Raadsvoorstel. 27 november Geachte raad,

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Nummer: Behandeld door: B. Rozemeijer Datum: 27 november 2018 Agendapunt: Onderwerp: Wijzigen woonprogramma en budget Taets van Amerongenweg Geachte raad, Samenvatting: De gemeenteraad heeft op 29 mei 2018 het budget voor de realisatie van 45 sociale huurwoningen vastgesteld. In het verlengde hiervan heeft de gemeenteraad unaniem een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt om te onderzoeken of de mix van de te realiseren woningen kan worden vergroot door een aantal woningen om te vormen van sociale huurwoning naar vrije sector huurwoning en daarover de raad begin september te informeren zodat er op 2 oktober nadere besluitvorming over plaats kan vinden. U bent door de portefeuillehouder geïnformeerd dat de besluitvorming uitgesteld werd in verband met een aantal juridische vragen. Uitkomst van het onderzoek is dit voorstel om een 9-tal sociale huurwoningen te bestemmen als vrijesectorwoning. Tevens wordt voorgesteld om het budget voor de realisatie van de woningen aan te passen. Aanpassen woningbouwprogramma Het oorspronkelijke plan aan de Taets van Amerongenweg bestaat uit 45 sociale huurwoningen. Op grond van de regelgeving (passend toewijzen) komen voor deze woningen kandidaten in aanmerking met een inkomen tot ,- (modaal). De afgelopen periode hebben veel bewoners geïnformeerd of zij in aanmerking komen voor één van de woningen. Bij doorvragen bleek vaak dat zij een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoningen. Er is onderzocht op welke wijze hiermee kan worden omgegaan. Uitgangspunt hierbij wordt 11/2 x modaal = ,-. Voorgesteld wordt om een deel van de woningen, 5 eengezinswoningen (blok 4) en 4 seniorenwoningen (blok 12) te bestemmen als vrije sector huurwoningen. Dit voorstel kan als volgt worden gemotiveerd: Het aanbod van vrijesectorwoningen wordt hiermee vergroot. De behoefte voor dit type woningen is weergegeven in de rapportage Ontwikkeling woningvoorraad Renswoude van 10 maart Uitbreiding van het aantal vrijesectorwoningen vloeit voort uit de Actie agenda woningmarkt van de provincie Utrecht. Hierin is opgenomen dat er tot de periode 2028 in de provincie nog extra woningen in deze categorie nodig zijn. Woningzoekenden uit Renswoude met een inkomen tussen modaal en 11/2 x modaal worden daardoor een mogelijkheid geboden om in hun woningbehoefte te voorzien. Het heeft een positief effect op het rendement van het Woningbedrijf. 1

2 Zoals hierboven aangegeven wordt door het omvormen van een deel van de sociale huurwoningen het aanbod vrije sector huurwoningen vergroot. Het benodigd aantal sociale huurwoningen is mede bepaald aan de hand van de berekende woningbehoefte zoals weergegeven in de rapportage ontwikkeling woningvoorraad Renswoude van maart Gebleken is echter dat op het moment dat er veel woningen in een keer op de markt beschikbaar komen dit leidt tot een grotere instroom van woningzoekenden van buitenaf. In dezelfde rapportage is eveneens de woningbehoefte weergegeven voor vrije sector huurwoningen. In de afgelopen jaren zijn slechts een zestal van deze woningen aan de voorraad toegevoegd. Met de voorgestelde 9 woningen wordt ook aan deze vraag voldaan. Voor woningcorporaties is het, op grond van de herziene Woningwet van juli 2015, niet meer mogelijk om huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Deze beperking geldt echter niet voor gemeentelijk woningbedrijven. Kanttekeningen Subsidie provincie Utrecht Er is door de provincie Utrecht voor dit project een subsidie toegekend.. Dit betreft een co-financiering, hetgeen inhoudt dat de provincie gedeeltelijk bijdraagt in het voorziene tekort, zoals in de GREX is gepresenteerd. Deze subsidie is o.a. toegekend voor het aantal sociale huurwoningen in combinatie met het gasloos uitvoeren als nul op de meter woningen. Door het wijzigen van het woonprogramma worden de opbrengsten in de GREX hoger waardoor de subsidie naar verwachting lager zal uitvallen. Het effect hiervan op de GREX is kostenneutraal (hogere opbrengsten/lagere bijdrage subsidie). Hoogte administratieve grondwaarde Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat de grondwaarde van ,- per woning (sociale huur) wordt opgehoogd naar ,-. Voor de 9 vrije sector huurwoningen leidt dit tot een hogere grondwaarde van ,-. Daarbij is het uitganspunt van 300,- p/m 2 voor dit project, hetgeen niet inhoudt dat dit bedrag leidraad is voor andere projecten. Daarover wordt op een later moment een voorstel voorgelegd aan het college en raad. Daarin wordt o.a. de toetsing omtrent marktconformiteit belicht. De genoemde 300,- p/m 2 is voor het Woningbedrijf het maximale bedrag in relatie tot de te vragen huur. De aanvangshuur ligt net boven de liberalisatiegrens en maximaal 900,- per maand. Een hogere grondwaarde leidt tot hogere huren en wellicht voor Renswoude tot te hoge huren. De genoemde bedragen met betrekking tot de grondprijzen zijn exclusief BTW omdat het hier een interne levering betreft. Wet Markt en overheid De vraag doet zich voor of de gemeente c.q. het Woningbedrijf op grond van de wet Markt en Overheid vrije sector huurwoningen mag realiseren. Hiervoor is juridisch advies ingewonnen. Onderstaand een korte samenvatting van het advies. Het gemeentelijk Woningbedrijf is geen toegelaten instelling waardoor allerhande beperkingen uit de Woningwet niet van toepassing zijn. Dat betekent dat de beperkingen die voor toegelaten instellingen gelden bij het realiseren van geliberaliseerde huur (vrije sector) niet aan de orde zijn. Het verhuren van vrije sector huurwoningen is een economische activiteit en valt onder het bereik van de wet Markt en Overheid. Hierop is echter een uitzondering als de economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang. Wat als algemeen belang wordt gekwalificeerd, waar het gaat om activiteiten van de gemeente, wordt bepaald door 2

