HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

Transcriptie

1 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

2 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2011 t/m 30 juni Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening over 1 januari t/m 30 juni 5 4 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 6 5 Toelichting op de balans per 30 juni Toelichting winst-en verliesrekening over 1 januari 2011 t/m 30 juni

3 1 RESULTAAT OVER 1 JANUARI 2011 T/M 30 JUNI Algemeen Hieronder vind u een vergelijking van de cijfers over 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011, met de cijfers van 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010 en het prospectus. De cijfers zijn ontleend aan de winst-en-verliesrekening. De vergelijking geeft het volgende beeld: OPBRENGSTEN % t/m Prospectus Netto-omzet , KOSTEN Beheervergoeding , Huisvestingskosten , Expoitatiekosten , Algemene kosten , Financiële baten en lasten , Totaal der kosten , Exploitatieresultaat , Afschrijvingen op vaste activa RESULTAAT , t/m Prospectus Ingebracht vermogen Exploitatierendement 6,1 % 16,0 % 9,6 % Het resultaat is lager dan het resultaat in het prospectus door een lagere huuropbrengst in verband met leegstand van de voomalige huurder Cendris. Daarnaast zijn er kosten gemaakt voor verbouwingen in Den Helder en Nijmegen. De financiële lasten zijn fors lager door een lagere Euriborrente. 3 van 14

4 2 BALANS PER 30 JUNI 2011 (na winstbestemming) 30 juni juni 2010 ACTIVA Vastgoedbeleggingen (1) Vlottende activa Vorderingen (2) Liquide middelen (3) PASSIVA Eigen vermogen (4) Ingebracht vermogen Reservering voor onderhoud Uitkeringen Overige reserves Langlopende schulden (5) Kortlopende schulden (6) Geen accountantscontrole toegepast 4 van 14

5 3 WINST- EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI T/M 30 JUNI OPBRENGSTEN t/m Prospectus Netto-omzet (7) KOSTEN Beheervergoeding (8) Financiële baten en lasten (12) Huisvestingskosten (9) Expoitatiekosten (10) Algemene kosten (11) Totaal der kosten Exploitatieresultaat Afschrijvingen (13) Resultaat Geen accountantscontrole toegepast 5 van 14

6 4 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Dit verslag is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Gebouwen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van geaccumuleerde afschrijvingen of lagere marktwaarde. Indien de marktwaarde van het pand (de panden) 5% of meer afwijkt ten opzichte van de kostprijs van het pand (de panden) onder aftrek van afschrijving, wordt het pand (de panden) afgewaardeerd naar deze lagere marktwaarde (zijnde de taxatiewaarde). De getaxeerde waarde is het bedrag dat waarschijnlijk zou kunnen worden verkregen als het onroerend goed per balansdatum zou worden verkocht. In deze waarde wordt en mag geen rekening worden gehouden met de kosten die te maken hebben met de verkoop. Er wordt per jaar een waardebepaling gedaan door een onafhankelijk deskundige. De eerste keer 2 jaar na aankoop van de belegging. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en verrichte diensten enerzijds, en anderzijds de kosten en andere lasten van het jaar, gewaardeerd tegen historische kostprijzen. Geen accountantscontrole toegepast 6 van 14

7 Netto-omzet De netto-omzet betreft de opbrengst van de in het verslagjaar aan derden geleverde goederen en diensten na aftrek van kortingen en omzetbelasting. Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa zijn berekend door middel van vaste percentages van de aanschaffingswaarde, op basis van de verwachte economische levensduur. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen, boekwinsten echter alleen voor zover de boekwinsten niet in mindering zijn gebracht op vervangende investeringen. Belastingen AEFIDES Vastgoed IX CV kwalificeert als een besloten CV op grond van het feit dat de participanten gedurende de looptijd van de CV de door hen gehouden participaties, buiten het geval van vererving of legaat, niet kunnen vervreemden anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. De besloten CV wordt fiscaal als transparant aangemerkt en is derhalve niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Belastingheffing over de resultaten van de besloten CV vindt derhalve niet plaats bij de besloten CV als zodanig, maar bij de participanten naar rato van ieders kapitaaldeelname. Geen accountantscontrole toegepast 7 van 14

8 5 TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI 2011 ACTIVA 1. Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen Onroerend goed Bijkomende kosten Onroerend goed Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijvingen - Boekwaarde per 30 juni Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 30 juni Het betreft hier de panden: Industrieweg 35 te Den Helder, Schipholpoort 2 te Haarlem, Nassausingel 3 te Nijmegen De getaxeerde waarde is per 31 december 2010 door een onafhankelijk deskundige bepaald op (2009: ). Bij het taxeren van het pand is geen rekening gehouden met transactiekosten. Geen accountantscontrole toegepast 8 van 14

