Raadsinformatiebrief

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Onderwerp : Stand van zaken realisatie Masterplan De Valuwe. Aard : Toezegging(en) raad/commissie Portefeuillehouder : G.M.P. Stoffels Datum college : 10 mei 2016 Openbaar : Ja Afdeling : Ontwikkeling Contactpersoon : F. Verstegen Telefoon : frans.verstegen@cgm.nl In te vullen door de griffie Nummer brief : Datum verzending : 12 mei 2016 Nummer weekbericht : 18 Geachte leden van de raad, Aanleiding In de vergadering van 9 november 2015 is door wethouder, de heer G. Stoffels toegezegd dat u antwoord krijgt op de vraag of de gestelde doelen ten aanzien van woningbouw in het Masterplan De Valuwe naar verwachting worden behaald. In voorliggende brief treft u deze informatie aan. Het Masterplan uit 2002 en het stedenbouwkundig plan uit 2007 vormen het uitgangspunt. Aan de hand hiervan wordt de huidige stand van zaken belicht ofwel ligt de gemeente nog op koers. Ten slotte vindt er een doorkijk plaats naar het beoogde eindresultaat in de toekomst. De conclusie is dat de gestelde doelen met betrekking tot woningbouw naar verwachting worden behaald. Een en ander wordt hieronder nader onderbouwd met aantallen, uitgedrukt in percentages in een tabel, en, waar nodig, voorzien van een toelichting. Inhoud Uit eind 2002 dateert het Masterplan Revitalisering De Valuwe. De 1e fase in het proces om te komen tot dit Masterplan betrof het vaststellen van het wijkbeeld. Dat beeld is vastgelegd in het rapport Beeld van De Valuwe, 26 juni Dat rapport vormt de basis waarop de doelen zijn gebaseerd in het Masterplan. Rapport Beeld van De Valuwe d.d. 26 juni In 2002 stonden in de wijk De Valuwe ruim woningen. Dat was 22% van de totale woningvoorraad in de kern Cuijk. 62% van deze circa woningen viel onder de sociale huursector. 2% was particuliere (lees: dure) huur en 36% van dit aantal woningen betrof koop. Ofwel de verhouding sociale huur versus vrije sector was 62/38.

2 In aantallen uitgedrukt was de verdeling van de woningvoorraad naar eigendomsverhouding in De Valuwe in 2002 als volgt. Totaal: woningen, waarvan 556 koopwoningen, 948 sociale huurwoningen en 24 particuliere huurwoningen. In het Masterplan Revitalisering De Valuwe d.d. 24 december 2002 is bepaald op welke aandachtsvelden (lees: doelen) de aanpak op het fysieke vlak zich dient te richten. Over woningbouw staat het volgende. Een wijk met goede, mooie en diverse woningen. In de eerste plaats te realiseren door goed onderhoud door eigenaren van koopwoningen en woonmaatschappij Maasland (inmiddels Mooiland genaamd). Maar dat is niet voldoende. Om de wijk aantrekkelijk te houden voor verschillende huishoudens zullen delen van de woningvoorraad van Maasland vervangen moeten worden door moderne seniorenwoningen en eengezinswoningen. De woningen die voor vervanging in aanmerking komen, zijn de huidige portiekflats en eengezinswoningen in het gebied dat grofweg begrensd wordt door de Crusaatstede Goudenrijderstede Dukatendreef Vuurijzerstede. Bij de seniorenwoningen zal de nadruk liggen op huurwoningen en bij de eengezinswoningen gaat het vooral om koopwoningen. Op die manier wordt gewerkt aan de toenemende behoefte van ouderen en een meer evenwichtige verhouding tussen huur en koop. Overigens zal voor het verlies aan huurwoningen in De Valuwe elders in Cuijk compensatie gevonden moeten worden: woonmaatschappij Maasland en de gemeente maken hierover afspraken. Het doel daarvan is de keuzemogelijkheden voor inwoners van Cuijk te vergroten. Op een aantal kleinere locaties in de wijk kan aanvullende woningbouw gepleegd worden. Het Masterplan zelf gaf overigens geen concrete invulling van de diverse locaties, die mogelijkheden boden voor vernieuwing en differentiatie van de woningvoorraad. Dat was een vervolg(opdracht). In 2007 heeft dat geresulteerd in een Stedenbouwkundig plan De Valuwe, Cuijk, opgesteld in opdracht van de gemeente Cuijk en woonmaatschappij Maasland (ofwel Mooiland). In dit stedenbouwkundig plan is het programma opgenomen dat gerealiseerd kan worden. In dit plan is uitgegaan van een menging van woningtypen (grondgebonden woningen versus appartementen) en van een menging van prijsklassen (sociaal versus vrije sector, koop versus huur). Volgens de in het stedenbouwkundig plan opgenomen berekening konden circa 277 woningen nieuw worden gebouwd, terwijl het totale aantal te slopen woningen 281 bedroeg. De raad heeft bij de vaststelling van dit stedenbouwkundig plan in 2007 ook instemmend kennis genomen van het onderhandelingsresultaat met betrekking tot uitgangspunten/spelregels tussen gemeente en Mooiland die feitelijke realisatie van het stedenbouwkundig plan in circa tien jaar mogelijk moet maken. Eén van de uitgangspunten was (en is nog steeds) dat Mooiland fungeert als opstalexploitant. Dit houdt in dat zij de woningen sloopt, bouwt, en verhuurt/verkoopt. De gemeente Cuijk voert de grondexploitatie. Dit onderhandelingsresultaat heeft in 2009 geleid tot een Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en Mooiland. Daarin is opgenomen dat het streven erop is gericht dat na voltooiing van de revitalisatie de verhouding sociale huur versus vrije sector in de wijk De Valuwe 58/42 is.

