Verborgen kansen in de bestaande omgeving vbwt 11 oktober 2012 Nijmegen

Transcriptie

1 Verborgen kansen in de bestaande omgeving vbwt 11 oktober 2012 Nijmegen

2 Expertteam Kantoortransformatie Landelijk pilotprojecten

3 id&dn partner in transformatieteam leden van landelijk expertteam kantoortransformatie initiatiefnemer van in 2008 onderzoek knelpunten bouwregelgeving transformatie (SBR) voor Tweede Even voorstellen Sander Gelinck

4 Factsheet kantorenmarkt DTZ medio 2012

5 Factsheet kantorenmarkt DTZ medio 2012

6 Kantoren 7,7 miljoen vierkante meter woningen stad Almere Erfgoed zonder functie elke dag een boerderij, elke week twee kerken en elke maand een klooster industrieterreinen, vliegvelden, postkantoren, scholen, defensieterreinen Winkels winkels leeg woningen boven winkels stad Leeuwarden Bedrijventerreinen ha verouderd bedrijventerrein is oppervlak stad Amsterdam Leegstand in Nederland

7 Boterberg Hoe komen we er vanaf?

8 Klopt niet beleggers boeken af ROZ-IPD-index nemen soms afscheid van NL; Zurich en Wereldhave Soms zelfs te hard Uni-Invest verkocht voor 325 per m 2 verhuurd en onverhuurd ontstaan teveel mogelijkheden Oudbetonprijs: 250 per m 2 Atoomclub in Utrecht nieuw concept: club voor zzpers goedkoop beginnen en elke dag beetje beter: 100% gevuld En soms ook niet Eigenaar kan niet afboeken Maar ook niet investeren, verkopen of transformeren Boekwaarde beleggers willen niet afboeken

9 Acta 460 studentenkamers voor tien+ jaar

10 Eigenaar Gekocht voor herontwikkeling Na uitstel plannen Begin 2011 idee voor tijdelijk gebruik 10+ jaren Goedkoop verbouwen Wel nieuwe kozijnen en HR++glas Goede scheidingswanden HR-ketels [nieuw] maar wel bestaande leidingen Niet bruikbaar? Aftimmeren Studenten Bestuur en beheer Zelfwerkzaamheid: 40 uur klussen is 10% korting op de huur Veiligheid geen concessies Elke woning [woongroep] brandcompartiment 30 minuten wbdbo Zelfsluitende deuren Acta 460 studentenkamers voor tien+ jaar

11 Acta Wachten 460 studentenkamers op sloop in 460 voor studentenkamers tien+ jaar

12 Brinkwal, Nieuwegein 25 grondgebonden maisonettes Jongeren, starters Omgevingvergunning met bestemmingswijziging in 16 weken Verbouwing nu aanbesteed Eerste raming verbouwkosten 25% goedkoper dan nieuwbouw Essentie: zeer efficiënt ontwerp, maximaal hergebruik en slim verbouwen Bedrijfsgebouwen Ontwikkelen voor eigen gebruik Slim verbouwen IMd nieuwe elementen niet gefundeerd maar opgehangen aan bestaande constructie DutchTechHealthAcademy, Utrecht Opleidinginstituut tandartsen en prothesebouwers Bestaande loods creatief verbouwd o.a. lichttoetreding, kleurgebruik huisvestinglasten 50% nieuwbouw Vooroordeel Duurt langer en duurder dan nieuwbouw

13 Vooroordeel Alleen voor studenten en kunstenaars?

14 Vooroordeel Niemand wil wonen tussen de kantoren

15 OpenDagLeegstaandeKantoren mensen

16 Bouwbesluit 2003 Regel verbouwen: nieuwbouw tenzij Bevoegd gezag kan bij geheel of gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten afwijken van nieuwbouweisen [art 1..11] Specifieke verbouwniveau s Minimum niveau bestaande bouw of rechtens verkregen niveau Sinds 1 april: Bouwbesluit 2012 Regel veranderd Transformatie is geen bouwen [MvT] In merendeel artikelen Verbouwniveau dat verwijst naar rechtens verkregen niveau Bestaande bouw ondergrens Kans! regelgeving eenduidiger veel eisen lager: verbouwen goedkoper geen concessies op veiligheid toetsing eenvoudiger? Vooroordeel Regelgeving, Bouwbesluit obstakels

