BIJLAGE GRONDEXPLOITATIES 2014 per project

Transcriptie

1 BIJLAGE GRONDEXPLOITATIES 2014 per project Auteur: Team Grondzaken Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Versienummer: 1.0 Datum: 3 september 2014 Corsanummer: T

2 Inhoudsopgave 1 Algemeen Parkzoom - Bergschenhoek Wilderszijde Bergschenhoek Boterdorp vrije kavels Bergschenhoek Centrum Bergschenhoek Leeuwenhoekweg Bergschenhoek Annie M.G. Schmidtpark Bergschenhoek Meerpolder Berkel en Rodenrijs Westpolder/Bolwerk Berkel en Rodenrijs Rodenrijse Zoom Berkel en Rodenrijs Centrum Berkel en Rodenrijs Oudeland Berkel en Rodenrijs Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Berkel en Rodenrijs De Tuinen Bleiswijk De Vluchtheuvel Bleiswijk Rembrandtlaan 42 (Kerk) - Bleiswijk BIJLAGE 2014 Pagina 2/44

3 1 Algemeen In deze bijlage wordt stilgestaan bij alle afzonderlijke gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Per project worden een toelichting, financiële analyse en risicoanalyse gegeven. Onderdeel van de financiële analyse is het verklaren van verschillen die zich voordoen ten opzichte van Daarbij beperkt de verschillenanalyse zich tot daadwerkelijke (nominale) wijzigingen. Financiële wijzigingen als gevolg van veranderde faseringen in de tijd en gewijzigde rentepercentages staan als restbedrag in de tabellen onder het kopje rente en fasering en worden op hoofdlijnen toegelicht. Ten opzichte van vorig jaar is er één grondexploitatie afgevallen, omdat deze bij de Jaarrekening 2013 is afgesloten: Plaats Noord/Hoekeindseweg in Bleiswijk. Nieuw is de grondexploitatie Rembrandtlaan 42 (Kerk) ook in Bleiswijk. Voor de goede orde wijzen wij erop dat als gevolg van afrondingen het kan zijn dat de bedragen niet altijd tot 100% optellen. Het totaalresultaat van de actualisatie grexen 2014 is als volgt: Project Actualisatie 2013 Actualisatie 2014 Prijspeil Verschil actualisatie 2014 tov actualisatie 2013 In miljoenen Euro's Parkzoom 5,68-4,67-1,01 Annie M.G. Schmidtpark 0,00 0,00 0,00- Wilderszijde 5,44-5,91-0,46- De Tuinen 12,71-12,59-0,12 Leeuwenhoekweg 5,94-6,38-0,43- Scholen boterdorp 0,42 0,57 0,15 Centrum Bergschenhoek 0,53-0,38-0,15 Meerpolder 13,86-13,28-0,58 Berkel Centrum 1,43 0,81 0,62- Westpolder 41,95-41,85-0,10 Oudeland 5,05-6,87-1,82- Rodenrijse zoom 0,90 1,19 0,30 Vluchtheuvel 0,05-0,07-0,01- Rembrandtlaan 42 0,04 0,05 0,01 RvR Groenzoom Totaal negatieve grexen 91,22-91,99-0,77- Totaal positieve grexen 2,79 2,62 0,17- Totaal 88,43-89,37-0,95- BIJLAGE 2014 Pagina 3/44

4 2 Parkzoom - Bergschenhoek A. Toelichting 1. Project Parkzoom is een woningbouwlocatie in de kern Bergschenhoek. Parkzoom wordt aan de noordzijde begrensd door de Jacob Marislaan, aan de oostzijde door de bestaande kern van Bergschenhoek, aan de westzijde door de HSL en aan de zuidzijde door de Boterdorpseweg. De wijk wordt op drie verschillende niveaus (maaiveld, terras en dijk) gebouwd en bestaat uit vier deelgebieden. In totaal worden in Parkzoom ruim woningen gebouwd. Hiervan behoort circa 20% tot de categorie sociaal bereikbare huur. Behalve woningen bevat het programma voor Parkzoom ook scholen, medische voorzieningen, kantoren en sport- en jeugdvoorzieningen. 2. Voortgang en projectbeheersing In Parkzoom wordt inmiddels in drie van de vier deelgebieden gebouwd. Tot en met medio 2014 zijn hier in totaal ruim 600 woningen gerealiseerd. Voor Parkzoom 2 is een herontwikkelingstraject succesvol afgerond en eind 2015 worden daar de laatste gronden uitgegeven. Parkzoom 1 In Parkzoom 1 zijn de dijkwoningen, twee appartementengebouwen en twaalf waterwoningen nog niet gerealiseerd. De ontwikkelaar heeft voor de gehele zone langs de HSL een herontwikkelingsvoorstel gedaan. De gemeente is in overleg met de ontwikkelaar om een realistisch programma voor deze locatie te ontwikkelen, passend binnen de kaders van de grondexploitatie. De gemeente heeft een subsidie aangevraagd en toegekend gekregen voor de herinrichting van het Offenbachviaduct als voet- en fietsovergang in plaats van het eerder geplande busviaduct. De keuze voor een ontwerp is inmiddels gemaakt. De realisatie hangt af van de instemming van de subsidieverlener met een aantal wijzigingen van het plan. BIJLAGE 2014 Pagina 4/44

5 Parkzoom 2 In Parkzoom 2 zijn op dit moment 15 eengezinswoningen en 44 appartementen in aanbouw. Dit zijn allemaal sociale huurwoningen. De verwachting is dat de eengezinswoningen nog dit jaar worden opgeleverd. Oplevering van het appartementengebouw zal in 2015 plaatsvinden. Voor de overige woningen is recentelijk een overeenkomst getekend voor herontwikkeling. In totaal gaat het daarbij om 52 eengezinswoningen. Hiervan komen er 28 beschikbaar als vrije sector huurwoning. De overige woningen worden koopwoningen. De afgesloten overeenkomst kent vaste afnamedata en vaste prijzen. De planning is dat nog dit jaar de grond wordt geleverd onder de huurwoningen en 13 van de koopwoningen. De overige grond wordt eind 2015 geleverd. Parkzoom 3 In Parkzoom 3 is tot nu toe alleen een gezondheidscentrum gevestigd. In overleg met de ontwikkelaar is gezocht naar een alternatieve ontwikkeling met specifieke aandacht voor de woon- en leefomgeving. Dit proces wordt vervolgd en het plan zal verder worden uitgewerkt. Parkzoom 4 De gronden in Parkzoom 4 zijn grotendeels verkocht en overgedragen aan de ontwikkelaar, met uitzondering van de gronden waar de beide appartementencomplexen en een deel van de waterwoningen worden gerealiseerd. De woningen op de verkochte gronden zijn op 14 na, allemaal in aanbouw of opgeleverd. Deze 8 geschakelde 2^1 kapwoningen zijn inmiddels verkocht en de 6 waterwoningen zijn in verkoop. De vraag naar koopappartementen is beperkt. Ook elders in Lansingerland worden appartementen ontwikkeld. De verwachting is dat de vraag op deze locatie pas over een aantal jaar zal aantrekken. In de grondexploitatie is hiermee rekening gehouden. De sportcorner is eind 2013 opgeleverd. Hiervan wordt door de jeugd veel gebruik gemaakt. De naastgelegen voorzieningenstrook komt niet van de grond. In overleg met de ontwikkelaar wordt gekeken naar ruimere bestemmingsmogelijkheden. 3. Programma en productie In onderstaande tabel zijn de verwachte opleveringen van de woningen in totaal Parkzoom weergegeven. Op te leveren in 2014 Op te leveren in 2015 Op te leveren 2016 en later Totaal Huidige planning BIJLAGE 2014 Pagina 5/44

6 B. Financiën In 2013 is in het kader van het vergroten van de haalbaarheid van ontwikkelingen binnen de grondexploitatie Parkzoom financiële ruimte gecreëerd. Deze aanpassingen hebben een positief effect gehad. Dit is concreet zichtbaar in het bereikte resultaat voor Parkzoom 2. Bij de grondexploitatie 2014 is voor alle nog te realiseren gebieden in Parkzoom concreet gekeken naar welk plan haalbaar zou zijn op de betreffende plek. Daarbij is als uitgangspunt genomen dat de gemeente streeft naar een gemêleerde wijkopbouw en is uitgegaan van de huidige vraag. Op basis daarvan zijn de te verwachten opbrengsten geraamd. Daarnaast zijn mede naar aanleiding van het onderzoek naar de civieltechnische en VTA kosten de kosten binnen de grondexploitatie naar beneden bijgesteld. Per saldo verbetert het resultaat op de grondexploitatie Parkzoom met 1 miljoen. De belangrijkste wijzigingen worden hierna kort toegelicht. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 18,69 19,08 0,39 Tijdelijk beheer 0,42 0,57 0,15 Sloop 0,27 0,27 - Milieu 0,40 0,40 - Civiel technische werken 25,07 24,23 0,84- VTA 11,12 11,13 0,01 Fondsen en afdrachten 4,65 3,99 0,66- Rente 5,56 5,77 0,21 Totaal kosten 66,17 65,43 0,74- Grondopbrengsten 62,19 62,11 0,08- Overige opbrengsten 0,94 0,94 - Totaal opbrengsten 63,13 63,05 0,08- Saldo 3,04-2,39-0,65 Rente en fasering 0,36 Totaal NCW 5,68-4,67-1,01 - Verwerving: op een kleine strook grond na is de gemeente inmiddels eigenaar van alle benodigde gronden. Wel is de laatste grootschalige verwerving financieel nog niet afgerond. Op basis van rechterlijke uitspraken is voor deze financiële afwikkeling een extra bedrag opgenomen als nabetaling voor de schadeloosstelling en voor de benodigde inzet van externe adviseurs en deskundigen. - Tijdelijk beheer: de looptijd van het project is met een jaar toegenomen. Daarnaast is sprake van een verhoging van de OZB tarieven. Dit leidt tot een toename van de kosten. - Civiel technische werken: * er wordt gebouwd in de deelgebieden 2 en 4. Over deelgebied 1 is de gemeente in gesprek met de ontwikkelaars. Het is zaak om de resterende kosten goed in beeld te houden. Daarom zijn de bestaande ramingen verder verfijnd. Dit geldt zowel voor het restant bouwrijpmaken als het restant woonrijpmaken in deze drie deelgebieden. Alle aangepaste ramingen tezamen leiden tot een positieve bijstelling van de verwachte kosten met 0,77 miljoen. * er is binnen de grondexploitatie een bedrag van 0,07 miljoen overgeboekt vanuit BIJLAGE 2014 Pagina 6/44

