ferzondën 2 9 JOH! 2018

Transcriptie

1 V GEMEENTE VAL KENSWAARD ferzondën 2 9 JOH! 2018 de Hofnar 15 Postbus GA Valkenswaard T (040) F (040) gemeente@valkenswaard.nl Aan de leden van de raad van de gemeente Valkenswaard Kenmerk 34748/38885 onderwerp afspraken met Woningbelang en locatie Hoge Akkers Behandeld door L.G. van Gerven, telefoonnummer: Bijlage(n) Datum Geacht raadslid. Voor de overdracht van de woonwagenlocaties aan Woningbelang heeft de gemeenteraad tot nu toe twee kaderstellende besluiten genomen, te weten het visiedocument woonwagenlocaties (september 2012) en de financiële kaders voor de overdracht (december 2013). In de periode daarna hebben Woningbelang en de gemeente 8 huishoudens van de locatie Molensteen- Boomvalk en 1 huishouden van de locatie Veldbeemd begeleid naar reguliere huisvesting in de bestaande woningvoorraad van Woningbelang. Hierdoor is de beoogde woonwagenlocatie in Lage Heide niet meer nodig. Binnen de financiële kaders, vastgesteld door de Raad van Toezicht van Woningbelang en door de gemeenteraad, werd nog rekening gehouden met een overdracht om niet aan Woningbelang van de locatie in Lage Heide. Nu dit niet meer nodig is, dienen de destijds overeengekomen afspraken te worden herijkt. In dit voorstel wordt de locatie Hoge Akkers betrokken. Hiermee kunnen twee 'problemen' worden opgelost: de deal met Woningbelang kan worden afgewikkeld en de'probleemlocatie' Hoge Akkers kan tot ontwikkeling worden gebracht. Deze raadsinformatiebrief is vanwege de complexiteit opgebouwd uit de volgende onderdelen: 1. De huidige situatie ten aanzien van de 'deal' met Woningbelang 2. De huidige situatie op de locatie Hoge Akkers 3. Ons voornemen: integrale oplossing

2 4. Financiële impact van het voorstel voor de 'deal' met Woningbelang 5. Consequenties voor de grondexploitaties 6. Maatschappelijke resultaten 7. Betrokkenheid gemeenteraad Pe huidige situatbe t.a.v, de 'deal' met WoninqbeBaoa In september 2012 heeft de gemeenteraad de visie op de overdracht van de woonwagenlocaties vastgesteld met de volgende strekking. (citaat:) "Wonen De gemeente erkent de doelgroep als bijzondere doelgroep in hun wens om in familieverband te wonen. Wij mogen niet verwachten dat de huidige bewoners hun huidige woonvorm, het wonen in familieverband, loslaten en op individuele basis integreren in woonwijken. Het leven in familieverband is op dit moment een belangrijke kwaliteit in het leven van de woonwagenbewoners. Integratie in de wijken is een langdurig proces dat vooral op gang komt doordat de bewoners zelf integreren met hun omgeving, als ze naar school gaan, werken en sociaal actiever zijn. Maximale kernvoorraad Op dit moment bestaat de totale populatie uit 17 huishoudens. Eén huishouden heeft de voorkeur uitgesproken voor een reguliere woning. De gemeente streeft ernaar deze wens in overleg met Woningbelang te kunnen invullen. Mocht dit lukken, dan betekent dit dat nog 16 huishoudens in beeld blijven voor het wonen in familieverband. De gemeente maakt wonen in familieverband mogelijk voor de bedoelde huishoudens op twee locaties zijnde Veldbeemd en Lage Heide met een maximum van 16 eenheden totaal." (einde citaat) Wijzigingen in de periode september december 2013 Eind 2013 bestond de totale populatie uit 16 huishoudens. We wisten toen dat 3 huishoudens van de locatie Molensteen-Boomvalk naar reguliere huisvesting zouden gaan. Dit betekende dat er op de locatie Lage Heide nog 7 standplaatsen nodig waren en op de locatie Veldbeemd nog 6.

