De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc)

Transcriptie

1 De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc)

2 Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente Conclusies & aanbevelingen 2

3 Het probleem: leegstand Telegraaf 12 juli 2014: Leegstand kost burger fortuin door Hans Kuitert AMSTERDAM - Ongeveer tien procent van de gemeentelijke gebouwen staat leeg. Dat komt door de crisis, bezuinigingen, gemeentelijke fusies en schoolsluitingen. De almaar oplopende leegstand kost de belastingbetaler vele honderden miljoenen per jaar. 3

4 Herbestemmen Leegstand zorgt ook voor een maatschappelijke probleem: negatieve uitstraling dalende vastgoedwaarden inefficient ruimtegebruik Herbestemmen biedt uitkomst 4

5 Herbestemmen Waarom worden door eigenaren niet meer panden (sneller) herbestemd? Restauratiekosten Inefficiënt gebouw Aanpassen aan huidige eisen (energie, brandveiligheid, klimaatbeheersing) Herbestemming kent geen blauwdruk en locatie heeft al een omgeving, sfeer, identiteit: complexer en duurder dan nieuwbouw Regelgeving en gebrek aan ervaring werkt vertragend Hoge onderhoudskosten Locatie, locatie, locatie 5

6 Keuzes huidige eigenaar 5 opties: 1. Niets doen 2. Sloop nieuwbouw 3. Transformatie / herbestemmen 4. Verkoop 5. Tijdelijke invulling 6

7 Keuzes huidige eigenaar Financiering herbestemmen EV ( eigenaar) EV ( eigenaar) (Boek)waard e huidige functie VV (bank) Waarde nieuwe functie RESTSCHULD VV (bank) object financiering object financiering Afboeken als randvoorwaarde voor herbestemmen 7

8 Keuzes huidige eigenaar Financiële risico s van herbestemmen Hoge initiële investering Lange terugverdientijd Onzeker rendement (4,6% gemiddeld tegenover 6,1% bij grote vastgoedbeleggingen afgelopen 10 jaar) Afhankelijk van subsidie(voorwaarden) Afhankelijk van gunstige financieringsvoorwaarden -> herbestemmingsparadox! 8

9 Rekenvoorbeeld 1 - kantoor Kantoorpand van 14 jaar oud, vierkante meter groot Gelegen op een kantorenlocatie nabij voorzieningen Goed bereikbaar Staat sinds 4 jaar volledig leeg Eigenaar vraagt 4,5 miljoen voor het pand Functie na herbestemmen? 9

10 Rekenvoorbeeld 1 - kantoor Conclusie: Voor een eigenaar / investeerder is kostenneutraal / rendabel herbestemmen een complexe puzzel Veel factoren zijn van belang, veel onzekerheid, verleiding van andere keuzes (wachten!) Veelal autonome ontwikkelingen die van belang zijn, maar. Wat kan een gemeente doen? 10

11 Stelling 1 Gemeenten moeten meer doen om vastgoedeigenaren financieel te ondersteunen bij herbestemmen 11

12 Keuzes initiatiefnemer Niet aankopen / herbestemmen Aankopen / herbestemmen - Wie heb ik wanneer nodig in het proces? - Markt - Waardestelling - Plan bedenken - Bouw- ontwikkelkosten inschatten - Haalbaarheid aantonen / risico s inschatten - Financiering zoeken (eigen vermogen? Bank?) 12

13 Voorbeeld 2 postkantoor Nijmegen Pand van 100 jaar oud, gemeentelijk monument Gelegen in het centrum Bovenverdiepingen stonden al 20 jaar leeg Initiatiefnemer: woningcorporatie Talis Nieuwe functie: huurappartementen + commerciele ruimte 13

14 Voorbeeld 2 postkantoor Nijmegen Het pand Bruto vloeroppervlakte (oud) Bruto vloeroppervlakte nieuw Netto vloeroppervlakte nieuw Financiering Verkoopopbrengsten Eigen vermogen Vreemd vermogen Opbrengsten totaal Kosten Verwervingskosten Restauratiekosten Verbouwingskosten Bijkomende kosten Overige kosten Kosten totaal Rendement (bij 100% verhuur) Exploitatiebaten jaar Exploitatielasten jaar Rendement voor financiering (IRR) 4% 14

15 Voorbeeld 2 postkantoor Nijmegen Conclusies: Project is exemplarisch voor financieel resultaat van herbestemmen van monumentale panden Project kan doorgang vinden dankzij slagkracht corporatie Herbestemmen is complex, maar het kan dus wél degelijk uit! De crux? Juiste partij met een goede functie op een goede plek 15

16 Stelling 2 Vanwege te grote hoeveelheden leegstand zou de focus van het herbestemmingsbeleid uitsluitend moeten liggen op de A-locaties 16

17 Keuzes gemeente 1. Regisseren 2. Actief stimuleren 3. Faciliteren 4. Niets doen Spanningsveld tussen ruimtelijke doelstellingen/ambities en financiële risico s 17

18 Voorbeeld 3 industrieel erfgoed Vasim gebouw Nijmegen vierkante meter oppervlak verdeeld over 5 bouwlagen Centraal gelegen dankzij De Oversteek Pand is sinds 2002 tijdelijk verhuurd Pand is sinds 2010 in gebruik geleverd aan een stichting Stichting gebruikt nu vierkante meter Nieuwe functie? Cultuurspinnerij (3.400) & museum (6.900) 18

19 Voorbeeld 3 - berekening Het pand Bruto vloeroppervlakte Netto vloeroppervlakte Opbrengsten Opbrengst bij 100% verhuur Opbrengsten uit 10 jaar verhuur Subsidie Opbrengsten totaal Kosten Verbouwkosten Bijkomende kosten BTW Kosten totaal Resultante is het exploitatieresultaat residuele waarde

20 Voorbeeld 3 - alternatief 20

21 Voorbeeld 3 - alternatief Inkomsten uit tijdelijk gebruik + subsidie Dekkend voor dagelijkse kosten en kosten voor (klein) onderhoud Overige kosten beperken Geen grote investering nodig Maatschappelijke waarde versus financiële waarde? 21

22 Stelling 3 Tijdelijk gebruik zit een beoogde herbestemming uiteindelijk alleen maar in de weg 22

23 Conclusies Waar moet je op letten bij de beoordeling van een financiële onderbouwing van een herbestemming? Wie is de probleemeigenaar en welk ruimtelijk probleem is aan de orde? Welk type functie wordt gerealiseerd en welke opbrengstpotentie hoort daarbij? Exploitatieperiode: duurzame herbestemming of oude manier van denken? Rol van burgers: vastgoed als doel of vastgoed als middel? 23

24 Aanbevelingen gemeenten Aanbevelingen: Ontwikkel beleid omtrent herbestemmen: de juist functie op de juiste plek Quick scan leegstand Bepaald welke gebouwen/gebieden het meest waardevol zijn: keuzes maken Objectieve beoordeling financiële haalbaarheid Het Oversticht, bureau Ruimtewerk & bureau Rekenruimte kunnen helpen bij een waardestelling, het proces van herbestemmen en het beoordelen van de financiële haalbaarheid. 24

25 Bedankt voor uw aandacht! 25