Kansen en mogelijkheden. Voor het ontwikkelen van woningen boven winkels in het centrum van Zaandam

Transcriptie

1 Kansen en mogelijkheden Voor het ontwikkelen van woningen boven winkels in het centrum van Zaandam

2 Momentum in het centrum De binnenstad van Zaandam heeft een enorme kwaliteitsimpuls ondergaan. Nieuwe winkels en horeca, een nieuwe bioscoop, nieuwe woningen en een prachtig opgeknapte openbare ruimte. Nu zijn de ondernemers aan zet! De metamorfose heeft momentum gecreëerd. Zaandam staat volop in de schijnwerpers. De bezoekersaantallen nemen toe en er is een groeiende belangstelling van retailers voor vestiging in het centrum. Wie nu in de binnenstad investeert, heeft meer kans op succes. 2 Een van de investeringsmogelijkheden is het ontwikkelen van woningen boven winkels. De eigenaar kan dan leegstaande of slechts deels benutte ruimte optimaal exploiteren. Misschien is de kavel nog niet geheel bebouwd of is het toevoegen van een extra verdieping mogelijk. Op die manier haalt de eigenaar een hoger rendement uit zijn bezit. Ook zal de waarde van het pand stijgen. Kansen liggen er vooral als er een opknapbeurt gepland staat, bijvoorbeeld gevelrenovatie of funderingsherstel. Met woningontwikkeling kan een deel van de bouwkosten worden terugverdiend of zelfs winst worden gemaakt. Bovendien verhoogt het mixen van functies de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van een winkelstraat, en daar profiteert iedereen van.

3 De gemeente Zaanstad heeft laten onderzoeken of en in welke gevallen het voor particulieren rendabel is in het centrum van Zaandam woningen boven winkels te realiseren. Het onderzoek heeft geresulteerd in een keuzeschema dat naar vijf verschillende (ontwikkelings)modellen leidt. Hiermee hebben vastgoedeigenaren een quickscan in handen die een eerste inzicht geeft in de mogelijkheden. In deze brochure is dat schema opgenomen en worden de modellen kort beschreven. Het onderzoek Het onderzoek is uitgevoerd door de Initiatiefgroep Wonen boven Winkels Zaandam. De Initiatiefgroep heeft geïnventariseerd in welke panden gewoond zou kunnen worden en welke kunnen worden uitgebreid om voor bewoning geschikt te worden. Verder zijn de publiekrechtelijke kaders in beeld gebracht, zoals bestemmingsplan, omgevingsvergunning en parkeerbeleid. Deze informatie is aangevuld met actuele ontwikkelingen in het centrum van Zaandam, het beleid in andere gemeenten en de beschikbaarheid van subsidies. De uitkomsten van deze inventarisatie dienden als input voor het opstellen van het keuzeschema en de vijf modellen. Het keuzeschema en de modellen hebben betrekking op de Gedempte Gracht, de Rozengracht en de Vinkenstraat. Ze zijn echter ook toepasbaar op panden aan de Westzijde, Dam, Czaar Peterstraat en Hogendijk. Arjan Honingh, bouwkundige bij Nelson Schoenen We hebben een goedlopende winkel in een eigen pand op de Gedempte Gracht. Het pand voldeed winkeltechnisch niet meer aan de eisen van deze tijd. Denk aan een luifel uit de jaren tachtig, een te laag plafond en een trap midden in de winkel. We speelden al langer met de gedachte om het pand op te knappen. De vernieuwing van de binnenstad was daarbij een stimulans, net dat duwtje in de rug. De openbare ruimte is er geweldig op vooruitgegaan, dan kun je zelf niet achterblijven. Daarbij, het is nu de tijd om te bouwen omdat de bouwkosten relatief laag zijn. We hadden de eerste verdieping als magazijnruimte kunnen gebruiken, maar het was aantrekkelijker om er twee huurappartementen te realiseren. Straks hebben we weer een modieuze, stijlvolle winkel met nieuwe elementen. En een pand dat er weer een tijd tegenaan kan. 3

4 Keuzeschema De individuele eigenaar volgt het keuzeschema vanaf de bovenkant. Is het aanpakken van meerdere panden tegelijk mogelijk of wenselijk, dan is de onderkant van het schema het startpunt. 4

5 Vijf modellen voor het ontwikkelen van woningen De modellen geven eigenaren een eerste inzicht in de mogelijkheden en hindernissen bij het ontwikkelen van woningen boven winkels. De volgende stap is een uitgebreider haalbaarheidsonderzoek, toegespitst op de specifieke locatie. De initiatiefgroep heeft vijf modellen opgesteld voor het ontwikkelen van woningen boven winkels. Dit zijn: 1. Opknappen van het bestaande pand door middel van een interne verbouwing en verbetering van de voorgevel. Met name geschikt voor een beeldbepalend pand dat bouwkundig in een redelijke staat verkeert. 2. Sloop-nieuwbouw van een bestaand pand. Met name een optie voor niet-beeldbepalende panden die aan het einde van hun levenscyclus zijn en/of een lage boekwaarde hebben. 3. Gelijktijdige sloop-nieuwbouw van meerdere panden. Als in model 2. Door een integrale benadering kan efficiencywinst wordt geboekt, is een betere indeling mogelijk en gaan minder vierkante meters verloren. 4. Uitbreiden: toevoegen van volume op of aan het bestaande pand. Deze mogelijkheid doet zich vooral voor aan de zuidzijde van de Vinkenstraat. 5. Integrale aanpak van een cluster van panden. Verschil met model 3 is dat het hier om verbouw van bestaande panden gaat, in plaats van om sloop-nieuwbouw. De overeenkomst is dat door gelijktijdige, integrale aanpak efficiency- en ruimtewinst kunnen worden geboekt. Albert Groothuizen, ontwikkelaar en lid van de Initiatiefgroep Wonen boven Winkels Als eigenaar kun je je afvragen: kan mijn pand anders en beter benut worden? Kan ik met de beschikbare vierkante meters een hogere waarde genereren? Als ik moet renoveren, bijvoorbeeld om de gevel of de fundering aan te pakken, kan woningontwikkeling deze ingreep dan financieren? In dat soort gevallen is het verstandig om te kijken of er een kans ligt. Het keuzeschema dat we ontwikkeld hebben, is daarbij een goed hulpmiddel. De complexiteit wordt op een heldere manier in kaart gebracht en je ziet welke hindernissen er liggen en hoe je die zou kunnen omzeilen. Het is een quickscan. Zie je dat er mogelijkheden zijn, dan is een vervolgonderzoek nodig. Uiteraard is niet elke ingreep rendabel, het hangt af van de specifieke omstandigheden. Maar de binnenstad van Zaandam zit in de lift. Als je omgeving verandert, kun je maar beter meegaan. Pak die kans! 5

6 Mark van Ginkel, ontwikkelaar bij de Emmes Group In 2010 kochten we een pand aan de Gedempte Gracht. Aan de achterkant was het perceel nog niet volgebouwd, dus daar lagen mogelijkheden. We kozen voor sloop-nieuwbouw, want dan kun je de indeling optimaliseren. Als ontwikkelaar focussen we ons op retail. De revitalisering van de binnenstad speelde een belangrijke rol in onze beslissing. Er gebeurt wat in Zaandam, de stad is aantrekkelijker geworden voor retailpartijen dus we wisten dat we die 200 m 2 winkelruimte verhuurd zouden krijgen. Maar we vinden het ook leuk woningen te ontwikkelen. Als het even kan, combineren we die functies. We hebben twee mooie appartementen gerealiseerd, die we gemakkelijk konden verkopen. Ik geloof dat pandeigenaar, gemeente en bewoners een gemeenschappelijk belang hebben. Een mix van wonen en winkelen vergroot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het centrum en verhoogt de toekomstwaarde van je bezit. Meer informatie? De Initiatiefgroep Wonen boven Winkels Zaandam bestaat uit Paul en Nanine Carree (architecten), Albert Groothuizen (projectmanagement), Paul Triesscheijn (advies en bouwmanagement) en Bert Witkamp (aannemer). Voor meer info over de kaders waarbinnen woningen boven winkels kunnen worden ontwikkeld, kunt u contact opnemen met de initiatiefgroep via Albert Groothuizen, telefoon of met de gemeente, Programmagroep Inverdan, via

7 7

8 gemeente Zaanstad Afdeling Communicatie en Kabinet Stadhuisplein 100, 1506 MZ Zaandam Postbus 2000, 1500 GA Zaandam T