nog steeds leeg. De belegger beroept zich op de unittheorie. www.inventivecontrol.com 13 www.rspmakelaars.nl BTW gevolgen van leegstand (5) Toepassing unittheorie: De bovenste twee verdiepingen worden als nieuw vervaardigd met BTW geleverd die hij na ingangsdatum belaste verhuur in aftrek kan brengen. (geen overdrachtsbelasting ivm samenloopvrijstelling). De eerste twee verdiepingen worden met overdrachtsbelasting geleverd: 0,3 mio. Bij toepassing van de complextheorie zou hij 0,6 mio. overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. www.inventivecontrol.com 14 www.rspmakelaars.nl
fiscale transparantie in overdrachtsbelasting (1) B.V. s met vastgoed in de BTW-sfeer/handelsfase. De Hoge Raad 23 februari 2007, nr. 41.591 oordeelde dat de verkrijging van aandelen in een BV met een monumentenpand vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Inmiddels is de zogenaamde monumentenvrijstelling afgeschaft. In de overdrachtsbelasting geldt een vrijstelling als een vastgoed wordt verkregen dat: nog niet als bedrijfsmiddel is gebruikt (categorie 1), òf de BTW (deels) niet kan worden teruggevraagd (categorie 2). (anti-cumulatievrijstelling) www.inventivecontrol.com 15 www.rspmakelaars.nl fiscale transparantie in overdrachtsbelasting (2) Stel: een BV realiseert nieuwbouw of koopt een bouwterrein: 5,0 mio. Daarnaast beschikt de BV over vastgoed ter waarde van 10 mio. De aandeelhouder draagt 50% van zijn aandelen in eigendom over. Had de koper rechtsreeks 50% van het vastgoed verworven, dan was hij overdrachtsbelasting verschuldigd over 5 mio. Voor het overige geldt een vrijstelling omdat nog geen sprake is van ingebruikname. Bij een aandelentransactie was hij tot voor kort 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over 7,5 mio. www.inventivecontrol.com 16 www.rspmakelaars.nl
fiscale transparantie in overdrachtsbelasting (3) In het arrest van 10 juni 2011, nr. 10/00498 ging de Hoge Raad om: de aandelen moeten voor de toepassing van de vrijstelling worden vereenzelvigd met het vastgoed zelf: 6% over 5 mio. Vragen: 1. geldt dit arrest ook als het vastgoed in gebruik is genomen maar de BTW (deels) niet in aftrek kan worden gebracht? Denk aan een kantoorgebouw nog geen twee jaar - verhuurd aan een bank. 2. heeft het arrest ook werking mbt andere vrijstellingen? Denk aan een verbouwing van een pand in een B.V. waarvan daarna de aandelen overgaan. Koper draagt kosten verbouwing mee. Komen deze in mindering op heffingsmaatstaf overdrachtsbelasting? www.inventivecontrol.com 17 www.rspmakelaars.nl maatschap en CV met beleggingsvastgoed (1) In het zogenaamde Scheepjeshofarrest (Hoge Raad 15 oktober 2004, nr. 38.879) werden personenvennootschappen met een in participaties verdeeld kapitaal gelijkgesteld met rechtspersonen. Consequentie: de verkrijging van minder dan 1/3 e van de participaties is niet belast met overdrachtsbelasting. participanten maatschap economisch eigendom stichting/ bewaarder juridisch eigendom www.inventivecontrol.com 18 www.rspmakelaars.nl
maatschappen en CV s met beleggingsvastgoed (2) In een wetsvoorstel van 25 april 2012 werden de consequenties van het arrest gerepareerd: besloten maatschappen en c.v. s werden transparant in die zin dat elke overdracht van eigendom ook van bijvoorbeeld 1% - zou leiden tot een heffing overdrachtsbelasting. Het wetsvoorstel is echter inmiddels ingetrokken. www.inventivecontrol.com 19 www.rspmakelaars.nl ombouw van kantoren/winkels naar woningen (1) Casus Een belegger bezit een incourant, verouderd kantoorpand met veel leegstand. Hij laat dit pand splitsen in en verbouwen tot woonappartementen. Vraag: Is BTW-technisch sprake van een nieuw vervaardigd onroerend goed? zo ja, dan is bij levering van de woningen niet-aftrekbare BTW verschuldigd over grond, bestaande opstal, verbouwingskosten en winstopslag. www.inventivecontrol.com 20 www.rspmakelaars.nl
ombouw van kantoren/winkels naar woningen (2) Casus (vervolg) zo nee, dan is bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd (thans: 2%) over grond, opstal en winstopslag. Op de aanneemsom blijft BTW drukken; op grond van een anticumulatieregeling blijft deze verder buiten de heffing overdrachtsbelasting. Vernieuwend is Hoge Raad:19 november 2010, nr. 08/01021: van vervaardigen is sprake indien in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Functiewijziging is kennelijk niet meer van belang. Arrest is voor de praktijk verder niet duidelijk. www.inventivecontrol.com 21 www.rspmakelaars.nl ombouw van kantoren/winkels naar woningen (3) Advocaat-generaal Hillen geeft in haar conclusies van 9 juli 2012 uitleg. Parallel met onderhoudskosten bij monumentenpanden in de inkomstenbelasting. Nieuwbouw als: de constructie van een gebouw wordt gewijzigd; òf de bouwtechnische ingrepen bij de restauratie van oudbouw zodanig ingrijpend zijn, dat de bouwkundige identiteit van het gebouw onherkenbaar wordt gewijzigd zodat het niet meer met het eerdere gebouw kan worden vereenzelvigd. Van nieuw vervaardigen zal minder gauw sprake zijn hetgeen de praktijk helpt bij de ombouw naar woningen. www.inventivecontrol.com 22 www.rspmakelaars.nl
VRAGEN?
voor meer informatie kunt u terecht bij: Wendy Boenders e-mail boenders@inventivecontrol.com Kees Goeman e-mail goeman@inventivecontrol.com Antoon van de Water e-mail a.vd.water@rspmakelaars.nl aankomend seminar: 21 november 2012: belastingplan 2013. wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen