Nieuws brief. Inhoudsopgave. Sloop door de koper leidt niet (vanzelfsprekend) tot econoom

Transcriptie

1 Inhoudsopgave Sloop door de koper leidt niet (vanzelfsprekend) tot econoom... 1 Wanneer is er na sloopwerkzaamheden in wezen nieuwbouw?... 3 OMU maakt flink tempo met transformatie leegstaande kantoorruimte... 5 Bouw en vastgoedthemabijeenkomst 6 oktober PT Finance ondersteunt SKBN... 8 PT Finance opgenomen in het SNA register... 9 PE cursus Fiscale Actualiteiten Sloop door de koper leidt niet (vanzelfsprekend) tot econoom DHK Tax & Legal De Hoge Raad heeft opnieuw een voor de praktijk uitermate interessant arrest gewezen (17 juni 2016, nr. 15/04005). In dit arrest bevestigt de Hoge Raad de eerdere uitspraak van het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden, die op zijn beurt de uitspraak van de rechtbank had bevestigd. Daarmee is drie keer op rij door de belastingrechter uitgesproken, dat onder voorwaarden het door de koper uitvoeren van (onder meer) een sloopopdracht van de verkoper niet (vanzelfsprekend) leidt tot een eerdere verkrijging van economische eigendom. De casus waarin de Hoge Raad, in navolging van de feitenrechters, tot dit oordeel kwam had betrekking op de (btw-belaste) levering van een fiscaal bouwterrein. Een vereiste voor de kwalificatie bouwterrein is, dat er sprake moet zijn van onbebouwde grond. In de hier besproken casus waren de volgende afspraken gemaakt. De verkoper geeft de koper opdracht tot de sloop van het gebouw en tot het bouwrijp maken van de grond; De sloop en het bouwrijp maken vinden plaats vóór de levering van de grond. De kosten van de sloop en het bouwrijp maken zijn voor rekening van de koper. De verkoper zegt op eerste aanzegging van de koper de bestaande huurovereenkomsten met de (destijds nog aanwezige) huurders van het gebouw op en zal medewerking verlenen aan de ontruiming van het gebouw. 1

2 Alle kosten van huurbeëindiging en ontruiming, inclusief schadeloosstelling van de huurders, komen voor rekening van koper. Ingeval de koper op 1 juli 2010 niet de benodigde vergunningen voor het te realiseren bouwplan heeft verkregen, heeft zowel de koper als de verkoper eenzijdig het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Alle hiervoor bedoelde kosten komen in dat geval (alsnog) voor rekening van de verkoper. Centraal in de procedure stond de vraag of de koper op enig moment voor de juridische levering meer dan uitsluitend het recht op levering heeft verkregen. Dit recht op levering is immers in de wetgeving uitgezonderd van het begrip economische eigendom, zoals dat geldt voor de heffing van overdrachtsbelasting. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering is daardoor als zodanig niet als verkrijging van economische eigendom belast met overdrachtsbelasting. Het Hof had geoordeeld, dat het risico dat de benodigde vergunningen niet zouden worden verkregen als gevolg van de ontbindende voorwaarde niet bij koper is komen te rusten, ook niet door de omstandigheid dat de koper het gebouw zelf zou slopen. Het feit dat de sloopkosten voor rekening van koper komen, is volgens het Hof ook niet een omstandigheid die maakt dat de koper een groter of ander belang bij de waardeverandering van de grond heeft verkregen dan het belang dat voortspruit uit het recht op levering tegen een in de koopovereenkomst genoemde prijs. Ook het risico dat de sloopkosten hoger of lager zijn dan op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst werd geschat, betekent naar het oordeel van het Hof niet dat de koper meer heeft verkregen dan enkel het recht op levering. Zoals hiervoor werd opgemerkt, heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Hof bevestigd. Voor de motivering van deze beslissing, verwijst de Hoge Raad naar de conclusie van de Advocaat-Generaal (A-G). Daarmee heeft de Hoge Raad dus nadrukkelijk ingestemd met het betreffende gedeelte uit deze conclusie en geldt dit voortaan als zijn uitleg. De A-G gaat in zijn conclusie onder meer in op het zogenoemde slooprisico en bespreekt daarvan de twee componenten die door de Staatssecretaris in cassatie waren gesteld: Component 1: De waardetoename van de grond naarmate de sloop vordert, waardoor een waardeverandering wordt gecreëerd bovenop het marktwaarderisico dat voortvloeit uit de koopovereenkomst. Naar de mening van de A-G is het feit dat de grondwaarde wordt beïnvloed door de sloop vanzelfsprekend, maar is dat geen ander waarderisico dan het gewone waardeveranderingsrisico bij aanschaf tegen een vaste prijs. Dat de grondwaarde mogelijk méér stijgt dan met het bedrag van de sloopkosten, of juist door de sloop minder in waarde stijgt dan de partijen gedacht hadden, is volgens de A-G evenmin relevant. 2

