Memo. 1. Aanleiding. 4) De pilot zorgt voor ervaring bij bewoners en de gemeente over off-grid wonen en leven.

Transcriptie

1 Memo aan : Gemeenteraad Harderwijk van : College van B&W organisatie : eenheid i.a.a. : datum : 07 augustus 2018 onderwerp : Locatie pilot off-grid tiny houses reg.nummer : / Aanleiding Op dinsdag heeft het college van B&W besloten de gemeenteraad voor te stellen om een pilot te starten met off-grid Tiny Houses aan het Rappad op de oude locatie van C1000 in de wijk Drielanden (Collegebesluit ). De pilot met off-grid tiny houses moet een aantal concrete effecten teweeg brengen: 1) De pilot moet het mogelijk maken om een duurzame manier van wonen te realiseren. 2) De pilot inspireert de inwoners van Harderwijk of daarbuiten over een duurzame manier van leven. 3) De pilot zorgt voor een positieve impuls in de omgeving door het realiseren van een meer groene omgeving en sociale interactie. 4) De pilot zorgt voor ervaring bij bewoners en de gemeente over off-grid wonen en leven. Om deze effecten te kunnen bereiken zijn een aantal kaders voor de pilot. Deze kaders dienen enerzijds als heldere uitgangspunten voor de omgeving en dienen anderzijds om het leereffect van de pilot zo groot mogelijk te maken. Hieronder volgt een beschrijving van de kaders zoals het college deze voor zich ziet: Pilot 1) De pilot off-grid tiny houses bestaat uit minimaal 3 en maximaal 5 tiny houses. 2) De pilot kent een maximale doorlooptijd van 10 jaar. 3) De bewoners worden betrokken bij de uitwerking van de plannen op de gekozen locatie. 4) De pilot wordt tussentijds (na 1 jaar, 5 jaar en aan het einde van de Pilot ) geëvalueerd, waarbij ook de input van de directe omgeving meegenomen wordt. Locatie 1) De locatie moet groot genoeg zijn voor 3 tot 5 tiny houses. Het college acht een gebied van minimaal 500m 2 nodig voor het aantal van 3 tiny houses. Bouwwerken 1) De tiny houses voldoen aan het bouwbesluit. 2) De tiny houses zijn kleiner dan 50 vierkante meter. 3) De tiny houses zijn niet aangesloten op nutsvoorzieningen. 4) De toekomstige bewoners van de tiny houses financieren de realisatie. Het voorstel is behandeld in de openbare commissievergadering van 15 februari Tijdens deze commissievergadering stond de communicatie met de buurt en de locatiekeuze centraal. Daarom is besloten om de locatie nader te bekijken en mogelijk een alternatief in beeld te brengen. 1

2 Verschillende locaties zijn onderzocht. Daarbij zijn voorgestelde locaties zoals het Struikterrein en Drielanden onderzocht, maar ongeschikt bevonden. Het Struikterrein valt af in verband met ruimtelijke inpassing van het initiatief en bodemverontreiniging. In het gebied Drielanden-Noord kan geen geschikt woon- en leefklimaat gegarandeerd worden in verband met geluidshinder. Beide locaties kunnen geschikt gemaakt worden, tegen dermate hoge kosten dat dit ervoor zorgt dat de pilot financieel niet uitvoerbaar wordt. In deze memo geven wij u meer informatie over de voorgestelde locatie het Rappad en een mogelijk alternatieve locatie aan de Groene Zoomweg. De locaties worden kwalitatief beschrijven. In de beschrijving komen de relevante aspecten aan de orde die voor een goede ruimtelijke ordening van toepassing zijn, zoals de omgeving, milieuaspecten en verkeer. 2. Voorgestelde locatie: Rappad 2.1. Locatiebeschrijving Het Rappad is een locatie aan de oostkant van de wijk Drielanden. De locatie ligt ten zuiden van de A28 en wordt begrensd met een grondwal. De grondwal dient om het geluid van de A28 en het naastgelegen spoor te beperken. De totale locatie is m 2, waarvan een deel is aangelegd als pluktuin. In figuur 1 en 2 ziet u een visualisatie van drie mogelijke off-grid tiny houses in de pluktuin op de locatie Rappad. De inbedding in de wijk Drielanden biedt een kans voor de toekomstige bewoners. Omdat het de bedoeling is dat de huisjes off-grid zullen opereren is het belangrijk voor bewoners dat goede voorzieningen in de buurt zijn, aangezien de doelgroep veelal geen auto bezit. In de directe nabijheid van deze locatie zijn supermarkten, scholen en zorginstellingen te vinden. Figuur 1: Een visualisatie van de locatie Rappad met mogelijke drie off-grid tiny houses in de pluktuin. 2