7 civieltechnische werken naar de kosten voor VTA. Dit betreft een administratieve wijziging die per saldo geen financiële effecten heeft. - VTA: * er is zoals ieder jaar een nieuwe raming gemaakt voor de kosten van VTA voor de resterende looptijd van het project. Dit betreft zowel interne uren als extern te maken kosten. * er is administratief een bedrag overgeboekt van 0,07 miljoen vanuit civiel technische werken. - Fondsen en afdrachten: onder deze kostenpost vallen onder meer de kosten voor planschade. Nu een aantal bestemmingsplannen ouder dan 5 jaar is kan beter worden ingeschat met welke kosten de gemeente mogelijkerwijs nog wordt geconfronteerd in de toekomst. - Rente: ieder jaar wordt aan elke grondexploitatie rente toegerekend over de boekwaarde (saldo van totale uitgaven en inkomsten) en over het saldo van inkomsten en uitgaven van het afgelopen jaar. Voor Parkzoom bedraagt de totale rente over 2013 in totaal 0,21 miljoen. - Grondopbrengsten: op basis van de gesprekken met de marktpartijen en de geboekte resultaten is een inschatting gemaakt van het nog te realiseren programma en de daarbij behorende opbrengsten in de verschillende deelplannen. Kritisch is ook gekeken naar de potentiële opbrengsten voor de resterende vrije kavels aan de Groeneweg. C. Risico s Elk jaar worden de projectspecifieke risico s opnieuw tegen het licht gehouden. Voor Parkzoom resulteert dit in de volgende grootste risico s: - De administratieve afhandeling van de laatste onteigening kan duurder uitvallen dan begroot. - De ontwikkelaar heeft de gemeente aangesproken over zijn duurdere funderingsconstructies als gevolg van instabiliteit van de grondwal. - Het niet kunnen afronden van deelgebieden leidt tot hogere beheerskosten voor de tijdelijke situatie. - Een ander ontwerp voor Parkzoom 3 betekent dat dit deelgebied deels opnieuw bouwrijp gemaakt moet worden. Nog onduidelijk is hoe dit exact uit gaat pakken en wat de bijbehorende extra kosten zullen zijn. - Herontwikkeling kan leiden tot het moeten verplaatsen van middenspanningsruimtes. - Een extra keermuur kan noodzakelijk zijn voor de stabiliteit van een grondwal. BIJLAGE 2014 Pagina 7/44

8 3 Wilderszijde Bergschenhoek A. Toelichting 1. Project Het voormalige project Wilderszijde is in 2011 grotendeels uit exploitatie genomen. Wat resteert in de grondexploitatie is een aantal deelprojecten. De deelprojecten die nog niet zijn afgerond komen hierna kort aan de orde. 2. Voortgang en projectbeheersing Project A: Park de Polder Tweederde deel van het oorspronkelijk bedachte park is inmiddels nagenoeg geheel aangelegd en ingericht. Er resteert nog een laatste stukje inrichting. Project B: B1 De Kade West Hier bevinden zich 21 vrije kavels. Hiervan zijn er 3 verkocht. De verkoop van de overige kavels is weer actief opgepakt. Voor een vierde kavel is een concept-koopovereenkomst gesloten. Project C: B2 De Tuynen Dit deelproject omvat circa 140 woningen. De realisatie ervan ligt stil. De gemeente pakt dit nu ook niet actief op, omdat zij vanwege de locatie van het project aanzienlijk zou moeten voorinvesteren in ontsluiting en bouwrijpmaken. Project F: Gronden Tel In dit deelgebied staan 108 woningen geprojecteerd. De gemeente is nog geen eigenaar van de onderliggende gronden. De inzet van de gemeente beperkt zich vooralsnog tot verwerving van de grond gelegen onder de al aanwezige verkeersinfrastructuur. Project G: VO Wolfert Pro Deze school wil nieuwbouw realiseren naast het gemeentehuis. De gesprekken met de verantwoordelijke Stichting BOOR zijn echter gestagneerd. De Stichting herberaadt zich op de nieuwbouw. Verkoop van de grond op korte termijn wordt niet verwacht. BIJLAGE 2014 Pagina 8/44

9 Project H: Islamitisch Cultureel Centrum Naast de scholen voor het voortgezet onderwijs en langs de HSL verrijst een Islamitisch Cultureel Centrum (ICC). Deze ontwikkeling wordt gecombineerd met de aanleg van een fiets/voetpad over de HSL. De grond voor het ICC is inmiddels verkocht en in september is de bouw gestart. 3. Programma en productie In onderstaande tabel zijn de verwachte opleveringen van de woningen in Wilderszijde weergegeven. Op te leveren in 2014 Op te leveren in 2015 Op te leveren in 2016 Totaal en later Huidige planning B. Financiën De financiële positie van Wilderszijde is ten opzichte van 2013 enigszins verslechterd. In de tabel zijn de verschillen in kosten en opbrengsten ten opzichte van het afgelopen jaar te zien. De belangrijkste worden kort toegelicht. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 13,33 13,50 0,17 Tijdelijk beheer 0,95 0,95 0,00- Sloop 0,21 0,21 - Milieu 0,07 0,07 0,00- Civiel technische werken 9,85 9,85 - VTA 4,08 4,03 0,05- Fondsen en afdrachten 1,19 1,19 - Rente 6,25 6,78 0,53 Totaal kosten 35,93 36,58 0,65 Grondopbrengsten 33,87 33,87 - Overige opbrengsten 0,47 0,47 - Totaal opbrengsten 34,33 34,33 - Saldo 1,59-2,24-0,65- Rente en fasering 0,19 Totaal NCW 5,44-5,91-0,46- - Verwerving: op de kosten voor de nog aan te kopen grond wordt jaarlijks een index toegepast. - VTA: zoals voor ieder project gebeurt is er een actuele berekening gemaakt voor de verwachte kosten gedurende de resterende looptijd van het project. Met name het aantal interne uren is omlaag bijgesteld. - Rente: dit betreft de over 2013 in rekening gebrachte rente. C. Risico s Wilderszijde kent de volgende projectspecifieke risico s: - In Wilderszijde wordt geen gasleiding aangelegd. De energievoorziening moet op een andere manier gaan plaatsvinden. Dit kan via bijvoorbeeld warmte-koude-opslag (WKO). Dit kan collectief worden opgepakt of individueel (per woning). De laatste variant is duurder en zou aan BIJLAGE 2014 Pagina 9/44

10 de orde kunnen komen bij ontwikkeling van locatie De Tuynen, waarbij de ontwikkelaar te kennen heeft gegeven een deel deze meerkosten aan de gemeente te willen doorbelasten. - De aanwezigheid van verontreiniging in nog te verwerven grond. - Het ontbinden van het contract met de ontwikkelaar van deellocatie B2 waardoor het grondbod van deze ontwikkelaar niet meer zal worden gerealiseerd. - Hogere VTA kosten voor het deelproject VMBO als gevolg van gewijzigde planvorming door het verantwoordelijke schoolbestuur. - Op de locatie van de tijdelijke VMBO school ligt nog ondergrondse infra. Schoolbestuur en gemeente verschillen van mening wie de verwijderingskosten moet betalen. BIJLAGE 2014 Pagina 10/44

11 4 Boterdorp vrije kavels Bergschenhoek 1. Het project Ten tijde van de realisatie van de nieuwe brede school bij het park De Leeuwenkuil is in de directe omgeving ook een aantal vrije kavels beschikbaar gekomen. 2. Voortgang en projectbeheersing Van de in totaal vijf vrije kavels zijn er inmiddels drie verkocht en opgeleverd. Een vierde kavel ligt zeer recent onder optie. 3. Programma en productie Verkoop van de beide laatste kavels staat gepland in B. Financiën Het resultaat op dit project is ten opzichte van 2013 licht verbeterd. In de tabel zijn de verschillen met het afgelopen jaar opgenomen. Waar nodig wordt een korte toelichting op deze verschillen gegeven. BIJLAGE 2014 Pagina 11/44

12 Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 0,00 0,00 - Tijdelijk beheer 0,01 0,01 0,00 Sloop 0,12 0,12 - Milieu Civiel technische werken 0,49 0,50 0,01 VTA 0,32 0,29 0,03- Fondsen en afdrachten 0,18 0,07 0,11- Rente 0,06 0,06 - Totaal kosten 1,18 1,05 0,13- Grondopbrengsten 1,62 1,62 0,00- Overige opbrengsten Totaal opbrengsten 1,62 1,62 0,00- Saldo 0,45 0,57 0,12 Rente en fasering 0,09 Totaal NCW 0,35 0,57 0,22 - VTA: er is een actuele berekening gemaakt voor de nog te verwachten kosten gedurende de resterende looptijd van het project. Het benodigde aantal interne uren is naar beneden bijgesteld. - Fondsen en afdrachten: het project is al een aantal jaar in uitvoering. Er valt daarom geen planschade meer te verwachten. C. Risico s Er zijn geen projectspecifieke risico s. BIJLAGE 2014 Pagina 12/44

13 5 Centrum Bergschenhoek A. Toelichting 1. Het project Het betreft een herontwikkeling van panden in het centrumgebied van de kern Bergschenhoek. De herontwikkelingslocatie omvat gronden en panden aan de Kerkstraat, Dorpsstraat en het Rondom. Tussen de gemeente en Rabo Vastgoed bv (later overgegaan in Bouwfonds Ontwikkeling bv) is voor genoemde herontwikkelingslocatie in 2007 een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een parkeergarage, commerciële ruimte en appartementen. De gemeente heeft hoofdzakelijk een faciliterende rol en verkoopt daarnaast een stuk bouwrijpe grond. Bouwfonds Ontwikkeling bv neemt het woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het projectgebied voor haar rekening. 2. Voortgang en projectbeheersing In september 2013 is Bouwfonds Ontwikkeling bv begonnen met de bouwrijp werkzaamheden, gevolgd door de sloop van de panden en vervolgens de bouw van het nieuwe complex. 3. Programma en productie Op de herontwikkelingslocatie zal Bouwfonds Ontwikkeling bv circa m2 bvo (bruto vloer oppervlak) commerciële ruimte, 27 appartementen en een ondergrondse parkeergarage realiseren. Oplevering van het complex is voorzien in B. Financiën Het financieel resultaat van dit centrum project is licht verbeterd. De verschillen ten opzichte van 2013 zijn in de tabel weergegeven. De belangrijkste worden kort toegelicht. BIJLAGE 2014 Pagina 13/44

