In deze brief gaan we ten eerste in op de voorgeschiedenis van deze zaak, waarna we verder ingaan op de uitspraak van de Afdeling van 10 mei 2012.

Transcriptie

1 V G E M E E N T E V A L K E N S W A A R D de Hofnar 15 Postbus GA Aan de raad van de gemeente Valkenswaard Valkenswaard Telefoon (040) Telefax (040) Kenmerk: 12uit03516 Onderwerp: Haagstraat- Willibrorduslaan Behandeld door: M.C.L. Walta, telefoonnummer: Bijlage: Datum: gemeenle@valkenswaard.nl homepage Geacht Raadslid, De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft op 10 mei 2012 uitspraak gedaan over de bouwvergunning voor 36 seniorgeschikte appartementen op de hoek Haagstraat-Willibrorduslaan. De Afdeling heeft het verzoek om voorlopige voorziening afgewezen en direct in hoofdzaak het hoger beroep ongegrond verklaard. Een kopie van de uitspraak treft u bij deze brief aan. In deze brief gaan we ten eerste in op de voorgeschiedenis van deze zaak, waarna we verder ingaan op de uitspraak van de Afdeling van 10 mei Inleiding Bij besluit van 8 september 2009, verzonden op 8 september 2009, hebben wij aan Woningbelang een reguliere bouwvergunning verleend voor het bouwen van 36 seniorgeschikte appartementen op het perceel Willibrorduslaan-Haagstraat in Valkenswaard. Bij verlening van deze bouwvergunning is gebruik gemaakt van de mogelijkheid binnenplanse ontheffing te verlenen. Deze ontheffmg is gebaseerd op artikel 22, aanhef en onder 2 van de bestemmingsplanvoorschriften. Hierin is bepaald, dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn vrijstelling te verlenen van de desbetreffende bepalingen van het plan voor geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand zijdelingse perceelsgrenzen, van bebouwde oppervlakten, alsmede van goothoogte van gebouwen met ten hoogste 10%.

2 De binnenplanse ontheffing had betrekking op de goothoogte (15,4 meter i.p.v. de voorgeschreven 14 meter) en op de maximale bebouwingsoppervlakte. Het maximale percentage bebouwingsoppervlakte bedraagt 60%, terwijl in eerste instantie berekend was dat het percentage 63,7% bedroeg. Voor deze overschrijding is dus binnenplanse ontheffing verleend. Uitspraak Raad van State van 1 december 2010 De Raad van State heeft op 1 december 2010 al een uitspraak gedaan in deze zaak. Die uitspraak hield het volgende in: * Ten aanzien van de berekening van het aantal parkeerplaatsen, zijn wij terecht uitgegaan van de norm voor seniorenwoningen. Dit geldt ook voor 5 appartementen die groter zijn dan 90 m 2, waarvoor eigenlijk een andere (hogere) norm geldt. Volgens de Raad van State is die afwijking echter dermate gering, dat wij ook voor die 5 grotere appartementen terecht de norm voor seniorenwoningen hebben gehanteerd (1 parkeerplaats per woning). * Het college heeft terecht ontheffing verleend van de parkeernormen. Gelet op het parkeeronderzoek van Woningbelang en het onafhankelijke onderzoek dat Woningbelang nog in de hoger-beroepsfase heeft laten verrichten, is de ontheffing voldoende gemotiveerd. * Ook zijn wij volgens de Raad van State terecht uitgegaan van het uitgangspunt dat in dit geval 16 parkeerplaatsen binnen de bestemming "Wonen" mogen worden gerealiseerd. Het gaat hierbij slechts om 25% van de bestemming "Wonen" hetgeen volgens Raad van State tot de conclusie leidt dat er in dit geval geen sprake is van "in overwegende mate" parkeren in tuinverf. Dit past dus binnen de bestemmingsplanvoorschriften. * De Raad van State vindt de belangenafweging met betrekking tot de ontheffing voor de bouwhoogte, alleszins redelijk. Het bezonningsdiagram dat hiervoor gebruikt is, vindt de Raad van State ook redelijk. * Er is een motiveringsgebrek ten aanzien van de berekening van het bebouwingspercentage. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage van 60, waarvan wij ontheffing hebben verleend met 10%. Bij de berekening hiervan zijn wij volgens de Raad van State van verkeerde uitgangspunten uitgegaan. Kortom, alleen ten aanzien van de (berekening van) de bebouwingsoppervlakte was er sprake van een motiveringsgebrek.

