Wonen boven winkels Deventer

Transcriptie

1 Wonen boven winkels Deventer een evaluatie van 7 jaar werken aan de leefbaarheid van het centrum d.d 21 mei

2 Inleiding Medio 2000 heeft de raad van Deventer de naamloze vennootschap Wonen boven winkels Deventer opgericht. Aandeelhouders voor elk 50% zijn Woonbedrijf ieder1 en de gemeente Deventer. De NV Wonen boven winkels Deventer heeft als missie een actieve bijdrage te leveren aan het creëren van een leefbaar en veilig woonmilieu in de binnenstad en aan het in stand houden van het monumentale karakter van de binnenstad. De NV wil dit realiseren door: - Leegstaande ruimten in de binnenstad om te bouwen tot woningen en aan te bieden aan klanten, die bewust kiezen voor het wonen in de binnenstad; - Actief (mee) te werken aan de duurzame kwaliteit van het stedelijk gebied van de binnenstad. De NV WbWd is een publiek/private organisatie die zich als marktpartij wil onderscheiden door verschillende rollen in te nemen, enerzijds als ontwikkelaar van vastgoed, anderzijds als speler in het leefbaar houden en maken van de binnenstad in samenwerking met nadere partijen. NV WbWd streeft naar verbetering van de veiligheid en leefbaarheid in de binnenstad van Deventer vanuit de filosofie dat activiteiten en bewoning in de binnenstad, met name na sluitingstijd van winkels, de veiligheid en leefbaarheid vergroten. De NV richt zich daarbij primair op het realiseren van kwalitatief hoogwaardige woningen boven winkels, horeca en kantoren in de binnenstad. Het verbeteren van de leefbaarheid vergt echter meer dan het tot stand komen van nieuwe woningen. De NV investeert daarom ook, al is het in beperkte mate, in het realiseren van (semi) openbare buitenruimten. Het oorspronkelijk doel was het realiseren van 240 wooneenheden in 10 jaar in de veelal leegstaande ruimten boven de winkels. Uit onderzoek bleek dat in potentie 500 woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. Aan de basis van de NV lag een bijdrage van VROM en een kapitaalstorting van beide aandeelhouders. Uitgegaan werd van de revolving fund gedachte. Nu, 7 jaar later, kunnen we constateren dat voor het realiseren van woningen boven winkels een lange adem nodig is. Dit komt bijvoorbeeld door de grote afhankelijkheid van partijen met verschillende belangen. De bovenwoningen van De Koning zijn alle via een loopbrug toegankelijk De NV WbWd kiest voor een integrale en clustergewijze aanpak. Inzet is meerdere panden op te kopen en de te realiseren woningen via één entree toegankelijk te maken (zie de foto hierboven van het project De Koning). Maar ieder pand heeft een eigenaar én een huurder. Verwerving, het maken van afspraken en dergelijke blijkt zeer tijdrovend. Bij de verbouw vervolgens is timing essentieel. 2

3 Winkeleigenaren/huurders willen geen overlast en geven de voorkeur aan start bouw van de appartementen tegelijk met de verbouw van de winkel. Verder worden de volgende problemen ervaren: - het realiseren van (gezamenlijke) opgangen is een lastige klus; - de regelgeving leidt tot langdurige procedures en kost veel tijd; - er is sprake van hoge kosten (renovatie, monumenten); - aantrekken financiële middelen (subsidies etcetera). Er vindt gerichte acquisitie plaats: de NV gaat zelf actief op zoek naar panden die geschikt zijn om zo in de (binnen)stad woningen te realiseren die gewild zijn bij doelgroepen als (door)starters, actieve ouderen, jonge startende ondernemers. De NV heeft veel contacten met andere vergelijkbare NV s en jaarlijks is er een excursie, dit alles met als doel kennisuitwisseling en het opdoen van nieuwe ideeën. Waar staan we nu? De afgelopen jaren zijn de volgende projecten gerealiseerd: - Stadshof, Grote Overstraat (buitenruimte, 9 woningen en 3 winkels); - Hof van Adwaita, Assenstraat (9 woningen, 2 ateliers, 1 winkels); - De Koning, Lange Bisschopsstraat (19 woningen). Het hofje van de Hof van Adwaita In 2006 is het pand van Klein Beernink aangekocht. Dit pand wordt in 2007 ontwikkeld. In 2007/2008 kan de NV WbWd ongeveer 15 appartementen tot ontwikkeling brengen. Daarnaast wil de NV zich meer richten op gebiedsontwikkelingen (bijvoorbeeld rondom pleinen). Op dit moment fungeert de NV als pre-ontwikkelaar: panden worden aangekocht en ontwikkeld en daarna overgedragen aan een andere partij. Het eigen vermogen van de NV laat nog ruimte voor de realisatie van 28 woningen met een onrendabele top van euro per woning en de overdracht van het te ontwikkelen vastgoed naar een derde partij (stand einde 2005). De 5 woningen die gerealiseerd worden in het pand van Klein Beernink vallen hieronder. 3

