Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen

Transcriptie

1 Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen P5 Presentatie Kai Mulder

2 Onderzoeksopzet Literatuurstudie Empirie Rekenmodel Conclusie Inhoudsopgave 1

3

4 Onderzoeksopzet 2

5 Bron: DTZ Zadelhoff Onderzoeksopzet 2

6 Onderzoeksopzet 3

7 Bron: CBS en Primos Onderzoeksopzet 3

8 Onderzoeksopzet 4

9 Transformatie kan ook tijdelijk Onderzoeksopzet 5

10 Transformatie kan ook tijdelijk Onderzoeksopzet 5

11 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Onderzoeksopzet 6

12 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Er bestaan veel vooroordelen: Onderzoeksopzet 6

13 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Er bestaan veel vooroordelen: Boekwaarde Onderzoeksopzet 6

14 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Er bestaan veel vooroordelen: Boekwaarde Terugverdientijd Onderzoeksopzet 6

15 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Er bestaan veel vooroordelen: Boekwaarde Terugverdientijd Regelgeving Onderzoeksopzet 6

16 Tijdelijke transformatie wordt echter maar op kleine schaal toegepast Er bestaan veel vooroordelen: Boekwaarde Terugverdientijd Regelgeving Financiële haalbaarheid Onderzoeksopzet 6

17 Onderzoeksopzet 7

18 Het is onduidelijk in welke mate de tijdelijke transformatie van leegstaande kantoren naar woningen financieel haalbaar is. Gebouweigenaren hebben behoefte aan het vroegtijdig verkrijgen van inzicht in de kosten en opbrengsten van tijdelijke transformatie om zo de potentie ervan te kunnen beoordelen. Onderzoeksopzet 8

19 In welke mate is tijdelijke transformatie van leegstaande kantoren naar woningen financieel haalbaar? Onderzoeksopzet 9

20 Onderzoeksopzet 10

21 Onderzoeksopzet 11

22

23 Markt Locatie Gebouw Organisatie Geraedts en van der Voordt (2007) Literatuurstudie 12

24 Gebaseerd op Benraad et al. (2012) Literatuurstudie 13

25 Nationaal Grote (studenten)steden Lokaal Literatuurstudie 14

26 Literatuurstudie 15

27 Eensgezindheid betrokken partijen Relatief korte bouwtijd Geen onrealistische aquisitieprijs of huur voor tijdelijk gebruik Literatuurstudie 16

28 Literatuurstudie 17

29

30 Kanaalweg, Utrecht Stadsdeelkantoor Sloterdijk & KLIQgebouw, Amsterdam AL16, Utrecht ACTA, Amsterdam Duivendaal, Wageningen Binckhorst, Den Haag Zusterflat GGZ Delfland, Delft Blue-Gray, Amsterdam Empirie 18

31 Empirie 19

32 Empirie 20

33 Ramen Installaties Binnenwanden Sanitair & keukens Empirie 21

34 Empirie 22

35 Door verlenging tijdelijke afwijkingstermijn bestemmingsplan komen meer gebouwen in aanmerking voor tijdelijke transformatie Empirie 22

36 Door verlenging tijdelijke afwijkingstermijn bestemmingsplan komen meer gebouwen in aanmerking voor tijdelijke transformatie Asielzoekers en arbeidsmigranten ook mogelijke doelgroep Empirie 22

37 Door verlenging tijdelijke afwijkingstermijn bestemmingsplan komen meer gebouwen in aanmerking voor tijdelijke transformatie Asielzoekers en arbeidsmigranten ook mogelijke doelgroep Tijdelijkheid geen invloed op huurprijs kamer Empirie 22

38 Door verlenging tijdelijke afwijkingstermijn bestemmingsplan komen meer gebouwen in aanmerking voor tijdelijke transformatie Asielzoekers en arbeidsmigranten ook mogelijke doelgroep Tijdelijkheid geen invloed op huurprijs kamer Zelfwerkzaamheid op financieel en sociaal vlak aantrekkelijk Empirie 22

39 Door verlenging tijdelijke afwijkingstermijn bestemmingsplan komen meer gebouwen in aanmerking voor tijdelijke transformatie Asielzoekers en arbeidsmigranten ook mogelijke doelgroep Tijdelijkheid geen invloed op huurprijs kamer Zelfwerkzaamheid op financieel en sociaal vlak aantrekkelijk Tijdelijke transformatie tot nu toe vooral gebruikt voorafgaand aan sloop of om tijd te kopen voor bepalen definitieve bestemming Empirie 22