14 Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving Tijdelijk beheer Sloop Milieu 0,10-0,10- Civiel technische werken 0,09 0,07 0,01- VTA 0,97 0,93 0,04- Fondsen en afdrachten 0,01 0,00 0,01- Rente 0,06 0,08 0,02 Totaal kosten 1,22 1,08 0,13- Grondopbrengsten 0,63 0,63 0,00 Overige opbrengsten 0,08 0,08 - Totaal opbrengsten 0,71 0,72 0,00 Saldo 0,51-0,37-0,14 Rente en fasering 0,01 Totaal NCW 0,53-0,38-0,15 - Milieu: om de ontwikkeling mogelijk te maken moest er nog een sanering plaatsvinden. De gemeente zou hier financieel naar rato aan bijdragen. Deze bijdrage is verrekend met het uiteindelijke grondbod. Daarnaast was bij de grondopbrengsten een beperkte financiële ruimte gecreëerd om eventuele tegenvallers op te vangen. Hiervan hoefde geen gebruik te worden gemaakt, waardoor per saldo de opbrengsten uiteindelijk gelijk bleven. - VTA: er is een actuele berekening gemaakt voor de nog te verwachte kosten gedurende de resterende looptijd van het project. C. Risico s Het project kent nog het volgende specifieke risico: - Insteek is dat de gemeente eigenaar wordt van grond aan het Rondom waar wordt geparkeerd. Het kan zijn dat de gemeente nog kosten moet maken om dit gebied her in te richten. BIJLAGE 2014 Pagina 14/44

15 6 Leeuwenhoekweg Bergschenhoek A. Toelichting 1. Het project Het betreft een gebied langs de Leeuwenhoekweg ter grootte van circa 8 ha. Hier komt een kleinschalig bedrijventerrein. De gemeente heeft circa 70% van de gronden in haar bezit. Het resterende deel is in handen van een particuliere eigenaar. 2. Voortgang en projectbeheersing Na het terugtrekken van marktpartijen heeft de gemeente circa twee jaar geleden besloten om het terrein zelf te ontwikkelen tot een eenvoudig bedrijventerrein met weinig stedenbouwkundige randvoorwaarden en met een relatief lage gronduitgifteprijs. Om tot een efficiënte uitgifte te kunnen komen gaat de gemeente over tot een grondruil met de particuliere eigenaar op het terrein. Qua uitgifte zal de gemeente zich in het bijzonder richten op bedrijven in een andere categorie dan die op Oudeland terecht kunnen. Belangstelling is met name te verwachten van bedrijven die meer lokaal gericht zijn. Leeuwenhoekweg vormt hierdoor een aanvulling, en geen concurrent, op het al bestaande bedrijventerreinareaal dat de gemeente in verkoop heeft. Het bestemmingsplan is inmiddels in procedure gebracht en wordt naar verwachting dit najaar vastgesteld. 3. Programma en productie De verwachting is dat de gemeente op Leeuwenhoekweg vanwege de aard van de bedrijvigheid (bijvoorbeeld opslag) relatief grotere kavels zal afzetten. Het uitgiftetempo waar rekening mee wordt gehouden ligt op ongeveer 1 ha per jaar. Met start uitgifte in 2015 loopt deze door tot en met het jaar B. Financiën Het financieel resultaat van het project is iets achteruit gegaan in vergelijking tot vorig jaar. De verschillen met het jaar 2013 staan in de tabel. De belangrijkste verschillen worden toegelicht. BIJLAGE 2014 Pagina 15/44

16 Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 6,08 6,08 - Tijdelijk beheer 0,06 0,06 - Sloop 0,11 0,11 - Milieu 0,14 0,13 0,01- Civiel technische werken 1,77 1,31 0,46- VTA 1,43 1,43 0,00- Fondsen en afdrachten 0,26 0,13 0,14- Rente 3,79 4,18 0,38 Totaal kosten 13,65 13,42 0,23- Grondopbrengsten 8,75 7,86 0,89- Overige opbrengsten 0,02 0,03 0,00 Totaal opbrengsten 8,78 7,89 0,89- Saldo 4,88-5,54-0,66- Rente en fasering 0,23 Totaal NCW 5,94-6,38-0,43- - Civiel technische werken: start uitgifte van het terrein is gepland in Voor die tijd moet het terrein nog bouwrijp worden gemaakt en ontsloten worden. De raming voor deze en overige civiel technische kosten is daarom geactualiseerd. Met name door gebruik te maken van bestaand materiaal (brug) kunnen de kosten worden gedrukt. Daarnaast wordt de hoofdinfrastructuur goedkoper uitgevoerd. - Fondsen en afdrachten: met de particuliere eigenaar op Leeuwenhoekweg vindt een grondruil plaats. Het wegvallen van de afdracht aan de stadsregio moest hierin nog worden verwerkt. - Rente: dit betreft het over 2013 in rekening gebrachte bedrag. - Grondopbrengsten: * de gewijzigde grondruil met de particuliere eigenaar leidt tot lagere opbrengsten voor de gemeente. Hier tegenover staan echter even grote lagere kosten voor de gemeente (o.a. civiele kosten en afdrachten), waardoor de wijziging in de ruil financieel neutraal uitwerkt. * er is financiële ruimte gecreëerd om beter in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de markt. C. Risico s Het project kent het volgende specifieke risico: - Extra kosten in verband met aanpassingen in de riolering in verband met waterafvoer vanaf aangrenzende percelen richting het bedrijventerrein. BIJLAGE 2014 Pagina 16/44

17 7 Annie M.G. Schmidtpark Bergschenhoek A. Toelichting 1. Het project Centraal in de gemeente Lansingerland komt het Annie M.G. Schmidtpark. Dit stadspark wordt aangelegd tussen de kernen Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek. Aan de zuidzijde ligt de grens bij de Wildersekade en aan de noordzijde bij de voormalige grens van de gemeente Bleiswijk. Het park is bruto zo n 70 hectare groot. Het park bestaat uit drie delen: het noordelijk deel, het centrale deel waar het zwembad is gelegen en het zuidelijk deel. In 2007 is begonnen met de aanleg. Voor de aanleg en inrichting van het park heeft de gemeente een bedrag van in totaal 20,4 miljoen ontvangen van de stadsregio. Zelf had de gemeente een bedrag van 7,5 miljoen gereserveerd. 2. Voortgang en projectbeheersing Medio 2012 heeft het college het definitieve inrichtingsplan voor deelgebied noord en voor de helft van deelgebied centraal vastgesteld. Het deelgebied noord en midden is vervolgens ingericht met fiets- en voetpaden, beplanting en er is een aantal elementen aangelegd zoals een cooperbaan en een Lions bos en speel- en spelvoorzieningen. Tevens is het evenemententerrein bij het zwembad in het centrale deel ingericht. In het centrale deel ten westen van het zwembad is de noodzakelijke sanering begin 2013 afgerond. Vervolgens is het bouwrijpmaken van het centrale deel ten westen van het zwembad en het zuidelijke parkdeel gestart en inmiddels gereed. In het kader van de inrichting is op dit moment een skatebaan in aanleg. Voor het park is in 2013 een burgerparticipatie traject opgezet. De uitkomsten van de burgerparticipatie zijn verwerkt in het inrichtingsplan voor Midden en Zuid. Het inrichtingsplan is op 26 januari 2014 door het college vastgesteld. 3. Programma en productie Uitvoering van het inrichtingsplan voor Midden en Zuid start In het 3 e kwartaal van 2014 met de aanleg van fiets- en voetpaden, groenbeplanting en sport- en speelvoorzieningen. Zo komt er in het zuidelijk deel onder meer een plek voor natuurlijk spelen. De planning is om het project in het 2 e kwartaal van 2015 af te ronden. BIJLAGE 2014 Pagina 17/44

18 B. Financiën Het Annie M.G. Schmidtpark is in financieel opzicht geen echte grondexploitatie. Ten behoeve van de aanleg en inrichting van het park zijn financiële bijdragen beschikbaar gesteld door met name de stadsregio en de gemeente. Uit deze bijdragen moeten alle kosten worden gedekt. Dit betekent dat de netto contante waarde elk jaar op 0,- uit moet komen. Stijging van kosten en/of daling van inkomsten vertalen zich in bezuinigingen op de aanleg en inrichting van het park. In de tabel zijn de financiële verschillen ten opzichte van het afgelopen jaar weergegeven. De belangrijkste verschillen worden nader toegelicht. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 14,88 14,84 0,04- Tijdelijk beheer 0,43 0,43 - Sloop 0,04 0,04 - Milieu 0,87 0,87 - Civiel technische werken 11,03 10,10 0,93- VTA 3,70 3,68 0,02- Fondsen en afdrachten 0,00 0,00-0,00- Rente Totaal kosten 30,95 29,96 1,00- Grondopbrengsten Overige opbrengsten 31,11 30,03 1,09- Totaal opbrengsten 31,11 30,03 1,09- Saldo 0,16 0,07 0,09- Rente en fasering 0,09 Totaal NCW 0,00 0,00 0,00 - Verwerving: alle grootschalige verwervingen zijn financieel afgerond. Het project kent alleen nog een laatste minnelijke verwerving van het Hoogheemraadschap. Bijkomende kosten als inzet van externe juridische ondersteuning kunnen worden verlaagd. - Civiel technische werken: de inrichting van het laatste deel van het park wordt versoberd uitgevoerd. Verder worden bruggen vervangen door duikers en wordt er geen rekening meer gehouden met de aanleg van een parkeervoorziening in het zuidelijk deel. - VTA: er is weer een actuele berekening gemaakt voor de kosten gedurende de resterende looptijd van het project. - Overige opbrengsten: * de versoberde inrichting van het laatste deel van het park betekent dat er minder geld beschikbaar hoeft te worden gesteld. * vanuit het Fonds bovenwijks is onder meer geld beschikbaar voor de aanleg van sport- en spelvoorzieningen in het park. Dit geld is aanvullend op wat vanuit het project zelf aan financiering beschikbaar wordt gesteld. Het geraamde bedrag in de grondexploitatie voor sporten spelvoorzieningen is verlaagd. Hierdoor kan er ook minder aanspraak worden gemaakt op het Fonds bovenwijks. * van de Provincie is een bedrag ontvangen voor het aanplanten van bomen. Dit bedrag was als opbrengsten opgenomen in de grex. Boekhoudkundig is dit bedrag uiteindelijk verwerkt als vermindering van kosten in plaats van als inkomsten via overige opbrengsten. Deze wijzing is financieel neutraal voor het project. BIJLAGE 2014 Pagina 18/44

19 C. Risico s Het project kent de volgende specifieke risico s: - Van Rijkswaterstaat is een bedrag ontvangen in verband met het omleggen van watergangen in het kader van de aanleg van de HSL. Er bestaat de kans dat dit bedrag (deels) moet worden terugbetaald, omdat het water in het park uiteindelijk anders vorm is gegeven. - De laatste grote sanering is afgerond maar moet nog wel worden gemonitord. Uit de monitoring kan blijken dat er toch nog extra maatregelen moeten worden getroffen. - Er is sprake van het wellicht moeten herstraten van al aangelegde verkeersinfrastructuur als gevolg van zware grondtransporten hierover. BIJLAGE 2014 Pagina 19/44