3 Component 2: het risico van wanprestatie, faillissement of derdenbeschadiging door de sloper. Dit risico valt volgens de A-G niet onder het recht om als eigenaar te beschikken, vormt geen onherroepelijke volmacht, geen sleutelverklaring, geen vruchtgenot en geen gebruiksrecht. Dit risico staat volgens de A-G ook los van het belang bij de waardeontwikkeling van of bij de macht over de grond. Naar de mening van de A-G is het wanprestatierisico uitsluitend een contractueel risico dat voortvloeit uit een overeenkomst tot opdracht of van aanneming. Wie dat risico loopt, is niet relevant voor de vraag of sprake is van een econoom. Dat de uitkomst van deze procedure in belangrijke mate is bepaald door de overeengekomen ontbindende voorwaarde mag duidelijk zijn. Dat neemt echter niet weg dat de Hoge Raad in zijn arrest meer duidelijkheid heeft gegeven over de omvang van het recht op levering dat is uitgezonderd van het economische eigendomsbegrip. En dat is voor de praktijk alleen maar winst. Doe daarom uw voordeel met dit oordeel! Wanneer is er na sloopwerkzaamheden in wezen nieuwbouw? DHK Tax & Legal Onlangs heeft het gerechtshof Arnhem/Leeuwarden (3 augustus 2016, nr. 15/00208) een uitspraak gedaan waarin weer een klein tipje wordt opgelicht van de sluier die hangt over de vraag wanneer in wezen sprake is van nieuwbouw en daarmee van een btwbelaste levering van onroerend goed. Deze fraaie formulering is door de Hoge Raad (19 november /01021) geïntroduceerd als opvolger van het begrip vervaardigd. Getuige de rechtspraak die tot op heden hierover verschenen is, is de conclusie dat die verandering in terminologie (nog) niet heeft geleid tot meer verduidelijking. Deze uitspraak van het Hof werpt echter toch weer wat meer licht op deze kwestie. Waar ging het om? Een B.V. sluit op 27 juli 2007 een koopovereenkomst voor een bedrijfspand. In de koopovereenkomst zijn, met het oog op voorgenomen nieuwbouw, door de koper enkele aanvullende afspraken opgenomen. Onderdeel van deze afspraken was dat de verkoper zijn medewerking zou verlenen aan de gehele of gedeeltelijke sloop van het bedrijfspand voor rekening van de koper, met het oog op de voorziene nieuwbouw. Ook zou de verkoper zijn medewerking verlenen aan het verkrijgen van een sloopvergunning en een omgevingsvergunning voor de nieuwbouw. Beide vergunningen bleken vóór levering te zijn verleend. De juridische levering vindt plaats op 1 oktober

