GEMEENTE VALKENSWAARD

Transcriptie

1 V GEMEENTE VALKENSWAARD de Hofnar 15 Postbus GA Valkenswaard T (040) F (040) aemeenterbvalken waard.nl Aan de leden van de gemeenteraad van Valkenswaard Postbus GA Valkenswaard Uw kenmerk Kenmerk Onderwerp Behandeld oor Bijlage(n) Datum / Kamerverhuur M. van Leeuwen 3 april 2018 Geachte heer/mevrouw, Op donderdag 20 april 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Valkenswaard het bestemmingsplan Valkenswaard Noord behandeld. Tijdens deze behandeling heeft de fractie H&G een motie ingediend met het volgende verzoek: 1. Onderzoek te doen naar de mogelijkheden, risico s en ervaringen met betrekking tot kamergewijze verhuur alsmede bed & breakfast, daarbij ook te kijken naar ervaringen in de omliggende gemeenten zoals Eindhoven en de raad hierover binnen een termijn van zes maanden te informeren. 2. Geen gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid met betrekking tot kamergewijze verhuur (in welke vorm cq. aan wie dan ook) voordat het onder 1 genoemde onderzoek heeft plaatsgevonden en er adequaat en op Valkenswaard toegespitst beleid vastgesteld is. Beide verzoeken zijn door de gemeenteraad in meerderheid aanvaard en de motie is door het college overgenomen. Aanvullend op deze motie spelen er op dit moment vraagstukken rondom kamergewijze verhuur door woningcorporatie Woonbedrijf waarbij zich de situatie voordoet dat kamergewijze verhuur momenteel voor overlast op de omgeving zorgt.

2 Aanpak Om antwoord te kunnen geven op de gestelde vragen, is een multidisciplinaire werkgroep ingericht waarbij de clusters 'ruimtelijke ordening, 'volkshuisvesting en 'vergunningen' aangehaakt zijn. Met medewerkers uit deze clusters kan het vraagstuk op een integrale manier benaderd worden en kunnen mogelijke belemmeringen in een vroeg stadium opgemerkt worden en eventueel weggenomen worden. Onderzoek De werkgroep heeft onderzocht hoe kamerverhuur in omliggende gemeenten geregeld is. Aanvullend hierop is bekeken hoe dit op dit moment geregeld is in onze bestemmingsplannen. Tot slot is gekeken naar de beleidsregel 'planologische afwijkingsmogelijkheden (kruimelgevallen) 2e herziening' (hierna: kruimelgevallenbeleid) waarin omschreven staat in welke gevallen het college bevoegd is om af te wijken van het bestemmingsplan. Kamerverhuur emeente Valkenswaard Bestemmingsplannen Allereerst heeft de werkgroep in kaart gebracht hoe kamerverhuur op dit moment al dan niet toegestaan is binnen de bestemmingsplannen van de gemeente Valkenswaard. Momenteel kent gemeente Valkenswaard 17 bestemmingsplannen (postzegelplannen niet meegenomen), allen vastgesteld tussen 2011 en De bestemmingsplannen 'Buitengebied' en 'Dommelen' zijn momenteel nog in procedure en zijn nog niet vastgesteld. Vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied' zal plaats vinden in Wel wordt in dit onderzoek uitgegaan van de uitgangspunten die in dit nieuwe bestemmingsplan zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan 'Dommelen' geldt dat dezelfde regels gaan gelden als bij bestemmingsplan 'Valkenswaard Noord' Op dit moment geldt dat in geen van de bestemmingsplannen het geheel of nagenoeg geheel verhuren van een woning of woongebouw rechtstreeks is toegestaan. In een aantal gevallen is verhuur van 1 kamer voor maximaal 1 persoon wel rechtstreeks toegestaan. Hiervoor geldt dat de eigenaar c.q. hospita zelf het overgrote deel van de woning dient te bezetten. Deze rechtstreekse mogelijkheid geldt voor de bestemmings lannen:

