TRANSFORMATIESCAN. Voor Vastgoedeigenaren

Transcriptie

1 TRANSFORMATIESCAN Voor Vastgoedeigenaren

2 Colofon Transformatiescan is een coproductie van Fotografie Inhoudsopgave SAB Frombergdwarsstraat DZ ARNHEM K3 Architectuur Eusebiusbuitensingel HZ ARNHEM rf SAB K3 architectuur Aanleiding Transformatiescan Ruimtelijke toets Juni 2014 Bouwtechnische toets 11 Behoefteonderzoek 13 Voorbeelduitwerking 15 Resultaat 17 3

3 Aanleiding Als vastgoedeigenaar of beheerder heeft u waarschijnlijk steeds meer te maken met structurele leegstand van uw eigendom. Naast de tegenvallende rendementen op uw investeringen of beleggingen van derden, zijn er ook ongewenste maatschappelijke effecten. De stijgende leegstand op de kantoren- en winkelmarkt en van maatschappelijk vastgoed vraagt om innovatieve oplossingen. In het bedenken daarvan bent u goed, net als in de zoektocht naar een geschikte eindgebruiker. Maar voor de daadwerkelijke transformatie naar een andere functie en eindgebruiker heeft u steeds vaker de gemeente nodig. In toenemende mate wordt namelijk geconstateerd dat het huidige bestemmingsplan geen ruimte laat voor een andere functie. Met name op kantoorlocaties is sprake van een zogeheten enkelbestemming en staat het geldende bestemmingsplan nu vaak een transitie naar andere functies, waar op dit moment wél behoefte aan is, in de weg. SAB en K3 Architectuur vinden dit niet van deze tijd! Wij signaleren veel goede en haalbare plannen voor de transformatie van vastgoed, maar zien deze plannen ook vaak stagneren, omdat eigenaren en marktpartijen een starre overheid op haar pad vindt of de soms al ver uitgewerkte plannen niet aansluiten bij de beleidsregels van gemeenten. Zonde, vinden wij, omdat het voorkomen van leegstand in ieders belang is. SAB en K3 Architectuur hebben veel ervaring met het overtuigen van gemeenten van de haalbaarheid van transformatieplannen van vastgoedeigenaren. Wij doen dit aan de hand van een zogeheten Transformatiescan. In de Transformatiescan onderzoeken we in de taal en met het toetsingskader van de gemeente welke functies haalbaar zijn. De Transformatiescan wordt zo geschreven dat deze direct dienst kan doen als beslisdocument voor het college van Burgemeester en Wethouders. Aan de hand van Transformatiescan gaan wij vervolgens in gesprek met de gemeente en overtuigen wij de gemeente van het vaststellen van een bestemmingsplan, op basis waarvan meerdere, haalbare functies worden mogelijk gemaakt, zonder dat de eigenaar van het pand in alle gevallen al een concreet initiatief heeft uitgewerkt of een eindgebruiker in beeld heeft. Omdat wij voor zowel gemeenten als marktpartijen werken en een onafhankelijk adviesbureau zijn, kunnen wij in de richting van de gemeente optreden als onafhankelijk functiemakelaar ten aanzien van de mogelijkheden van het pand en de omgeving. 4 5

4 Transformatiescan In de Transformatiescan onderzoeken en onderbouwen wij op integrale wijze de mogelijkheden van de herbestemming van een bestaand gebouw of gebouwen. Hierbij onderzoeken wij voor welke functies een pand geschikt is in planologisch, stedenbouwkundig / landschappelijk, beleidsmatig en milieukundig opzicht, maar ook in bouwkundig opzicht, rekening houdend met aanwezige installaties. Daarnaast kunnen wij voor u onderzoeken aan welke functies daadwerkelijk behoefte op die plek. In de Transformatiescan worden alle mogelijke functies getrechterd en blijven kansrijke functies over: De stappen van de Transformatiescan 1. Verzameling alle mogelijke functies en analyse huidige situatie 2. Ruimtelijke toetsing functies (beleid, wet- en regelgeving) 3. Toetsingsmatrix geeft aan welke functies kansrijk zijn 4. Bouwtechnische toetsing overgebleven functies 5. Eventueel behoefteonderzoek 6. Conclusie: welke functies zijn passend in gebouw en op locatie? 7. Voorbeelduitwerking Op basis van de integrale Transformatiescan, gaat SAB vervolgens in gesprek met de gemeente en zorgt zij ervoor dat een bestemmingsplan tot stand wordt gebracht met een zo ruim mogelijke functieomschrijving. De kracht van de Transformatiescan is dat de gemeente in haar eigen taal en met haar eigen beleid en toetsingskader wordt overtuigd van de haalbaarheid van de plannen. De waarde van SAB hierbij is dat zij zowel overheid als marktpartijen adviseert, de taal van de gemeente spreekt en als onafhankelijk bureau de gemeente kan overtuigen van haalbaarheid. Door daarnaast te werken met enthousiasmerende beelden van mogelijke invullingen van het pand, wordt zowel u als de gemeente overtuigt van de mogelijkheden van uw pand. 6 7