20 8 Meerpolder Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Meerpolder bestaat oorspronkelijk uit vier deelgebieden, namelijk: Het SOK-gebied; Meerpolder-Noord; Meerwegzone; Klapwijksewegzone. Als de wijk gereed is staan er ongeveer 3000 woningen in Meerpolder, waarvan er nog circa 400 gerealiseerd moeten worden. 2. Voortgang en projectbeheersing SOK-gebied In het SOK-gebied, waarvan Staalblauw Berkel Grond C.V. (onderdeel van Blauwhoed) de projectontwikkelaar is, liggen nog twee projecten die in uitvoering zijn. Eén van deze projecten is het project Eilanden van Berkel en bestaat uit 32 koop- en 48 huurwoningen. De eerste woningen van dit project zijn al opgeleverd aan de kopers, de rest volgt. Het laatste project binnen het SOK-gebied is genaamd De Berkelse Wal, en bestaat uit 58 woningen. Hierover is begin 2014 overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar. Voor dit project is een bestemmingsplan in procedure gebracht en is de verwachting dat deze eind 2014 voor vaststelling kan worden aangeboden aan de gemeenteraad. De verkoop van de woningen is gestart. De verkoop verloopt voorspoedig en de verwachting is dat in het 1 e kwartaal van 2015 wordt gestart met de bouw. Meerpolder-Noord Meerpolder-Noord is een gebied met versnipperd eigendom. In dit gebied ligt onder meer het project Oostmere van projectontwikkelaar AM. De 1 e fase van dit project met in totaal 129 woningen is een aantal jaar geleden gerealiseerd. De 2 e fase bestaat uit circa 80 woningen, maar deze gronden zijn nog onbebouwd. Inmiddels zijn er intensieve gesprekken gestart met AM om tot een herontwikkeling te komen. De verwachting is dat er eind dit jaar meer duidelijkheid zal zijn over de voortgang van dit project. De overige gronden in Meerpolder-Noord zijn grotendeels in eigendom van particulieren die door middel van zelfrealisatie woningen mogen bouwen. Als zij hier daadwerkelijk toe overgaan zullen zij op basis van het vastgestelde exploitatieplan Meerpolder een vergoeding moeten betalen voor door de gemeente gemaakte kosten. Op dit moment zijn er geen concrete woningbouwplannen voor deze particuliere gronden. Meerwegzone De Meerwegzone is gelegen tussen de Meerweg en de Oostmeerlaan. Tegenover de sportvelden ligt nog een strook onbebouwde grond met een bestemming Wonen uit te werken. Op deze strook is nu een BIJLAGE 2014 Pagina 20/44

21 tweetal projecten in ontwikkeling c.q. onderzoek. Eén van deze projecten bestaat uit 16 twee-onderéén-kapwoningen van de projectontwikkelaar Lecq en Droogers uit Bleiswijk. Voor dit project is een uitwerkingsplan in procedure gebracht, dat naar verwachting in het derde kwartaal van 2014 door het college kan worden vastgesteld. Vervolgens kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd en bij een goed verloop van de verkoop kan de bouw nog in 2014 starten. Met projectontwikkelaar Era Contour wordt gesproken over het project 4C. Het project bestaat in totaal uit circa 18 woningen, waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap en rijwoningen. Het bijzondere aan dit project is dat het om duurzame woningen gaat met als principe cradle to cradle. Op dit moment vinden er onderhandelingen plaats. De verwachting is dat eind dit jaar duidelijkheid ontstaat of deze onderhandelingen succesvol kunnen worden afgesloten. Indien er overeenstemming wordt bereikt zal er een vervolgovereenkomst worden gesloten. Klapwijksewegzone Het laatste woningbouwproject hier is de Klapwijkse Pier. In juni 2013 is het bestemmingsplan Klapwijkse Pier vastgesteld door de gemeenteraad, waarna tevens de omgevingsvergunning is afgegeven. Het project bestaat in totaal uit vijf appartementengebouwen. De 1 e fase telt 47 appartementen en een gezondheidscentrum. Voor deze fase is in maart 2014 gestart met de bouw. De verwachte oplevering is in de zomer van Overige Januari 2014 is gestart met de bouw van het project Thuis van projectontwikkelaar Van Omme en de Groot. Dit project bestaat uit acht ruime stadswoningen aan de verlengde Laan van Romen in een hogere prijsklasse. De woningen zijn in de zomer opgeleverd. Civiele werken In 2013 is de aanleg van de rotonde Noordeindseweg in Meerpolder Noord afgerond, evenals de Naardermeerstraat. De Naardermeerstraat is vanaf eind 2013 verbonden met de Noordeindseweg. In 2014 is gestart met de aanleg van de Briellestraat, waardoor er een nieuwe (auto)verbinding komt tussen de Oostmeerlaan en de Meerweg. 3. Programma en productie Het resterende woningbouwprogramma is in de onderstaande tabel weergegeven. Opleveren in 2014 Opleveren in 2015 Opleveren v.a Huidige planning BIJLAGE 2014 Pagina 21/44

22 B. Financiën De netto contante waarde van de grondexploitatie is vergeleken met vorig jaar licht verbeterd. Voor een deel komt dit, omdat een aantal grondopbrengsten al eind 2013 is ontvangen in plaats van in Dit heeft een positief effect op de rentekosten. In de tabel zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar weergegeven. De belangrijkste worden kort toegelicht. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 56,82 56,81 0,00- Tijdelijk beheer 1,06 1,21 0,15 Sloop 2,34 2,30 0,04- Milieu 3,08 2,93 0,15- Civiel technische werken 68,50 64,65 3,85- VTA 39,06 38,63 0,43- Fondsen en afdrachten 13,28 13,29 0,02 Rente 18,14 18,63 0,49 Totaal kosten 202,27 198,45 3,81- Grondopbrengsten 165,21 161,13 4,08- Overige opbrengsten 25,75 25,82 0,07 Totaal opbrengsten 190,96 186,95 4,01- Saldo 11,31-11,50-0,19- Rente en fasering 0,77 Totaal NCW 13,86-13,28-0,58 - Tijdelijk beheer: * in de grondexploitatie stonden op meerdere plekken financiële middelen die konden worden ingezet voor Tijdelijk beheer. Deze zijn nu op één centrale plek ondergebracht. Het bedrag bij Tijdelijk beheer neemt hierdoor toe met 0,27 miljoen. Dit is een administratieve wijziging zonder financiële effecten. * diverse deelprojecten zijn inmiddels in uitvoering. Het resterend benodigd bedrag kan hierdoor naar beneden worden bijgesteld: - 0,12 miljoen. - Milieu: aanpassing kostenramingen diverse locaties. - Civiel technische werken: * administratieve overboeking naar Tijdelijk beheer: - 0,27 miljoen. * op diverse locaties is of wordt gebouwd of wordt naar verwachting binnenkort gestart met de bouw. De gemeente moet deze locaties bouwrijpmaken en/of woonrijpmaken. De bestaande kostenramingen zijn verder verfijnd, rekening houdend met de laatste inzichten. Dit levert een mogelijke besparing op van 0,76 miljoen. * in Meerpolder zijn diverse gronden nog in eigendom van particulieren. Zij kunnen deze gronden zelf in ontwikkeling brengen. Zij betalen hiervoor op het moment dat dat zich aandient een exploitatiebijdrage aan de gemeente. De verwachting is dat deze particuliere ontwikkelingen pas zullen worden opgepakt na afronding van de looptijd van het project Meerpolder Alle elementen (zowel kosten als opbrengsten) die betrekking hebben op de particuliere ontwikkelingen zijn daarom uit de grondexploitatie gehaald. Hierdoor vervalt een bedrag van 1,1 miljoen aan civieltechnische kosten. Tegelijkertijd vervalt ook de exploitatie bijdrage. * één van de aanbevelingen uit het onderzoek naar civieltechnische kosten en VTA was een uniforme verwerking van de post onvoorzien. Dit drukt de kosten met 1,67 miljoen. BIJLAGE 2014 Pagina 22/44

23 - VTA: * er is een nieuwe raming voor de resterende looptijd van het project. Er is zowel kritisch gekeken naar de interne uren als naar de externe kosten. Met name op de interne uren is een besparing gevonden. Per saldo daalt de VTA met 0,45 miljoen. * er wordt rekening gehouden met hogere kosten voor nadeelcompensatie vanwege werkzaamheden aan de weginfrastructuur: + 0,02 miljoen. - Rente: bedrag over 2013 in rekening gebracht. - Grondopbrengsten: * In het kader van de update is gekeken naar de grondprijzen voor onbebouwde sportvelden. In vergelijking met de landelijke trend en de ons omringende gemeenten lag deze grondprijs erg hoog. Deze is vooruitlopende op de update van de kaderbrief grondprijzen naar beneden bijgesteld. * zoals bij civiel technische kosten aangegeven worden alle financiële elementen die betrekking hebben op de zelfrealisatie projecten binnen Meerpolder uit de grondexploitatie verwijderd. Aan de opbrengstenkant betekent dit dat er een bedrag vervalt van 1,67 miljoen. * de grondopbrengsten voor de resterende projecten zijn nauwgezet bekeken. De tendens van lopende onderhandelingen met onder meer AM en Era zijn hierbij betrokken. Ook is rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen in de markt qua prijsvorming en afzet van woningtypen. Dit alles heeft ertoe geleid dat extra financiële ruimte is gecreëerd. - Overige opbrengsten: verwerken daadwerkelijke bijdrage uit Fonds bovenwijks. C. Risico s Het project kent de volgende specifieke risico s: - In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met de verkoop van grond ten behoeve van twee sportvelden. Op basis van de in januari vastgestelde Sportnota blijkt er behoefte aan maar één sportveld. - Voor de aanleg van een joggingpad is subsidie ontvangen. De kans bestaat dat deze subsidie moet worden terugbetaald, zolang er geen goedgekeurde eindrapportage is. - Financiële afwikkeling van diverse lopende rechtszaken, met name over de kwaliteit van geleverde civiele werken. - Extra kosten voor aanleg van de openbare ruimte door aanpassingen in de planvorming. BIJLAGE 2014 Pagina 23/44