3 V GEMEENTE VALKENSWAAR.D WEL NIET Braken-Bunders (2013) Borkel en Schaft (2017) Centrum (2013) Lage Heide wonen (2011) Deelshurkse Akkers (2013) Plataanlaan e.o. (2015) Dommelen 2009 (2010) (wordt Wolberg (2013) geactualiseerd) Hoge Akkers (2013) Zeelberg (2012) Kernwinkelgebied (2013) Valkenswaard oord (2017) Mozaïek (2013) Buitengebied (2018) Warande (2013) Dommelen (2018) vervangt Dommelen 2009 Schaapsloop 1 (2013) Schaapsloop 2 (2013) Voor de meeste bestemmingsplannen geldt echter wel dat kamerverhuur mogelijk gemaakt kan worden middels een binnenplanse ontheffing. Enkel bij de bestemmingsplannen 'Borkel en Schaft, 'Plataanlaan e.o., 'Valkenswaard Noord en 'Buitengebied' is de mogelijkheid voor een binnenplanse ontheffing niet aan de orde. Kruimeloevallenbeleid Voor mogelijke afwijking van deze bestemmingsplannen, kan gekeken worden naar het kmimelgevallenbeleid. Ten aanzien van 'wonen' is in dit beleid de volgende passage opgenomen: Gelet op het feit dat het hier om zeer uiteenlopende en specifieke situaties kan gaan, wordt deze categorie per geval beoordeeld. Bij de beoordeling wordt getoetst aan de van toepassing zijnde beleidsstukken, zoals het woningbouwprogramma, structuurvisie, Masterpian Centrum etc. (Bron: pagina 13 van het kmimelgevallenbeleid) Daarnaast geldt dat wanneer gebruik gemaakt wordt van bovenstaande passage, in ieder geval ook getoetst moet worden aan de algemene afwegingscriteria (Bron: pagina 8 van het kmimelgevallenbeleid). Dit houdt in dat bij ieder verzoek om afwijking een afweging plaats vindt op basis van milieu-, functionele- en ruimtelijke aspecten. Er van uitgaande dat kamerverhuur geen directe negatieve milieueffecten met zich meebrengt, moet er vooral gekeken worden naar functionele en ruimtelijke aspecten:

4 Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de bezonning, privacy en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het straat- en bebouwingsbeeld; Indien het hoofdgebouw in het bestemmingsplan de aanduiding 'klasse WB of'cw heeft, mag deze alleen worden veranderd en/of uitgebreid worden na positief advies van de monumentencommissie of aanverwante commissie; Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de verkeers- en sociale veiligheid; Elke activiteit dient voldoende te voorzien in de behoefte aan parkeergelegenheid conform het thans geldende parkeerbeleid en een gelegenheid voor laden en lossen indien van toepassing. Omdat het bij kamerverhuur niet om aanpassing gaat van de bebouwing, is het beeld dat aanvragen in ieder geval aan de eerste drie aspecten zullen voldoen. Toetsing en ver unnin verlenin Alvorens een omgevingsvergunning voor kamerverhuur verleend wordt, wordt getoetst op een aantal onderdelen. In bestemmingsplan buitengebied zijn deze onderdelen benoemd. Dezelfde onderdelen worden voor de overige bestemmingsplannen ook gehanteerd. Een vergunningsaanvraag wordt getoetst op de volgende onderdelen: Ontvankelijkheid (complete aanvraag incl. juiste bijlagen) Bestemmingsplan Bij afwijking bestemmingsplan: toets ontheffing (binnenplanse en buitenplanse afwijkingsmogelijkheden) Toets parkeren, indien van toepassingen; Technische toets Bouwbesluit Punt drie gaat het hierbij om binnenplanse afwijkingsmogelijkheden, die door het kruimelgevallenbeleid geboden worden. Re ionale ver elijkin Tevens is naar aanleiding van het verzoek in de motie gekeken naar het beleid met betrekking tot kamerverhuur in omliggende regiogemeenten. Een overzicht van dit onderzoek is toegevoegd als bijlage aan deze brief. Uit het onderzoek blijkt dat enkel de gemeente Eindhoven specifiek kamerverhuurbeleid heeft. Het gaat hierbij om de mogelijkheid om een