3 V GEMEENTE VALKENSWAARD \ Financiële kaders 2013 In december 2013 heeft de gemeenteraad (evenals de Raad van Toezicht van Woningbelang) de volgende uitgangspunten voor de overdracht vastgesteld. a. Het leveren van grond (totaal 7 x ca. 222 m2 = ca m2) op de locatie Lage Heide te Valkenswaard aan Woningbelang voor een bedrag van 0,- voor de bouw van 7 woonwagenwoningen; b. Het leveren van grond (totaal 6 x ca. 222 m2 = ca m2) op de locatie Veldbeemd te Valkenswaard aan Woningbelang voor een bedrag van 0,- voor de bouw van 6 woonwagenwoningen, na herinrichting van deze locatie; c. Het aanwenden van een bedrag ad ,- ten laste van het leefbaarheidsfonds als bijdrage in de realisatie van de 13 woonwagenwoningen; d. Het leveren van grond (ca m2), na opheffing van de woonwagenlocatie Molensteen / Boomvalk, aan Woningbelang voor de realisatie van ca. 33 starterswoningen in de sociale huursector tegen een grondprijs van 250,- per m2 excl. BTW (grondopbrengst ca ,000,-) en het openen van een bouwgrondexploitatie voor deze locatie; e. Het aanwenden van een bijdrage uit het budget voor stimulering van startershuisvesting (initiatiefvoorstel) ter grootte van ,- aan een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen op de locatie Molensteen / Boomvalk (verschil 304,- en 250-, per m2); Wat hebben we bereikt in de periode na december 2013? Na december 2013 hebben we, behalve de 3 huishoudens van wie we wisten dat ze naar reguliere huisvesting zouden gaan, ook de 7 andere huishoudens van de locatie Molensteen-Boomvalk kunnen begeleiden naar reguliere huisvesting van Woningbelang. Dat geldt ook nog voor 1 huishouden van de veldbeemd. Woningbelang en de gemeente hebben hier samen veel inspanningen voor geleverd. Inmiddels zijn er nog maar 5 huishoudens, gehuisvest op de locatie Veldbeemd, die nu nog in familieverband wonen en die nieuwe huisvesting behoeven. De rest is gehuisvest in reguliere woningen van Woningbelang. Eén huishouden, dat tijdelijk gevestigd is in een woning aan de René Smeetsstraat 8 (voorheen Venbergseweg), moet nog in een woning worden ondergebracht.

4 Hiermee is de woonsituatie van diverse woonwagenbewoners in hoge mate verbeterd, doordat zij in een woning van Woningbelang zijn gehuisvest. Er is tevens een belangrijke stap gezet richting integratie van deze doelgroep in de samenleving van Valkenswaard. Daarnaast is de leefbaarheid aanmerkelijk verbeterd in de omgeving van de locatie Molensteen-Boomvalk, doordat hier alle woonwagens zijn verwijderd. Hiermee hebben we tevens een illegale situatie opgeheven: de woonwagenlocatie Molensteen had slechts een tijdelijke bestemming die al lang verstreken was. In Dommelen (Noord) zal als gevolg van de upgrading van de huidige woonwagens naar nieuwe, stenen woningen de kwaliteit van leven van de bewoners en van de leefomgeving eveneens fors toenemen. De beoogde woonwagenlocatie in Lage Heide is niet meer nodig en kan een andere invulling krijgen, hetgeen de verkoop van woningen in die nieuwbouwwijk bevordert. Tenslotte wordt mede invulling gegeven aan de ambitie van de gemeente om starters aan huisvesting te helpen (toekomstvisie), doordat op de locatie Molensteen- Boomvalk ca. 45 starters huurwoningen kunnen worden gerealiseerd conform de overeengekomen afspraken. Oorspronkelijke 'deal'met Woningbelang. Voor de huishoudens van de locatie Molensteen-Boomvalk was de nieuwe locatie Lage Heide gereserveerd, alwaar de woonwagenwoningen op ruime kavels zouden worden gerealiseerd. Woningen die overigens aanmerkelijk duurder dan reguliere huurwoningen zijn. De realisatie van deze woningen is nu niet meer nodig. Dit neemt echter niet weg dat deze locatie wel tot de 'deal' met Woningbelang behoort. Onderdeel van de deal was dat Woningbelang de locatie voor 0,- zou overnemen. Juridisch advies. Intern en extern is juridisch advies gevraagd over de impact hiervan op de overeengekomen afspraken zoals die in december 2013 tot stand zijn gekomen. Volgens vaste rechtspraak moet voor de uitleg van een overeenkomst niet alleen worden gekeken naar een taalkundige uitleg, maar ook naar de betekenis die de partijen aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mogen verwachten. Dit is het zogenaamde "Haviltexcriterium". Verder spelen de begrippen "redelijkheid" en "billijkheid" een belangrijke rol.

5 GEMEENTE VA LKENSWAARD \ Naar nu blijkt, kan de afspraak uit het raadsbesluit onder la niet meer aan de orde zijn, aangezien de woonwagenwoningen in Lage Heide niet meer nodig zijn. De mensen die hier zouden worden gehuisvest, zijn allen doorgestroomd naar reguliere huisvesting. Gelet op met name de redelijkheid en billijkheid achten de juristen het gerechtvaardigd dat de gemeente toch (eventueel op een andere locatie) grond aan Woningbelang levert. Voor de huishoudens die waren bedoeld voor huisvesting in een woonwagenwoning, heeft Woningbelang extra reguliere woningen beschikbaar moeten stellen. Het is niet meer dan redelijk dat de gemeente in ruil daarvoor toch grond levert. Ook gelet op het Haviltex-criterium, mag Woningbelang in elk geval verwachten dat er toch op een of manier compensatie plaatsvindt voor het feit dat er in Lage Heide geen grond meer geleverd gaat worden. In de oorspronkelijke deal zou grond voor 13 woningen (in plaats van 5 woningen nu) om niet geleverd worden en dat zou dus ook voor de alternatieve locatie moeten gelden (verschil van 8 woningen/kavels). Alternatieve locatie De belangrijkste vraag is echter wat er nu dient te gebeuren met de locatie in Lage Heide. Deze is bestemd als woonlocatie voor woonwagenbewoners, die er nu dus niet meer zullen worden gehuisvest. Op basis van de contracten en de verhouding van Project Zuid met de andere woningcorporatie Woonbedrijf is het niet wenselijk dat Woningbelang op die locatie reguliere huurwoningen gaat realiseren. Op basis van de deal zal Woningbelang wel een alternatieve locatie voor het realiseren van 8 woningen zonder grondkosten moeten worden aangeboden. Immers dit is de deal, maar ook gelegitimeerd door het feit dat het huisvesten van de woonwagenbewoners in reguliere huurwoningen een 8-tal woningen aan de woningvoorraad van Woningbelang zijn onttrokken. Vanwege de behoefte aan sociale huurwoningen is de inzet altijd gericht geweest op het realiseren van voldoende sociale woningen, veelal gericht op specifieke doelgroepen (zoals starters). 2. De huidige.^ilfcyatie op «oratie Hoae Akkers Bestemmingsplan Hoge Akkers en stedenbouwkundige verkenning. De locatie Hoge Akkers (aan de Stakenborgakker) is een locatie (behorend tot de harde plancapaciteit) waar een bestemmingsplan van toepassing is

6 voor de bouw van 7 vrije sector woningen. Deze locatie heeft de gemeente al jarenlang in portefeuille zonder dat hier een ontwikkeling op gang komt. Het betreft diepe kavels van gemiddeld meer dan 500 m2, ongunstig gelegen tegen een geluidswal aan. In 2014 en 2015 hebben wij met diverse ontwikkelaars gesprekken gevoerd over deze locatie. De locatie kan alleen worden ontwikkeld, indien de kavels worden aangepast naar kleinere kavels en aan de voorzijde een deel van de grond wordt aangewend als openbaar gebied, waar parkeren mogelijk wordt gemaakt. Ook hebben wij een stedenbouwkundig bureau gevraagd een stedenbouwkundige verkenning te doen naar de locatie. De stedenbouwkundige verkenning heeft geleid tot de bovenstaande variant, uitgaande van maximale benutting van de locatie voor woningbouw. Een tweede variant houdt rekening met een (tijdelijke of permanente) inpassing van de corsotent op dé locatie Hoge Akkers.