3 de gemeenteraad. De gemeenteraad moet een algemeenbelangverklaring in haar besluit meenemen om de verhuur van vrijesectorwoningen in het kader van de Wet Markt en Overheid mogelijk te maken. Dit vereist de nodige zorgvuldigheid, met name waar het gaat om de motivering van de algemeenbelangverklaring. De motivering vergt namelijk onder meer een weging van de gevolgen voor derden en op de markt. Die is voor geliberaliseerde verhuur, waar wellicht derden hun inkomen mee willen verwerven, anders dan bij sociale verhuur waar de concurrentie in de praktijk vooral bestaat uit toegelaten instellingen die (ook) een vorm van staatssteun behoeven voor hun (deels) niet rendabele activiteiten. In de algemeenbelangverklaring kan worden meegewogen dat de economische activiteit plaatsvindt op eigen grond die hiervoor niet speciaal verworven is, maar reeds in bezit is van de gemeente voor verhuur. Voorts is gekeken of de hoogte van de grondprijs, in dit geval 300,- nog van invloed is en of er sprake is van staatsteun bij een dergelijke grondprijs. De voorgestelde grondprijs van 300,- speelt in dit voorstel slechts een interne administratieve rol. Het gebruik beïnvloedt de waarde van de grondprijs, en daarom moet de motivering van de algemeenbelangverklaring zorgvuldig zijn. Immers: meer waarde, meer interesse vanuit de markt om deze economische diensten uit te voeren, en minder noodzaak om dit vanuit algemeen belang te doen. De grond was al eigendom van de gemeente en blijft eigendom van de gemeente; er vindt geen transactie plaats. Bij staatssteun moet er sprake zijn van het bevoordelen van een private partij door de gemeente door daar geld of andere voordelen ter beschikking te stellen. Dat doet zich hier niet voor omdat er geen private partij in het spel is. Er is geen sprake van staatssteun. Aanpassing budget Bij vrije sectorwoningen hoort, in principe, een luxer inbouwpakket van keuken, badkamer en toilet. De kosten voor luxere uitstraling van deze vertrekken, ter grootte van 7.500,- excl. BTW p/w worden verdisconteerd in de huur. Voorts is er in het bouwproces van alle 45 huurwoningen voor gekozen om niet meer uit te gaan van een casco van kalkzandsteen maar van beton. Dit omdat hiermee enerzijds een grote tijdswinst wordt behaald in het bouwproces en anderzijds leidt tot een betere luchtdichtheid van de woning die nodig is om de nul op de meter-garantie te kunnen verstrekken. De kozijnen worden nu tijdens het fabriceren van de wanden ingestort. De bouwkosten behorende bij deze beide maatregelen stijgen hierdoor met ,- Samen met de grondkosten stijgen de stichtingskosten daardoor met ,-. Het budget moet daardoor worden bijgesteld van ,- naar ,-. 3