24 9 Westpolder/Bolwerk Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project De locatie Westpolder/Bolwerk is gelegen aan de zuidkant van de Klapwijkseweg. De wijk wordt doorsneden door de Randstadrail. De Oudelandselaan dient als centrale ontsluitingsweg voor de wijk. Op deze locatie worden ca woningen en ca m² voorzieningen gerealiseerd. Westpolder/ Bolwerk bestaat uit zeven deelplannen van 300 tot 500 woningen per deelplan. Rondom de bestaande lintbebouwing aan de Leeweg en de Veilingweg/Industrieweg vindt daarnaast verbetering van de buitenruimte plaats in combinatie met uitgifte van vrije kavels. Met de Ontwikkelingscombinatie Westpolder (OCW, bestaande Kavel Vastgoed en Amvest) is een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten voor het totale plangebied. Dit gebied is opgedeeld in de hoofdplanstructuur en deelplannen. De woningen en de openbare ruimte in de deelplannen 1 en 3 t/m 7 worden voor rekening en risico van de OCW gerealiseerd. Deelplan 2 is inmiddels volledig gerealiseerd door AM. De overige deelgebieden (m.n. met bestaande woningen) en de hoofdplanstructuur worden door de gemeente ontwikkeld. Fasegewijs wordt met de ontwikkelaar een Realisatieovereenkomst (ROK) gesloten voor elk deelplan. Dat is inmiddels voor de deelplannen 1, 2, 3 en 4-Oost gebeurd. Inmiddels zijn in deelplan 1, 2 en 3 ca woningen gerealiseerd en is de planvorming voor deelplan 5 en 7 gaande. 2. Voortgang en projectbeheersing Deelplan 1 is afgerond. Deelplan 2 is ook afgerond, op de verkoop van een aantal vrije kavels na. In deelplan 3 is ca. 80% van de woningen reeds gebouwd dan wel in aanbouw. Voor de meest westelijk gelegen blokken in dit deelplan is het bestemmingsplan herzien om zo de mogelijkheid te bieden om meer te variëren in woningtypes. Hiermee wordt ingespeeld op de vraag vanuit de woningmarkt. Eind 2013 is de bouw gestart van Het Gouden Hart (deelplan 4-Oost), waarin een supermarkt en andere voorzieningen en appartementen zijn opgenomen. In zowel deelplan 5 als 7 is dit jaar een aanvang gemaakt met de realisatie van basisscholen, evenals een VMBO-school in deelplan Programma en productie Het woningbouwprogramma van de deelplannen 1, 2, 3 en 4-Oost is bekend en contractueel vastgelegd. Voor de overige deelplannen geldt het Masterplan programma. Het overall woningbouwprogramma van de locatie Westpolder/Bolwerk kent in de basis een differentiatie van 20% sociale huurwoningen en 80% marktwoningen. In deelplan 4 Oost zijn de geplande sociale huurwoningen niet afgenomen door een woningbouwcorporatie. Hierdoor zal de differentiatie uiteindelijk 17%-83% worden. Deelplan 4 heeft een meer stedelijk karakter met appartementen en kleinschalige voorzieningen rondom het station van de Randstadrail. Het Gouden Hart is in aanbouw en volgend jaar worden 102 appartementen opgeleverd. De productie in Westpolder/Bolwerk is op dit moment sterk afhankelijk van de verkoop van de woningen in deelplan 3. Aansluitend wordt gestart met de verkoop van woningen in het eerste deel van deelplan 5. Er is vraag naar goedkopere woningen en de verwachting is dat op redelijke termijn in deelplan 7 met een programma met deze woningen kan worden gestart. Opleveren in 2014 Opleveren in 2015 Opleveren v/a 2015 Huidige planning BIJLAGE 2014 Pagina 24/44

25 B. Financiën Algemeen Westpolder/Bolwerk kent een afwijkende contractvorm van andere ontwikkelingen binnen de gemeente. In Westpolder/Bolwerk houden alle partijen (gemeente, Amvest en Kavel Vastgoed) de gronden in bezit en brengen deze in bij de OCW bij de start van een deelplan. De OCW heeft het recht woningen te ontwikkelen. Per deelplan worden daarnaast afspraken gemaakt over het programma en de afdracht aan de gemeente. De contractuele afspraken zijn tot dusver gebaseerd op residuele grondwaarden en daarmee afhankelijk van m.n. VON-prijzen, bouwkosten en parameters voor de indexen over deze cijfers. In de SOK is vastgelegd dat de kosten van de gemeente (waaronder aanleg van de hoofdplanstructuur en planvorming) gedekt zouden moeten worden door het totaal van de grondopbrengsten en afdrachten uit de verschillende deelplannen. Contractueel is vastgelegd dat het totaal aan inkomsten en uitgaven een neutraal resultaat zou moeten laten zien. Bij de fusie is een deel van overallkosten (van 5 miljoen) toegevoegd aan de exploitatie van Westpolder Bolwerk. Door de toevoeging van de VMBO-school konden minder woningen dan oorspronkelijk gepland gebouwd worden. Dit heeft een negatief effect op de exploitatie van ca. 1 miljoen gehad. Dit is sindsdien een door de gemeente geaccepteerd tekort en wordt jaarlijks met rente verhoogd. Als de afdracht voor de gemeente lager is dan voor de gemaakte kosten van de gemeente nodig is, is in de SOK overeengekomen dat er gezocht wordt naar optimalisaties (verdichting van de eengezinswoningen, hogere grondwaarde per m 2, lagere kosten etc.) in de exploitatie. In de afgelopen jaren is dit traject actief ingezet. Daarbij worden ook nieuwe afspraken voorzien welke buiten de kaders van de SOK gaan. Gemeente en ontwikkelaar zijn in onderhandeling over nieuwe uitgangspunten en contractuele afspraken vanuit waar de ontwikkeling van de locatie verder uitgewerkt kan worden. Zowel de bouwrechten van de ontwikkelaar als wel het uitgangspunt van een sluitende exploitatie voor de gemeente zijn hierbij belangrijke uitgangspunten. Het is een complex traject om voor de gehele locatie te komen tot sluitende afspraken. Vooruitlopend daarop zijn afspraken gemaakt om te starten met de ontwikkeling van de eerste woningen in deelplan 5 en 7. Gemeentelijke grondexploitatie De afgelopen jaren is in de exploitatie van Westpolder/Bolwerk op veel gebieden al geoptimaliseerd. De afgelopen periode is vooral duidelijk geworden dat niet alleen de planning verschuift, maar ook het prijsniveau zich structureel op een lager niveau bevindt dan oorspronkelijk geraamd. In een locatie waar nog ruim woningen moet worden gebouwd heeft dit grote gevolgen. De gemeente heeft de exploitatie doorgerekend als ware de gemeente volledig verantwoordelijk voor de exploitatie. Het resultaat hiervan is vorig jaar gepresenteerd. Dit resultaat is meegenomen in de jaarrekening en ook weer in de begroting Dit blijft het uitgangspunt tot op basis van een nieuw ondertekend contract een nieuwe exploitatie opgebouwd kan worden. In onderstaande tabel zijn de gegevens voor 2014 weergegeven en tevens de verschillen verklaard met de laatst vastgesteld exploitatie van Hieronder worden de verschillen verklaard. BIJLAGE 2014 Pagina 25/44

26 Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 55,32 56,16 0,84 Tijdelijk beheer 0,23 0,23 - Sloop 1,61 1,51 0,09- Milieu 2,42 2,42 0,00- Civiel technische werken 49,90 48,66 1,24- VTA 30,77 31,29 0,52 Fondsen en afdrachten 10,85 10,89 0,04 Rente 30,60 33,22 2,61 181,71 184,38 2,68 Grondopbrengsten 102,58 105,19 2,61 Overige opbrengsten 30,83 31,05 0,22 133,40 136,24 2,84 Saldo 48,30-48,14-0,16 Rente en fasering 0,05- Totaal NCW -41,95-41,85 0,10 Verwerving: voor de realisatie van deelplan 4 Oost bleek het noodzakelijk dat de gemeente gronden koopt, welke direct worden doorgeleverd aan de OCW. Hierdoor is de post verwerving opgehoogd. Tevens doet de gemeente een formele bijdrage in de kosten van de openbare ruimte. Deze kosten komen aan de opbrengstenkant via de doorlevering aan de ontwikkelaar weer terug. Sloop: voor twee adressen naar beneden bijgesteld op basis van ramingen. Civieltechnische werken: een aantal werken zijn definitief overgedragen aan beheer en onderhoud waardoor restantramingen vrijvallen. Tevens zijn ramingen voor een aantal werken en deelplan 10 naar beneden bijgesteld op basis van de uitwerking van deze werken en deelplan 10. VTA: hier worden hogere kosten verwacht over de gehele looptijd, alhoewel in afgelopen jaren de kosten per jaar sterk zijn verminderd. De looptijd van het project wordt wel langer, waardoor op totaalniveau de kosten wel hoger worden. Tevens is de VTA van gesubsidieerde projecten toegevoegd (zie ook onder overige opbrengsten). Rente: betreft de toegevoegde rente over Opbrengsten: Bij de opbrengsten zijn de bijdragen toegevoegd voor de verwerving en bijdrage voor openbare ruimte in deelplan 4 Oost (zie ook onder verwerving. Daarnaast heeft de gemeente per saldo meer opbrengsten uit de verkoop van de vrije kavels in deelplan 2 gerealiseerd, omdat er meer vierkante meters zijn verkocht dan in de berekening rekening mee was gehouden. Ook zijn afspraken over indexatie van contractafspraken (o.a. over de afdrachten voor deelplan 3) verwerkt. Tenslotte zijn naar aanleiding van de nadere afspraken en stedenbouwkundige plannen voor deelplan 10 (het gebied rond de Veilingweg/ Industrieweg) de opbrengsten voor dit deelgebied verhoogd. Onder overige opbrengsten zijn de subsidies opgenomen die zijn verkregen voor onder andere de aanleg van de voorzieningen rondom het station. De kosten hiervoor opgenomen onder civiele werken en VTA. Resultaat De herziene exploitatie van Westpolder/Bolwerk is een defensieve vertaling van de huidige markt. Het is aanleiding om met de betrokken marktpartijen een maatregelenpakket vast te stellen en uit te onderhandelen. Hierbij zal gestreefd moeten worden naar een zo goed mogelijk resultaat van de exploitatie. Ook moeten nieuwe uitgangspunten zorgen voor een gezonde basis voor de verdere ontwikkeling. Hiervoor zullen beide partijen pijn moeten incasseren. De onderhandelingen over deze BIJLAGE 2014 Pagina 26/44

27 maatregelen zijn in volle gang maar hebben nog niet geleid tot vastgelegde afspraken. De maatregelen zijn onderling samenhangend. Er is daarom gekozen om bij de herziening 2014 van de grondexploitatie uit te gaan van het bestaande contract. C. Risico s Kosten tijdelijk beheer Op het gebied van Westpolder/Bolwerk wordt een steeds groter beslag gelegd door tijdelijke voorzieningen (scholen, BSO, parkeerplaats etc.). Deze ontwikkelingen worden geïnitieerd en betaald door andere afdelingen of derden. De extra maatregelen en onderhoud die dat vergt aan de bijbehorende infrastructuur kan echter een onverwachte financiële tegenvaller te worden. BIJLAGE 2014 Pagina 27/44