3 Figuur 2: Een visualisatie van mogelijke drie off-grid tiny houses in de pluktuin op de locatie Rappad Kwaliteitseisen aan de locatie Omgeving en ruimtelijke kwaliteit Omwonenden van de locatie hebben te kennen gegeven een aantal bezwaren te hebben voor de ontwikkeling van tiny houses op deze locatie. De volgende bezwaren zijn aangedragen: 1. De locatiekeuze is naar mening van de bewoners willekeurig, 2. De tiny houses doorkruisen de parkachtige structuur, 3. Men kijkt uit op de locatie en vindt een uitzicht met tiny houses niet fraai, 4. De inwoners zijn bang voor overlast door de tiny houses Het is dan ook belangrijk dat de pilot uitgewerkt wordt gezamenlijk door de omwonenden en de toekomstig bewoners. Dit zorgt er voor dat de bezwaren gehoord worden, waar mogelijk weggenomen kunnen worden en anders gezamenlijk naar een oplossing gezocht kan worden. Ruimtelijke kwaliteit is op deze locatie belangrijk. De tiny houses kunnen een mooie aanvulling zijn op de pluktuin die nu is aangelegd. De toekomstige bewoners kunnen de pluktuin verzorgen en mogelijk uitbreiden waardoor de ruimtelijke kwaliteit van de locatie wordt gewaarborgd Bestemmingsplan en vergunningstraject De locatie kent volgens het bestemmingsplan een woonbestemming, maar geen woonvlak. Daardoor is wonen niet zondermeer mogelijk. Wel kan er tijdelijk afgeweken worden middels een tijdelijke planologische omgevingsvergunning. Deze vergunning maakt het mogelijk om voor een periode van maximaal 10 jaar af te wijken van het bestemmingsplan en ontwikkeling mogelijk te maken. De procedure hiervoor is 8 weken, waarna er bezwaar en beroepsmogelijkheden zijn. 3

4 Ontsluiting en verkeer De locatie ligt aan een fietspad, waardoor het gebied rondom de tiny houses niet toegankelijk is voor autoverkeer. Parkeren naast of om de tiny houses is daarom geen optie. Volgens de parkeernormenverordening met aanvullend collegebesluit moet er per tiny house 1 parkeerplek gerealiseerd worden, met de voorkeur op eigen terrein. De pilot start vanuit een visie op duurzaamheid en de toekomstige bewoners zullen veelal geen auto bezitten, of een auto delen. Daarom zal er voor de locatie aan het Rappad gemotiveerd afgeweken moeten worden van de parkeernormenverordening. De locatie kent een goede ontsluiting per fiets en ligt ook nabij het station. Met bewoners en omwonenden zullen daarom afspraken gemaakt moeten worden over autogebruik en parkeren Milieutechnische zaken Door de ligging naast het spoor en in de buurt van de A28 is geluid een belangrijk aandachtspunt voor deze locatie. Een verkennend geluidsonderzoek is uitgevoerd om een acceptabel binnen niveau te kunnen garanderen voor de toekomstige bewoners. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op de locatie een GES-klasse 4 (Matig) van toepassing is. Het gebied voldoet aan de maximale grenswaarde voor woningbouw, waardoor woningbouw onder voorwaarden mogelijk is. Omdat er met de gekozen vergunning niet getoetst hoeft te worden aan de geluidsnormen kan geconcludeerd worden dat tijdelijke bewoning van de locatie mogelijk is. Wel wordt aangeraden de woning te isoleren. Bij de uitwerking van de pilot zullen deze voorwaardes verder worden uitgewerkt in samenspraak met de omgeving en bewoners. In overleg met de omgevingsdienst Noord-Veluwe (ODNV) wordt bij de uitwerking van de pilot gekeken welke milieuonderzoeken, bijvoorbeeld een bodemkwaliteitsonderzoek, nog noodzakelijk zijn voor de realisatie van de off-grid tiny houses, Financieel Financieel heeft dit terrein voor de grondeigenaar (gemeente) geen gevolgen omdat het terrein geen boekwaarde kent. Daardoor zijn er geen significante effecten in de grondexploitatie. Natuurlijk levert de grond in de periode van de pilot huuropbrengsten op, waar de grond momenteel geen opbrengsten kent. 3. Alternatieve locatie: Groene zoom 3.1. Locatiebeschrijving Een alternatieve locatie voor het Rappad ligt in de Groene Zoom. Gemeente Harderwijk bezit hier grond dat nog niet uitgegeven is. Aan de noordzijde van deze locatie wordt deelplan 1 van woonwijk Harderweide ontwikkeld. Aan de zuidzijde begint gemeente Ermelo. In de structuurvisie van de groene zoom is deze kavel bestemd om opgedeeld te worden in drie kavels met op iedere kavel plek voor één vrijstaande woningen. De kavel is nog niet ontsloten. Dit is een ingreep die gepland staat ten tijde van de uitgifte. Door de kavel nu al tijdelijk uit te geven zal er een (tijdelijke) ontsluiting gerealiseerd moeten worden. De pilot kan ook beperkt worden tot een gedeelte van het terrein. Zoals op figuur 3 te zien is ligt deze kavel nog niet ingebed in de wijk Drielanden. Wel groeit de wijk Harderweide om de kavel heen, zodat er op termijn een betere inbedding ontstaat. Dit betekent dat de locatie verder weg ligt van voorzieningen ten opzichte van het Rappad. In figuur 4 ziet u een visualisatie van 3 mogelijke off-grid tiny houses op een gedeelte van de kavel. 4

