Investeren in maatschappelijk vastgoed? Ellen-Jane van Straten Kennissessie 21 juni 2013

Transcriptie

1 Investeren in maatschappelijk vastgoed? Ellen-Jane van Straten Kennissessie 21 juni 2013

2 Gemeenten laten vastgoedmiljoenen liggen Gemeenten verspillen jaarlijks drie-tot vierhonderd miljoen euro doordat ze inefficiënt en amateuristisch omgaan met hun vastgoed. Dit meldt Nieuwsuur maandag op basis van een rapport van de TU Delft. Met kosten voor onder meer gas, water, licht en onderhoud wordt niet goed omgesprongen. Gemeenten zouden zo'n 180 miljoen euro kunnen bezuinigen op de exploitatiekosten. Commerciële vastgoedbeleggers zijn twintig procent goedkoper uit dan gemeenten, zo zou uit het rapport blijken. Gemeenten weten vaak niet hoeveel vastgoed ze bezitten. Daarnaast verhuren ze hun commerciële vastgoed niet tegen marktprijzen. "Vergelijkend onderzoek heeft laten zien dat corporaties met vergelijkbare portefeuilles circa dertig procent hogere inkomsten halen", licht hoogleraar Hans de Jonge van de TU Delft toe in het programma. Volgens De Jonge kunnen gemeenten zeker honderd miljoen aan extra inkomsten behalen. Als ze gebouwen commerciëler verhuren. Verder zou gemeentelijk vastgoed niet efficiënt worden gebruikt. Zo staan schoolgebouwen vaak dagdelen leeg, worden wijk-en buurthuizen beperkt gebruikt en hebben maatschappelijke organisaties vaak onnodig veel ruimte omdat de feitelijke kosten niet inzichtelijk zijn. Daar zou een jaarlijkse besparing van zo'n zeventig miljoen euro mogelijk zijn. De ruim vierhonderd gemeenten bezitten meer dan tienduizend gebouwen. De waarde daarvan wordt geschat tussen de 23 miljard euro en 35 miljard euro.

3 Veranderende vraag Verouderde gebouwen Vastgoedbubble Economische situatie Demografie

4 STRATEEG BEHEERDER Beheren van gebouwen CONTROLLER Gebouwkosten minimaliseren MANAGER Problemen oplossen en standaardiseren Portefeuillemanagement en adviseren ontwikkeling vastgoedorganisatie technisch financieel analytisch strategisch

5 Dekking huidige lasten en investeringen vernieuwing Sluitend model Besparingen en kostenverhogingen

6 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

7 inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo: inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo: inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo:

8 Functie Maatschappelijke optimalisering (investeringen) Financiële optimalisering (besparingen) Saldo Onderwijs & opvang Cultuur & welzijn Binnensport Zwembad Totaal

9 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

10 Type gegevens Type vastgoed Binnensport Buitensport Zwembad Onderwijs PO Onderwijs VO Cultuur Welzijn Zorg Opvang Bedrijfshuisvest. Strategisch Overig Niet-gemeentelijk eigendom Gebouw Eigenaar Gebruiker Exploitatie Juridisch Waardering

11 PKN Ferwert

12

13 Onderverdeling jaarlijkse kapitaallasten (2012)

14 PLATTELANDSKERNEN SNEEK CBS op e Hichte Gauw CBS de Twatine Aantal scholen Aantal kernen met onderwijs 7 Aantal denominaties 2 Betrokken schoolbesturen Leerlingontwikkeling 8 Odyssee Palludara De Gearhing Gemiddelde schoolgrootte Leerlingontwikkeling abs. rel % CBS de Gearrin Oosthem CBS East Kime OBS Epemaskoalle CBS de Twine OBS de Kogge CBS it Harspit Normatieve overcapaciteit (m² bvo) *excl. CBS Op 'e Hichte 250 historie prognose CBS Op 'e Hichte (Scharnegoutum) CBS De Twine (IJlst) OBS Epemaskoalle (Ysbrechtum) OBS De Kogge (IJlst) CBS It Harspit (Oppenhuizen) CBS De Twatine (Gauw) CBS De Gearrin (Folsgare) CBS East Kime (Oosthem) Gemiddelde leegstand per school 2012: 121 m² bvo : 296 m² bvo

15 Spiegel en benchmark (portefeuille) Aantallen Uitgangsituatie PO: 9 scholen m² bvo SO: 0 scholen 0 m² bvo VO: 1 school m² bvo Totale omvang: m² bvo Ontwikkeling leerlingaantal Aantal 2012: 903 Aantal 2020: 754 Ontwikkeling: - 17% Ontwikkeling capaciteit (leegstand) Saldo 2012: 657 m² bvo Saldo 2020: m² bvo Ontwikkeling: + 152% -17% +152% Financiële staat Waardering Boekwaarden: Kapitaallasten: (jaarlijks) Onderhoudslasten: (jaarlijks) Exploitatielasten: (jaarlijks) Technische staat Goed: 3 Matig: 3 Redelijk: 3 Slecht: 1 Functionele staat Goed: 5 Matig: 3 Redelijk: 2 Slecht: 0 60 Leeftijd schoolgebouwen Ontwikkeling leerlingenaantal 50 OBS Op 'e Dobbe GBS de Opbouw CBS de Ikker CBS It Fundamint CBS Op Streek Dockinga College CBS Aasterage historie prognose 10 0 OBS Op 'e Trije CBS de Flieterpen CBS de Welle

