Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Transcriptie

1 Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

2

3 Inhoudsopgave Voorwoord 05 Inleiding Outlook De Nederlandse woningmarkt 11 De Nederlandse zorgvastgoedmarkt 21 De Nederlandse winkelmarkt 31 De Nederlandse kantorenmarkt 41 De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken 51 De Nederlandse markt voor beleggen in vastgoedfinancieringen 61 Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 03/72

4

5 Voorwoord Momentum Het is druk in de stad. En het wordt steeds drukker. Niet alleen met toeristen, maar steeds meer ook met bewoners, die naar de stad trekken en er voor kiezen er hun hele leven te blijven wonen. De stad is ongekend populair. In de stad is het ook druk met investeerders, institutionele beleggers, uit binnen- en buitenland die in die stad op zoek zijn naar rendement voor hun beleggingsportefeuilles. Investeerders die worden aangetrokken door de urbanisatietrend, een trend die alleen maar sterker lijkt te worden. In deze Outlook proberen wij de werelden bij elkaar te brengen, die van de investeerders, die met hun kapitaal een bijdrage kunnen leveren aan de verbetering van de stad, en die van de gebruikers van het vastgoed, de woningen, kantoren en winkels die tezamen weer die stad vormen. We blikken daarbij drie jaar vooruit. Wat we nu zien? We zien vooral momentum. Er is momentum, momentum voor gebruikers. De vastgoedprijzen zijn nog altijd relatief laag en bieden aantrekkelijke mogelijkheden voor diegene die op zoek is naar een nieuw kantoorof winkelpand, of diegene die een woning wil huren. We staan daarbij aan het begin van een economische cyclus. De koopkracht stijgt, bestedingen nemen toe, net als het aantal verhuisbewegingen. Op goede plekken zien we nu al weer schaarste, zelfs op de kantorenmarkt. En de schaarste zal in lijn met de economische groei de komende jaren alleen maar toenemen, net als de huurprijzen. Wie wil verhuizen, die moet dat snel doen, morgen betaal je bij wijze van spreken duidelijk meer. Er is ook momentum aan de investeringskant. De risicopremies in het vastgoed zijn nog altijd hoog. Investeerders krijgen terwijl de perspectieven in de vastgoedmarkt duidelijk zijn verbeterd nu nog altijd een relatief hoog direct rendement in verhouding tot de nog altijd lage lange rente. De drukte aan de investeringskant gaat naar onze verwachting zorgen voor daling van de aanvangsrendementen. Goed nieuws voor wie al in vastgoed heeft geïnvesteerd, op de goede plekken zal de waarde van vastgoed snel toenemen. De beperkte beschikbaarheid van vastgoed draagt bij aan het momentum. Nu zijn er nog goede mogelijkheden voor versterking van de beleggingsportefeuille met een core-profiel, in toenemende mate worden die mogelijkheden schaarser. Om toch vastgoed aan de beleggingsportefeuilles toe te kunnen voegen accepteren investeerders daarom meer risico s in hun investeringen. Wanneer er goed gezocht wordt blijken er ook op veel plaatsen buiten de steden mooie stabiele projecten zijn met hogere directe rendementen en lage mutatiegraden. Met de opschuivende risicokaders ontstaat er ook momentum voor de stad. Waar het geld van investeerders de vraag ontmoet, ontstaat ruimte om extra huurwoningen te realiseren, of om gebouwen die al lang hun functie verloren hebben een nieuwe toekomst te geven. Er is ruimte voor zorgvastgoed, om tegemoet te aan de vraag van het groeiende aantal senioren in de stad en er is ruimte voor nieuwe voorzieningen en nieuwe werk- en winkelconcepten waarmee ingespeeld kan worden op de behoefte van juist de nieuwe bewoners van de stad. Onze ervaring leert daarbij dat goede ontwikkelingen de bewoners van de stad verrassen en inspireren en daardoor als katalysator kunnen werken. Het positieve effect van het ene project straalt direct uit naar zijn omgeving en stimuleert weer nieuwe initiatieven. Hier ligt een kans. Het is aan het stadsbestuur om het bestaande momentum te pakken en te zorgen voor een brug tussen het kapitaal van institutionele beleggers en die investeringen waarmee de stad de toekomst in kan gaan. De brug wordt gebouwd op een duidelijke visie, op gemeentebesturen die met investeerders samenwerken, op doorzettingsvermogen en lef om vooruit te kijken. Vooruitkijken, deze Outlook biedt daarvoor een eerste handreiking. Graag praten wij met u verder over wat wij namens Syntrus Achmea Real Estate & Finance voor u als gebruiker, als investeerder, of als stad kunnen betekenen. Namens de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance wens ik u veel plezier toe bij het lezen van deze Outlook. Henk Jagersma, Directievoorzitter Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 05/72