40

41 Het rekenmodel heeft als doel om eigenaren van leegstaande kantoorpanden in de initiatieffase inzicht te verschaffen in de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformatie naar woningen Rekenmodel 23

42 Rekenmodel 24

43 Rekenmodel 25

44 Rekenmodel 26

45 Rekenmodel 27

46 Rekenmodel 28

47 Rekenmodel 29

48 Rekenmodel 30

49 SHS Delft Het rekenmodel is overzichtelijk en brengt de financiële haalbaarheid goed in kaart Voor een héél vroeg stadium in het proces is misschien niet alle benodigde informatie al beschikbaar, maar voor een iets verder stadium is het zeker geschikt voor SHS Delft Socius (voorheen STW Nederland) Goed en compleet rekenmodel, kan worden ingezet als bruikbaar adviesmiddel richting eigenaren Sterke focus op investering, misschien minder op beheer en onderhoud Rekenmodel 31

50

51 Hoofdvraag: In welke mate is tijdelijke transformatie van leegstaande kantoren naar woningen financieel haalbaar? Conclusie 32

52 Hoofdvraag: In welke mate is tijdelijke transformatie van leegstaande kantoren naar woningen financieel haalbaar? Rekenmodel geeft antwoord op de hoofdvraag Conclusie 32

53 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Conclusie 33

54 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Studenten en jongeren zijn meest de geschikte doelgroep (asielzoekers en arbeidsmigranten ook een mogelijkheid) Conclusie 33

55 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Studenten en jongeren zijn meest de geschikte doelgroep (asielzoekers en arbeidsmigranten ook een mogelijkheid) Locatie betreft de grote (studenten)steden, in of aan de rand van het centrum of een woonwijk Conclusie 33

56 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Studenten en jongeren zijn meest de geschikte doelgroep (asielzoekers en arbeidsmigranten ook een mogelijkheid) Locatie betreft de grote (studenten)steden, in of aan de rand van het centrum of een woonwijk Ingrepen in de ramen, installaties, binnenwanden en sanitair & keuken zijn verantwoordelijk voor het grootste deel van de verbouwkosten Conclusie 33

57 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Studenten en jongeren zijn meest de geschikte doelgroep (asielzoekers en arbeidsmigranten ook een mogelijkheid) Locatie betreft de grote (studenten)steden, in of aan de rand van het centrum of een woonwijk Ingrepen in de ramen, installaties, binnenwanden en sanitair & keuken zijn verantwoordelijk voor het grootste deel van de verbouwkosten Gebouweigenaar moet bereid zijn mee te werken en geen onrealistische huur / aquisitieprijs willen vragen Conclusie 33

58 Randvoorwaarden voor financiële haalbaarheid Studenten en jongeren zijn meest de geschikte doelgroep (asielzoekers en arbeidsmigranten ook een mogelijkheid) Locatie betreft de grote (studenten)steden, in of aan de rand van het centrum of een woonwijk Ingrepen in de ramen, installaties, binnenwanden en sanitair & keuken zijn verantwoordelijk voor het grootste deel van de verbouwkosten Gebouweigenaar moet bereid zijn mee te werken en geen onrealistische huur / aquisitieprijs willen vragen Toepassing van zelfwerkzaamheid kan zorgen voor een grote (noodzakelijke) kostenreductie Conclusie 33

59 Motieven voor toepassing tijdelijke transformatie Conclusie 34

60 Motieven voor toepassing tijdelijke transformatie Tot nu toe enkel gebruikt om tijd te kopen of voorafgaand aan sloop Conclusie 34

61 Motieven voor toepassing tijdelijke transformatie Tot nu toe enkel gebruikt om tijd te kopen of voorafgaand aan sloop Toekomst moet uitwijzen of ook andere motieven mogelijk zijn Conclusie 34

62 Conclusie 35

63 Beslissing om tijdelijk te transformeren in de context zien Conclusie 35

64 Beslissing om tijdelijk te transformeren in de context zien Kijk niet alleen naar direct rendement Conclusie 35

65