Huisvesting voor (zorgvragende) ouderen. Centrum Zorg en Bouw. Schillenmethode care. Drs. A.W. (Anne) Klein Mw. ir. J.

Transcriptie

1 Huisvesting voor (zorgvragende) ouderen Schillenmethode care Drs. A.W. (Anne) Klein Mw. ir. J. (Jolien) Heinen Centrum Zorg en Bouw

2 Programma Inleiding Schillenmethode care achtergrondinformatie (tussen)resultaat: doelgroepen schillen methode rekenvoorbeeld in 4 stappen 2

3 Schillenmethode care: waarom? Doelstelling = strategisch denkmodel meer vastgoedwaarde Vastgoedwaarde = (Σi Σu) / (100% + IRR 1 jaar ) (Σi Σu) / (100% + IRR n jaar ) Σi (i = inkomsten) - huuropbrengsten - restwaarde Σu (u = uitgaven) - kapitaallasten - huurlasten - groot onderhoud - jaarlijks onderhoud -OZB - heffingen - verzekeringen - adminstratieve kosten IRR > hypothecaire lening - risico-opslag (1-10%) -winst(1,5%) - inflatie (2,5%) Klassiek intramuraal verblijf Woningbouw, kantoren specifiek vastgoed courant vastgoed 3

4 Schillenmethode care Resultaat = methode voor de afweging van investeringsbeslissingen met als basis schillen Schillen = Klassiek intramuraal verblijf Klassiek verblijf Recreatie / Horeca Kantoor Behandeling Werkplaats Woningbouw Recreatie / Horeca Kantoor Behandeling Werkplaats 4

5 Voorbeeld klassiek intramuraal verblijf 5 Reinaldahuis in Haarlem

6 Voorbeeld klassiek intramuraal verblijf 6 Reinaldahuis in Haarlem

7 Voorbeeld bouwen in schillen c.q. woningbouw 7 De Sonnenberg in Oosterbeek

8 Woningbouw Woningbouw Woningbouw Woningbouw Kantoor Recreatie / Horeca 8

9 Schillenmethode care: (tussen)resultaat Doelgroepen Schillen Methode Rekenvoorbeeld in 4 stappen 9

10 Doelgroepen Sector Doelgroep Plaatsen Percentage Nee GGZ Niet specialistische kortdurende behandelvz. (APZ) Beveiligde voorzieningen GHZ Beveiligde voorzieningen % Ja GGZ Specialistische kortdurende behandelvoorzieningen 200 WWA 220 Intensieve langdurende zorg Extensieve langdurende zorg GHZ Verstandelijke handicap Lichamelijke handicap 780 Zintuiglijke handicap V&V Somatische aandoening Psychogeriatrische aandoening Somat./psychoger. aand., psychosoc. probleem % Totaal care % 10 ZORG/VEILIGHEID: bouwen in schillen c.q. woningbouw mogelijk

11 Doelgroepen Sector Doelgroep Plaatsen Percentage Nee GGZ Niet specialistische kortdurende behandelvz. (APZ) Beveiligde voorzieningen GHZ Beveiligde voorzieningen % Ja GGZ Specialistische kortdurende behandelvoorzieningen 200 WWA 220 Intensieve langdurende zorg Extensieve langdurende zorg GHZ Verstandelijke handicap Lichamelijke handicap 780 Zintuiglijke handicap V&V Somatische aandoening % Psychogeriatrische aandoening % Somat./psychoger. aand., psychosoc. probleem % % Totaal care % 11 ZORG/VEILIGHEID: bouwen in schillen c.q. woningbouw mogelijk

12 Schillen Klassiek intramuraal verblijf Klassiek verblijf Recreatie / Horeca Kantoor Behandeling Werkplaats / m² ± 200 / m² Woningbouw Recreatie / Horeca Kantoor Behandeling Werkplaats / m² / m² / m² / m² / m² / m² / m² ± 250 / m² / m² / m² ± 250 / m² ± 200 / m² 12 Investeringskosten, inclusief BTW

13 Methode Stap 1 (basis)programma van eisen Stap 2 functieverdeling over schillen Stap 3 investeringskosten Stap 4 exploitatie Rekenvoorbeeld: 48 plaatsen zwaar p.g. en 52 plaatsen licht (V&V) 13

14 Stap 1 (basis)programma van eisen Functies 48 zwaar p.g. 52 licht Totaal Plaatsen Nuttige vloeroppervlakte in m 2 Bruto/nuttig verhouding Bruto vloeroppervlakte in m 2 Plaatsen Nuttige vloeroppervlakte in m 2 Bruto/nuttig verhouding Bruto vloeroppervlakte in m 2 Bruto vloeroppervlakte in m 2 KLASSIEK INTRAMURAAL VERBLIJF Verblijf 48 x 36 x 1,5 = x 47 x 1,4 = Ondersteunende begeleiding (48) (1,7) 336 (52) (1,7) Behandeling 48 x 1,3 x 1,7 = Ondersteunende diensten 48 x 2,7 x 1,7 = x 1,9 x 1,7 = Satellietkeuken (48) 55 (52) Totaal SCHILLEN c.q. WONINGBOUW Verblijf 48 x 55 x 1,4 = x 80 x 1,4 = Ondersteunende begeleiding (48) (1,5) 296 (52) (1,5) Behandeling 48 x 1,3 x 1,5 = Ondersteunende diensten 48 x 2,7 x 1,5 = x 1,9 x 1,5 = Satellietkeuken (48) 55 (52) Totaal Verschil klassiek woningbouw: m 2 ; + 46%