5 Figuur 3: Locatie kavel Groene Zoom. Het kader geeft de alternatieve locatie aan. Figuur 4: Visualisatie van drie off grid tiny houses op de alternatieve locatie in de Groene Zoom Kwaliteitseisen aan de locatie Omgeving en ruimtelijke kwaliteit Om de kavel ligt een bomenrij die de kavel van de andere scheidt en aan de achterkant bevindt zich een groene omgeving. Deze sluit goed aan bij het duurzame karakter van de tiny houses. Ook is er op de kavel voldoende ruimte om groenten te verbouwen. Bij keuze voor deze locatie moet in overleg met de omwonenden de pilot verder uitgewerkt worden Bestemmingsplan en vergunningstraject De locatie kent volgens het bestemmingsplan een groenbestemming, maar heeft een wijzigingsbevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen naar wonen. Echter zal voor deze tijdelijke pilot van het bestemmingsplan worden afgeweken door een tijdelijke planologische omgevingsvergunning. Deze vergunning maakt het mogelijk om voor een periode van maximaal 10 jaar af te wijken van het bestemmingsplan en ontwikkeling mogelijk te maken. De procedure hiervoor is 8 weken, waarna er bezwaar en beroepsmogelijkheden zijn. 5

6 Ontsluiting en verkeer De locatie heeft nog geen ontsluiting. Dit betekent dat de wegen en fietspaden aangelegd moeten worden om het bewoonbaar te maken. Volgens de parkeernormenverordening met aanvullend collegebesluit moet er per tiny house 1 parkeerplek gerealiseerd worden, met de voorkeur op eigen terrein. De pilot start vanuit een visie op duurzaamheid en de toekomstige bewoners zullen veelal geen auto bezitten, of een auto delen. Met bewoners en omwonenden moeten afspraken gemaakt worden over autogebruik, parkeren en tijdelijke wegen en fietspaden Milieutechnische zaken Door de ligging aan de Groene Zoomweg is geluid een aandachtspunt. De geluidscontouren zoals hieronder aangegeven laten zien dat ontwikkeling onder voorwaarden mogelijk is op de kavel. Bij de uitwerking van de pilot zal hier onderzoek naar moeten worden gedaan. Hoewel er voor het beoogde vergunningstraject niet getoetst hoeft te worden aan de Wet geluidhinder, moet er volgens het bouwbesluit wel een goed binnenklimaat gegarandeerd worden. Daarnaast moet bij de uitwerking van de pilot in overleg met de omgevingsdienst Noord-Veluwe (ODNV) worden gekeken welke milieuonderzoeken, bijvoorbeeld een bodemkwaliteitsonderzoek, nog noodzakelijk zijn voor de realisatie van de off-grid tiny houses, Financieel Deze locatie heeft financiële gevolgen voor de grondexploitatie van de Groene Zoom. Door de pilot op een deel van de kavel te starten kan sowieso één geplande vrije kavel niet worden uitgegeven voor de looptijd van de grond exploitatie. Voor deze locatie betekent het niet uitgeven van één vrije kavel een verlies in de grondexploitatie Groene Zoom van circa ,-. Daarnaast kan het mogelijk effect hebben op de uitgifte van de andere twee vrije kavels. Natuurlijk kan de grond na de pilot alsnog als vrije kavel worden verkocht, de geraamde opbrengst, afhankelijk van de marktomstandigheden, kan dan worden gerealiseerd. Tijdens de periode van de pilot wordt huur ontvangen voor het gebruik van de grond. 4. Conclusie Door ligging van de locatie het Rappad in de woonwijk Drielanden hebben de toekomstige bewoners van de pilot veel voorzieningen (supermarkten, scholen en zorginstellingen) in de directe nabijheid tot hun beschikking. Aangezien de doelgroep veelal geen auto bezit, heeft het de voorkeur om de voorzieningen op fiets en loopafstand te hebben. Daarnaast is het inspirerende effect door de ligging in de woonwijk hoger. Inwoners van Harderwijk zien de pilot meer in vergelijking met de locatie op de Groene Zoom. Dit is één van de beoogde effecten van de pilot. Ten opzichten van andere locaties zijn er geen ontwikkelingen verwacht op de locatie Rappad. Dit betekent ook dat het starten van de pilot op het Rappad geen gevolgen heeft op de grondexploitatie van de gemeente Harderwijk. Tijdens de periode van de pilot moeten de bewoners van de tiny houses huur betalen voor het gebruik van de grond. De verwachting is dat de combinatie van de off-grid tiny houses en de pluktuin positief effect op beiden heeft. De bewoners leven in een groenere omgeving en de pluktuin kan verzorgd en mogelijk uitgebreid worden door de bewoners. Bij het uitwerken van de pilot worden de bezwaren van de omgeving meegenomen. Dit gebeurt door samen met de omgeving en de toekomstige bewoners de pilot verder uit te werken en vorm te geven. 6