6 Inleiding Outlook De wereld van institutionele beleggers is volop in beweging. Pensioenfondsen en verzekeraars staan midden in de maatschappij, waar demo - grafie, digitalisering en individualisering de grote spelveranderaars zijn. Ook regelgeving is geen constante: een nieuw Financieel Toetsingskader en een nieuwe Pensioenwet zijn dit jaar van kracht geworden, banken bereiden zich voor op de impactvolle maatregelen van het Basel III-akkoord en verzekeraars hebben per 2016 te maken met het nieuwe Europese toezichtraamwerk Solvency II. Stap voor stap wordt de rol van pensioenfondsen en verzekeraars minder vanzelfsprekend. Er is ruimte voor alternatieven. Institutionele beleggers moet zich daarom steeds opnieuw bewijzen als transparante organisaties die aantoonbaar in control zijn. Ze worden kritischer dan ooit gevolgd in hun beleggingsresultaten; niet alleen qua rendement, maar ook waar het om bijvoorbeeld duurzaamheid gaat. Verzekeraars en pensioenfondsen reageren op deze ontwikkelingen met een consolidatieslag. Een slag, die van grote invloed is op de wijze waarop zij in vastgoed beleggen. Tegelijkertijd profiteren pensioenfondsen en verzekeraars van de aantrekkende economie. Er worden duidelijk positieve resultaten op uitstaande beleggingen behaald. Ook de vastgoed - markt veert op. Zelfs in een ongekend hoog tempo. Er is weer volop kapitaal om te investeren, zowel aan de equity-kant als aan - en dat is nieuw - de debt-kant. Dat kapitaal vloeit over de hele wereld, op zoek naar rendement. In deze search for yield zien we bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance de grenzen van risicoacceptatie snel opschuiven. De grote vraag naar vastgoed in het core segment, terwijl de beschikbaarheid beperkt is, zet aan tot moving up the risk curve. Succesvol investeren in vastgoed vraagt nu om kennis van lokale vastgoedmarkten, creativiteit en een gezonde dosis lef. Consolidatie bij pensioenfondsen De consolidatie van pensioenfondsen is al enige tijd gaande. Veel kleinere pensioenfondsen zijn in het afgelopen jaar gefuseerd of onderzoeken de fusiemogelijkheden met andere pensioenfondsen. Daarnaast is het toezicht er de afgelopen jaren heel anders uit komen te zien. Van de besturen van institutionele beleggers wordt meer dan ooit geëist dat zij deskundig en in control zijn, dat zij hun reputatie bewaken, hun kosten omlaag brengen en dat hun beleggingen transparant zijn. Het directe gevolg is dat beleggingen die onvoldoende scoren op deze punten, niet langer opportuun zijn, ook niet bij een toenemende beleggingsdruk. Dit biedt tegenwicht aan de opschuivende kaders voor risicoacceptatie. Van search for yield naar moving up the risk curve Ook het nieuwe Financieel Toetsingskader is door haar rekenregels met betrekking tot de portefeuillesamenstelling van grote invloed op het vastgoed - beleggingsbeleid. Hierbij komen nog de wijzigingen in de pensioenwetgeving: de pensioenleeftijd, de verplichtstelling en de fiscale hervorming van de pensioenopbouw. Al deze veranderingen leiden ertoe dat institutionele beleggers steeds meer verantwoording moeten afleggen aan de deelnemers in de pensioenregelingen. Welke keuzes hebben zij in hun beleggingsbeleid gemaakt ten aanzien van rendement, risico en liquiditeit? En hoe hebben die keuzes uitgepakt? Niet alleen het absolute rendementsniveau, maar ook de relatieve performance ten opzichte van de eigen benchmark en bijvoorbeeld vastgoedaandelen is daarbij van belang. Vastgoedvermogensbeheerders reageren hierop door de transparantie over hun beleggingsprestaties en de daaraan ten grondslag liggende keuzes te vergroten. Een kwantitatieve onderbouwing van de beleggingsstrategie en openheid over de beheerkosten van een portefeuille worden steeds belangrijker. Complexe beleggingsstructuren als fund of funds worden minder populair. Zij verliezen terrein aan beleggingsmodellen waar de institutionele belegger zelf meer invloed heeft: direct vastgoed op de eigen balans, maar ook joint ventures, partnerships en club deals. Nu de crisis achter de rug is, zien we bovendien dat het thema duurzaamheid weer hoger op de bestuursagenda staat van veel institutionele beleggers. 06/72

7 Search for yield Het beschikbare vermogen voor aandelen, maar ook voor vastgoed is in een ongekend hoog tempo toegenomen als gevolg van de zeer lage rendementen op spaartegoeden en staatsobligaties. Institutionele beleggers over de hele wereld hebben rendement nodig om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Met het mondiale herstel en de daarmee verbonden grotere economische zekerheid is ruimte ontstaan om een deel van het te beleggen vermogen te investeren in aandelen en alternatieve beleggingen, waaronder vastgoed en hypotheken. Recente ontwikkelingen hebben de kapitaalstromen richting Europa doen toenemen. Quantitative easing (geldverruiming door aankoop van staatsobligaties) door de Europese Centrale Bank maakt de euro extra goedkoop voor Amerikaanse en Chinese beleggers. Investeringen in het continent worden daarmee aantrekkelijker. Aanvankelijk ging de voorkeur van de meeste beleggers uit naar investeringen in de sterkste steden van Europa: Londen, Parijs, München en Berlijn. Inmiddels hebben zij hun focus verbreed naar de sterkste stedelijke gebieden in Duitsland, Engeland en Frankrijk en - buiten de eurozone - de Scandinavische landen. Ook Nederland hoort nadrukkelijk in dit rijtje thuis. Stuk voor stuk landen die tot de meest transparante vastgoedmarkten van Europa behoren. Debt is back De druk vanuit beleggers leidt niet alleen tot een aanhoudend hoog transactieniveau (verwacht wordt dat het beleggingsvolume in Nederland in 2015 dat van 2014 gaat evenaren), maar ook tot een aanscherping van de prijzen in het core segment van de vastgoedmarkten. In de beste marktsegmenten in Europa zijn de aanvangsrendementen gedaald naar 3 tot 4%. En nog altijd staan ze onder druk. Voor het behalen van goede looptijdrendementen is leverage (gebruik van geleend geld om het verwachte rendement van het eigen vermogen te verhogen) steeds belangrijker, zeker voor investeringen in het topsegment van de internationale vastgoedmarkten. Als antwoord op de vraag is sinds begin 2015 ook debt weer terug op de markt: de mogelijkheid om een deel 1 van de investeringen met geleend geld te financieren. Voor de absolute topportefeuilles zijn financiers bereid om te werken met spreads (marge bovenop de risicovrije rente) van minder dan 100 basispunten. Zo kan voor beleggers toch een aantrekkelijk looptijdrendement ontstaan. Er zit wel een rem op de hoeveelheid leverage; vanuit beleggingsoptiek, maar ook vanuit regelgeving, is een leverage van maximaal 40% van het geïnvesteerde vermogen ideaal. Moving up the risk curve De omvangrijke kapitaalstroom die zijn weg zoek naar de vastgoedmarkt staat niet in verhouding tot de aanwezige investeringsmogelijkheden. De beleggingsdruk leidt niet alleen tot dalende aanvangsrendementen, maar ook tot een snel groeiende risicobereidheid: moving up the risk curve. Ook in Nederland voltrekken veranderingen zich in hoog tempo. Investeringskaders schoven aanvankelijk op van de beste plekken (prime) naar plekken die daar net buiten vielen (near prime). Maar inmiddels wordt ook voor meer risicovolle strategieën gekozen: verwerving van kwalitatief zeer goede gebouwen op minder goede locaties, gebouwen met korte huurcontracten of leegstand op de beste locaties 2. Andere voorbeelden zijn investeringen in achterstandswijken (gentrificatie), transformatie van verouderde kantoren en zelfs projectontwikkeling. Tegenover de hogere risico s staan over het algemeen beduidend hogere aanvangsrendementen. Die zorgen er bijvoor - beeld voor dat de Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief weer meer in trek is. In een aantal sectoren loopt de belangstelling van beleggers nog vooruit op het herstel van de reële economie. Ook winkels in Nederland staan weer volop in de belangstelling van beleggers, terwijl we daar in omzettermen pas aan het begin van het herstel staan. Voor bubblevorming is het 1 Idealiter niet meer dan 40%, anders verandert de karakteristiek van het vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. 2 De strategie wordt ook wel aangeduid als ABBA-strategie: A-gebouwen op B locaties en B-gebouwen op A-locaties. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 07/72

8 echter duidelijk nog te vroeg in Nederland. Wel moet worden gewaakt voor een al te risicovol en dus opportunistisch investeringsbeleid. Ondanks de gunstige conjunctuur en de ongekend grote belangstelling van beleggers, krijgen investeerders op de lange termijn met structurele veranderingen in de vraag naar vastgoed te maken. Delen van de vastgoedmarkten gaan hun functie uiteindelijk verliezen. Voor het bepalen van de winnaars en verliezers op de vastgoedmarkt blijft gedegen, toekomstgerichte research van groot belang. Om binnen verantwoorde risicokaders toch goede investeringen te kunnen doen, zijn kennis, durf en creativiteit nodig. Nederlandse woningmarkt profiteert van conjunctureel herstel De grote belangstelling van beleggers leidt in alle sectoren van de Nederlandse vastgoedmarkten tot daling van de aanvangsrendementen. Ook aan de gebruikszijde is sprake van herstel, met de woningmarkt voorop. De grotere economische zekerheid bij gezinnen heeft het aantal verhuisbewegingen doen toenemen, zowel in het koop- als het huursegment. Dit heeft gezorgd voor huurgroei en terugloop van leegstand. De conjunctuur versterkt hier de structurele trend. De aanhoudende groei van het aantal huishoudens en de sterke urbanisatie maken dat woningen in de stad zeer in trek zijn. Een groeiend aantal senioren kiest daarbij voor huur. Dat geldt ook voor jongeren. Zij willen flexibel zijn in hun werk en hun relatie, en daarmee in hun woning. Nieuwe hypotheekregels met betrekking tot een maximaal toegestane LTV drijven vooral starters richting huur. Zo vervult de huurmarkt steeds meer een sleutelfunctie op de woningmarkt. De vraag in dit segment zal de komende jaren alleen maar toenemen. Zorgelijk is de door ons voorziene vertraging in het aanbod. Nu al zijn er zeer weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar in de vrije sector. De nieuwbouwproductie in dit segment dreigt bovendien in te storten. Nu de markt voor koopwoningen herstelt, verleggen gemeenten en ontwikkelaars hun aandacht weer naar dit fiscaal gesubsidieerde segment. Maar wanneer gemeentes het belang van een goed functionerende woningmarkt serieus nemen, zullen zij een deel van het toekomstige aanbod aan bouwlocaties moeten reserveren voor middeldure huur (huurprijs tussen 700 en 1.000). In het verlengde van de verbeterde perspectieven, is ook de markt voor zorgvastgoed in gunstiger vaarwater gekomen. Nu er politieke duidelijkheid is over de organisatie van de zorg, staat niets de groei van dit segment meer in de weg. Huurmarkt heeft sleutelfunctie op de woningmarkt De winkelmarkt geeft een genuanceerder beeld te zien. Hier wordt geprofiteerd van het koopkrachtherstel. Zeker in woongerelateerde branches is sprake van sterke omzetstijgingen. Wat dat betreft zijn de perspectieven gunstig. Maar de conjuncturele opleving doet niets af aan de krachten die structureel in de winkelmarkt spelen. Gedreven door veranderingen in het consumentengedrag wordt gekozen voor schaalvergroting van winkels en winkelgebieden. Sociale media maken de sterkste winkelmerken sterker. En juist die sterke merken zijn met hun meest aantrekkelijke winkels in de grootste steden te vinden. Het gevolg is dat de consument voor een dagje winkelen steeds meer naar die steden uitwijkt, ten koste van retaillocaties in andere steden. Er zijn winnaars en verliezers. Schaalgrootte is daarbij niet het enige criterium; het gaat ook om sfeer, beleving en een aantrekkelijk winkelpalet. Opnieuw doen wij de oproep om Nederlandse binnensteden meer als een planmatig ontwikkeld winkelcentrum te managen. Op de kantorenmarkt tekent zich eveneens een tweedeling af. De structurele trends van daling van het ruimtegebruik per persoon en het terugbrengen van het aantal werkplekken leiden tot een forse daling van het aantal benodigde meters kantoorruimte in Nederland. Maar ook hier valt een onderscheid te maken tussen verliezers en winnaars. In het topsegment van de kantorenmarkt is het aantal kantoorlocaties maar zeer beperkt. Succes in de verhuur wordt bepaald door OV-bereikbaarheid (inmiddels belangrijker dan autobereikbaarheid), identiteit, uitstraling en het voorzieningenniveau in de omgeving. 08/72

9 Op de hypotheekmarkt groeit de rol van beleggers De markt voor woninghypotheken is een sterk concurrerende, maar voor vastgoedvermogensbeheerders toch zeer kansrijke markt. Ondanks de grote hoeveelheid hypotheekverstrekkers, zijn er nog maar weinig partijen zoals Syntrus Achmea Real Estate & Finance die namens pensioenfondsen in woninghypotheken investeren. Onze beleggingsportefeuille groeit jaarlijks met meer dan 1 miljard. Op de hypotheekmarkt zien we tegengestelde bewegingen. De grootbanken zijn wel actief, maar financieren al langere tijd minder hypotheken dan hun bestaande marktaandelen rechtvaardigen. Door hogere buffereisen en de druk om de bankbalansen terug te brengen, is het voor hen minder aantrekkelijk om zelf hypotheken op de balans te hebben. Nederlandse banken lijken zich dan ook te hebben neergelegd bij een slinkend marktaandeel. Maar door de aantrekkelijke rendement-risicoverhouding op Nederlandse hypotheken - de default op Nederlandse hypo - theken is bijzonder laag - staan nieuwe toetreders te dringen om een stukje van het marktaandeel over te nemen. De afgelopen periode waren dat onder meer Lloyds Bank, Maple Bank, Goldman Sachs en de Duitse Volksbank; stuk voor stuk met een buitenlandse funding. Als gevolg van de concurrentie tussen de partijen is de hypotheekrente fors gedaald. Vanwege de beperkte funding vanuit banken verwachten wij echter een bodem in het hypotheekrentetarief. Internationaal vooral Duitsland, Frankrijk, Engeland en Scandinavië interessant De search for yield is mondiaal. Internationaal kapitaal komt naar Nederland op zoek naar het schaarse beleggingsproduct en door die schaarste gaan Nederlandse investeerders weer op zoek in het buitenland. Uit onderzoek dat wij hebben verricht met betrekking tot Europa, blijkt dat naast Nederland vooral Duitsland, Frankrijk, Engeland en de Scandinavische landen interessant zijn. Door ook in deze landen te investeren, wordt de Sharpe-index van Nederlandse beleggingsportefeuilles verbeterd. Net als bij binnenlandse, moet ook bij buitenlandse investeringen de governancestructuur goed zijn: transparantie en control gecombineerd met een heldere strate gische focus en goede beleggingsresultaten. Ook is voldoende schaal nodig om de extra kosten van internationaal opereren te compenseren. Niet alleen is er meer kapitaal beschikbaar voor investeringen in woninghypotheken, ook de populariteit van het financieren van beleggingsportefeuilles neemt toe. Vooral buitenlandse beleggers lenen nu tegen spreads van minder dan 100 basispunten voor de beste portefeuilles. Hogere spreads zijn te behalen voor investeerders die meer risico s in hun financieringsportefeuille accepteren. Default op Nederlandse woninghypotheken is bijzonder laag Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 09/72

10

11 De Nederlandse woningmarkt

12 Outlook Nederlandse woningmarkt Afnemende beschikbaarheid in het core segment, toch volop kansen Waardegroei Grote steden Noordvleugel Overig Noordvleugel + + =/+ =/+ Grote steden Zuidvleugel Overig Zuidvleugel + + =/+ =/+ Midden-Nederland (as Amersfoort Stadsregio Arnhem Nijmegen) Brabantse Stedenrij Huurgroei Grote steden Noordvleugel Overig Noordvleugel =/+ =/+ =/+ =/+ Grote steden Zuidvleugel Overig Zuidvleugel =/+ =/+ =/+ =/+ Midden-Nederland (as Amersfoort Stadsregio Arnhem Nijmegen) Brabantse Stedenrij Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Focus op geliberaliseerd segment (vanaf 710) of in potentie te liberaliseren bestaande (corporatie)woningen. In centra van sterkste steden ruimte voor huurprijzen van tot Brede regionale focus: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio s. Moving up the risk -curve, ook transformatie kantoren, grotere projecten, gebiedsontwikkeling en investeren in gentrificatie (opwaardering wijk/stadsdeel) kunnen tot meerwaarde leiden. Inzetten op langjarige samenwerkingsverbanden met corporaties en gemeenten met balans tussen publiek belang en belang institutionele beleggers. 12/72

13 Investeringsklimaat De beleggersinteresse in de Nederlandse huur - woning markt blijft onverminderd groot. Het totale beleggingsvolume geeft nog altijd een stijgende lijn te zien en bedroeg in de eerste helft van 2015 circa 1,1 miljard. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Wij verwachten ook voor 2016 een aanhoudende interesse vanuit investeerders. Daarbij zien we een groeiende discrepantie tussen het taxatieniveau en het transactieniveau. Ondanks de grote interesse van (internationale) beleggers en de goede vooruitzichten, liggen de aanvangsrendementen in taxaties gemiddeld maar 20 basispunten lager dan vorig jaar. Dat is volgens ons niet houdbaar. Onder druk van zowel de markt als de lage rente zullen de aanvangsrendementen bij taxaties moeten gaan dalen. Het einde aan de daling van de aanvangsrendementen in de markt is daarbij nog niet in zicht. Bij langjarige waardestijgingen van 4% voor de sterkste delen van de woningmarkt horen in onze optiek ook aanvangsrendementen van 4%. De vraag is wanneer taxateurs dit niveau aandurven. Tot die tijd worden de fors verbeterde IPD-rendementen op de woningmarkt (halverwege ,2% op jaarbasis) vooral gestuwd door de hogere huurprijzen en de teruglopende leegstand. profiel is beperkt. Dat zorgt voor een verschuiving in de risicoacceptatie bij beleggers. Met de nodige kennis en creativiteit zijn er echter nog steeds marktsegmenten te vinden - ook binnen de G4 (de 4 grootste gemeenten) - waar woningen tegen aantrekkelijke rendementen kunnen worden aangekocht. Denk aan transformatie van kantoren, gebiedsontwikkeling of investeren in gentrificatie. Ook sociale huurwoningen die op korte termijn te liberaliseren zijn, kunnen interessant zijn. Door de groeiende belangstelling van beleggers is de concurrentie voor de verwerving van nieuwe woningen opnieuw toegenomen. De beschikbaarheid van beleggingsmogelijkheden met een core Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse woningmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Risicopremie Totaal rendement All Property Totaal rendement NL All Property Bruto aanvangsrendement 10 jaars rente % Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 13/72

14 SWOT-analyse Nederlandse woningmarkt Strengths Core en unleveraged profiel Nederlandse woningbeleggingen. Vergrijzing en urbanisatie zorgen voor extra vraag naar huurwoningen in de steden. Historisch relatief hoog niveau aanvangsrendementen; daling aanvangsrendementen betekent dat waarde bestaande huurwoningen stijgt. Opportunities Het kunnen bijdragen aan grootschalige woningprojecten in stedelijke (her)ontwikkeling. Urbanisatie en nieuwe leefstijl y-generatie (voornamelijk eenpersoonshuishoudens) zorgen voor extra vraag in steden. Weaknesses Lagere grondprijzen voor huurwoningen door fiscale subsidie op koopwoningen. Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd huursegment met grote invloed op marktcondities geliberaliseerd huursegment. Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en toekomstige vraag; te veel eengezinswoningen in snel vergrijzende buitenwijken. Threats Schaarste aan nieuwe courante woningbeleggingen. Geïndexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op lange termijn boven het markthuurplafond uitkomen en bij mutatie kunnen leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect). Lagere aanvangsrendementen maken alternatieve acquisitie-lijnen haalbaar, bijvoorbeeld transformatie, gentrificatie of investeren in op termijn te liberaliseren sociale huurwoningen. 14/72