17 Welke eis bij verbouw? Verbouwplan en Omgevingvergunning Bestaande bouw nieuwbouw eisen Vraag 1. wordt bouwdeel veranderd, vernieuwd of vergroot? nee delen die niet worden veranderd, vernieuwd of vergroot Minimaal bestaande bouw ja gebouwdelen die worden verbouwd Vraag 2. Is er een verbouwartikel opgenomen? nee verbouwen naar minimaal nieuwbouw kwaliteit ja Vraag 3. bevat verbouwartikel specifiek niveau of eis? ja Minimaal voldoen aan specifiek niveau nee Vraag 4. Verwijst artikel naar rechtens verkregen niveau? Rechtens verkregen niveau Bouwbesluit 2012 verbouwen eenvoudiger, toetsing?

18 Positief Bestaande ruimtes beter herbruikbaar Keukens zonder daglichttoetreding Diepe gebouwen en daglicht Bestaande trappen niet meer afgekeurd Hogere eisen aan isolatiewaarde bestaande gevels Discussie Markt neemt verantwoordelijkheid geluidseisen tussen woningen? Studentenkamer van 5 m 2 Doodlopende gang vluchtweg Conclusie uit praktijk Bouwbesluit geen knelpunt Wet geluidhinder en milieuzonering vaker wel Bouwbesluit 2012 in de praktijk

19 Brinkwal, Nieuwegein Jutphaas Wonen 25 jongerenwoningen Duurzame starterswoningen A-label? Herbruikbaar: stadsverwarming, radiatoren, deels dubbel glas, redelijke thermische isolatie en zonwering Vooroordeel Slopen is beter voor milieu

20 Brinkwal, Nieuwegein Moderne rugaanrug + tuintje

21 Maatregelen dak naar Rc=5 dakrand Rc=3,5 begane grondvloer Rc=3 vervangen niet-bewegende [enkel] glasdelen door HR++glas Zelfregulerende ventilatieroosters Vloerverwarming [i.c. opdikken vloeren] 6 m 2 PV per woning stadsverwarming maar wel individueel bemeterd Kosten ex btw Brinkwal, Nieuwegein A+ energielabel

22 Brinkwal, Nieuwegein A+ energielabel

23 Brinkwal, Nieuwegein Geluid in de woning

24 Vooroordeel Niet toekomstbestendig

25 Transformatie m2 uit 1959 toen ultramodern kantoor airco, wko, roltrappen Gemeentelijk monument Fase starterswoningen en m commerciële ruimte Bos en Lommer Gemeente maakt park aan achterzijde AM en Stadgenoot Toekomstwaarde Zeer energiezuinig: twee nieuwe gevels, stadsverwarming én wko 28 m2 te klein? Betrek buurappartement door simpel tussenwandje te verwijderen Solids Nieuwbouw stapeling van eisen Daardoor onbetaalbaar Bestaande kantoren zijn solids En verbouwen is eenvoudiger GAK-Kantoor Amsterdam Solid in bestaand gebouw

26 Gemeenten regie en oliemannetje

27 Start planvorming Stedebouwkundig ja, gebouw nee? Herbestemmen is verticale stedebouw Denk mee Vooroverleg Omgevingvergunning Wie heeft meer kennis en ervaring met herbestemmen? Ondersteun initiatiefnemers Verzamel bouwtekeningen uit archief Randvoorwaarden in één document met achterliggende beleidsdocumenten Regie maar dan anders Oliemannetje Partijen bij elkaar brengen En bel de initiatiefnemer eens als het een paar weken stilblijft Gemeenten herbestemmen is geen nieuwbouw

28 leegstaand Nederland vooroordelen en praktijk dit kunt u doen conclusie Van bouwopgave naar ombouwopgave

29 Dank voor uw aandacht verder discussiëren?

30 Dank voor uw aandacht!