4 In de akte is vervolgens opgenomen, dat er sprake is van de levering van een bouwterrein, dat is bestemd voor de bouw van een winkelpand. Verkoper en koper zijn blijkens de akte van mening, dat er vanwege de door de verkoper uitgevoerde (sloop)werkzaamheden een nieuw vervaardigde onroerende zaak is ontstaan (een bouwterrein), zodat er sprake is van een btw-belaste levering van nieuw vervaardigd onroerend goed. Voor de overdrachtsbelasting doet de koper vervolgens een beroep op de zogenoemde samenloopvrijstelling. Saillant detail is overigens dat, volgens de uitspraak van het Hof, het tussen partijen niet in geschil was dat de verkregen onroerende zaak niet kwalificeert als bouwterrein voor de btw. Dit terwijl dit toch zo in de akte was vermeld Na een boekenonderzoek stelt de inspecteur zich op het standpunt dat de levering niet van rechtswege is belast met btw en dat de samenloopvrijstelling om die reden ten onrechte is toegepast. Hij legt daarom een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op aan de koper. Uit het boekenonderzoek komt naar voren dat de oudbouw op het moment van de levering was gesloopt, met uitzondering van het in de nieuwbouw te integreren gedeelte van de oude (monumentale) voorgevel. Op het door sloop vrijgekomen perceel lag nog een gedeelte (75%) van de vloerplaat van de oudbouw waarin gaten zijn geboord en vervolgens zijn enkele tientallen funderingspalen aangebracht. Een gedeelte van de vloerplaat van de oudbouw is blijven liggen, omdat geheel weghalen onnodig en kostbaar zou zijn. Bij de bouwwerkzaamheden die vervolgens zijn uitgevoerd, is in vergelijking met de oude situatie onder meer de goothoogte van het pand verhoogd en is de indeling veranderd. Daarnaast is het uiterlijk van de begane grond gewijzigd en is, waar eerst een gevelplaat zichtbaar was, een volledig glazen wand ontstaan. Het Hof buigt zich, op basis van de bekend geworden feiten, over de vraag of op 1 oktober 2007 sprake was de levering van een nieuw (nog niet in gebruik genomen) gebouw en neemt daarbij het in wezen nieuwbouw criterium van de Hoge Raad tot uitgangspunt voor de beantwoording daarvan. Allereerst concludeert het Hof dat er, na afloop van de bouwwerkzaamheden door de koper, sprake is van (in wezen) nieuwbouw. Daaraan doet volgens het Hof niet af, dat het aanzicht van het pand niet (noemenswaardig) is gewijzigd en de functie van het pand hetzelfde is gebleven. Volgens het Hof kan het pand na een dergelijk ingrijpende verbouwing voor de modale consument niet anders dan als nieuw worden ervaren, omdat deze verder kijkt dan alleen de voorgevel. Na deze beoordeling blikt het Hof terug op de situatie zoals die geldt op het moment van de juridische levering op 1 oktober De sloopwerkzaamheden waren op dat moment voltooid, de verbouwingswerkzaamheden al begonnen en het oude gebouw had zijn vroegere gebruiksmogelijkheden verloren. Onder die omstandigheden moet, naar het oordeel van het Hof, ervan worden uitgegaan dat in deze situatie sprake was van een levering van een nieuw gebouw. 4