15 Gebruikersmarkt Zowel op de geliberaliseerde huurmarkt als op de koopmarkt zijn de perspectieven verbeterd. Door de toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen daalt de leegstand en stijgen de huurprijzen. De stijging van de huurprijzen wordt deels veroorzaakt door de maatregelen van de minister voor het gereguleerde segment. De inkomensafhankelijke huurverhoging vergroot de ruimte voor huur - verhoging van middeldure huurwoningen in de geliberaliseerde huurmarkt. Tegelijkertijd zorgt het beleid gericht op het tegengaan van scheefwonen voor een groeiende vraag naar geliberaliseerde huurwoningen. Deze ontwikkeling is zichtbaar in onze portefeuille; veel projecten zijn al voor oplevering volledig verhuurd. waard zijn dan koopwoningen. Dat vertaalt zich in veel lagere grondprijzen voor huur. Wil een gemeente woningbouw aanjagen, dan is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor huurwoningen een must. Ook zullen er meer strategische samenwerkingsverbanden tussen institutionele beleggers, gemeenten en woningcorporaties moeten komen. Ook de sterk herstellende koopmarkt zorgt voor gunstige perspectieven voor de belegger. Immers, de koopprijzenstijging leidt tot hogere leegwaarden voor vrijesectorhuurwoningen. Tekende het herstel zich aanvankelijk vooral in Amsterdam en Utrecht af, inmiddels is dit het landelijke beeld. Onze verwachting is dat de stijging de komende jaren doorzet, wat kan leiden tot een ongezonde, gespannen woningmarkt in de grotere steden. Het herstel van de koopwoningenmarkt heeft beleggingstechnisch als keerzijde dat gemeenten en projectontwikkelaars vaker voor projecten met koopwoningen kiezen. De fiscale subsidie van koopwoningen in de vorm van hypotheekrenteaftrek leidt ertoe dat huurwoningen 10-15% minder Figuur 2 Aantallen Nieuwbouw huur- en koopwoningen en woningprijzen Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Nieuwbouw van koopwoningen (l.a.) Nieuwbouw van huurwoningen (l.a.) Prijzen koopwoningen (r.a.) aantallen Euro Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 15/72

16 Trends Trend 1 Demografie & Urbanisatie Er is sprake van een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name 75-plussers. Dit gaat gepaard met snel toenemende urbanisatie: 75% van het groeiende aantal huishoudens komt terecht in de 27 grootste gemeenten van Nederland. 33% daarvan komt zelfs in de G4 terecht. Wanneer een stad de groei niet kan bijhouden, zet de beweging zich voort richting omliggende steden. Trend 2 Hervormingen woningmarkt Het doelgroepenbeleid van woningcorporaties, waarbij in de verhuur de focus op de lage inkomens wordt gelegd, leidt tot een toename van de vraag naar huurwoningen in de geliberaliseerde huursector. Ook de strengere financieringseisen die aan koop worden gesteld, maken dat starters vaak eerst voor huur kiezen. Nu is het aanbod voor starters nog beperkt, maar wij sluiten niet uit dat private verhuurders op termijn ook in het goedkope segment huurwoningen kunnen aanbieden, zonder dat zij daarbij te maken hebben met de voor corporaties geldende restricties. Wij zien het door minister Blok in 2015 geïntroduceerde verschil in toegestane huurverhoging tussen corporaties en private verhuurders als een eerste voorzichtige aanzet hiertoe. Trend 3 Technologie Technologische ontwikkelingen maken dat mensen langer zelfstandig (thuis) kunnen leven en wonen. Ook draagt voortschrijdende technologie ertoe bij dat de gemiddelde reistijd kleiner wordt. Het stedelijk gebied wordt daarmee groter. De beleggingsfocus op de G4 kan daarom worden verbreed naar de omliggende stedelijke centra. Ondertussen zorgen ontwikkelingen in de bouw - productie - denk aan 3D-printen - voor nieuwe producten/partijen op de bouwmarkt. Dat kan leiden tot lagere productiekosten, waardoor wonen goedkoper wordt, en tot een nog betere afstemming van het aanbod op de wensen van individuele huurders. Trend 4 Van Core beleggingsprofiel naar value add en opportunistic De Nederlandse woningbeleggingen hebben een heel duidelijk core profiel. De woningmarkt is stabiel, unleveraged, klein in vergelijking met de potentiele vraag en overzichtelijk. De economie is sterk en stabiel. Hierdoor past beleggen in Nederlandse woningen goed in het nftk (nieuw Financieel Toetsingskader) en blijft het segment aantrekkelijk voor Nederlandse en buitenlandse investeerders. Door de beperkte beschikbaarheid zien we echter dat beleggers hun profiel verbreden. Project ontwikkeling, inzetten op transformatie en investeren in kwetsbare wijken die zich nog moeten ontwikkelen (gentrificatie) horen daarbij. Het risicoprofiel van dergelijke investeringen verschuift van core naar value add en soms zelfs opportunistic. Sommige beleggers oriënteren zich op de Duitse woningmarkt; de core beleggingen daar zijn een uitstekend alternatief. Trend 5 Duurzaamheid Nieuwbouwwoningen worden steeds duurzamer. Oplossingen worden niet alleen gezocht in isolatie, maar ook steeds meer in lokale energie. EPC0, Nul op de meter, energieneutraal: stuk voor stuk labels die aangeven dat het energieverbruik in woningen fors is afgenomen. In bestaande bouw zijn de concepten echter nog niet rendabel. Op een hoger schaalniveau zien we de heropleving van het thema duurzaamheid terug in ambities met betrekking tot de duurzame stad, evenals in de herontdekking van het belang van de openbare ruimte. 16/72

17 Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens Bovengrens Grote steden Noordvleugel 4,00% 5,00% Overig Noordvleugel 4,50% 5,00% Grote steden Zuidvleugel 4,75% 5,25% Overig Zuidvleugel 5,00% 5,50% Midden-Nederland (as Amersfoort Stadsregio Arnhem Nijmegen) 4,75% 5,25% Brabantse Stedenrij 4,75% 5,25% Toelichting aanvangsrendement Ten opzichte van vorig jaar zijn de bruto-aanvangsrendementen (BAR) zoals we die voor volgend jaar verwachten voor de woningmarkt, fors aangescherpt. Deze aanscherping sluit aan op het transactieniveau, dat weer voortvloeit uit de grote in de markt verwachte waardestijging. In vergelijking met de beste internationale woningmarkten ligt het verwachte niveau van het aanvangsrendement nog altijd bijna een procentpunt hoger. Binnen Nederland zal de waardestijging en daarmee dus ook het aanvangsrendement duidelijke regionale verschillen te zien geven. Door het herstel van de koopwoningmarkt en de aanhoudende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers staan de aanvangsrendementen evenwel voor alle delen van de woningmarkt onder druk. Ook buiten de grote steden verwachten wij dus waardestijgingen. Alleen aan de randen van Nederland zullen die heel beperkt blijven. Figuur 3 Consumentenvertrouwen en verkoopprijs woningen Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddelde verkoopprijs (l.a.) Consumentenvertrouwen (r.a.) Euro % Q2-40 Toelichting economie De economie is in een positieve spiraal beland. Het herstel op de woningmarkt draagt bij aan consumentenvertrouwen, dat op zijn beurt bijdraagt aan vertrouwen in de woningmarkt. Een afnemende werkloosheid betekent een grotere baanzekerheid en zorgt voor rust. Dat de woningprijzen in de meeste regio s nog altijd laag zijn, is goed voor de betaalbaarheid, net als de nog altijd lage hypotheekrente. Hoewel onvoor - spelbaar lijkt het herstel nu maar moeilijk verstoorbaar. Zelfs voor de beperkingen van de NHG-drempel en de verlaging van de maximaal toegestane LTV (loan-to-value) lijkt de woningmarkt ongevoelig. Omdat het ook op fiscaal gebied redelijk rustig lijkt te zijn, verwachten wij voor 2016 een verder herstel van de woningmarkt. Doordat een deel van de inhaalvraag, aankopen van woningen door mensen die door de crisis hun verhuizing hadden uitgesteld, zal de kracht achter de prijsstijging wel weer afvlakken. Voor de beste woningmarkten geldt echter dat het prijsniveau in 2016 dat van voor de crisis zal inhalen. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 17/72