7 Grondexploitatie Hoge Akkers en motie raad. Hoge Akkers heeft door historische ontwikkelingen een exceptioneel hoge boekwaarde. Die is de afgelopen jaren alleen nog maar toegenomen door het bijschrijven van meer dan 3 ton euro rente. Tot 2020 kan hier aanvullend nog ruim 2 ton euro rente bijkomen. In de grondexploitatie is tot dit jaar (rekenkundig) uitgangspunt geweest dat alle 3956 m2 grond kan worden verkocht tegen een grondprijs van 380,- per m2. De volledige uitgifte van 3956 m2, volgens het bestemmingsplan dat nu van toepassing is, blijkt niet realistisch. Er is sprake van een incourante locatie, waarvoor ontwikkelaars geen belangstelling hebben. In een motie over de locatie Hoge Akkers heeft de gemeenteraad aangegeven de locatie snel tot realisatie te willen brengen, om zo de oplopende kosten een halt toe te roepen. Dat heeft er toe geleid de situatie ambtelijk nog eens goed te bekijken. De conclusie is dat we nu (na de bouwcrisis) er toch niet aan ontkomen om uit te gaan van een andere invulling met kleinere kavels. De varianten uit de stedenbouwkundige verkenning kunnen hiertoe bijdragen; o Een invulling met 14 vrije sector woningen leidt in de grondexploitatie tot een netto contante waarde van ,- negatief, e Een invulling met 12 vrije sector woningen en behoud van de corsolocatie leidt tot een netto contante waarde van ,- negatief.

8 3» Ons voorstel; anteqraie opbossinq Compensatie voor Woningbe/ang op de locatie Hoge Akkers. Volgens de juridische adviezen is het redelijk en billijk Woningbelang te compenseren voor de oorspronkelijk afgesproken grondinbreng van de kavels (van 220 m2) in Lage Heide. Een optie die wij met Woningbelang hebben besproken is een compensatie op de locatie Hoge Akkers. De compensatie bedraagt dan 50% van de grondinbreng die wij in Lage Heide zouden leveren. Dit is reëel, omdat het in dit verband gaat om starterswoningen en niet meer om woningen voor het leven in familieverband (woonwagenbewoners). Feitelijk leveren we dus 50% minder grond en hiermee wordt het voordeel dat Woningbelang en de gemeente hebben behaald door huisvesting van woonwagenbewoners in de reguliere woningen - een gezamenlijke inspanning - gedeeld. De onttrekking van 8 reguliere woningen aan de sociale woningvoorraad wordt gecompenseerd door een 8-tal woningen aan de sociale woningvoorraad toe te voegen zonder hiervoor grondkosten in rekening te brengen. De sociale woningvoorraad kan daarnaast nog eens uitbreiden met een 8-tal woningen op basis van aankoop door Woningbelang van de grond tegen de normale, reguliere grondprijs van 304,- per m2. Sociale woningvoorraad en huisvesting bijzondere doelgroepen. We zien dat in zijn algemeenheid een groot deel van de vraag naar woningen zich richt op de huursector. In onze woningbouwprioritering van september 2015 hebben we hier ook al rekening mee gehouden, voor zover dat mogelijk was (in verband met het plafond voor het aantal woningen en de reeds vastliggende, harde plancapaciteit). We zien echter ook dat de druk op de sociale woningvoorraad fors toeneemt als gevolg van de taakstelling die gemeenten krijgen om statushouders te huisvesten. Dit leidt - als we geen goede structurele oplossingen kunnen bedenken - tot maatschappelijke onrust en wegtrekkende jongeren, omdat bijzondere doelgroepen als statushouders, evenals woonwagenbewoners, een deel van de sociale woningvoorraad 'opeisen' ten koste van de reguliere doelgroep woningzoekenden. Dit zijn de actief woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte en dus vooral starters. Om deze reden is het niet alleen belangrijk dat we onze taakstelling daadwerkelijk realiseren, maar ook

9 V GEMEENTE VA LKENSWAARD zorgen voor voldoende aanbod van sociale huurwoningen. Wij probereh hier nadrukkelijk oog voor te hebben. Huidige corsolocatie. Op dit moment bevindt zich nog een corsotent van buurtschap Crescendo op de locatie in Hoge Akkers. Voor de nieuw beoogde locatie is een ruimtelijke procedure nodig. Het is mogelijk om in de ruimtelijke procedure voor de huidige locatie rekening te houden met een overgangsfase, waarin de corsotent nog tijdelijk kan worden ingepast in afwachting van de nieuwe locatie of er zelfs permanent kan blijven. Dit kan middels een wijzigingsbevoegdheid. Wanneer de corsolocatie vervalt, is er dan nog altijd een inpassing mogelijk van bijvoorbeeld een tweetal vrije sector woningen op diezelfde locatie. Daarom is het sowieso verstandig om een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan. 4. Financiële impact van het voorstel voor de ^dea8, met Woninqbelanq Het ambtelijk voorstel is om de locatie Hoge Akkers te gebruiken om aan de "leveringsverplichting" uit de woonwagendeal met Woningbelang te voldoen. Wij leveren 8 kavels van ca. 110 m2 om niet als compensatie voor de locatie Lage Heide. De 8 overige kavels worden met Woningbelang afgerekend tegen 304,- per m2. Net dit aantal is er nog ruimte om de corso locatie in te passen (gezien de te verwachten weerstand bij realisatie van de corsotent op de locatie waartoe eerder is besloten). Hoewel er in dat geval meer woningen worden gerealiseerd dan volgens het bestemmingsplan, heeft een overleg met de provincie uitgewezen dat met een omzetting van dure koopnaar huurwoningen ingestemd kan worden met een groter aantal..een geluidstechnische toets (zie bijlage) wijst uit dat de bestaande woningbouw en de geplande nieuwbouw in variant 2 niet strijdig zijn met elkaar. Bij de stedenbouwkundige inpassing van 16 sociale huurwoningen zal wel met de inpassing van de corsotent rekening moeten worden gehouden. Hieronder laten wij u de impact zien van ons voorstel ten opzichte van de eerder overeengekomen en door u vastgestelde financiële kaders.

10 Financiële kaders 2013 Financiële kaders 2016 Financieel verschil a. Het leveren van grond a. Het leveren van grond (totaal 7 x ca. 222 m2 = (totaal 8 x 110 m2= 880 ca m2) op de m2) om niet. locatie Lage Heide aan Derving 880 m2 x Woningbelang voor een op de locatie bedrag van 0,- voor de Hoge Akkers. Tevens 880 bouw van 7 m2 tegen sociale grondprijs -/ woonwagenwoningen. ( 304,-) in plaats van -/ grondprijs vrije sector ( 380,-). Derving grond sociale huurwoningen t.o.v. vrije sector 880 m2 x 76= Verkoop Lage Heide als vrije sector koop 1920 m2 x b. Het leveren van grond 380= minder m2 (totaal 6 x ca. 222 m2 = ca m2) op de locatie Veldbeemd te Valkenswaard aan Woningbelang voor een bedrag van 0,- voor de bouw van 6 woonwagenwoningen, na b. Het leveren van grond (totaal 5 x ca. 222 m2 plus extra ruimte voor de wmo- situatie op de locatie Veldbeemd te Valkenswaard aan Woningbelang voor een bedrag van 0,- voor de herinrichting van deze bouw van 5 locatie; woonwagenwoningen, na zie t. en e. voor het c. Het aanwenden van herinrichting van deze verschil ad ,- ten laste van locatie; het leefbaarheidsfonds als bijdrage in de realisatie c. Het aanwenden van ,- ten laste van van de 13 het leefbaarheidsfonds: 5 woonwagenwoningen; woonwagenwoningen+ d. Het leveren van grond (ca aan meerkosten; 4000 m2), na opheffing d. Het leveren van grond (ca. van de woonwagenlocatie Molensteen / Boomvalk, aan Woningbelang voor de 4000 m2), na opheffing van de woonwagenlocatie Molensteen / Boomvalk, ongewiizisd

11 V \ \ V \ \ GEMEENTE VAL KENSWAARD realisatie van ca. 33 aan Woningbelang voor de starterswoningen in de realisatie van ca. 33 sociale huursector tegen starterswoningen in de \ een grondprijs van 250,- sociale huursector tegen \ per m2 excl. BTW een grondprijs van 250,- (grondopbrengst ca. per m2 excl. BTW ,-) en het (grondopbrengst ca. openen van een bouwgrondexploitatie voor deze locatie; ,-) en het openen van een bouwgrondexploitatie voor e. Het aanwenden van een deze locatie; ongewijzigd bijdrage uit het budget voor stimulering van s ta rte rs h u i svesti n g (initiatiefvoorstel) ter grootte van ,- aan een verlaagde e. Het aanwenden van een bijdrage uit het budget voor stimulering van startershuisvesting (initiatiefvoorstel) ter grondprijs voor sociale grootte van ,- huurwoningen op de locatie Molensteen / Boomvalk (verschil 304,- en 250-, per m2); aan een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen op de locatie Molensteen / Boomvalk (verschil 304,- en 250-, per m2); Saldo 2016 tov Extra onvoorziene kosten: f. bodemsanering uit leefbaarheidsfonds g. Meerkosten WMO uit leefbaarheidfonds ;

12 Toelichting bij de tabel. Ad a. De waarde van de grondinbreng vanuit de gemeente had in de oorspronkelijke deal betrekking op 7 kavels in Lage Heide van 222 m2 is ca m2. De locatie biedt echter in werkelijkheid ca tn2 aan uit te geven grond. Toevoeging van een kavel aan de geplande 7 standplaatsen was geen realistische optie, waardoor een deel van de locatie niet kon worden benut. Nu kan de gehele locatie worden verkocht tegen de gebruikelijke grondprijs van 380,- per m2 (vrije sector koop). Dit betekent een extra grondopbrengst binnen de grex Lage Heide, niet alleen als gevolg van het verschil tussen de vrije sector grondprijs versus de sociale grondprijs, maar ook als gevolg van uitgifte van meer m2. Tegenover de meeropbrengst in Lage Heide staat de compensatie van de 8 kavels om niet in Hoge Akkers. Deze vertegenwoordigen binnen de geactualiseerde grex Hoge Akkers (actualisatie 2016) een grondwaarde van 8 x 110 m2 x 380,-, omdat in de geactualiseerde grex wordt uitgegaan van vrije sector woningbouw. In ons voorstel worden daarnaast ook 8 kavels verkocht tegen 304,- (sociale woningbouw) in plaats van 380,- (vrije sector woningbouw). Er is dus tevens sprake van een derving grondopbrengst van ,-. De verhoogde grondopbrengst in Lage Heide bedraagt ,-. Het voordeel bedraagt daarmee nog altijd ,- aan grondwaarde. Ad b. Omdat er nu nog maar voor 5 woningen een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds nodig is, blijft in dit fonds een bedrag beschikbaar. De beperking van het aantal woningen werkt twee kanten op. In plaats van de oorspronkelijke bijdrage van 13 x ,- per woning is volgens de huidige berekeningen nu nog 5 x ,- per woning nodig. Daardoor blijft er een bedrag van ,- over dat anders kan worden aangewend (zie toelichting bij f. en g.) Ad c. Ook voor Woningbelang zijn er financiële consequenties. De huisvesting van woonwagenbewoners in reguliere woningen levert natuurlijk een fors voordeel op, omdat er nu nog maar geïnvesteerd hoeft te worden in 5 woningen. Per woning worden de stichtingskosten echter hoger, doordat het minder woningen zijn. Om de onrendabele top voor de 5 woningen niet te laten stijgen is een extra bijdrage uit het leefbaarheidsfonds nodig van