16 Object: OBS de Mheenskoalle Uitgangssituatie Object OBS De Mheenskoalle Adres Tjelpstraat ZS Tsjuggem Leerlingen Groepen 5 Capaciteit m² bvo Bouwjaar 1955 Renovatie 1998 Boekwaarde Kapitaallasten Gr. Onderhoud/jr Exploitatielasten Expl. inkomsten Onderwijsconcept: Regulier Partners: Lytse Bieb/TSO Ligging Situering Waardering ONDERHOUD Het gebouw is goed onderhouden en oogt attractief. Naast schoolgebouw is een gymzaal gesitueerd die de gemeente beheert. FUNCTIONALITEIT Het gebouw is ingedeeld als een traditionele gangenschool. De smalle gang die door het gebouw heen loopt kan niet worden gebruikt voor activiteiten zoals bijvoorbeeld zelfstandig werken. BINNENKLIMAAT Het binnenklimaat wordt als onprettig ervaren. Er zijn onvoldoende ventilatiemogelijkheden. - ll BEREIKBAARHEID Stadskanaal 1. OBS De Oleander 2. CBS Oranje Nassauschool 3. GBS De Basis 4. GBS Piet Prinsschool 5. UbboEmmius(Maasdreef) 6. RK StWillibrord 7. CBS De Maarsborg 8. OBS Neuteboomschool 9. Voormalige OBS Spitzenschool 10. Praktijkonderwijs De Catamaran 11. CBS GabrielDamschool 12. SBO De Baldakijn 13. ZMLK Meidoornschool 14. OBS Hagenhofschool 15. CBS De Ark 16. CBS Anne de Vriesschool 17. UbboEmmius(Stationslaan) 18. OBS Parkwijkschool 19. OBS Westerschool De bereikbaarheid van de locatie is goed. Het aantal parkeerplaatsen is in de piekuren aan de lage kant. SPREIDING De school dient als enige school in het gebied de volledige zuidkant van Tsjuggem

17 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

18 Bouwjaren Voor VERVANGINSWAARDE GEBOUWEN TOT 1980 Renovatie 20 mio investering 1,5 mio jaarlast Nieuwbouw 40 mio investering 3,0 mio jaarlast

19

20 Kostprijzen Kostprijs nieuwe sporthal ( 95/uur) Exploitatielasten Beheerlasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Commerciële gebruikers Kostendekkend tarief ( 95/uur) Maatschappelijke gebruikers Maatschappelijk tarief ( 35/uur) Subsidie ( 60/uur)

21 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

22 Object WOZ-waarde Correctie executiewaarde Kantoor Kantoor Antikraak Kantoor Kantoor Woning Woning Woning Woning Woning Industrieel erfgoed Industrieel erfgoed Industrieel erfgoed Industrieel erfgoed Omroepgebouw Woning Oude gemeentewerf Stadstoezicht TOTAAL OPTIMALISERING Niet maatschappelijk vastgoed

23 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

24 Rendabel / courant object Onrendabel / incourant object Maatschappelijk relevant INSTANDHOUDEN OPTIMALISEREN Maatschappelijk niet relevant VERKOPEN HERONTWIKKELEN

25 VERKOPEN

26 HERONTWIKKELEN

27 OPTIMALISEREN

28 INSTANDHOUDEN

29 Spelregels maatschappelijk vastgoed Multifunctioneel, tenzij Primaat bij eigen vastgoed Beheer en exploitatie extern Eigendom en groot onderhoud in één hand Basisvoorzieningen per kern Afbouw subsidie accommodaties Niet investeren, tenzij

30 Positionering Vastgoedrol Geen kerntaak Wel kerntaak Eigendom Privaat Gemeente, tenzij Groot onderhoud Privaat Gemeente, tenzij Vernieuwing Privaat Gemeente Beheer en exploitatie Privaat Instellingen, tenzij 30

31 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

32 Ondernemerschap Onderhoud

33

34 Fase 1: Fase 2: Fase 3: Ontwikkeling vastgoedorganisatie Professionalisering Centralisering Transparantie Verzakelijking Tarieven-en subsidiebeleid Ontwikkeling beleid PSZ Medegebruik scholen Samenwerking onderwijs Harmonisatie PSZ -kinderopvang Reductie aantal locaties Afstoten de Leemkuul Creëren Kulturhus Ermelo Ermelo Bepalen taken en verantwoordelijkheden Herhuisvestingsplan gebruikers Creëren ontmoetingsplan Ermelo-West Vastleggen tarieven en contracten Sloop gebouw Aankoop pand Bedrijfsplan Combi gemeentehuis Afstoten gebouwen Verplaatsen o.a. bieb, Palet, PSZ Vernieuwing binnensport / zwembad Realisatie Pretoriusplein Nieuwbouw school Bepalen benodigde capaciteit Afstemming met Putten Combinatiemogelijkheden beheer en exploitatie

35 Gersloot Tjalleberd( ) Van 3 naar 1 school Jubbega Hoornsterzwaag Tjalleberd Jubbega-Schurega Heerenveen Noord ( ) Renovatie Bontebok Nieuwehorne Oudehorne Katlijk Nieuwehorne( ) Van 2 naar 1 school Greiden( ) Van 5 naar 2 scholen Mildam( ) Renovatie Mildam Oudeschoot(2013) Projectgroep reductie leegstand Aanpak na 2028 Aanpak Aanpak Aanpak

36 Stap 1 Inzicht Stap 6 Uitvoering Stap 2 Legitimatie Stap 5 Maatregelen Stap 3 Quick wins Stap 4 Beleid

37 Business Cases

38 Ellen-Jane van Straten