18 Beleggingskansen Vrije sector huurwoningen per gemeente Verwachte waardestijging en woningvraag heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei stabiel stabiel tot daling geen data Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Wonen 18/72

19 Advies beleggingsstrategie De vooruitzichten voor de beleggingsmarkt van woningen zijn uitstekend. Tegelijkertijd zien we dat de concurrentie voor het verwerven van nieuwe beleggershuurwoningen groter is dan een paar jaar geleden. De populariteit van deze assetclass zal de komende jaren aanhouden. De beschikbaarheid van beleggingsobjecten is daarmee weer een item geworden. Deze beschikbaarheid is verder onder druk komen te staan nu gemeenten en projectontwikkelaars een deel van de woningprojecten niet meer in de huur, maar in de koop aanbieden. Geholpen door de fiscale subsidie in de vorm van hypotheekrenteaftrek, leveren koopwoningen 10-15% meer op. De grotere concurrentie vertaalt zich direct in lagere prijzen. Er moet zeer scherp worden ingekocht. Beleggers zullen daarbij kennis en creativiteit moeten inzetten om aan voldoende product met goede looptijdrendementen te komen. Dat betekent dat niet alleen op de meest krachtige steden in de Noordvleugel van de Randstad kan worden ingezet, maar dat de investeringsstrategie moet worden verbreed naar stedelijke regio s waar relatief hogere aanvangsrendementen een relatief beperkte waardestijging compenseren. Er zullen meer risico s moeten worden gelopen; dat is onvermijdelijk. Naast de al eerder genoemde transformatie en het investeren in zich ontwikkelende wijken (gentrificatie) zullen er strategische allianties met gemeenten en woningcorporaties moeten worden gevormd. Dat is nodig om het aantal woningbeleggingen van afgelopen jaren zeker te stellen. Het belang van de stad en die van de Institutionele beleggers gaan hier overigens hand in hand. In ruil voor een duurzaam langetermijnrendement zorgen wij als belegger voor afnamezekerheid op lange termijn; indien noodzakelijk ook op grotere schaal, waardoor wij met zoet het gemeentelijk zuur kunnen compenseren. Een voorbeeld hiervan is Project 1012 in Amsterdam. In ruil voor inves teringen in dit kwetsbare deel van Amsterdam onderhandelen wij over het verkrijgen van ontwikkelrechten op een andere locatie. Een andere optie om aan productie te komen, is het opkopen van bestaande woningen van corporaties. Hiervan valt op korte termijn overigens maar een beperkt volume te verwachten. Naast woningen in het geliberaliseerde segment in het bezit van corporaties zijn de nog te liberaliseren woningen interessant. In ieder geval zijn dit de woningen die qua puntenaantal of huurniveau nu al tot deze categorie horen. Op lange termijn verwachten wij dat investeerders ook goedkopere woningen, bijvoorbeeld voor studenten en starters, kunnen kopen, zonder dat die woningen door hun beperkte oppervlakte automatisch in het geliberaliseerde segment vallen. Hier is echter wel een beleidswijziging voor nodig. Ondanks het positieve sentiment verandert op de woningmarkt niet alles in goud bij aanraking van beleggers. Er worden regelmatig portefeuilles aangeboden die in het geheel niet aan de eisen van institutionele beleggers voldoen. Op korte termijn kan dan wel aan de beleggingsdruk worden voldaan, op lange termijn zullen deze beleggingen minder positief uitvallen. Een strategische beleggings scope is daarom onmisbaar. Wij zien hier kansen op de as Amersfoort Stadsregio en in Arnhem Nijmegen, de Brabantse Stedenrij, de provinciehoofdsteden en de gemeenten rondom de grote steden in de Randstad. Belangrijke rand - voorwaarden bij elke woningbelegging zijn een hoogwaardig voorzieningenniveau en kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving. Zeker in grotere projecten moet de belegger daarom ook zelf invloed op de omgeving kunnen uitoefenen. Gelet op het herstel van de woningmarkt/ontwikkelingsmarkt en de groeiende behoefte aan vrijesectorhuurwoningen, kunnen steeds vaker grotere projecten (meer dan 100 woningen) worden aangekocht. Er is een brede vraag. In de eerste plaats zijn er zowel jongere als oudere eenpersoonshuishoudens die willen huren in het segment van 710 tot 850. Daarnaast is in algemene zin een grote behoefte aan grotere huurwoningen in het prijssegment van 710 tot Boven de is het buiten de centra van grote steden zaak om selectief te beleggen. Binnen die centra laten huurniveaus tussen de tot zich gemakkelijker halen. Bij het te verkopen deel van de portefeuille zal het in algemene zin vooral gaan om oudere woningen (>20 jaar) die niet meer in de strategische kaders passen (licht- en donkerblauw gemeenten in de kaart). Toch zullen afwegingen altijd per project worden gemaakt, het portefeuilleplan van de klant staat voorop. Op lange termijn verwachten wij dat energiezuinigheid van woningen steeds belangrijker wordt. Bestaandewoningen met een hoog verbruik concurreren immers steeds vaker met energieneutrale nieuwbouw. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 19/72

20

21 De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

22 Outlook Nederlandse zorgvastgoedmarkt Kwaliteit als kernwaarde en onderscheidend vermogen in de zorg Waardegroei Zorgwoningen Intramuraal zorgvastgoed + + =/+ =/+ Eerste- en anderhalvelijns zorgcentra Huurgroei Zorgwoningen Intramuraal zorgvastgoed Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij. Intramuraal zorgvastgoed met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder en gemakkelijk alternatief aanwendbaar vastgoed. Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra in een toekomstbestendig verzorgingsgebied met huisartsen en apothekers als basis. Specialistische klinieken en behandelcentra op locaties met een goede alternatieve aanwendbaarheid. Het combineren van zorgfuncties draagt bij aan een sterk en toekomstbestendig zorgconcept. Zorgwoningen in het middeldure ( 700 tot 1.000) tot dure segment (tot kale huur) in centra binnensteden. Focus op objecten met OV- en winkelvoorzieningen in directe omgeving. 22/72