28 10 Rodenrijse Zoom Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Het project Rodenrijse Zoom omvat de realisatie van circa 600 woningen. De realisatie van de woningen én de aanleg van de openbare ruimte is voor rekening en risico van de ontwikkelaar AM. Het plan is grotendeels gereed. De afronding van het project verloopt door de economische crisis- minder snel dan verwacht. 2. Voortgang en projectbeheersing Verleden Inmiddels is een groot deel van alle woningen met bijbehorende openbare buitenruimte gerealiseerd. De afgelopen jaren zijn ondanks de moeiijke marktomstandigheden toch nog ontwikkelingen van de grond gekomen. Onder andere met de subsidie stimulering woningbouw en de koopgarantregeling zijn drie appartementencomplexen ontwikkeld. Daarnaast zijn 10 koopwoningen gebouwd. De verkoop van rijwoningen en 2-onder-1 kapwoningen verloopt moeizaam. Verwachting Nadat ook het vierde appartementencomplex is gebouwd zal afhankelijk van de markt pas gestart worden met de bouw van het vijfde complex als verkoop/ verhuur hiervan zeker gesteld is. De gemeente en ontwikkelaar zijn in gesprek over een eventuele herontwikkeling van de grondgebonden woningen en de ontwikkeling van één van de twee aangekochte bedrijven aan de Rodenrijseweg. Na afronding van het project kan de ontwikkelaar de resterende openbare ruimte overdragen aan de afdeling Beheer en Onderhoud van de gemeente. B. Financiën Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 19,43 19,43 0,00 Tijdelijk beheer 0,03 0,03 - Sloop en Milieu 0,06 0,06 - Milieu 0,03 0,03 - Civiel technische werken 4,68 4,73 0,05 VTA 2,97 2,94 0,03- Fondsen en afdrachten 2,24 2,13 0,10- Rente 2,21 2,27 0,06 Totaal kosten 31,65 31,63 0,02- Grondopbrengsten 24,10 23,87 0,22- Overige opbrengsten 8,62 9,05 0,43 Totaal opbrengsten 32,72 32,93 0,21 Saldo 1,06 1,30 0,23 Rente en fasering 0,00- Totaal NCW 0,96 1,19 0,23 BIJLAGE 2014 Pagina 28/44

29 Het saldo van de grondexploitatie is iets verbeterd. De enige majeure verandering zit in de opbrengsten. De opbrengsten welke de gemeente in rekening brengt bij de ontwikkelaar bij het ontwikkelaar is per saldo 0,2 miljoen geïndexeerd conform contractuele afspraken en daarmee nominaal hoger geworden dan op basis van de voorcalculatie. C. Risico s Het project kent de volgende risico s: - de ontwikkeling van de laatste woningen verloopt moeizaam. Echter, de rol van de gemeente is beperkt omdat de ontwikkeling feitelijk voor rekening en risico van de ontwikkelaar is. Zo lang de resterende woningen niet gebouwd worden kan de gemeente de gronden (welke onder de rijwoningen juridisch eigendom van de gemeente zijn) niet leveren, de exploitatiebijdragen niet factureren en het project niet afsluiten. BIJLAGE 2014 Pagina 29/44

30 11 Centrum Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Het Centrum van Berkel en Rodenrijs bestaat uit meerdere deelprojecten: - Uitbreiding van de winkelvoorzieningen op onder meer de locaties: o Kerksingel (voormalige gemeentehuis) o Westersingel - Oude brandweerkazerne - Julianastraat/ Oranjestraat 2. Voortgang en projectbeheersing De locatie Kerksingel is in 2012 succesvol aanbesteed. Hoogvliet heeft ruimtelijk en financieel het beste plan gepresenteerd. Het voormalige gemeentehuis en de aangrenzende panden zijn begin 2013 gesloopt. De aannemer is in opdracht van Hoogvliet in september 2013 gestart met haar bouwactiviteiten. Naar verwachting openen eind 2014 de supermarkten haar deuren en wordt de rest van het gebouw verder afgebouwd. Op de locatie van de Westersingel heeft ING de eerste fase ontwikkeld. Het pand is opgeleverd en inmiddels grotendeels verhuurd. Voor de tweede fase is de gemeente een aanbesteding gestart waarbij de gemeente op zoek is naar een partij die binnen de gestelde randvoorwaarden de ontwikkeling van het centrumgebied kan realiseren. Voor de ontwikkeling van de locatie brandweerkazerne worden gesprekken gevoerd met een ontwikkelaar. De ontwikkeling is vertraagd, omdat het programma tijdens de procesfase is gewijzigd en milieuonderzoeken noodzakelijk zijn i.v.m. de haalbaarheid van het project. Op dit moment lopen er weer gesprekken en wordt er toegewerkt naar een contract. Tenslotte wordt in de exploitatie ook rekening gehouden met een grondopbrengst en ontwikkeling van de Julianastraat/ Oranjestraat. Deze locatie is aangemerkt als een locatie voor de ontwikkeling van starterswoningen met een maximale von-prijs van ,-. Begin 2013 is een aanbesteding gehouden waarbij de ontwikkelaar Bébouw B.V. als beste naar voren kwam (zowel inhoudelijk als financieel). Het programma bestaat nu uit 12 woningen, waarvan 8 woningen met een von-prijs van ,- en de 4 hoekwoningen met een von-prijs van ,-. De woningen zijn dit jaar opgeleverd. 3. Programma en productie Het te ontwikkelen programma voor de exploitatie is als volgt: Locatie Kerksingel: 24 woningen en 4.300m2 bvo commerciële voorzieningen Westersingel fase 2: ca woningen, maximaal m2 bvo commerciële voorzieningen en circa 500 parkeerplaatsen (het aantal is afhankelijk van de grootte van het programma) Julianastraat/ Oranjestraat: 12 starterswoningen Brandweerkazerne: circa 12 appartementen en 20 zorgappartementen. B. Financiën Het resultaat van de exploitatie van het centrum is ten opzichte van de exploitatie van vorig jaar slechter geworden. Hierna vindt u de verschillen van alle posten tussen 2013 en BIJLAGE 2014 Pagina 30/44

31 Aan de kostenkant zijn weinig significante wijzigingen te melden. Tussen sloop en sanering heeft een verschuiving van kosten ten behoeve van hetzelfde werk plaatsgevonden. De doorbelaste rente is de grootste wijziging ten opzichte van De raming van de opbrengsten is lager. Hierin is opgenomen dat de laatste fase van het winkelcentrum lager zullen worden. De markt naar winkelruimte is in Berkel en Rodenrijs nog steeds bovengemiddeld goed. Uit de lopende aanbesteding blijkt ook dat het echter wel de vraag is of m2 winkelgebied realistisch is. Als het programma kleiner wordt, worden de opbrengsten lager. Op totaalniveau worden de opbrengsten 0,6 miljoen lager geschat. Tenslotte is de fasering van het plan verdeeld over twee jaren, waarmee het effect in rente en fasering nog iets verslechterd. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 11,98 12,02 0,04 Tijdelijk beheer 0,31 0,31 - Sloop 0,86 0,99 0,13 Milieu 0,94 0,82 0,11- Civiel technische werken 8,19 8,14 0,04- VTA 7,08 7,12 0,04 Fondsen en afdrachten 1,87 1,91 0,04 Rente 2,36 2,65 0,29 Totaal 33,59 33,98 0,39 Grondopbrengsten 32,06 31,52 0,54- Overige opbrengsten 4,12 4,12 - Totaal 36,18 35,64 0,54- Saldo 2,59 1,66 0,92- Rente en fasering 0,13- Totaal NCW 1,86 0,81 1,05- C. Risico s Bij dit project worden de volgende risico s gelopen. Het kan zo zijn dat door de verschuiving van het project in de tijd de regionale behoefte verzadigd raakt en er een kleiner programma (met lagere opbrengsten) kan worden gerealiseerd. Het betreft hier een omvangrijk project, met een lange bouwtijd en grote civiele werken. De fasering hiervan kan behoorlijke plan- en civiele kosten met zich meebrengen. Ook de kostenramingen zullen onder druk komen te staan. In het centrumgebied zijn relatief veel planschadeclaims te verwachten. Hiervoor is een post opgenomen in de grondexploitatie. Wellicht zal blijken dat dit niet voldoende is. Het project op de plaats van de voormalige brandweerkazerne ligt op een locatie waar planologisch nog wel risico s liggen. Dit zou het project ernstig in de vertraging kunnen brengen. BIJLAGE 2014 Pagina 31/44

32 12 Oudeland Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Het bedrijventerrein Oudeland is onderdeel van de Vinex-opgave van de voormalige gemeente Berkel en Rodenrijs. Het is een modern gemengd bedrijventerrein met een omvang van circa 72 ha uitgeefbaar terrein. Het bedrijventerrein wordt door middel van de provinciale weg N471 verbonden met de A13, de A12 en de A20. Het terrein wordt door de gemeente Lansingerland ontwikkeld en gerealiseerd. Het terrein kent belangstelling van zowel lokale, regionale, maar ook nationale en internationale bedrijven. Er was en is ook van een aantal zeer grote bedrijven belangstelling voor eventuele vestiging op Oudeland. In de praktijk blijkt de vestigingskeus van bedrijven een langdurig traject waar zorgvuldige aandacht van de gemeente noodzakelijk is. 2. Voortgang en projectbeheersing De eerste fase van het terrein is volledig bouw- en woonrijp. Het reguliere onderhoud van dit deel van het terrein ligt bij de Stichting Parkmanagement. Inmiddels is bijna 15 ha van deze eerste fase uitgegeven. De belangstelling voor Oudeland is ondanks de huidige omstandigheden nog steeds aanwezig, echter de afzet is de afgelopen twee jaar sterk gedaald. Voor de tweede fase van Oudeland bestaat een onherroepelijk bestemmingsplan. Enkele noodzakelijke werkzaamheden (met name de voorbelasting) zijn reeds gestart. De realisatie van fase 2 wordt verder gefaseerd uitgevoerd al naar gelang er belangstelling voor vestiging vanuit de markt aanwezig is. Om de verkoop van de kavels te vergroten versoepelt de gemeente het bestaande beeldkwaliteitplan en verzacht zij de eisen. Binnen het geldende bestemmingsplan kan hiervan afgeweken worden met binnenplanse vrijstellingen. Planning is om het aangepaste beeldkwaliteitplan in het eerste kwartaal van 2015 vast te laten stellen door de raad. Deze wordt later toegevoegd aan de welstandsnota. 3. Programma en productie Het programma is niet gewijzigd. Het gaat om een uitgeefbare oppervlakte van circa 72 ha. Hiervan zit 30,7 ha in fase 1 en 40,8 ha in fase 2. Er is in het plan Oudeland ook een aantal vrije kavels opgenomen langs de Zuidersingel en de Molenweg. Wonen en werken kunnen hier ook worden gecombineerd. BIJLAGE 2014 Pagina 32/44