15 Stap 2 functieverdeling over schillen SCHILLEN Bruto vloeroppervlakte in m 2 Monoliet Wonen Recreatie / Horeca Kantoor Behandeling Werkplaats KLASSIEK INTRAMURAAL VERBLIJF Verblijf Ondersteunende begeleiding 700 Behandeling 106 Ondersteunende diensten 388 Satellietkeuken 115 Totaal SCHILLEN c.q. WONINGBOUW Verblijf Ondersteunende begeleiding Behandeling Ondersteunende diensten Satellietkeuken Totaal

16 Stap 3 investeringskosten NIEUWBOUW KLASSIEK INTRAMURAAL VERBLIJF SCHILLEN c.q. WONINGBOUW m 2 /m 2 m 2 /m 2 Monoliet x = ,-- Wonen, 55 m x = ,-- Wonen, 80 m x = ,-- Recreatie / Horeca 902 x = ,-- Kantoren 129 x = ,-- Totaal (excl. GRS) , ,-- Grondkosten , ,-- Rentekosten p.m. p.m. Startkosten , ,-- Totaal (incl. GRS) , ,-- 16 Verschil klassiek woningbouw: ; + 16%

17 Stap 4 exploitatie UITGANGSPUNTEN KLASSIEK WONINGBOUW Inkomsten Huuropbrengst 48 zwaar p.g. 48 ZZP 5 48 ZZP 5 Huuropbrenst 52 licht 52 ZZP 1 52 ZZP 1 Huuropbrengst NHC (Quick Scan) 6,7% 6,7% Leegstand 3,0% 3,0% Restwaarde nee (ja) Uitgaven Investeringskosten (kapitaallasten) , ,-- Groot onderhoud ,-- per woning GO+FA 50% 20% overige vz na 25 jaar Functionele aanpassingen nee Jaarlijks onderhoud 0,8% 0,8% Hypothecaire lening Rekenrente NZa 6,5% 6,5% Looptijd lening 50 jaar 50 jaar Levensduur gebouw 50 jaar 50 jaar 17 Parameters ten tijde van het bouwregime

18 Stap 4 exploitatie klassiek intramuraal verblijf NHC opstal van jaar 1-50 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2034 IRR van 2008 tot ,83%

19 Stap 4 exploitatie schillen c.q. woningbouw NHC opstal van jaar 1-50 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2034 Excl. restwaarde: IRR van 2008 tot ,07%

20 Stap 4 exploitatie ten tijde van het bouwregime CONCLUSIE KLASSIEK WONINGBOUW Beginsituatie Bruto vloeroppervlakte m m m % Investeringskosten (kapitaallasten) , , , % Na 50 jaar IRR excl. restwaarde 6,83% 6,07% Restwaarde nee (ja) 20

21 Stap 4 exploitatie UITGANGSPUNTEN KLASSIEK WONINGBOUW Inkomsten Huuropbrengst 48 zwaar p.g. 48 ZZP 5 48 ZZP 5 Huuropbrenst 52 licht 52 ZZP 1 52 ZZP 1 Huuropbrengst NHC (Quick Scan) 6,7% 6,7% Leegstand 3,0% 3,0% Restwaarde nee (ja) Uitgaven Investeringskosten (kapitaallasten) , ,-- Groot onderhoud ,-- per woning GO+FA 60% 20% overige vz na 25 jaar Functionele aanpassingen nee Jaarlijks onderhoud 0,8% 0,8% Hypothecaire lening Hypothecaire lening 6,5% 5,5% Looptijd lening 25 jaar 30 jaar Levensduur gebouw 40 jaar 50 jaar 21 Parameters na afschaffing van het bouwregime

22 Stap 4 exploitatie klassiek intramuraal verblijf NHC opstal van jaar 1-40 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2033 IRR van 2008 tot ,57% IRR van 2008 tot ,48% IRR van 2008 tot ,98% 22

23 Stap 4 exploitatie klassiek intramuraal verblijf NHC opstal van jaar 1-40 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2034 IRR van 2008 tot ,54% 23

24 Stap 4 exploitatie klassiek intramuraal verblijf NHC opstal van jaar 1-40 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2028 IRR van 2008 tot ,17% 24

25 Stap 4 exploitatie schillen c.q. woningbouw NHC opstal van jaar 1-50 Kapitaal-huurlasten 1-9 Kapitaal-huurlasten Jaarlijkse lasten Netto kasstroom Cumulatieve kasstroom huidige waarde Renovatie 2033 Excl. restwaarde: IRR van 2008 tot ,83% IRR van 2008 tot ,27% IRR van 2008 tot ,42%

26 Stap 4 exploitatie na het bouwregime CONCLUSIE KLASSIEK WONINGBOUW Beginsituatie Bruto vloeroppervlakte m m m % Investeringskosten (kapitaallasten) , , , % Na 35 jaar IRR excl. restwaarde -5,57% 4,83% Restwaarde nee (ja) Na 40 jaar IRR excl. restwaarde 3,48% 6,27% Restwaarde nee (ja) Na 50 jaar IRR excl. restwaarde 5,98% 7,42% Restwaarde nee (ja) 26

27 Contactpersoon Mw. ir. J. (Jolien) Heinen Projectleider schillenmethode care Centrum Zorg en Bouw Churchilllaan GV Utrecht Telefoon: