INGETROKKEN BIJ B&W nr RAADSVOORSTEL Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.:

Transcriptie

1 INGETROKKEN BIJ B&W nr RAADSVOORSTEL Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.: Naam programma: Jeugd en onderwijs Onderwerp: Bijstellen kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buiten schoolse opvang (bso) en schoolwoningen (Rv ). Aanleiding: Voorgeschiedenis Na vaststelling van het Kaderbesluit (destijds Projectbesluit) in 2008 voor de nieuwbouw St. Josephschool aan de Oppenheimstraat, is in 2009 het Uitvoeringsbesluit voor de eerste fase door de gemeenteraad vastgesteld. Er is gekozen voor fasering van het Uitvoeringsbesluit in 2 fasen i.v.m. de voortgang die noodzakelijk was voor de uitvoering van de St. Josephschool (fase 1) en de vertraging van de ontwikkeling van de woningen (fase 2) door het vernieuwen van het bestemmingsplan. Bij de vertaling van het kaderbesluit naar uitvoeringsbesluit is uitgegaan van de woonvisie van de gemeente. Uitgangspunt destijds was 16 grote appartementen. Bij de verschillende besluiten zijn moties aangenomen en afgedaan over de soort en grootte van de woningen. Bij uitwerking van fase 2 zijn diverse woonscenario s onderzocht, met marktpartijen besproken en door planeconomen beoordeeld. Aanleiding Ook zijn er zowel bij het Kaderbesluit als bij het Uitvoeringsbesluit fase 1 moties aangenomen die nadere invulling moesten krijgen. Deze moties zijn inmiddels door het college uitgevoerd. De moties omvatten een wens om andere alternatieven voor woningbouw te onderzoeken. Dit is inmiddels gebeurd en dit heeft geleid tot het voorstel wat nu voorligt. Doel: Aan de raad voor te stellen om het kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal (Rv ) bij te stellen door in plaats van 16 grote appartementen 36 zorgwoningen te realiseren. Kader: Rv d.d Kaderbesluit (destijds Projectbesluit) nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor BSO en schoolwoningen. Rv d.d Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor BSO en schoolwoningen (fase 1).

2 B&W d.d Afdoening moties behorende bij het Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph (M090031/1en2). Door het aannemen van de moties behorende bij het Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph (M090031/1en2) heeft de raad het college verzocht de mogelijkheid van een 2 e gymzaal bij de basisschool St. Joseph te onderzoeken en uit te werken en met een overzicht te komen van de kosten en baten van een viertal varianten voor dit gebied. In antwoord hierop is in de actualisatie van het Integraal Huisvestingsplan een 2 e gymzaal aan de Oppenheimstraat opgenomen voor het jaar 2012 (BW , ). Ook zijn in de beantwoording van de moties een viertal varianten voor dit gebied doorgerekend. In de varianten b. en c. is daarbij ook gekeken naar een invulling met, naast woningen, een extra gymnastieklokaal en ruimten voor buitenschoolse opvang. Overwegingen: Waarom zorgwoningen in plaats van grote appartementen? 1. Uw raad heeft bij motie verzocht andere mogelijkheden dan de 16 grote appartementen te onderzoeken (zie motie RV ) In het dictum van de motie programma woningbouw ( /2) die zijn aangenomen bij dit raadsvoorstel wordt het college verzocht alternatieven aan woningbouw te onderzoeken voor dit project. 2. Uit onderzoek blijkt verder dat de verkoopbaarheid slecht is. Hiermee zou de gemeente een groot risico lopen. Uit woononderzoeken blijkt dat de woningmarkt op dit moment niet gunstig is: het wordt steeds moeilijker voor mensen om woningen te kopen omdat de woningprijzen matig zakken en er steeds hogere eisen zijn voor het lenen van geld. Bovendien is het zo dat bij een naburig project (de Van Vollenhovenkade) ook al grote appartementen aangeboden zullen worden. 3. Bovendien zou de start van fase 2 pas kunnen plaatsvinden nadat de grote appartementen zijn verkocht zijn, wat tot vertraging zou leiden. Voordat een ontwikkelaar nieuwe woningen mag gaan bouwen moet een bepaald percentage woningen verkocht zijn. Bij de realisatie van zorgwoningen speelt dit probleem niet omdat een organisatie dan de woningen opkoopt en verhuurt. 4. Er is al een partij serieus geïnteresseerd om zorgwoningen te ontwikkelen, dit neemt de zorg voor het vinden van een ontwikkelaar weg. Om het risico van het vinden van een ontwikkelaar weg te nemen is met diverse partijen gesproken over zorgwoningen. Zowel Gemiva als De Haardstee/Ons Doel heeft hierop positief gereageerd. Gemiva investeert zelf en De Haardstee zou huurder worden van Ons Doel. Hiermee heeft de gemeente een mede-investeerder gevonden waardoor het project in gezamenlijke ontwikkeling uitgevoerd kan worden. 5. Voor zorgwoningen ligt de parkeernorm lager dan bij appartementen. Het aanleggen van parkeerplekken bij woningen is duur, vooral in een stad zoals Leiden waar ruimtegebrek is.

3 6. Het realiseren van kleinere appartementen sluit aan bij het advies benoemd in de gehouden woononderzoeken: er is een tekort aan kleine appartementen. In de brief Resultaten van de uitgevoerde woononderzoeken en voorstel voor het bijstellen van de Woonvisie d.d. 1 maart 2011 wordt (o.a.) een samenvatting gegeven van woononderzoeken. Onderdeel van de onderzoeken waren interviews met lokaal werkzame professionals in de woningmarkt als makelaars en een woningcorporatie. Over appartementen wordt duidelijk geadviseerd: er is geen tekort aan middelgrote woningen van 100m2; wel aan kleine (45-60m2). Kansen/ Risico s Bij marktwoningen zijn hogere risico s m.b.t. de afname hiervan, doorlooptijd van het project en hoogte van de v.o.n.-prijs. Bij zorgwoningen zijn deze risico s niet aan de orde, consequentie hiervan is een verslechtering in het projectresultaat. In onderstaande tabel wordt globaal uiteengezet wat de risico s en kansen zijn bij realisatie van markt- of zorgwoningen. Kansen/ Risico's PRIL 2011 Zorgwoningen Start bouw Start bouw onzeker i.v.m. het vinden van een ontwikkelaar Startbouw is niet afhankelijk van voorverkoop, en voorverkoop van de woningen afnemende partij wordt ook eindgebruiker. V.o.n.-prijs De hoogte van de v.o.n.-prijs kan mogelijk lager uitvallen Voor zorgwoningen wordt de sociale grondprijs in dan geraamd. rekening gebracht, dus geen onzekerheid over de opbrengsten. Hierdoor treed wel een verslechtering in het projectresultaat op. Gebouwd parkeren Het aantal parkeerplaatsen in de parkeerbak kan mogelijk verlaagd Uitgangspunt is maaiveldparkeren, dit dient nog verder worden,dit heeft een positief effect op het projectresultaat. onderzocht te worden. Financiën: Projectresultaat Op basis van een massastudie is op globale wijze doorgerekend wat de financiële consequenties zijn bij realisatie van zorgwoningen, BSO, Activiteitencentrum en Projectresultaat zorgwoningen t.o.v. het PRIL 2011 Peuterspeelzaal i.p.v. marktwoningen. Hiervoor Projectresultaat zijn drie varianten doorgerekend, Verschil t.o.v. in PRIL 2011 onderstaand overzicht wordt per variant het verwachte projectresultaat gepresenteerd, in alle varianten is uitgegaan van maaiveldparkeren: Variant 3 massastudie Er is een massastudie vervaardigd waarbij drie varianten van het scenario van zorgwoningen zijn doorgerekend. Van deze drie varianten is variant 1 (voorkeursvariant) het minst negatief en verdient de voorkeur boven de andere twee varianten, vandaar dat deze zo is benoemd. Bovenstaand overzicht toont aan dat in iedere variant een negatief projectresultaat wordt behaald. Ten opzichte van het gepresenteerde projectresultaat in het PRIL 2011 verslechterd dit (o.b.v. de massastudie) met minimaal ,-. Tevens moet er een nieuw ontwerp vervaardigd worden. Bij aanpassing van de kaders is het huidige ontwerp niet meer bruikbaar, de kosten die tot op heden hiervoor zijn gemaakt, circa ,- (die reeds zijn voorgefinancierd uit de Vereveningsreserve) dienen eveneens voor een groot deel als verlies te worden genomen. De kosten voor het nieuwe ontwerp

4 zullen lager zijn dan de kosten van het huidige ontwerp. Een deel van de gegevens die voor het huidige ontwerp zijn gebruikt, kunnen ook voor het nieuwe ontwerp worden ingezet. Het projectresultaat in financiële termen wordt gepresenteerd in het uitvoeringsbesluit Oppenheimstraat fase 2, dat begin 2012 aan college en raad ter besluitvorming zal worden aangeboden. Om de kosten die worden gemaakt bij de uitwerking naar het uitvoeringsbesluit toe, te dekken wordt er aan uw gevraagd een krediet beschikbaar te stellen (een voorbereidingskrediet). De kosten die gemaakt zullen worden zullen interne uren zijn: interne projectorganisatie en mogelijke advieskosten. De totale verslechtering t.o.v. het PRIL 2011 bedraagt o.b.v. de voorkeursvariant circa ,-. De wijzigingen van het voor te stellen programma met financiële consequenties worden verder uitgewerkt en in het uitvoeringsbesluit onderbouwd en ter besluitvorming aan u voorgelegd. Dekkingsmogelijkheid eventuele tekorten Een eventuele verslechtering t.o.v. het in PRIL 2011 gepresenteerde projectresultaat, zal in beginsel opgelost worden binnen de Vereveningsreserve grondexploitaties. Indien sprake is van een tekort op de grondexploitatie, zal dat vanuit de Vereveningsreserve gedekt worden. Hiermee is in het, -bij PRIL 2011 Het Perspectief gepresenteerde-, sluitend perspectief, geen rekening gehouden. Hierdoor neemt de druk op het vrij besteedbaar vermogen toe. Bij het PRIL 2012 zal dit in het perspectief verwerkt moeten worden, waardoor er mogelijk herprioritering van ambities plaats zal moeten vinden. De voor te stellen wijzigingen in het programma alsook de financiële consequenties en dekking hiervan, zullen verder worden uitgewerkt en onderbouwd in het uitvoeringsbesluit en ter besluitvorming aan u voorgelegd. Bijgevoegde informatie: studie ruimtelijke programma fase 2 Oppenheimstraat. RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel van 2011), mede gezien het advies van de commissie, BESLUIT 1. het kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal (Rv ) bij te stellen door in plaats van 16 grote appartementen 36 zorgwoningen te realiseren; 2. ten laste van de grondexploitatie Oppenheimstraat fase II een krediet beschikbaar te stellen van ,- ten behoeve van voorbereidende werkzaamheden. Gedaan in de openbare raadsvergadering van,

5 de Griffier, de Voorzitter,

6 TECHNISCHE INFORMATIE Opsteller: E. Botter Organisatieonderdeel: PMB Telefoon: Portefeuillehouder:

7 Onderwijs, Sport & MilieuB&W.nr , d.d. 28 juni 2011 Onderwerp Bijstellen kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang (bso) en schoolwoningen (Rv ). Besluiten:B De raad voor te stellen: 1. het kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal (Rv ) bij te stellen door in plaats van 16 grote appartementen 36 zorgwoningen te realiseren; 2. ten laste van de grondexploitatie Oppenheimstraat fase II een krediet beschikbaar te stellen van ,- ten behoeve van voorbereidende werkzaamheden. Perssamenvatting: Behoud Aan de raad wordt voorgesteld om het kaderbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal (Rv ) bij te stellen door in plaats van 16 grote appartementen 36 zorgwoningen te realiseren. Nu de Josephschool zijn intrek in de nieuwbouw heeft genomen kan fase 2 van het project Oppenheimstraat tot realisatie worden gebracht. De gymcapaciteit in de wijk vergroten en combineren met het verkleinen van de wachtlijst voor Buiten Schoolse Opvang en dagopvang is een lang bestaande wens die hiermee tot uitvoering kan komen. De zorgwoningen maken onderdeel uit van het project waarmee de afhankelijkheid van de marktsituatie wordt verkomen. Ook inhoudelijk zal worden samengewerkt met de zorgaanbieder en de andere partners.

8