33 Afgelopen jaren is de uitgifte van het terrein grillig verlopen. In 2012 is, mede als gevolg van de economische crisis, nagenoeg niets uitgegeven. In 2013 zijn onderhandelingen voor de verkoop van een perceel ter grootte van m² succesvol afgerond. De grond is datzelfde jaar nog getransporteerd. Dit jaar zijn tot nu toe drie onderhandelingen positief afgerond. In totaal gaat het daarbij om uitgifte van m² grond. Eén van de verkopen is mogelijk geworden door inzet van het nieuwe financieel instrumentarium dat eind 2013 is vastgesteld door het college (verkoop via afbetaling). Voor de nabije toekomst wordt gerekend op een bescheiden uitgifte oplopend tot aanvankelijk 2 ha per jaar en later tot 3 ha per jaar gerelateerd aan de totstandkoming van de verbinding tussen de snelwegen A13 en A16. B. Financiën De prijzen voor bedrijfskavels staan onder druk. Binnen de grondexploitatie is dit jaar financiële ruimte gecreëerd om enigszins mee te kunnen bewegen met de markt. Omdat in fase 2 pas kosten worden gemaakt voor civiel technische werken als hier tegenover een gronduitgifte staat zijn deze kosten meer gespreid in de tijd. Dit leidt tot afname van de rentedruk. De netto contante waarde van dit project is ten opzichte van het afgelopen jaar uiteindelijke met bijna 2 miljoen verslechterd. De belangrijkste verschillen in kosten en opbrengsten ten opzichte van vorig jaar staan in onderstaande tabel. De belangrijkste worden toegelicht. Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 38,67 38,67 - Tijdelijk beheer 1,25 1,55 0,30 Sloop 0,97 0,96 0,01- Milieu 3,08 3,08 - Civiel technische werken 45,66 45,18 0,48- VTA 21,83 21,50 0,33- Fondsen en afdrachten 13,55 13,26 0,29- Rente 21,81 24,12 2,31 Totaal kosten 146,81 148,32 1,50 Grondopbrengsten 176,07 172,27 3,80- Overige opbrengsten 1,39 1,39 - Totaal opbrengsten 177,47 173,66 3,80- Saldo 30,65 25,35 5,30- Rente en fasering 3,49 Totaal NCW 5,05-6,87-1,82- - Tijdelijk beheer: de lange looptijd van het project en verhoging van de OZB maken een aanpassing van de kosten noodzakelijk. - Civiel technische werken: de eerste uitgifte van grond in fase 2 is mede aanleiding geweest om de bestaande kostenraming voor deze fase tegen het licht te houden en verder te verfijnen op basis van de huidige inzichten. - VTA: een nieuwe raming voor de restant looptijd van het project is gemaakt. Het aantal interne uren kon omlaag worden bijgesteld en de externe kosten voor directievoering en toezicht en planontwikkeling moesten worden opgeplust. Per saldo nemen de verwachten kosten af. - Fondsen en afdrachten: * het aantal uitgeefbare vierkante meters is enigszins gewijzigd. Hierdoor moet ook de afdracht Fonds bovenwijks worden aangepast: + 0,02 miljoen. BIJLAGE 2014 Pagina 33/44

34 * het project loopt al een aantal jaar. Hierdoor kunnen de nog te verwachten kosten voor planschade beter worden ingeschat: - 0,31 miljoen. - Rente: het over 2013 in rekening gebrachte bedrag. - Grondopbrengsten: * de uitgeefbare vierkante meters aan vrije kavels zijn aangepast aan de meest recente tekeningen. Verder zijn de prijzen overgenomen uit de Kaderbrief Grondprijzen Dit leidt tot een opbrengstendaling voor de vrije kavels. * de uitgeefbare vierkante meters aan bedrijfskavels zijn aangepast aan de meest recente tekeningen. Dit leidt tot een positieve opbrengstencorrectie. * het creëren van financiële ruimte voor de uitgifte van bedrijfskavels. * het creëren van financiële ruimte voor de uitgifte van woon-werkkavels. C. Risico s Het project kent de volgende specifieke risico s: - Schade aan bestaande woningen in verband met zettingsgevoeligheid. - Lagere grondopbrengsten als gevolg van een mogelijke neerwaartse bijstelling van de grondprijs. - Aanleg van extra bouwwegen om verdere gronduitgifte in fase 2 van Oudeland mogelijk te maken. - De gemeente heeft één perceel op Oudeland nog niet in eigendom. Als dit perceel niet wordt verworven kan zij ook de bijbehorende grondopbrengsten niet realiseren. BIJLAGE 2014 Pagina 34/44

35 13 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Voor de ontwikkeling van kavels voor de Ruimte voor Ruimte (RvR) regeling is een grondexploitatie opgesteld en in mei 2012 door de gemeenteraad goedgekeurd. Het exploitatiegebied bestaat uit de gronden die buiten de Groenzoom liggen en welke worden overgedragen aan de gemeente. Zie ook bijgaande figuur. Algemeen Positieve resultaten van de grondexploitatie worden aangewend voor de ontwikkeling van de Groenzoom. Het Rijk en de provincie financieren het grootste deel van de Groenzoom. Het laatste ontbrekende deel wordt door de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte opgebracht. De RvR-regeling is ontstaan omdat de Dienst Landelijk Gebied gronden met opstallen (kassen) heeft gekocht en deze heeft gesloopt. Volgens de provinciale regeling ruimte-voor-ruimte geeft het slopen van m² kassen of m² bedrijfspanden in een groengebied, het recht op het bouwen van 1 woning buiten de provinciale bebouwingscontour. De provincie heeft op deze manier 72 RvR-rechten gekregen waarvan Lansingerland er 52 te gelde maakt. Lansingerland wil ook RvR zonder grond verhandelen. Dat is aan de orde als een particulier op eigen grond een huis wil bouwen dat niet binnen de bestemming past. Na stedenbouwkundige en financiële overeenstemming krijgt de particulier een recht om te bouwen, en het geld dat hij daarvoor betaalt wordt in het RvR-fonds gestort. Schematisch ziet het geheel van gemeentelijke financiële geldstromen er als volgt uit: Grondexploitatie Ruimte voor Ruimte Groenzoom Verkoop ruimte voor ruimte rechten Fonds afdrachten Groenzoom Groenzoom / provincie Belangrijk is dat het positieve saldo aan geld uiteindelijk altijd aan de Groenzoom toekomt. Een positief saldo van de grondexploitatie mag dus geen onderdeel uitmaken van huidige of toekomstige winsten ten behoeve van de reserves. 2. Voortgang en projectbeheersing In mei 2012 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de grondexploitatie van de Ruimte voor Ruimte Groenzoom. Daarna is ambtelijk veel werk verzet in de voorbereiding en uitvoering. Er is onder andere BIJLAGE 2014 Pagina 35/44

36 met potentiële afnemers van kavels gesproken waarbij de plannen waar mogelijk op de wensen van de kopers worden aangepast. Het project lijkt er last van te krijgen dat potentiële kopers niet eens zijn met de prijsstelling van de vrije kavels. Daarbij gelden binnen de gemeente stringente vastgestelde prijzen volgens de kaderbrief grondprijzen. De komende periode is het daadwerkelijk ontwikkelen en verkopen van de kavels de grootste uitdaging. 3. Programma en productie In de grondexploitatie is opgenomen dat de gemeente per jaar 3 kavels of rechten verkoopt. Over de daadwerkelijke productie is nog geen duidelijkheid. De belangstelling is er zeer zeker. De bereidheid om te kopen is vaak afhankelijk van de prijs. Hierbij moet de gemeente aan de ene kant zo snel mogelijk kavels verkopen, maar niet tegen een te lage prijs. Hier ligt de komende periode een grote uitdaging. B. Financiën Alle wijzigingen geven het volgende totaalbeeld: Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 3,11 3,89 0,78 Tijdelijk beheer 0,40 0,28 0,12- Sloop 0,05 0,05 - Milieu 0,10 0,10 - Civiel technische werken 5,07 3,65 1,42- VTA 2,70 3,48 0,77 Fondsen en afdrachten 1,92 1,90 0,02- Rente 0,00 0,01 0,01 Totaal 13,36 13,36 0,00 Grondopbrengsten 16,84 15,62 1,21- Overige opbrengsten - 0,72 0,72 Totaal 16,84 16,35 0,49- Saldo 3,48 2,98 0,49- Rente en fasering 3,09-2,47-0,62 NCW 0,39 0,51 0,13 Er zijn een aantal significante wijzigingen te melden ten opzichte van de exploitatie van Onder verwerving worden de afdracht aan de Provincie berekend. Deze zijn vanaf 2014 conform het afgesloten contract, inclusief met de Provincie te verrekenen rente, onder deze post opgenomen. De gemeente heeft overeenstemming bereikt over het uitwisselen van gronden vanuit de exploitatie Ruimte voor Ruimte Groenzoom met gronden ten behoeve van de waterberging in de Voorafsche Polder. Dat betekent dat de kosten die hier, o.a. civieltechnisch gemaakt moesten worden, komen te vervallen. Ook vervallen directe grondopbrengsten, maar worden de overige opbrengsten hoger. Per saldo verbetert hierbij de exploitatie. Verder is het eerste deelplan uitgewerkt. Daarbij is duidelijk gestuurd op het zo laag mogelijk houden van de civieltechnische kosten. Tevens is een bijdrage aan vernieuwing van de Noordersingel komen te vervallen. BIJLAGE 2014 Pagina 36/44

37 Tenslotte is duidelijk geworden dat de begeleiding van het project meer tijd kost dan in eerste instantie geraamd. Vorig jaar was dit als risico gemeld, dit jaar blijken de uitgaven dusdanig hoog dat in de exploitatie de raming hoger bijgesteld moet worden. Gecombineerd met een looptijd van nog 17 jaar lopen deze kosten snel op. Voor VTA is in totaal 0,77 miljoen extra geraamd. NB het saldo ( 0,59 miljoen) komt uiteindelijk toe aan de inrichting van de Groenzoom en niet aan de gemeentelijke reserves. Dit saldo is met de nieuwe uitgangspunten dus 0,1 miljoen beter geworden. C. Risico s - De basis aan afdrachten aan de provincie en Groenzoom van in totaal 6 miljoen ligt vast. Als de inkomsten van de grondexploitatie achterblijven, is ook binnen deze grondexploitatie het grote risico dat de rente over de investeringen en deze afdrachten op gaat lopen. Bij een langzamer dan geplande afzet komt de betaling aan de provincie in gevaar en kan de rente oplopen. - Het gebied ligt tussen bestaande bebouwing. Bewoners kunnen een claim voor planschade indienen bij wijziging van de bestemming. Als blijkt dat eventuele kosten voor planschade hoger zijn dan de netto opbrengsten, dan kan ontwikkeling van kavels heroverwogen worden. - De plankosten voor deze ontwikkeling zijn bovengemiddeld hoog. Dat heeft enerzijds te maken met een grotere inzet op de begeleiding van de ontwikkeling van de vrije kavels. Anderzijds schatten we in dat er voor het wijzigen van de bestemming veel inzet gepleegd moet worden. - De grondprijzen zijn in relatie met de omgeving marktconform. Het is onduidelijk hoe de specifieke markt voor grote vrije kavels zich gaat ontwikkelen. Afgelopen jaar is gebleken dat deze prijzen verder onder druk staan. Hierop is in de actualisatie van 2013 al geanticipeerd. Het verdere verloop van de prijsvorming blijft onduidelijk. Een verlaging van de grondprijzen heeft uiteraard gevolgen voor de uitkomst van de exploitatie. BIJLAGE 2014 Pagina 37/44

