Registratienummer: GF Datum: 20 december 2011 Agendapunt: 4

Transcriptie

1 1 Aan de gemeenteraad Registratienummer: GF Datum: 20 december 2011 Agendapunt: 4 Portefeuillehouder: De heer L. Buwalda Behandelend ambtenaar: De heer Jorritsma / mevrouw Bootsma Onderwerp: Aankoop percelen Schaper Voorstel: - De percelen van de heer Schaper aan te kopen voor de prijs en onder de voorwaarden zoals deze staan vermeld in de koopovereenkomst en het daarvoor benodigde krediet beschikbaar te stellen; - De geheimhouding ex artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet bekrachtigen ten aanzien van de bijlage koopovereenkomst en de koopovereenkomst. 1. Aanleiding Vanaf het moment dat de eerste discussies rond een eventuele verplaatsing van Thialf naar het Stadiongebied ontstonden zijn gesprekken aangegaan met de eigenaar van het onroerend goed aan De Opslach (eigendommen familie Schaper). Tot medio 2010 kon geen overeenstemming worden bereikt over verwerving. Van gemeentezijde werd geredeneerd vanuit de marktwaarde bij voortgezet gebruik en bij de geldende bestemming. Uitgaande van een factor 12 tot 14 maal de jaarhuur (gebruikelijke waarderingsbepaling) zou een koopprijs van circa 2 miljoen euro acceptabel zijn; immers ook zonder Thialf zou de gemeente budgettair neutraal de exploitatie van het onroerende goed kunnen voortzetten. In die fase was er overigens nog sprake van twee varianten binnen het stadiongebied: een noord-zuid georiënteerde ligging pal ten westen van De Opslach en een oost-west georiënteerde ligging van Thialf waarbij het bedrijventerrein aan De Opslach volledig zou moeten worden benut voor de Thialf accommodatie. Medio 2010 is definitief gekozen voor de oost-west ligging bij een keuze voor het bouwen van Thialf in de noordplot. Met de eigenaar kon, met de door de gemeente ingezette lijn, geen overeenstemming worden bereikt. Reden dat we met behulp van een onderhandelaar hebben getracht alsnog tot overeenstemming te komen, waarbij: - de risico s voor de gemeente niet toenemen in net geval Thialf niet op de noordplot wordt gebouwd; - tegelijkertijd wel grip op de grond ontstaat om de kansen voor een nieuw Thialf niet te blokkeren; en - waarbij de verkopende partij in fiscaalfinanciële zin tevens in een voordelige positie wordt geplaatst.

2 We hebben inmiddels een onderhandelingsresultaat bereikt dat aan deze aspecten voldoet. Het onderhandelingsresultaat wordt verderop in dit advies in detail toegelicht. Op hoofdlijnen ziet het resultaat er als volgt uit: - er is sprake van een koopsom die afhankelijk is van het wel of niet doorgaan van Thialf op de noordplot - koopsom 1 (vanaf levering tot definitief besluit Thialf) ligt ver onder het nivo van de marktwaarde bij voortgezet gebruik; de gemeente exploiteert en keert de huursommen uit aan verkoper na aftrek van kosten beheer etc. - koopsom 2 wordt verrekend op moment van een definitief bouwbesluit voor Thialf op de noordplot; deze koopsom ligt op een hoger nivo dan de waarde bij voortgezet gebruik; - koopsom 2 maakt deel uit van de Stichtingskosten van Nieuw Thialf en wordt vanuit het project Thialf gefinancierd; - bij een besluit Thialf niet te bouwen op de noordplot, vervalt koopsom 2 maar heeft verkoper het recht het onroerend goed voor koopsom 1 weer van de gemeente te kopen met recht op vergoeding van huurderving (in het geval de gemeente in de exploitatieperiode panden heeft leeggeruimd-actief of passief-). 2. Overwegingen Het onderhandelingsresultaat vormt een goede balans tussen enerzijds de belangen van de gemeente als kopende partij en anderzijds de belangen van de verkopende partij. Met het verwerven van het onroerend goed ontstaat grip op het grootste deel van de te verwerven eigendommen en kan worden voorkomen dat we qua tijd of geld klem komen te zitten. Een blokkade voor een eventuele bouw van Thialf kan hiermee worden voorkomen. In de akte is een voorbehoud gemaakt voor goedkeuring van de gemeenteraad uiterlijk in maart Het college heeft 20 december jl. ingestemd met de aankoop en verzoekt de gemeenteraad daar begin 2012 mee in te stemmen en hiervoor het benodigde krediet beschikbaar te stellen. Dat moment kan worden gecombineerd met de aangekondigde besluitvorming (uitspreken voorkeur door de raad) in februari Uitstel is riskant. Dit maakt de weg vrij voor de verkoper zich terug te trekken hetgeen grote gevolgen met zich mee kan brengen voor het proces rond Thialf. Zodra de opstallen zijn verworven kan de gemeente een traject in gang zetten gericht op het maken van afspraken met de huidige huurders. Dat is van belang om een warme overgang te organiseren voor zittende huurders. Dat is een kwestie van maatwerk en in de meeste gevallen gericht op voortzetten van de betreffende bedrijven op een definitieve alternatieve locatie of een tijdelijke locatie (in het geval er reden is tot voortzetten bedrijf in de Thialf setting) of anderszins. Feitelijk handelen (panden leegtrekken etc.) zal voortdurend moeten worden afgewogen in het licht van de haalbaarheid van de Thialf nieuwbouw versus de risico s in tijd gezien bij te laat handelen. Indien uiteindelijk een besluit zou worden genomen niet te kiezen voor de bouw van een nieuw Thialf op de Noordplot dan heeft de gemeente de plicht terug te leveren indien koper dat wenst. Mocht koper daarvan afzien dan loopt de gemeente, gelet op de hoogte van koopsom 1, weinig risico s. Voor de goede orde merken we nog op dat het pand aan Het Meer 2 (op de hoek met De Opslach) reeds in eigendom bij de gemeente is. Bij deze aankoop is eveneens een link met de mogelijke ontwikkeling van Thialf op de noordplot gelegd. Indien Thialf wordt gevestigd in het onderhavige gebied maken de aankoopkosten deel uit van de