3 Voor de berekening van het bebouwingspercentage hadden wij, volgens de uitspraak van de Raad van State van 1 december 2010, uit moeten gaan van 2 bouwpercelen, te weten enerzijds de oppervlakte van de percelen waarop het complex 'Jozefhage' is gerealiseerd, waarop een klein gedeelte van het nieuw bouwplan komt en anderzijds de oppervlakte van de percelen waarop het nieuwe bouwplan wordt gerealiseerd. De Raad van State heeft hiertoe overwogen dat nu op het kadastraal perceel E3686 reeds een gebouw, de Jozefhage, is gelegen, dat niet als bij het bouwplan behorende bebouwing kan worden aangemerkt, dit perceel als afzonderlijk bouwperceel dient te worden aangemerkt. Het deel van het kadastrale perceel E3686, waarop een klein gedeelte van het appartementencomplex is voorzien (ca. 16 m ), behoort dan ook tot het bouwperceel waarop het woongebouw Jozefhage staat, aldus de Raad van State. Het bebouwingspercentage dat door realisering van het bouwplan zal worden bereikt, diende derhalve voor beide bouwpercelen afzonderlijk te worden berekend. Nieuwe beslissing op bezwaar van 14 december 2010 Op 14 december 2010 is vervolgens door ons een nieuwe beslissing op bezwaar genomen, waarin met de overwegingen van de Raad van State rekening is gehouden. Na berekening van de bebouwingspercentages voor beide bouwpercelen bleek sprake te zijn van een overschrijding van het bebouwingspercentage tot respectievelijk 62,7% en 64,7%. Gelet daarop is bij de beslissing op bezwaar binnenplanse ontheffing verleend voor een afwijking met maximaal 10% voor beide bouwpercelen, teneinde het nieuwbouwplan mogelijk te maken. Uitspraak Raad van State van 4 mei 2011 Na het instellen van beroep en hoger beroep door de omwonenden, heeft de Afdeling op 4 mei 2011 opnieuw een uitspraak gedaan over deze kwestie. In die uitspraak geeft de Afdeling ten eerste aan, dat het geschil zich na de uitspraak van 1 december 2010 slechts nog richt op de vraag of het college ontheffing mocht verlenen van het maximale bebouwingspercentage. Andere bezwaarpunten zijn al beslecht in de uitspraak van 1 december hi haar uitspraak van 4 mei 2011 oordeelt de Afdeling, dat ons college niet op de juiste wijze uitvoering heeft gegeven aan de overwegingen in de uitspraak van 1 december Opnieuw komt de Raad van State tot het oordeel, dat de bebouwingsoppervlakte niet op de juiste wijze is berekend. Volgens de Raad van State hadden wij miskend dat wij bij de berekening van de oppervlakte van bouwperceel II (waarop het nieuwe appartementencomplex komt) ten