23 Investeringsklimaat Dankzij demografische ontwikkelingen is de potentiële investeringsmarkt voor toekomstbestendige zorgconcepten zeer groot. Omdat corporaties en banken steeds minder investeren en financieren in zorgvastgoed, zijn institutionele beleggers steeds logischer samenwerkingspartners. Dit uit zich in stijgende investeringsvolumes in met name woongerelateerde zorgproducten. Vanwege de grote vergelijkbaarheid benaderen de aanvangsrendementen de niveaus van reguliere woonproducten. Voor meer specifiek zorgvastgoed dat door intramurale instellingen, specialistische klinieken of eerstelijnsfuncties wordt gehuurd, zijn de langjarige exploitatievooruitzichten goed. De aanvangsrendementen en risicopremies op deze producten zijn nog relatief hoog en zullen als gevolg van groeiende belangstelling naar verwachting dalen de komende jaren. Het goede investeringsklimaat voor zorgvastgoed wordt versterkt door de duidelijke politieke en beleidsmatige kaders. De ingezette beleidslijn van meer marktwerking, decentralisering van geneeskundige zorg en meer zorg aan huis om mensen langer thuis te laten wonen, wordt breed gedragen. Beleggers kunnen hierop inspelen door te investeren in zorgvastgoed dat fit for the future is. Het is daarbij belangrijk om niet-particuliere huurders van zorgvastgoed te toetsen op heldere businesscases, gedegen financieel beleid, een goede vastgoedstrategie en het leveren van kwaliteit van zorg om ook in de toekomst een gezond klantenbasis te behouden. Figuur 1 Groei van gezondheidscentra en praktijken groter dan groei individuele eerstelijnsfuncties (index, 2008 = 100) Bron: Cegedim, ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gezondheidscentra Tandartsenpraktijken Tandartsen Verloskundigenpraktijken Verloskundigen Fysiotherapeutenpraktijken Fysiotherapeuten Huisartsenpraktijken Huisartsen Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 23/72

24 SWOT-analyse Nederlandse zorgvastgoedmarkt Strengths Demografische groei met grote toename van het aantal ouderen op zoek naar zorg en geschikte woningen. Politieke duidelijkheid over (her)structurering langdurige zorg en decentralisering eerste- en tweedelijnszorg. Langdurige contracten met financieel sterke zorginstellingen en curatieve praktijken mogelijk. Weaknesses Beperkte omvang institutionele zorgmarkt met weinig historische cijfers over beleggingskarakteristieken. Ouderen zijn weinig verhuisgeneigd en vallen na pensionering vaak terug in inkomen. De flexibiliteit en marktwerking in de zorg wordt beperkt door de positie van de zorgkantoren die verantwoordelijk zijn voor de zorgtoewijzing. Opportunities Aantrekkelijke investeringen mogelijk door ruim aanbod en beperkte vraag van beleggers en terugtredende corporaties. Grote vervangingsvraag op komst aan verouderd bestaand zorgvastgoed en nietgeschikte woningen. Eerste- en anderhalvelijnsfuncties krijgen grotere rol in de zorg en zijn op zoek naar clustering in gezondheidscentra. Threats Zorgwereld en beleggerswereld zijn vanwege gebrekkige kennis nog geen natuurlijke samenwerkingspartners. Zorginstellingen met financiële problemen en invoerings-problematiek Wlz zorgen voor slecht imago zorgvastgoed. Toetsing van zorg op kwaliteit maakt toekomstige zorgtoewijzing en daarmee de vraag naar vastgoed voor zorginstellingen onzekerder. 24/72

25 Gebruikersmarkt De toekomstige vraag naar geschikte zorgwoningen is groot (figuur 2). De kwaliteit van het vastgoed is belangrijk voor de gebruikers. Ouderen zijn vaak pas verhuisgeneigd wanneer echte zorg noodzakelijk is. Een woning waar zorg aan huis kan worden geleverd, moet daarom niet alleen in de zorg behoefte voorzien, maar moet bovenal een prettige woning in een kwalitatief hoogwaardige woon - omgeving zijn. Steeds vaker staan woonvormen in de belangstelling die niet het stereotype beeld van een seniorenwoning uitstralen, maar waar zorg wel aanwezig is of geleverd kan worden. Het ontvangen van zorg aan huis is overigens niet voor iedereen gewenst. Met het ver dwijnen van de verzorgingstehuizen is namelijk ook de sociale en maat - schappelijke functie daarvan komen te vervallen. Bij ouderen en licht-zorgbehoevenden kan in veel gevallen wel degelijk behoefte bestaan aan een ontmoetingsplek. Het intramurale verpleeghuis zou een deel van deze sociale functie kunnen integreren in vernieuwende zorgvastgoedconcepten. Ook de eerste- en anderhalvelijnsfuncties, die steeds vaker met elkaar clusteren, kunnen worden gekoppeld aan woon- of verpleegvormen. Als nieuw ontmoetingspunt van de wijk kan zorgvastgoed uitstekend worden gecombineerd met winkels die dagelijkse producten verkopen. Mini-supermarkten in zorgcentra bestaan bijvoorbeeld al geruime tijd. Door de toenemende focus op kwaliteit en de keuzevrijheid die zorg behoevenden hierin krijgen, neemt de concurrentie tussen zorgverleners verder toe. Figuur 2 Vraag naar woningen in verzorgingstehuizen, intramurale woningen en zorgwoningen (Nederland, prognose, aantallen) Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Zorgwoning met 24-u zorg in complex aanwezig Beschut Wonen / verzorgingstehuis (ZZP 1-4) Intramurale woningen (ZZP 9-10) Intramurale woningen (ZZP 5-9) Zorgwoning geschikt voor zorg / zorg in nabijheid (r.a.) aantallen aantallen Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 25/72