9 VLOTTENDE ACTIVA 2. Vorderingen Handelsdebiteuren Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa Handelsdebiteuren Debiteuren Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen Overlopende activa Overige vorderingen Rekening-courant Aefides Vastgoed IX BV Overlopende activa Technisch beheer Beheerkosten Verzekeringen Bewaarloon Gemeentelijke belastingen Geen accountantscontrole toegepast 9 van 14

10 3. Liquide middelen ABN AMRO Bank N.V Rabobank rekening-courant HSH-Nordbank liquiditeitsreserve HSH-Nordbank tussenrekening Deze liquiditeitsreserve wordt aangehouden als onderdeel van de door de HSH verstrekte lening. De liquiditeitsreserve valt vrij bij verlenging van de huurovereenkomsten van Haarlem en Nijmegen. Het deposito is voor 3 maanden vast en wordt telkens met 3 maanden verlengd. Het rentepercentage per 31 december 2010 bedraagt 0,8% op jaarbasis. PASSIVA 4. Eigen vermogen Ingebracht vermogen Reservering voor onderhoud Uitkeringen Overige reserves Ingebracht vermogen Inbreng participanten Het ingebracht vermogen betreft 320 participaties van Geen accountantscontrole toegepast 10 van 14

11 Langlopende schulden Hypotheek HSH-Nordbank Hypotheek HSH-Nordbank t/m Stand per 1 januari Aflossing Langlopend deel per 30 juni Deze hypothecaire lening ad is december 2006 verstrekt ter financiering van het onroerend goed. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2009 heeft een bedrag van een looptijd langer dan vijf jaar. Het rentepercentage bedraagt 1,1% boven het 3- maands EURIBOR tarief. Om het risico op een hoge rente af te dekken is een rentecap afgesloten waardoor de te betalen rente tot en met 2013 niet hoger kan worden dan 5,35%. De aflossingsverplichting in 2007 en 2008 is 0,50% van de hoofdsom. In de daarop volgende jaren wordt dit percentage elk jaar met 0,25% opgehoogd. De looptijd van de hypotheek is tot Als zekerheden zijn verstrekt: recht van eerste hypotheek op het onroerend goed, verpanding van de huurpenningen, verpanding van de rentecap opbrengsten en verpanding van de liquiditeitsreserve. In 2009 heeft een extra aflossing (cashsweep) van plaatsgevonden. In 2010 heeft een cashsweep van plaatsgevonden. Ultimo boekjaar 2010 komt de loan-to-value uit op 97%. Volgens de leningsovereenkomst mag deze maximaal 78% bedragen. Indien de waarde boven de 78% uitkomt, kan de bank de leningnemer vragen de lening zodanig aan te vullen dat de loan to value weer beneden de 78% uitkomt. Het verschil tussen een loan-to-value van 78% en 97% bedraagt in omvang van de lening ca 1,7 miljoen. Periodiek is overleg met de bankier over de hoogte van de aflossingsbedragen (cashsweep). Uitkering aan participanten kan alleen plaatsvinden indien de Loan-to-value waarde onder de 78% uitkomt. Geen accountantscontrole toegepast 11 van 14

12 6. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers en handelskredieten Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen ABN-AMRO rekening-courant Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden Overlopende passiva Overige schulden Rekening-courant Aefides Beheer BV Overlopende passiva Hypotheekrente Accountantskosten Bewaarloon Vooruitgefactureerde huren Uitkeringen Servicekosten Overige overlopende passiva Geen accountantscontrole toegepast 12 van 14

13 6 TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2011 T/M 30 JUNI Netto-omzet t/m Huuropbrengsten Overige opbrengsten Beheervergoeding Beheervergoeding De beheerkosten zijn 4% van de huuropbrengst, dit is conform de beheerovereenkomst. Overige bedrijfskosten 9. Huisvestingskosten Waterschapslasten Onderhoud onroerend goed Gemeentelijke belastingen Rioolrechten Expoitatiekosten Kosten participantenvergadering Contributies en abonnementen Algemene kosten Bewaarloon Accountantskosten Taxatiekosten Notariskosten Verzekeringen Overige algemene kosten De bewaarkosten zijn op jaarbasis, dit is conform de bewaarovereenkomst Geen accountantscontrole toegepast 13 van 14

14 12. Financiële baten en lasten t/m Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11 - Rentelasten en soortgelijke kosten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente vordering Aefides Beheer IX BV 11 - Rentelasten en soortgelijke kosten Rente- en bankkosten Rente hypotheek HSH-Nordbank Rente HSH liquiditeitsreserve Afschrijvingen Vastgoedbeleggingen Bijkomende kosten Geen accountantscontrole toegepast 14 van 14