13 V GEMEENTE VA EKENS W AARD ,-. Ook stijgen de beheerkosten binnen de reguliere woningvoorraad. De extra beheerkosten verschuiven van de oorspronkelijk beoogde woonwagenwoningen naar de reguliere voorraad. In ons ambtelijk voorstel neemt Woningbelang deze extra kosten (netto contante waarde van ca ,-) voor haar rekening. Ad f-g. In de uitwerking van de plannen werd de gemeente met een bodemverontreiniging op de locatie Molensteen, waarvan de saneringskosten ca ,- bedragen. Tevens is op de locatie Veldbeemd sprake van een Wmo-situatie, waarbij in de huidige situatie de ouders op de begane grond wonen vanwege de noodzakelijke verzorging van een gehandicapt kind. Vanwege de kwaliteit van de leefomgeving luidt het gezamenlijke, ambtelijke voorstel van Woningbelang en de gemeente om ook de Wmo-woonwagen te vervangen door een nieuwbouwwoning met een extra slaapkamer op de begane grond. In dat geval zijn er namelijk in de gehele gemeente geen woonwagens meer en krijgt de kwaliteit van de leefomgeving op en nabij de Veldbeemd een forse impuls naast een kwaliteitsverbetering voor de bewoners zelf. In ons voorstel kunnen de extra kosten voor de bodemsanering aan de Molensteen en de extra kosten voor de Wmo-situatie ten laste worden gebracht van het leefbaarheidsfonds. Woningbelang stemt er mee in dat het bedrag ad ,- beschikbaar is voor de bodemsanering als onderdeel van de herijking. Het ambtelijk voorstel is een vorm van een 'package-deal'. De kosten die normaal gesproken voor rekening van de gemeente zouden komen betreffende de bodemsanering (maximaal ,-) en de wmo-situatie ( ,-) komen met de bovenstaande afspraken niet meer ten laste van de gemeentelijke (grond- )exploitatie, maar ten laste van het leefbaarheidsfonds. De gemeente krijgt dus indirect ,- extra uit het leefbaarheidsfonds en Woningbelang ,-, ter dekking van onvoorziene kosten, waarmee het leefbaarheidsfonds ook in de nieuwe situatie volledig is aangewend 5, Consequenties voor de grondexploitaties In de vorige twee paragrafen is de financiële impact van de herijking van de afspraken (package deal) in beeld gebracht. Deze hebben direct te maken met ons voorstel over de verdeling van de financiële gevolgen tussen Woningbelang en gemeente.

14 Daarnaast hebben we te maken met een andere invulling van de locatie Hoge Akkers met consequenties voor de grondexploitatie Hoge Akkers. Om u een compleet beeld te geven van de gevolgen van dit voorstel voor de grondexploitatie Hoge Akkers ten opzichte van andere varianten gaan we onderstaand uit van de meest recente cijfers, die ook bij de jaarrekening 2015 als uitgangspunt voor de grondexploitatie Hoge Akkers zullen worden gepresenteerd. Deze cijfers zijn gebaseerd op variant 1 met m2 uitgeefbare grond tegen een rekenprijs van 380,- per m2. Zoals aangegeven in paragraaf 2 (huidige situatie Hoge Akkers) leidt dit in de grondexploitatie tot een (extra) verlies van ,-. Gevolgen voor de grondexploitatie Hoge Akkers. Var. 0 aantal kavels uitgeefbaar terrein resultaat verschil verschil Huidige bestemmingsplan Var.1 Nieuwe verkaveling Var.2 Nieuw met corso Var.3 Voorstelverkaveling Woningbelang+ Ruimte voor corso (+ 880 om niet) Var. 0 - Var Var.0 - Var Var. 0 - Var Var. 0 - Var. 4 Voorstel verkaveling Woningbelang Var. 1- Var Var. 1 - Var Var. 1 - Var. 4 voorziening tlvar Bij de actualisatie van de grondexploitaties is stedenbouwkundige variant 1 (Var. 1 in de tabel) als uitgangspunt genomen. Ter vergelijking hebben wij ook de stedenbouwkundige variant 2 doorgerekend. Dit zijn de varianten zonder en met bloemencorsolocatie, maar met een 'maximale' opbrengst in de zin van verkoop van de grond in de vrije sector. Zonder corsolocatie geldt dan een netto contante waarde van ,- en met corsolocatie een netto contante waarde van ,- negatief.