5 V GEMEENTE VALKENSWAARD woning om te zetten aar onzelfstandige woonruimten. Bewoners van dergelijke woonruimten delen voorzieningen als douche, wc of keuken meerdere medebewoners. In feite wordt hiermee ruimte geboden voor de realisatie van studentenwoningen binnen de bestaande woningvoorraad. Voor andere gemeenten geldt dat kamerverhuur ofwel rechtstreeks is opgenomen in het bestemmingsplan, ofwel dat er middels een binnenplanse afwijking of omgevingsvergunning op basis van kruimelgevallenbeleid beoordeeld wordt of kamerverhuur wenselijk is. Risico s en ervarin en Tot slot zijn ervaringen en risico s met betrekking tot kamergewijze verhuur nagegaan. Hierbij moet opgemerkt worden dat het hier kamergewijze verhuur van een gehele woning betreft. Het voorgaande onderzoek richt zich echter op verhuur van maximaal één kamer. Zoals in de inleiding geschetst, heeft zich tot nu toe een tweetal problemen voorgedaan rondom kamergewijze verhuur door de Valkenswaardse woningcorporaties. Hier doet zich een situatie voor die overlast op de omgeving zorgt. Dit heeft er toe geleid dat Woningbelang de kamergewijze verhuur reeds beëindigd heeft en dat Woonbedrijf in gesprek is met de bewoners over overlast en onderhoud. Kamergewijze verhuur van een gehele woning wordt dan ook als onwenselijk beschouwd. Gezien de risico's op overlast is deze mogelijkheid uitgesloten binnen het bestemmingsplan en geadviseerd wordt hiervoor ook geen toestemming te verlenen middels het kruimelgevallenbeleid. Voor wat betreft de verhuur van één kamer geldt dat er geen overlastsituaties bekend zijn. Hiervoor wordt dan ook geadviseerd om dit wel mogelijk te maken middels bestemmingsplannen en daar waar dit momenteel niet het geval is, gebruik te maken van het kruimelgevallenbeleid. Door maximaal één kamer per woning te verhuren wordt immers bijgedragen aan de mogelijkheden om jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, te huisvesten. Conclusie Volledige verhuur van een woning of woongebouw is in gemeente Valkenswaard niet mogelijk. Wel is kamerverhuur binnen een aantal bestemmingsplannen mogelijk middels een binnenplanse ontheffing of zelfs rechtstreeks in het geval van 1 kamer voor maximaal 1 persoon. Wanneer een verzoek binnenkomt dat niet past binnen de regels van het bestemmingsplan, dan kent het college de bevoegdheid om af te wijken van

6 het bestemmingsplan. Hiervoor kan maatwerk geleverd worden, waarbij wordt in ieder geval getoetst aan de algemene afwegingscriteria zoals benoemd in het kruimelgevallenbeleid en de toetsen voortkomend uit het bestemmingsplan buitengebied. Aanvullend beleid omtrent kamerverhuur is dan ook niet noodzakelijk. Wel zijn wij voornemens om kamerverhuur, voor zover het maximaal één kamer per woning betreft, wel rechtstreeks mogelijk te maken in de toekomstige bestemmingsplannen. B&B in Valkenswaard De motie verzoekt tevens onderzoek te doen naar bed & breakfast in gemeente Valkenswaard. Hiervoor geldt dat binnen geen van de bestemmingsplannen realisatie van een bed & breakfast rechtstreeks is toegestaan. Enkel binnen de bestemmingsplannen 'Borkel en Schaft en 'Buitengebied is realisatie van een bed & breakfast middels een afwijkingsbevoegdheid van het college toegestaan. Voor andere bestemmingsplannen geldt dat net als bij kamerverhuur het kruimelgevallenbeleid mogelijkheden biedt tot een binnenplanse afwijking. Hiermee wordt ruimte geboden om maatwerk te leveren en per situatie / aanvraag opnieuw te beoordelen of een bed & breakfast op de betreffende locatie wenselijk is. Advies is dan ook om hier aan vast te houden en vergunningverlening af te laten hangen van het advies dat uit dit maatwerk naar voren komt. Hoogachtend, burgeme secre ethouders van Valkenswaard, burgemeester, rs. R.F.W. van Eijck drs. A.B.A.M. Ederveen