5 Uit deze jurisprudentie komt naar voren dat de fiscale kwalificatie van de eindsituatie van belang kan zijn voor de beoordeling van het btw-regime bij de eerdere levering van de grond. De aanpak van het Hof is hiermee in lijn met eerdere rechtspraak van het Hof van Justitie en van de Hoge Raad. De uitkomst van deze procedure past tevens binnen het uitgangspunt dat uitzonderingen op een btw-vrijstelling (zoals de levering van een nieuw gebouw of een bouwterrein) ruim en naar hun doel moeten worden uitgelegd. Aldus beschouwd, is de uitkomst niet verrassend. Wel verrassend is dat verkoper en koper in de akte laten opschrijven dat een bouwterrein wordt geleverd en de procedure gaat over de vraag of een nieuw gebouw wordt geleverd. De les voor de praktijk is daarmee dat ook een leveringsakte niet zonder voorafgaande fiscale toets kan. OMU maakt flink tempo met transformatie leegstaande kantoorruimte PT Finance Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht werkt aan de herstructurering van bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Al vanaf de oprichting in 2011 is er nauw contact tussen OMU en PT Finance over de financiële aspecten van gebiedsontwikkeling en transformatie. De Utrechtse economie presteert goed, maar niet alles gaat vanzelf Het gaat goed met de Utrechtse economie. Met haar knooppuntpositie in het hart van Nederland, lage werkloosheid en concentratie van opleidings- en kennisinstituten is de provincie Utrecht één van de meest concurrerende regio s van Europa. Maar ook in een sterke regio gaat niet alles vanzelf. Diverse verouderde bedrijventerreinen sluiten niet meer aan bij de ruimtebehoefte van deze tijd. Ook zijn er de afgelopen twintig jaar teveel nieuwe kantoren gebouwd. Het gevolg: een leegstand van meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte in de provincie Utrecht. Een groot deel hiervan is structureel, wat betekent dat de gebouwen waarschijnlijk nooit meer als kantoor kunnen worden ingezet. OMU werkt aan herstructurering en transformatie Leegstand en veroudering op werklocaties vormen een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en het vestigingsklimaat. In 2011 heeft het provinciebestuur de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht. Deze zelfstandige uitvoeringsorganisatie investeert onder het motto plaats maken voor de nieuwe economie in herstructurering en transformatie. 5

6 OMU heeft als taakstelling om 50 hectare aan verouderde bedrijfskavels te verbeteren en om jaarlijks tenminste vierkante meter leegstaande kantoorruimte uit te markt te halen. Dit doet zij door kennis in te brengen en ondernemersinitiatieven te verbinden met overheidsbeleid. Ook treedt OMU op als financier. Hiertoe beschikt zij over een investeringsfonds van 15 miljoen euro. Door het verstrekken van (risicodragende) geldleningen beantwoordt OMU aan een grote behoefte vanuit de markt. De financieringen van OMU hebben vooral een aanjaagfunctie: de focus ligt op kortlopende projecten, die door de markt niet zelfstandig kunnen worden opgepakt en die als vliegwiel kunnen fungeren voor de kwaliteitsimpuls van een gebied. OMU is lid van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN), waarin negen regionale en stedelijke ontwikkelingsmaatschappijen uit heel Nederland samenwerken. PT Finance verzorgt de financiële administratie van SKBN. Inspelen op veranderende financieringsmarkt Het financieringslandschap is de afgelopen jaren sterk veranderd. Na jaren van crisis klimt de vastgoedmarkt sinds kort weer uit het dal. Het vertrouwen is toegenomen en de bouwproductie stijgt. Voor ondernemende partijen zijn nieuwe verwervings- en ontwikkelingskansen ontstaan: in de nieuwbouw, maar zeker ook in de transformatie van bestaand vastgoed. De opstart van deze nieuwe projecten blijkt echter lastig. Initiatiefnemers hebben moeite om het geld te lenen dat nodig is voor de aankoop en de (ver)bouw. Banken hebben onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving hun kredietportefeuilles moeten herzien en hebben hun beoordelingscriteria fors aangescherpt. Zij zijn zeer terughoudend met het verstrekken van kredieten, zeker voor projecten die zich nog in de ontwikkelingsfase bevinden. Dit uit zich in een lagere loan-to-value en een kritische blik op de locaties en regio s waar zij bereid zijn te financieren. Als gevolg hiervan hebben vooral kleinere, lokaal opererende en minder ervaren ondernemers grote moeite om hun plannen van de grond te krijgen. Dat is jammer, omdat vooral bij transformatieprojecten de energie en het initiatief juist bij dergelijke partijen te vinden zijn. Nieuwe financiers en alternatieve constructies Terwijl de banken terughoudender zijn geworden, treden nieuwe spelers toe tot de financieringsmarkt. Diverse partijen in de bouw- en vastgoedsector zoeken naar alternatieve kredietmogelijkheden en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Denk aan de inzet van private equity (particulier vermogen) en crowdfunding. Het stapelen van financiering maakt het voor initiatiefnemers mogelijk om hun business case toch haalbaar te maken. De resterende laag tussen het verleende krediet en het eigen 6

