Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher

Transcriptie

1 Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Datum: 2 juni 2015

2 1. Inleiding 2. De markt 3. Doelstelling OMU 4. Werkwijze OMU 5. Financieringsinstrument OMU 6. Projecten

3 1. Inleiding Doel bijeenkomst Problematiek Bedrijventerreinen Oplossingsrichtingen Plaatsmaken voor De Nieuwe Economie

4 2. Markt Overaanbod 2014: Aanbod: 15,7 mln. m2 Opname: 4,3 mln. m2 Structureel leeg: 4,2 mln. m2 (27%) Voorraad terreinen: ha Discrepantie vraag en aanbod Afnemende ruimtevraag: Het Nieuwe Werken Toenemende vraag logistiek vastgoed

5 2. Markt Opwaarderen bestaande stad Ruimere bestemmingsmogelijkheden gewenst / werklocaties Financiering banken belemmert herstructurering Structureel lagere vastgoedwaarden

6 2. Markt Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl

7 3. Doelstelling OMU Oprichting NV OMU: Aanleiding: falen markt Opgericht in december 2011 Provincie Utrecht enig aandeelhouder Revolving fund Vgl. BOM, LIOF, SADC Herstructurering/herontwikkeling van bedrijfskavels (50 ha) Geen uitgifte nieuwe terreinen Verbeteren economisch vestigingsklimaat

8 3. Doelstelling OMU Rolverdeling: Gemeenten faciliteren en investeren in aanpak publieke ruimten OMU investeert met private partijen in gebouwen / locaties

9 4. Werkwijze OMU Samenwerking met marktpartijen: Participeren Faciliteren Initiëren Financieren

10 4. Werkwijze OMU marktconform revolverend private kavels financieel en maatschappelijk rendement geen subsidie max. EUR 2 mln./project toetsing plan

11 4. Werkwijze OMU Focus OMU sinds 2014 Financieringsproblematiek Aanpak van concrete bedrijvenlocaties Van integrale visie naar organische ontwikkeling op locatie Van beleidsinstrument naar uitvoering Van faciliteren / investeren / participeren naar financieren Aanjaagfunctie vanuit rol financier Conclusie: Voornamelijk financieren

12 5. Financieringsinstrument OMU Trends in vastgoedfinanciering: Tijdens crisis: Terughoudende opstelling banken Sedert 2007 daling leningsproductie Hoge eisen aan kwaliteit debiteur Toegenomen risicobeoordeling

13 5. Financieringsinstrument OMU Trends in vastgoedfinanciering: Huidige ontwikkelingen: Alternatieve financieringsstructuren Nieuwe spelers op de financieringsmarkt / non banken Toestroom private equity Banken worden meer arrangeur financiering Stapelen van financiering

14 5. Financieringsinstrument OMU

15 5. Financieringsinstrument OMU

16 5. Financieringsinstrument OMU Vormen van vastgoedfinanciering: Senior loan - laag risico profiel / laag rendement (gedekt door 1 e hypotheekrecht) Mezzanine - hoger risicoprofiel / hoger rendement Equity

17 5. Financieringsinstrument OMU

18 5. Financieringsinstrument OMU Mezzanine Financiering: Mezzanine een containerbegrip Schuldlaag tussen hypothecaire financier en eigen vermogen verstrekker Typisch de laag tussen 65% en 85% van de waarde Omvat schuldtitels zoals achtergestelde lening Voordelen voor de klant: vult financieringsgat waar reguliere kredietverstrekker ophoudt Equity Stapelen van financiering Mezzanine Senior Debt

19 5. Financieringsinstrument OMU Randvoorwaarden: 3 tot 5 jaar looptijd marktconforme tarieven afhankelijk van risicoprofiel geen subsidie, max. EUR 2,0 mln./project toetsing plan Zekerheden: recht van hypotheek (gedeelde eerste/tweede) rente-/ concerngarantie bankgarantie

20 5. Financieringsinstrument OMU Omgang met banken: Het financieringslandschap is voorgoed verandert Banken komen voorzichtig weer terug (regierol) Heb begrip voor nieuwe normenkader en regelgeving (Basel III) Geef de bankier de tools om intern een goed verhaal te verdedigen Kortom: maak de bank uw ambassadeur

21 6. Projecten Kantoorlocatie Kobaltweg Bedrijventerrein Lage Weide, Utrecht Aankoop door ontwikkelaar (13.000m2) OMU financiert de aankoopprijs Sloop leegstaande kantoren (10.000m2) Ontwikkeling door herverkaveling Realisatie nieuwe ontwikkeling gestart

22 6. Projecten Kantoorlocatie Kobaltweg Toepassing Circulaire Economie Green Deal De Circulaire Stad Verkenning EU project

23 6. Projecten De Nieuwe Stad Voormalige Prodentfabriek Bedrijventerrein Isselt, Amersfoort Vrijkomende bedrijfslocatie ( m2) Initiatief ontwikkelaar Organische ontwikkeling Verruimen bestemmingsmogelijkheden Financieringsvraagstuk OMU financiert mede de aankoop van de locatie Inmiddels volledig in gebruik

24