3 Nadien (medio 2012/2013) zijn vanwege voortschrijdende inzichten als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden voor de verschillende fasen van dit project aanvullende afspraken gemaakt tussen de gemeente en Mooiland op het terrein van aantallen te slopen en nieuw te bouwen woningen (sociale huur en vrije sector). Op de vraag of de doelstelling betreffende de beoogde verhouding sociale huur versus vrije sector naar verwachting als eindresultaat gehaald gaat worden en of de gemeente anno 2016 op schema ligt, wordt hierna ingegaan in tabelvorm. Sociale huur Dure huur Koop Vrije sector Totaal Woningvoorraad de Valuwe per Aantal Percentage 62% 2% 36% 38% 100% Bouwprogramma buiten revitalisering - Aantal Percentage 100% % Parkzicht - Aantal Sloopprogramma revitaliseringsgebied totaal - Aantal Percentage 99% 0% 1% 1% 100% Fase 1: Gerealiseerd - Aantal Fase 2a: Gerealiseerd - Aantal Fase 2c: Nog te realiseren - Aantal Percentage 0% 0% 100% 100% 100% Fase 3: Gerealiseerd - Aantal Fase 4: Nog te realiseren - Aantal Percentage 99% 0% 1% 1% 100%

4 Bouwprogramma revitaliseringsgebied totaal * - Aantal Percentage 93% 0% 7% 7% 100% Fase 1a en b: Gerealiseerd - Aantal Fase 1c: Nog te realiseren - Aantal Percentage 0% 0% 100% 100% 100% Fase 2a: Gerealiseerd - Aantal Fase 2c: Nog te realiseren - Aantal Fase 3: Nog te realiseren - Aantal Percentage 94% 0% 6% 6% 100% Fase 4: Nog te realiseren ** - Aantal Percentage 78% 0% 22% 22% 100% Woningvoorraad de Valuwe na sloop en nieuwbouw revitalisering; planning Aantal Percentage 59% 2% 39% 41% 100% verkoop sociale huurwoningen Mooiland - Verkoop voor Verkoop Prognose Verkoop *** Woningvoorraad de Valuwe 2020 na verkoop sociale huurwoningen Mooiland - Aantal Percentage 55% 1% 44% 45% 100% * Programma Katwijkseweg buiten beschouwing gelaten ** Oorspronkelijk nieuwbouwprogramma van 4 sociale huurwoningen op locatie Leeuwengrootstede 2a buiten beschouwing gelaten i.v.m. inpassing Leeuwengrootstede 2a. *** Mooilad heeft momenteel in De Valuwe nog ca. 150 sociale huurwoningen gelabeld voor verkoop. Bij een gemiddelde verkoop van 7 woningen per jaar, is het resultaat in de periode (4 jaren) > 28 woningen. 4