4 Bedrijfswaarde Met inachtneming van voorgaande gegevens is de bedrijfswaarde (incl. grond): Oorspronkelijke bedrijfswaarde raadsbesluit 29 mei 2018: Bedrijfswaarde Stichtingskosten Onrendabele top - 45 sociale huur * Bedrijfswaarde bij gedeeltelijke omzetting naar vrije sector: Bedrijfswaarde Stichtingskosten Onrendabele top - 36 sociale huur * - 9 vrije sector huur * * Verschil * *negatief bedrag = rendabel/investeringsruimte Huurprijsberekening Voor de bepaling van de huur in het raadsbesluit van 29 mei 2018 is voorlopig uitgegaan van gemiddelden waarbij nog geen rekening gehouden was met de WWS-punten (woningwaarderingspunten). Deze WWS-punten zijn bepalend voor het berekenen van de huur. Recentelijk is het definitief ontwerp vastgesteld van de woningen en zijn op basis hiervan de WWS-punten berekend. De huur van de sociale huurwoningen is bepaald op 65% van de maximale huur op basis van de WWS-punten en voor de vrije sector is dat 75%. Huurprijzen (prijspeil juli 2018) Huurprijzen schatting excl. WWS Huurprijs o.b.v. WWS kmrs type aantal huur EPV van t/m gemiddeld 4 EGW hoek 3 675,00 70,00 695,00 695,00 695,00 4 EGW tussen ,00 70,00 680,00 705,00 685,00 2 BEBO ben ,00 50,00 535,00 535,00 535,00 3 BEBO bov ,00 60,00 575,00 575,00 575,00 3 SEN hoek 6 575,00 60,00 635,00 655,00 640,00 3 SEN tussen 7 550,00 60,00 620,00 630,00 625, ,00 645,00 Voorstel vrije sector o.b.v. WWS 4 EGW hoek 2 70,00 860,00 860,00 860,00 4 EGW tussen 3 70,00 820,00 850,00 830,00 3 SEN hoek 2 60,00 770,00 770,00 770,00 3 SEN tussen 2 60,00 770,00 780,00 775, ,00 4

5 Bij de bepaling van de huurprijs voor de vrije sector huurwoningen is in verband met de bereikbaarheid hiervan gekozen voor het middenhuursegment. Hierdoor wordt bevorderd dat er binnen Renswoude doorstroming kan worden gerealiseerd. Enerzijds van scheefwoners vanuit de sociale huur en anderzijds vanuit de koopsector, met name voor de doelgroep ouderen die hun eengezinswoning achterlaten ten behoeve van een seniorenwoning. Communicatie Na besluitvorming in de gemeenteraad in de Heraut melding maken van de omvorming. Tevens de inschrijvings- en toewijzingsprocedure hierin opnemen. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude, de secretaris, de burgemeester, J. van Dijk P. Doornenbal-van der Vlist 5

6 Raadsbesluit Nr De raad van de gemeente Renswoude; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 23 oktober 2018; Overwegende dat de gemeenteraad op 29 mei 2018 het budget voor het project Taets van Amerongenweg heeft vastgesteld op ,- en het college uitvoering heeft gegeven aan de motie M2 om te onderzoeken of de mix van de te realiseren woningen kan worden vergroot door een aantal woningen om te vormen van sociale huurwoning naar vrije sectorwoning. Voorts dat door de realisatie van de vrije sector huurwoningen de doorstroming op de woningmarkt in Renswoude wordt bevorderd. De gemeenteraad daarmee het algemeen belang dient voor de inwoners van Renswoude. BESLUIT: 1. Voor dit besluit wordt een algemeenbelang verklaring vastgesteld zoals weergegeven in de overwegingen. 2. Sociale huurwoningen te bestemmen als vrije sector huurwoningen onder de volgende voorwaarden: a. 9 woningen bestaande uit 4 senioren woningen en 5 eengezinswoningen; b. Aan deze woningen wordt een extra kwaliteit toegevoegd van 7.500,- excl. BTW; c. Toewijzing van deze woningen vindt plaats, bij voorrang, aan kandidaten met een binding aan Renswoude en met een inkomen tussen ,- en ,-. 3. Het budget met ,-, waaronder de onder 1a en 1b opgenomen voorwaarde, op te hogen naar ,-. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 29 januari 2019 de griffier, de voorzitter, 6