38 14 De Tuinen Bleiswijk A. Toelichting 1. Het project De Tuinen is een inbreilocatie, centraal gelegen in de kern Bleiswijk. Het wordt gerealiseerd op een voormalige glastuinbouwlocatie. In totaal komen hier bijna 900 woningen. Verder omvat het een wijkpark met speelvoorzieningen. 2. Voortgang en projectbeheersing De Tuinen Zuid is al geruime tijd gereed. In de Tuinen West is nog een aantal vrije kavels te koop. De Tuinen Oost is volop in ontwikkeling. De hierna genoemde fases liggen in dit laatste deelgebied. Fase A (115 woningen: 50 sociale huur en 65 commerciële koop) De gehele fase is inmiddels bebouwd en opgeleverd. Nog niet alle woningen zijn verkocht maar zijn door de ontwikkelaar tijdelijk verhuurd. Fase B (122 woningen: 72 commerciële huur en 50 commerciële koop) Alle huurwoningen zijn inmiddels opgeleverd, evenals de koopwoningen op een tiental woningen na. Naar verwachting zullen deze woningen in 2015 worden opgeleverd. Fase C (C1: 28 appartementen, C2: 25 appartementen) BIJLAGE 2014 Pagina 38/44

39 Eind april 2013 is de ontwikkelaar gestart met de bouw van het eerste appartementengebouw (C1) ondanks het feit dat niet het oorspronkelijk beoogde voorverkooppercentage van 70% is behaald. Het tweede appartementengebouw is deze zomer in verkoop gegaan. Dit bevat een aantal penthouses waarvoor veel belangstelling is. Als de verkoop succesvol verloopt zal de grond in de eerste helft van 2015 geleverd kunnen worden. Fase D (11 geschakelde patiobungalows) In 2013 heeft de gemeente een contract getekend met de ontwikkelaar voor de realisatie van 11 geschakelde woningen. Het benodigde voorverkooppercentage is inmiddels gehaald en de levering van de grond staat gepland nog voor 1 november. Fase E (De Eilanden) De laatste 2 percelen in De Tuinen Oost heeft de gemeente vorig jaar minnelijk weten te verwerven. Hierna is begonnen met de verdere uitwerking van de drie eilanden. Gestart zal worden met de uitgifte van één eiland als vrije kavels voor particulieren. De gedachte is om een tweede eiland te laten ontwikkelen door een marktpartij. Het derde eiland zal, mede afhankelijk van de resultaten van de eerste eilanden, in de markt worden gezet. Vrije kavels (De Tuinen West en De Tuinen Oost) Er zijn nog enkele kavels in De Tuinen West te koop. Deze kavels hebben een minder gunstige ligging ten opzichte van andere kavels in de omgeving. Gekeken wordt om deze kavels flexibeler in de markt te zetten. Er zijn nog 4 vrije kavels aan de Clingendaelsingel in De Tuinen Oost waarvan de verkoop staat gepland in 2014/2015. Gesprekken met potentiële kopers zijn gaande. Tuinpark (Park De Tuinen) De werkzaamheden aan het Tuinpark zijn eind 2013 afgerond en in het park wordt inmiddels druk gespeeld. 3. Programma en productie Op te leveren in 2014 Op te leveren in 2015 Op te leveren in 2016 en later Totaal Huidige planning B. Financiën De financiële situatie binnen het project De Tuinen heeft zich ten opzichte van het afgelopen jaar gestabiliseerd. De verschillen die zich voordoen ten opzichte van 2013 staan vermeld in de tabel. De belangrijkste ervan worden nader toegelicht. BIJLAGE 2014 Pagina 39/44

40 Verschillenanalyse (in miljoenen euro's) verschil Verwerving 32,27 32,21 0,06- Tijdelijk beheer 0,42 0,49 0,06 Sloop 2,15 2,10 0,05- Milieu Civiel technische werken 13,85 13,63 0,22- VTA 10,69 10,42 0,27- Fondsen en afdrachten 1,81 1,70 0,11- Rente 10,55 10,96 0,41 Totaal kosten 71,75 71,51 0,24- Grondopbrengsten 58,73 58,52 0,21- Overige opbrengsten 1,35 1,29 0,06- Totaal opbrengsten 60,08 59,81 0,27- Saldo 11,67-11,70-0,03- Rente en fasering 0,07 Totaal NCW 12,71-12,67-0,04 - Verwerving: de laatste verwerving in De Tuinen is afgewikkeld. Het restantbedrag in de grondexploitatie is weggeboekt. - Tijdelijk beheer: een jaar langere looptijd van het project en verhoging van de OZB leiden tot een toename van de kosten. - Sloop: de laatste werkzaamheden zijn uitgevoerd. Er blijft nog een beperkt restantbedrag achter in de grondexploitatie voor eventuele onvoorziene zaken. - Civiel technische werken: * er is een bijdrage van een ontwikkelaar ontvangen voor de aanleg van parkeerplaatsen. Dit bedrag van 0,06 miljoen is administratief als negatieve kosten ingeboekt in plaats van als overige opbrengsten. Deze wijziging heeft geen financiële gevolgen voor de grondexploitatie. * de ramingen voor de restantkosten zijn weer geactualiseerd: - 0,16 miljoen. - Fondsen en afdrachten: omdat het project al een aantal jaar loopt kan het benodigde bedrag voor planschade uitkeringen beter worden ingeschat. - Rente: het over 2013 in rekening gebrachte bedrag. - Grondopbrengsten: de resterende grondopbrengsten zijn nauwgezet bekeken. De verwachting is dat er nog een beperkte extra financiële armslag nodig is. - Overige opbrengsten: zoals aangegeven bij civiel technische werken gaat het om een administratieve afboeking, omdat de verwachte bijdrage van een ontwikkelaar uiteindelijk is geboekt als negatieve kosten in plaats van als opbrengsten. C. Risico s Het project kent de volgende specifieke risico s: - De verkoop van het tweede appartementengebouw verloopt moeizaam. - De markt voor de nog te ontwikkelen eilanden blijkt dun. - Er zijn meer tijdelijke beheersmaatregelen nodig vanwege een gefaseerde uitvoering van het project. BIJLAGE 2014 Pagina 40/44

41 15 De Vluchtheuvel Bleiswijk A. Toelichting 1. Het project Voor de locatie Dorpsstraat 87 en 89 ligt een plan van een plaatselijke ontwikkelcombinatie voor de realisatie van commerciële ruimte en appartementen. Om de herontwikkeling mogelijk te maken wordt ook een aangrenzend pand van een particuliere eigenaar bij het project betrokken. 2. Voortgang en projectbeheersing Tussen de gemeente en de ontwikkelcombinatie is in het voorjaar van 2012 een intentie-overeenkomst gesloten. Om de herontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeente vervolgens een samenwerkingsovereenkomst gesloten en is een procedure voor een projectafwijkingsbesluit gestart. Nadat dit besluit onherroepelijk is zal de grond aan de ontwikkelcombinatie worden verkocht. Mede afhankelijk van voorverkoop en voorverhuur staat de grondverkoop gepland in Programma en productie Op de herontwikkelingslocatie is de ontwikkelcombinatie van plan om 730 m2 bvo (bruto vloer oppervlak) commerciële ruimte en 10 appartementen en bijbehorende parkeerplaatsen te realiseren. Op dit moment wordt ervan uitgegaan dat het project 2015/2016 afgerond zal worden. B. Financiën De netto contante waarde van dit kleinschalige project is ten opzichte van het afgelopen jaar min of meer gelijk gebleven. Wijzigingen hebben zich nagenoeg niet voorgedaan zoals uit onderstaande tabel blijkt. BIJLAGE 2014 Pagina 41/44

42 Grondexploitatie (in miljoenen euro's) verschil Verwerving Tijdelijk beheer 0,01 0,01 0,00- Sloop 0,07 0,07 - Milieu 0,04 0,04 - Civiel technische werken 0,03 0,03 - VTA 0,17 0,18 0,00 Fondsen en afdrachten - 0,00 0,00 Rente 0,02 0,03 0,01 Totaal kosten 0,34 0,35 0,01 Grondopbrengsten 0,30 0,30 0,00 Overige opbrengsten Totaal opbrengsten 0,30 0,30 0,00 Saldo 0,04-0,05-0,01- Rente en fasering 0,00- Totaal NCW 0,05-0,07-0,01- C. Risico s Het project kent de volgende specifieke risico s: - Hogere kosten voor de nog noodzakelijke sanering. - De beoogde ontwikkelcombinatie trekt zich terug waarna de locatie wordt ingericht als parkeerterrein ten behoeve van het centrum van Bleiswijk. BIJLAGE 2014 Pagina 42/44

43 16 Rembrandtlaan 42 (Kerk) - Bleiswijk 1. Het project Het project betreft de realisatie van een kerkgebouw voor de Gereformeerde Kerk (hersteld). Naast de realisatie van het gebouw voorziet de Kerk ook in de aanleg van 26 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het totale exploitatiegebied is m² groot, de Kerk neemt hiervan circa m² af. Voor het overblijvende gedeelte is nog geen programma bekend. 2. Voortgang en projectbeheersing De Gereformeerde Kerk is binnen de gemeente al een lange tijd op zoek geweest naar een locatie voor de realisatie van een kerkgebouw. Aan de Rembrandtlaan 42 staat op dit moment nog een schoolgebouw, de Lozanje. De huidige bestemming van dit perceel is maatschappelijk, voor het kerkgebouw is dit een passende bestemming. Het gewenste bouwvlak en de beoogde bouwhoogte passen echter niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom is een bestemmingsplanprocedure opgestart. De verwachting is dat het nieuwe bestemmingsplan begin 2015 wordt vastgesteld. De verkoopovereenkomst is maart 2014 getekend en zal uiterlijk 1 e helft 2015 passeren. 3. Programma en productie Voor de Kerk is circa m² kavel benodigd. De start van de bouwwerkzaamheden is gepland in de eerste helft van De verwachting is dat eind 2015 de bouwwerkzaamheden afgerond zullen zijn. Daarna wordt het gebied woonrijp gemaakt, waarbij de resterende m² doelmatig groen worden ingericht. BIJLAGE 2014 Pagina 43/44