5 De informatie in de tabel laat zien, dat de woningvoorraad na revitalisering een verhouding heeft van 59%/41%. In deze percentages zijn al wel meegenomen de tussentijds door Mooiland gerealiseerde woningen in Parkzicht. Voor het overzicht zijn in deze percentages de tot op heden verkochte bestaande huurwoningen nog niet verwerkt. In de periode tot 2015 zijn in totaal 37 bestaande huurwoningen van Mooiland verkocht. Mooiland heeft op dit moment nog ca. 150 huurwoningen in de Valuwe gelabeld voor verkoop aan zittende huurders of bij mutatie. Uitgaande dat gemiddeld 7 woningen de komende 4 jaar (vanaf 2016) worden verkocht, ontstaat in 2020 een verhouding sociale huur/vrije sector van 55% tot 45%. Hierbij laten wij in deze tabel (vooralsnog) de volgende in de toekomst te realiseren vrije sector woningen buiten beschouwing: Als eerste, het programma aan de Katwijkseweg (in feite behorende bij de wijk de Valuwe), bestaande uit 22 (ruime) bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen (vrije sector); Ten tweede, de mogelijkheid om in de nabije toekomst op (een deel van) de vrijkomende schoollocatie aan de Robijnlaan 78 in de wijk de Valuwe een relatief groot aantal koopwoningen te realiseren. Als deze twee toekomstige ontwikkelingen te zijner tijd verdisconteerd worden in de procentuele verhouding van sociale huur/vrije sector, zal het aantal koopwoningen de meerderheid vormen in de wijk de Valuwe. Differentiatie Daarnaast zijn de gemeente en Mooiland vorig jaar overeengekomen om de huurprijzen voor de nieuw te realiseren sociale huurwoningen in fase 3 en 4 te verruimen tot de liberalisatiegrens zodat er qua nieuwbouwprogramma meer differentiatie ontstaat tussen de verschillende doelgroepen en inkomensgroepen in de wijk de Valuwe. Hierdoor wordt concentratie/verdichting van meer sociaal kwetsbare huishoudens voorkomen. In het centraal gelegen deel van de wijk (fase 3 en 4) worden dit jaar en komende jaren de volgende typen woningen gerealiseerd: appartementen, ruime en iets minder ruime eengezinswoningen, grondgebonden nultredenwoningen en enkele boven- en benedenwoningen, zowel voor huishoudens uit de wijk, maar ook voor huishoudens die elders in Cuijk wonen. Naast sociale huurwoningen, staan ook nieuwbouw koopwoningen in fase 3 en 4 gepland om middeninkomens aan te trekken voor en naar de wijk én om middeninkomens die al in de Valuwe wonen, vast te houden. Door deze woningdifferentiatie wordt het makkelijker voor huishoudens in de Valuwe om in hun wijk wooncarrière te maken. Dat geldt overigens ook voor anderen van buitenaf. 5

6 Resumé Wij stellen vast dat de verhouding sociale huur/vrije sector ten gunste van de vrije sector verandert, zoals in onderliggende plannen/afspraken vastgelegd. Tevens constateren wij dat er ook meer differentiatie ontstaat tussen de verschillende doel- en inkomensgroepen in de wijk de Valuwe. Gelet hierop trekken wij de (slot) conclusie dat de doelen met betrekking tot woningbouw naar verwachting inderdaad zullen worden behaald. Procedurele informatie Aan Mooiland wordt een afschrift van deze raadsinformatiebrief ter kennisname verstrekt. Bijlagen Geen. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Cuijk, Drs. R.H.M.A. Rongen secretaris Mr. W.A.G. Hillenaar burgemeester 6