15 GEMEENTE VA EKEN S W A AR D Vervolgens hebben we het voorstel doorgerekend met de varianten voor Woningbelang. Bij dezelfde uitgangspunten qua fasering leidt dit voorstel tot een netto contante waarde van ,- negatief, indien de corsolocatie vooralsnog behouden blijft (rekening houdend met kosten voor inrichting van de openbare ruimte). Ten opzichte van de variant met vrije sector moet dan ca ,- extra aan verlies worden genomen. Wanneer de corsolocatie verplaatst wordt, dan kan het verschil worden teruggebracht naar ,- door op de locatie Hoge Akkers toch nog 2 vrije sector woningen te realiseren (tweekapper). Natuurlijk is het ook mogelijk om geen vrije sector woningen te realiseren, maar enkele sociale huurwoningen extra. Gevolgen voor de grondexploitatie Lage Heide. De opbrengst(-potentie) in de grondexploitatie Lage Heide stijgt met 1920 m2 x 380,- per m2 = ,-, nu de locatie Lage Heide niet meer aan Woningbelang hoeft te worden geleverd om niet. De netto contante waarde hiervan op bedraagt ,-. Kanttekening: De grex Lage Heide is in 2015 al opgeplust met ,- (1920 m2 x 304,- per m2) dus er is al een voorschot genomen op de situatie dat er geen woonwagenlocatie hoeft te komen en deze grond in de grondexploitatie Lage Heide wel een opbrengst conform de vigerende grondprijs zal hebben (dit is dus niet in overeenstemming met de deal met Woningbelang) De contractuele situatie met Woningbelang is echter nog onveranderd en vraagt nog om een oplossing. Gevolgen voor de grondexploitaties Molensteen-Boomvalk en Veldbeemd. Doordat de onvoorziene kosten voor de bodemsanering op de locatie Molensteen-Boomvalk en voor de wmo-situatie op de locatie Veldbeemd worden opgevangen binnen het leefbaarheidsfonds heeft de herijking van de afspraken met Woningbelang geen rechtstreekse gevolgen voor de grex-en Molensteen-Boomvalk en Veldbeemd.

16 6«Maatschapoelilke resoitaten Welke resultaten bereiken we met de voorgestelde opzet? e De woonwagenbewoners van de locatie Molensteen-Boomvalk zijn in reguliere huisvesting maximaal geïntegreerd in de samenleving van Valkenswaard. e De leefbaarheid is aanmerkelijk verbeterd in de omgeving van de locatie Molensteen-Boomvalk, doordat hier alle woonwagens zijn verwijderd. Hiermee hebben we tevens een illegale situatie opgeheven. «Lage Heide woonwagenlocatie kan anders worden ingevuld, passend bij het karakter van de nieuwbouwwijk, hetgeen een positief effect kan hebben op de verkoop van woningen en kavels in Lage Heide. In Dommelen (Noord) zal als gevolg van de upgrading van de huidige woonwagens naar nieuwe, stenen woningen de kwaliteit van leven van de bewoners en van de leefomgeving eveneens fors toenemen, e De 'deal' met Woningbelang kan worden afgewikkeld en daarmee ook de noodzakelijke en inmiddels urgenter geworden herstructurering op de locatie Veldbeemd (de huidige situatie is daarvoor bewoners niet langer acceptabel), e Er wordt mede invulling gegeven aan de ambitie van de gemeente om starters aan huisvesting te helpen (toekomstvisie), doordat op de locatie Molensteen-Boomvalk (in combinatie met de locatie verlengde Lannervalk van Woningbelang) in totaal ca. 45 starters huurwoningen kunnen worden gerealiseerd conform de overeengekomen afspraken en de woningbouwprioritering, e Er komen 16 extra woningen beschikbaar voor de doelgroep starters t.o.v. de eerdere 'deal' met Woningbelang, waarmee de druk op de sociale woningvoorraad wordt verlicht ten faveure van de doelgroep starters o Hoge Akkers wordt eindelijk tot ontwikkeling gebracht (motie raad). Het probleem van de lastig invulbare locatie Hoge Akkers versus doorlopende rentekosten wordt opgelost e De corso locatie kan nog even op tijdelijke basis blijven, of zelfs permanent, indien gewenst

17 V GEMEENTE VA LKENSWAARD \ De gemeenteraad heeft in december 2013 ingestemd met de financiële kaders, zoals destijds in het raadsvoorstel gepresenteerd. Het voorstel dat wij u nu presenteren blijft binnen die financiële kaders, maar doordat wij de locatie Hoge Akkers als compenserende locatie erbij betrekken, is sprake van ingrijpende gevolgen voor de grondexploitatie van de locatie Hoge Akkers. Gelet op de impact van ons voorstel stellen wij u graag in de gelegenheid eventuele wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voordat wij de resultaten ervan verwerken in de overdrachtsovereenkomst. Zulks in lijn met van artikel 160, tweede lid, en artikel 169, vierde lid, van de gemeentewet. Wij verzoeken u binnen 2 weken eventuele wensen en bedenkingen kenbaar te maken, omdat de situatie van de bewoners op de locatie Veldbeemd snel om verbetering vraagt. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris) ^ burgemeester, drs. A.B.A.M. Ederveen

18