7 risicodragend vermogen ( mezzanine financiering), kan bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde lening worden ingevuld. Aangezien deze lening bij een eventueel faillissement pas na alle reguliere (bank)leningen wordt terugbetaald is er sprake van een hoger risicoprofiel en daarmee een hoger rendement. De toegevoegde waarde van OMU Cees Busscher, directeur van OMU: Met onze financieringen beantwoorden we aan concrete en urgente vragen van initiatiefnemers. Wij verschaffen geld waar zij via de reguliere kanalen niet aan kunnen komen. Doorgaans doen we dit in de vorm van aankoopfinanciering, maar ook kan OMU desgewenst een bijdrage leveren aan mezzanine financiering. Onze financieringen beogen naast financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te realiseren. Onze rentes zijn marktconform en we investeren alleen in projecten die als vliegwiel fungeren bij de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en economische structuurversterking van een gebied. Inmiddels heeft OMU diverse financieringen verstrekt. De eerste daarvan betrof de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort tot De Nieuwe Stad, een gemengd multifunctioneel gebied waar wordt gewerkt, gewoond, geleerd en gerecreëerd. Sindsdien heeft OMU financieringen verleend en in voorbereiding voor zo n twaalf projecten verspreid door de hele provincie Utrecht, zowel herontwikkelingen van bedrijfslocaties als kantoortransformaties. Vooral de kantoortransformaties gaan hard. Alleen al in de eerste helft van 2016 heeft OMU bijgedragen aan het uit de markt halen van meer dan vierkante meter leegstaande kantoorruimte. Mede om deze reden is het team van OMU medio 2016 uitgebreid. Nu staan een drietal investment managers (Frank Hazeleger, Jack Koch en Sander van Schijndel) paraat om ondernemers, eigenaren en gemeenten te helpen bij het verwezenlijken van hun plannen. Bouw en vastgoedthemabijeenkomst 6 oktober 2016 PT Finance DHK Tax & Legal PT Finance organiseert i.s.m. DHK Tax & Legal en Straatman Koster Advocaten deze jaarlijkse, kosteloze bijeenkomst met als centraal thema '1 MILJOEN WONINGEN ER BIJ; BINNEN -EN BUITENSTEDELIJKE KANSEN'. Onderstaand het programma. Door op de naam van de spreker te klikken, kunt u meer achtergrond informatie lezen over de desbetreffende spreker en 7

8 de presentatie Ontvangst Koffie/thee/broodjes Opening dagvoorzitter Geurt van Randeraat Directeur SITE Urban Development Visie op toekomst stedelijk Nederland Gijs van den Boomen Directeur KuiperCompagnons Ruimte voor de woningopgave Friso de Zeeuw Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft Pauze Realisatie van de Nieuwe Opgave zonder grondbedrijf Jeroen Hatenboer Wethouder RO Gemeente Enschede Uitdagingen van groei Annemarie Hatzman Sr. Strategisch Adviseur wonen/ verstedelijkingprovincie Zuid- Holland Interactieve stemrondes Afsluiting en borrel PT Finance ondersteunt SKBN PT Finance Sinds medio 2010 is de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) actief met het ontwikkelen en delen van kennis over (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. In de stichting werken 9 regionale en stedelijke ontwikkelingsmaatschappijen uit heel Nederland samen. Doel van SKBN is kennis te ontwikkelen en kennis te verspreiden over het thema (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Hierbij valt te denken aan ontwikkeling, herstructurering (revitalisering en herprofilering) en beheer van bedrijventerreinen. 8