4 onrechte een strook grond van kadastraal perceel E3686 (waarop Jozefhage staat) hebben betrokken. Naar het oordeel van de Raad van State hebben wij, door bij de berekening van de oppervlakte van bouwperceel II een strook grond te betrekken die is gelegen op kadastraal perceel E3686 (waarop Jozefhage ligt), miskend dat in de uitspraak van 1 december 2010 is overwogen dat dat kadastrale perceel een afzonderlijk bouwperceel vormt, waarvan het bebouwingspercentage apart dient te worden berekend. Nu de strook grond aldus deel uitmaakt van bouwperceel I, mocht de oppervlakte hiervan niet worden betrokken bij die van bouwperceel II. Het gaat om de strook grond waarop een gedeelte van de parkeerplaatsen zijn gelegen zoals in groene kleur is aangegeven op bijgevoegde situatietekening. Indien die oppervlakte met inachtneming hiervan wordt berekend, wordt het bebouwingspercentage van 66% waarvoor krachtens artikel 22, aanhef en tweede lid, van de planvoorschriften maximaal ontheffing kan worden verleend, volgens de Raad van State overschreden. Bij de berekening van het bebouwingspercentage dient volgens de begripsbepalingen in het bestemmingsplan te worden uitgegaan van de oppervlakte van het bouwperceel. Voor de vraag of sprake is van een bouwperceel, als bedoeld in artikel 1, onder 9 van de planvoorschriften, is van belang of sprake is van "bij elkaar behorende bebouwing". Het bestaan van een dergelijke situatie leidt ertoe dat er meerdere kadastrale percelen in ruimtelijke zin als één bouwperceel behoren te worden aangemerkt. In aanmerking genomen dat het bouwplan voorziet in een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing en de kadastrale percelen E 3446 en E 3685 worden ingericht, beheerd en onderhouden als één complex van huurappartementen, moeten deze twee kadastrale percelen tot hetzelfde bouwperceel worden gerekend. Volgens de Raad van State hadden we bij dit bouwperceel niet de oppervlakte van de strook grond die deel uitmaakt van bouwperceel I E 3686 (waarop Jozefhage is gelegen), mogen betrekken bij die van bouwperceel II waarop het nieuwe bouwplan is gelegen. Aanpassing kadastrale situatie Gelet op de uitspraak van de Raad van State heeft Woningbelang als eigenaar van de gronden bij het Kadaster de kadastrale situatie laten wijzigen. De strook grond, die wij niet bij bouwperceel II hadden mogen betrekken, hoort nu kadastraal bij bouwperceel II. Bouwperceel II bestaat nu uit één kadastraal perceel. Bouwperceel I, waarop Jozefhage is gelegen, bestaat ook uit één kadastraal perceel. Tevens is een stukje grond van ca. 16 m 2, dat behoorde tot bouwperceel I maar waarop een klein gedeelte van het nieuwe appartementencomplex is gelegen, kadastraal bij bouwperceel II getrokken. Grofweg gezegd is de nieuwe situatie als volgt:

5 De percelen E3446, E3685 en een klein gedeelte van E3686 zijn samengevoegd tot één perceel E4083. Hierop is het nieuwe appartementencomplex voorzien. Het perceel E3686, waarop het complex De Jozefhage is gelegen, is E4081 geworden. Nieuwe beslissing op bezwaar van 17 januari 2012 Op 17 januari 2012 hebben wij vervolgens weer een nieuwe beslissing op bezwaar genomen, waarin met de overwegingen van de Afdeling en de nieuwe kadastrale situatie rekening is gehouden. Voor de berekening van het bebouwmgspercentage verwijzen wij u naar pagina's 7 en 8 van de beslissing op bezwaar. Voor beide bouwpercelen komt het percentage uit boven de toegestane 60%. De percentage blijven echter binnen de marges die met een binnenplanse ontheffing van 10% mogelijk zijn. Immers, met een binnenplanse ontheffing kan het bebouwingspercentage maximaal 66% bedragen. Gelet daarop hebben wij op grond van artikel 22, aanhef en onder 2 van de bestemmingsplanvoorschriften binnenplanse ontheffing verleend voor een afwijking met maximaal 10% voor beide bouwpercelen, teneinde het nieuwbouwplan mogelijk te maken. Uitspraak Raad van State van 10 mei 2011 Op 10 mei 2012 heeft de Raad van State een definitief oordeel gegeven over deze zaak. Vooraf geeft de Afdeling nogmaals aan, dat het geschil slechts nog betrekking heeft op de ontheffing voor overschrijding van het bebouwingspercentage. Bezwaren over bijvoorbeeld de goothoogte van het nieuwe gebouw treffen dus al geen doel. De Afdeling overweegt, dat bij het vaststellen van de omvang van een bouwperceel de actuele situatie bepalend is. In beginsel dient te worden uitgegaan van het kadastrale perceel, waarop het bouwplan zal worden gerealiseerd. Daarbij is niet de situatie ten tijde van de aanvraag, maar die ten tijde van het nemen van het besluit bepalend. Aangezien de kadastrale ondergrond geen onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan, is voor aanpassing daarvan volgens de Afdeling geen wijziging van dat plan vereist. Woningbelang heeft de kadastrale situatie bij het Kadaster zodanig laten aanpassen, dat ten tijde van het besluit van 17 januari 2012 en nadien twee nieuwe kadastrale percelen bestonden. Het bouwplan is als gevolg hiervan volledig voorzien op het kadastrale perceel E4083 en het daarop gelegen bouwvlak een oppervlakte van m2 heeft. Anders dan mevrouw Van Hirtum en anderen betogen, zijn het bouwvlak op de plankaart en de bestemming van de grond als gevolg van de kadastrale wijziging niet