5 Ruimtelijke toets In de Transformatiescan onderzoeken we allereerst de planologische mogelijkheden van herbestemming van een pand of panden. Immers zal de gemeente geen medewerking verlenen aan een initiatief, dat niet past binnen haar beleid of milieukundig niet uitvoerbaar is. Bij de ruimtelijke toets toetsen we een scala aan mogelijke functies aan het door de betreffende gemeente vastgestelde beleid en bepalen we de uitvoerbaarheid door een toets aan geldende wet- en regelgeving. Er vindt als het ware een trechtering plaats van alle mogelijke functies, waarbij de haalbare en uitvoerbare functies het residu zijn. De toetsing vindt plaats aan de hand van de volgende aspecten: Ruimtelijk en sectoraal beleid Planologische mogelijkheden en eisen Marktkansen / behoefte Milieuaspecten (geluid, lucht, externe veiligheid, geur, bodem, hinderafstanden, etc.) Overige aspecten (verkeer en parkeren, archeologie, cultuurhistorie, water, flora en fauna etc.) Resultaat is een zorgvuldige en brede onderbouwing van functies, waarvan de haalbaarheid en uitvoerbaar planologisch-juridisch is aan te tonen richting gemeente. 8 9

6 Bouwtechnische toets In de Transformatiescan onderzoeken we vervolgens de inpandige mogelijkheden van het gebouw. Immers bepaalt niet alleen de locatie de herbestemmingsmogelijkheden van een pand, maar zeker ook het gebouw zelf. Door te onderzoeken welke architectonische en technische (on)mogelijkheden een pand biedt, kan tevens een inschatting worden gemaakt van de verbouwingskosten die gepaard gaan met een functieverandering. De ene functie zal immers meer aanpassing vereisen dan de andere. Dit inzicht is voor u noodzakelijk om een integrale afweging te kunnen maken over de herbestemming van het pand. Bijleveldsingel Wij onderzoeken de volgende aspecten: Bijleveldsingel Waldeck Pyrmontsingel Daalseweg Architectonische uitstraling en mogelijkheden Constructieve hoofdopzet Waldeck Pyrmontsingel Algemeen Alle appartementen krijgen een eigen buitenberging. Daarnaast wordt er per appartement een tussen meter voor de levering van gas, water en elektra in de gezamelijke hal geplaatst. Behoudens appartement 1, worden alle appartementen ontsloten via de centrale hal in het midden van het gebouw. De appartementen worden door de verkoper bouwkundig en juridisch gesplitst Installaties Duurzaamheid Technische staat Brandveiligheid Contact Gemeente Nijmegen wordt in deze vertegenwoordigd door: Bekijk het gehele vastgoedaanbod van de gemeente Nijmegen: Kolmeijer Makelaars Nijmegen Meester Franckenstraat AC Nijmegen T: E: wonen@kolmeijernijmegen.nl Etc. Resultaat is een overzicht van functies, die redelijkerwijs kunnen worden gerealiseerd in het bestaande pand

7 Behoefteonderzoek Als professionele vastgoedeigenaar weet u als geen ander de behoefte van eindgebruikers aan bepaalde functies en segmenten te duiden en een locatie en gebouw op (potentiële) waarde te schatten. Mocht u toch nog verlegen zitten om lokale marktkennis en inzicht in de concrete behoefte aan bepaalde functies in een bepaald gebied, dan bieden wij u met plezier een behoefteonderzoek aan. Een behoefteonderzoek biedt inzicht in de concrete lokale marktvraag, zodat aan de voorkant duidelijk is welke herbestemmingen verhuurbaar of verkoopbaar zijn. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de uitkomsten van de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, een toets die in het kader van het bestemmingsplan toch zal moeten plaatsvinden. Afhankelijk van de locatie en de uitkomsten van de ruimtelijke en technische toets werken wij hiertoe samen met een lokale of landelijke makelaar

8 Voorbeeld uitwerking Op basis van de uitkomsten van de ruimtelijke en van de technische toets worden functies, die in alle opzichten passen (of passend te maken) worden geacht in het gebouw, beoordeeld. Voor de meest kansrijke functie wordt door K3 Architectuur een voorbeelduitwerking gemaakt, die kan worden gebruikt om de gemeente (maar ook uzelf) te enthousiasmeren, maar zeker ook kan dienen om eindgebruikers te benaderen

9 Resultaat Op basis van de Transformatiescan gaat SAB in gesprek met de gemeente en zorgt zij ervoor dat een bestemmingsplan tot stand wordt gebracht met een zo ruim mogelijke functieomschrijving. De Transformatiescan zorgt ervoor dat op een objectieve en overzichtelijke manier duidelijk wordt welke functies kansrijk zijn en welke niet. De Transformatiescan wordt zo geschreven dat deze direct dienst kan doen als beslisdocument voor het college van Burgemeester en Wethouders. Tot dusver hebben SAB en K3 100% resultaat geboekt met voornoemde aanpak. Voor alle opdrachten is momenteel een bestemmingsplan in voorbereiding, op basis waarvan meerdere functies worden mogelijk gemaakt, zonder dat de eigenaar van het pand in alle gevallen al een concreet initiatief heeft uitgewerkt of een eindgebruiker in beeld heeft. Dit geeft u als eigenaar vervolgens de gelegenheid om gedurende de proceduretijd van het bestemmingsplan na te denken over de daadwerkelijke invulling, eventueel op basis van de handreiking die in de vorm van een voorbeelduitwerking aan u is gedaan. Het feit dat een bestemmingsplan gaat gelden met meerdere haalbare, maximale functiemogelijkheden zal daarbij een geruststellende gedachte zijn. SAB en K3 Architectuur werken samen aan de transformatie van uw vastgoed. Wij vullen elkaar aan, zodat zowel de binnenkant als de buitenkant en locatie van het pand onderwerp van studie zijn. Omdat beide bureaus onafhankelijke adviesbureaus zijn en objectief onderzoek doen naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van uw pand, kunnen wij zonder commerciële intenties optreden als functiemakelaar richting de gemeentelijke overheid. Wij hebben hiermee veel succes. Wilt u meedelen? 16 17