9 Het penningmeesterschap van de stichting is in het voorjaar overgegaan van het LIOF naar Schiphol Area Development Company (SADC). Deze overgang betekende ook dat de administratie, die door de LIOF organisatie werd uitgevoerd over moest. PT Finance heeft aangeboden deze rol belangeloos op zich te nemen. Rob Verhoeff, partner van PT Finance merkt ten aanzien hiervan op: ''SKBN heeft tot doel kennisdeling met een maatschappelijk doel. Dit sluit goed aan bij waar wij als PT Finance voor willen staan. Daarnaast behoren veel van de aangesloten organisaties tot onze opdrachtgeverskring. Wij vinden het leuk op deze wijze iets terug te kunnen doen richting onze opdrachtgevers''. Paul Jansen die vanuit SADC het penningmeesterschap op zich heeft genomen: Vanuit SADC richten wij ons op onze centrale doelstelling: de ontwikkeling en verkoop van werklocaties. Locaties die ruimte bieden aan ondernemerschap vanuit een duidelijk duurzaamheidsperspectief. Onze deelname aan SKBN maakt het mogelijk op landelijk niveau van elkaar te leren en kennis uit te wisselen. Het uitvoerende de deel van het penningmeesterschap is daarbij een noodzakelijk kwaad. De samenwerking met PT Finance ontzorgt ons en garandeert de leden van de SKBN dat de financiële gang van zaken op orde is en blijft. PT Finance opgenomen in het SNA register PT Finance Het SNA-keurmerk is ontwikkeld om de risico s van inleners van arbeid en opdrachtgevers van werk te beperken. Op basis van de huidige wetgeving lopen deze partijen het risico dat zij aansprakelijk worden gesteld voor verplichtingen uit arbeid die door de uitlener of (onder)aannemer niet zijn voldaan. Bedrijven met het SNA-keurmerk worden periodiek gecontroleerd op hun verplichtingen uit arbeid, waardoor het risico voor de inlener en uitbesteder van werk wordt beperkt. Sinds 1 juli 2012 geldt er een fiscale vrijwaring inzake de inlenersaansprakelijkheid. Dit betekent dat inleners die werknemers inlenen van een uitzendbureau met het SNA-keurmerk gevrijwaard kunnen worden van eventuele aansprakelijkheidsstelling door de Belastingdienst ten aanzien van niet betaalde loonheffingen en omzetbelasting door de uitlener. De voorwaarden voor vrijwaring zijn te vinden in de wijziging leidraad invordering 2008 van 27 juni PT Finance heeft hiervoor een G-rekening geopend. Ondernemingen die het SNA-keurmerk mogen voeren, moeten voldoen aan de gestelde eisen in het SNA-schema (o.a. de eisen in NEN 4400 norm). Deze norm is ontwikkeld voor 9

10 Nederlandse (NEN ) en buitenlandse ondernemingen die zich op de Nederlandse markt begeven (NEN ) en die arbeid ter beschikking stellen en/of werk aannemen. De ondernemingen in het register van SNA worden periodiek gecontroleerd en alleen opgenomen als zij voldoen aan de gestelde eisen. PE cursus Fiscale Actualiteiten PT Finance PT Finance organiseert in samenwerking met de NBA op donderdagmiddag 10 november wederom de cursus Fiscale Actualiteiten onder de vakkundige leiding van Mr. Hans Zwagemakers. De bijeenkomst wordt gehouden op donderdagmiddag 10 november en vindt plaats op Landgoed de Mariënwaerdt te Beesd van tot De kosten bedragen 350 incl. BTW. Dit is tevens inclusief lunch, drankjes en een snack na afloop. De cursus levert u 5 PE punten op. Meer informatie en aanmelden kan via nicole.krauss@ptfinance.nl Dit is een uitgave van: PT Finance DHK Tax & Legal Wilt u zich aanmelden of afmelden voor ontvangst van deze nieuwsbrief? Dit kan eenvoudig door een te sturen naar nicole.krauss@pt-finance.nl of duinker@dhk-taxandlegal.nl. 10