3 stichtingskosten van Thialf. Indien het project Thialf geen doorgang vindt en de woning kan als woning gebruikt blijven worden, zal deze op de markt kunnen worden gebracht. 3. De koopovereenkomst Voor een toelichting op de inhoud van de koopovereenkomst verwijzen wij u naar het de ter inzage gelegde overzicht koopovereenkomst. In verband met de vertrouwelijkheid van de bedrijfsgegevens vermeld in de toelichting op de koopovereenkomst hebben wij u geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlage overzicht koopovereenkomst en de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is reeds ondertekend met de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad krediet verstrekt ten behoeve van deze aankoop. Wij stellen u voor de geheimhouding ex artikel 25 Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur te bekrachtigen. 4. Begrotingswijziging Bijgaand treft u de begrotingswijziging aan betreffende de aankoop van de percelen I en II. De kosten voor de aankoop zullen worden gedekt uit de huuropbrengsten. De mogelijke verhoogde koopsom zal te zijner tijd ten laste komen van de Stichtingskosten van nieuw Thialf en wordt om die reden nog niet meegenomen in de onderhavige begrotingswijziging. De opbouw van de kosten betreffende de aankoop van de percelen I en II ziet er als volgt uit: Perceel I ,00 Koopsom ,80 kosten koper excl. 6% overdrachtsbelasting ,00 courtage excl. btw astgoedteam Nederland ,80 totaal perceel I ,80 Perceel II ,00 Koopsom 6.871,20 kosten koper excl. 6% overdrachtsbelasting ,20 totaal perceel II ,20 Totaal ,00 Wij stellen u voor: - In te stemmen met de betreffende aankoop en ten behoeve hiervan een krediet van beschikbaar te stellen; - De geheimhouding ex artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet te bekrachtigen ten aanzien van de bijlage koopovereenkomst en de koopovereenkomst.

4 Ter inzage liggende stukken: koopovereenkomst (geheim ex artikel 25 tweede lid Gemeentewet); overzichtstekening; begrotingswijziging; overzicht koopovereenkomst (geheim ex artikel 25 tweede lid Gemeentewet) Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris, de burgemeester, de heer F. Perdok de heer T.J. van der Zwan

5 Gemeenteraad Onderwerp: Aankoop percelen Schaper Registratienummer: GF De raad der gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 20 december 2011; BESLUIT: punt 1 te verwerpen en punt 2 te handhaven 1. Ten behoeve van de aankoop van de percelen aan De Opslach van de heer Schaper een krediet van beschikbaar te stellen; en 2. De geheimhouding ex artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet te bekrachtigen ten aanzien van de bijlage koopovereenkomst en de conceptkoopovereenkomst. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 5 maart De griffier, De voorzitter, mevrouw W.J.M.A. Jansen de heer T.J. van der Zwan