4 Een doorkijkje bij De Koning Toekomst De NV heeft nog een belangrijke weg te gaan. Van de oorspronkelijke doelstelling om 240 woningen te realiseren, is, hoe belangrijk ook, slechts een gering deel gehaald: er moeten er nog ruim 200 gerealiseerd worden. De NV zet zich daarvoor in maar de planning moet worden aangepast. Inzet is nu een productie van 30 woningen per 5-jaarsperiode. Zoals hierboven gesteld zijn de middelen beperkt. Er is nog ruimte voor de realisatie van 22 woningen. Recentelijk is hierover van gedachten gewisseld in de aandeelhoudersvergadering. Er zijn verschillende financieringsconstructies doorgerekend en de koers is dat Wonen boven winkels Deventer van een ontwikkelbedrijf transformeert in een vastgoedbeheerbedrijf. Woonbedrijf ieder1 is bereid als aandeelhouder vastgoed in te brengen in de NV. Onderzocht is of op basis van dit ingebracht vastgoed mogelijkheden bestaan om geld aan te trekken, waarmee de nieuwe ontwikkelingen gefinancierd kunnen worden. In een oriënterende verkenning hebben meerdere potentiële geldgevers aangegeven hiervoor mogelijkheden te zien. Wanneer door de aandeelhouders aanvullende garanties worden vertrekt worden de tarieven aantrekkelijker. Doorrekening leert dat op termijn de NV op deze wijze weer winstgevend gaat worden. In beginsel verandert de zeggenschapsverhouding niet. Of de gemeente als aandeelhouder onroerend goed zal inbrengen is nog in beraad. Door waardestijging van onroerend goed zal de financiële positie van de NV tevens versterken, waardoor weer nieuwe initiatieven ter bevordering van de leefbaarheid mogelijk worden Ook de rol van de gemeente zal nader bezien worden, zowel waar het betreft haar privaatrechtelijke rol als aandeelhouder als waar het gaat om haar publiekrechtelijke rol als onder meer vergunningverlener. Daarbij kan gedacht worden aan de aanwijzing van een vaste ambtelijke plancoördinator en een actieve rol van de gemeente bij de verwerving van onroerend goed. De NV streeft ernaar de samenwerking met andere partijen, en dan met name met de NV Bergkwartier, die op voor een belangrijk deel op hetzelfde speelveld werkzaam is, te vergroten. Wellicht biedt samenwerking synergievoordelen. Het zal in ieder geval leiden tot een verhoogde aandacht voor de stad. 4

5 De aantrekkelijk vormgegeven buitenruimte van het project Stadshof/Grote Overstraat Samenvatting De NV Wonen boven winkels Deventer heeft een goede start gemaakt en heeft een nog betere toekomst. De successen van de gerealiseerde projecten kunnen herhaald worden, mede omdat zij interessante doelgroepen naar de binnenstad trekken. Het verblijfsklimaat verbetert sterk door de aandacht die WbWd heeft voor de inrichting van het (semi) openbaar gebied. Investeringen in nieuwe plannen leiden bovendien tot een waardestijging van het bestaande vastgoed. De komende tijd zal extra aandacht geschonken worden aan de rol van de gemeente, de financiële continuïteit en de samenwerking met andere partijen. 5