6 veranderd. Dat een gedeelte van het nieuwe kadastrale perceel voorheen deel uitmaakte van het bouwperceel van "Jozefhage", maakt dit niet anders. Het college mocht daarom de gronden die zijn benut ten behoeve van het verlenen van een bouwvergunning voor dat gebouw bij de beoordeling van het bouwplan buiten beschouwing laten. Daarnaast hebben wij volgens de Afdeling bij het berekenen van de oppervlakte van het voorziene gebouw de voorziene balkons terecht buiten beschouwing gelaten en zijn wij aldus terecht van een oppervlakte van m 2 uitgegaan. Gelet op het vorenstaande, bedraagt het bebouwingspercentage op het bouwperceel 64,77 en kon het college derhalve krachtens artikel 22, aanhef en tweede lid, van de planvoorschriften ontheffing verlenen voor het overschrijden van het ingevolge het bestemmingsplan maximaal toegestane bebouwingspercentage. Uitleg uitspraak van 10 mei 2012 De Afdeling geeft ten eerste gevolg aan haar vaste jurisprudentie, dat bij het vaststellen van de omvang van een bouwperceel de actuele situatie bepalend is. In beginsel dient te worden uitgegaan van het kadastrale perceel, waarop het bouwplan zal worden gerealiseerd. Daarbij is niet de situatie ten tijde van de aanvraag, maar die ten tijde van het nemen van het besluit bepalend. De situatie ten tijde van het besluit van 17 januari 2012 is dus bepalend. Bij een beslissing op bezwaar moet rekening worden gehouden met de feiten en omstandigheden zoals die op dat moment zijn en niet met de feiten en omstandigheden ten tijde van de aanvraag of het primaire besluit (de bouwvergunning van 8 september 2009). In de beslissing van 17 januari 2012 hebben wij dus terecht rekening gehouden met de nieuwe kadastrale situatie. De Afdeling geeft op de tweede plaats duidelijk aan, dat de kadastrale ondergrond geen onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Voor aanpassing van de kadastrale ondergrond is dus volgens de Afdeling geen wijziging van het bestemmingsplan vereist. Als gevolg van de kadastrale wijziging zijn het bouwvlak op de plankaart en de bestemming van de grond (de woonbestemming) niet veranderd. Dat een gedeelte van het nieuwe kadastrale perceel voorheen deel uitmaakte van het bouwperceel van "Jozefhage", maakt dit niet anders. Het bouwplan is nu volledig voorzien op het kadastrale perceel E4083 en het daarop gelegen bouwvlak heeft een oppervlakte van m 2.

7 Voor de berekening van het bebouwingspercentage is uiteraard niet alleen de oppervlakte van het bouwperceel, maar ook de oppervlakte van het nieuwe gebouw relevant. Volgens de Afdeling zijn wij terecht uitgegaan van een oppervlakte van het gebouw van m 2. Bij de berekening hebben wij terecht de voorziene balkons buiten beschouwing gelaten. Een balkon wordt namelijk aangemerkt als een onderschikt bouwdeel. In het van toepassing zijnde bestemmingsplan "Valkenswaard-Noord" staat in artikel 2.1 (wijze van meten, meetwijzen) onder nummer 7 dat voor lengte, breedte en diepte van een gebouw de afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken bepalend is. In artikel 2.2 is aangegeven dat ondergeschikte bouwdelen als luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing worden gelaten mits de overschrijding niet meer dan VA meter bedraagt en niet plaatsvindt boven openbare ruimten. Aan deze twee vereisten wordt in dit geval voldaan. Met de uitspraak van de Raad van State komt een einde aan deze gerechtelijke procedure. De bouwvergunning aan Woningbelang is onherroepelijk geworden. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris,^ / burgemeester, drs. RF.W. van Eijck drs. A.B.A.M. Ederveen

8