26 Trends Trend 1 Demografie & Vergrijzing In de komende 25 jaar groeit Nederland met 1 miljoen inwoners. De potentieel zorgbehoevende leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder neemt met 1,8 miljoen personen toe. Met name de groep 75-plussers groeit met 1,3 miljoen zeer sterk. Ook voor ouderen zijn de stedelijke regio s de meest interessante woonlocaties. Trend 2 Decentralisering Onder invloed van overheidsbeleid en wensen van de consument wordt zorg steeds decentraler geleverd. Specialistische zorg verhuist van ziekenhuis naar klinieken en gezondheidscentra. Nazorg verhuist naar zorghotels en de eigen woonomgeving. Lichte zorg wordt daarnaast zoveel mogelijk thuis geleverd. Trend 3 Technologie (e-health) Verbeterende technologie in de zorg maakt het mogelijk dat er meer mogelijkheden tot preventieve, effectievere en kortere behandelingen zullen zijn. Daarnaast kan zorg met behulp van technologie steeds meer thuis worden geleverd. Het streven naar kostenreductie in de zorg zal door gebruik van technologie verder toenemen. Trend 4 Professionalisering en hogere kwaliteit van zorg Voor dienstverleners en zorginstellingen blijft zorg core-business, maar de organisatie rondom de zorg wordt steeds marktgerichter en professioneler. Daarnaast moet de kwaliteit van zorg omhoog omdat aanbieders meer met elkaar gaan concurreren. Vastgoed is aanvullend op het totale dienstverleningspakket en speelt daarom een steeds belangrijkere rol in de totale klanttevredenheid. Trend 5 Grotere belangstelling voor zorgvastgoed De richting waarin de zorg zich beweegt en de kansen die er zijn om in toekomstbestendig zorgvastgoed te investeren, zullen in toenemende mate investeerders aantrekken. Gevoed door een overvloed aan kapitaal en beschikbaarheid van betere producten zullen investeringsvolumes in zorgvastgoed de komende jaren stijgen, terwijl de rendementen dalen. 26/72

27 Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens Bovengrens Zorgwoningen 4,00% 5,50% Intramuraal zorgvastgoed 5,50% 7,25% Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra (gezondheidscentra) 6,50% 7,75% Toelichting Zorgvastgoed geniet toenemende belangstelling, ook als is de vraag vanuit institutionele beleggers in absolute zin nog beperkt. Veel animo is er inmiddels voor zorgwoningen of levensloopbestendige woningen. Aanvangsrendementen daarvan zijn vergelijkbaar met reguliere woningen. Voor de overige typen zorgvastgoed is de investeringsmarkt nog klein, maar niet minder kansrijk. Er zijn aantrekkelijke directe rendementen te realiseren. Bij intramuraal zorgvastgoed is een zorginstelling de huurder van kleinere zorgwoningen voor mensen die zwaardere zorg nodig hebben (ZZP4+). De bandbreedte van aanvangsrendementen voor intramuraal zorgvastgoed loopt uiteen van 5,5% tot 7,25%. Voor eerste- en anderhalvelijnszorgcentra hanteren we een bandbreedte van 6,5% tot 7,75%. De onderkant van de bandbreedte is van toepassing op centraal gelegen, moderne gezondheidscentra met huisartsen en apothekers als dragers van het zorgconcept. De komende jaren verwachten wij dat een toenemende interesse voor een daling van de aanvangsrendementen op zorgvastgoed zorgt. Economie/financiën Figuur 3 S-ratio en DSCR Zorginstellingen 2013 (n = 876) Bron: Ministerie VWS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Toelichting economie/financiën In figuur 3 wordt het korte-termijnvermogen van zorginstellingen om aan rente en aflossingen te voldoen afgezet tegen het langetermijnvermogen. Op deze manier ontstaat een beeld van de financiële situatie van zorginstellingen. Zorginstellingen hebben bij de transitie in de langdurige zorg namelijk al geruime tijd met ingrijpende veranderingen te kampen. Het scheiden van wonen en zorg en de veranderende bekostiging zijn voorbeelden hiervan. Het analyseren van de financiële situatie leert ons hoe een zorginstelling heeft ingespeeld op de veranderingen in de zorg. Ook leert het ons welke buffers en mogelijkheden ze richting de toekomst hebben. Ondanks dat de perceptie vaak anders is, blijkt dat maar liefst 48% van de zorg - instellingen er financieel zeer goed voorstaat. Voor 32% geldt dat er twijfels zijn en voor 20% is het financiële beeld somber. Voor de toekomst zal het beeld er naar verwachting in grote lijnen hetzelfde uitzien. Een gezonde financiële positie en de kwaliteit van de zorg en de onderliggende businesscase blijven van groot belang voor een toekomstbestendige exploitatie van de individuele zorginstelling. Dat is waar instellingen op worden beoordeeld in de analyse. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 27/72

28 Beleggingskansen vrije sector zorgwoningen per gemeente Verwachte waardestijging en vraag naar zorgwoningen heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei stabiel stabiel tot daling geen data Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Zorgwoningen 28/72

29 Advies beleggingsstrategie De geografische ligging is een belangrijke factor in het waardevast kunnen investeren in zorgvastgoed. Uit analyse blijkt wat de kansrijke gebieden in Nederland zijn op het gebied van demografie, inkomen- en waardeontwikkeling. De kansenkaart laat zien in welke gemeentes de kans op waardestijging en positieve huurontwikkelingen van zorgvastgoed volgens ons het grootst is. Daar is voldoende absolute vraag vanuit de consument. Niet alleen de totale bevolking neemt er toe, maar vooral de groep 65-plussers. Daarnaast is de inkomensontwikkeling van mensen van 65 jaar en ouder hoog genoeg om zelfstandige woonruimte in het middeldure segment te huren. De geografische benadering is van toepassing op alle typen zorgvastgoed. Hierbij geldt dat voor intramurale zorg en eerstelijnsgezondheidscentra de inkomens -component niet van toepassing is. Het beleidsmatig scheiden van wonen en zorg, waarbij lichtzorgbehoevenden voortaan in hun eigen huisvesting moeten voorzien, zorgt voor een verwatering van het onderscheid met reguliere woningen. Qua beleggingskarakteristieken vertonen zorgwoningen grote gelijkenis met reguliere woningen. Om onderscheidend te investeren, zijn andere typen zorgvastgoed een goed en aantrekkelijk alternatief. Niet alleen zijn de aanvangsrendementen en risicopremies hoog, ook de onzeker - heden die de zorgmarkt zo lang hebben gekenmerkt zijn gaandeweg verdwenen. Zo bieden intramurale zorgcomplexen met zorginstellingen als huurder een aantrekkelijke langjarige huurstroom. De aanwezige zorgvraag vormt hier de solide basis. Wanneer het vastgoed goed gelegen en alternatief aanwendbaar is, levert een aantrekkelijke exit yield interessante looptijdrendementen op. veel ziekenhuizen onzeker. Enerzijds vindt er een concentratieslag plaats richting academische en topklinische ziekenhuizen, anderzijds worden functies van meer algemene ziekenhuizen gedecen - trali seerd naar anderhalvelijnsgezondheidscentra. Dit proces zal zich nog jaren voortzetten. Specialistische klinieken of zelfstandige behandelcentra met een goede reputatie en onderscheidend vermogen kunnen vanuit investeringsperspectief interessant zijn: zij hebben al een gevestigde positie die alleen maar verder versterkt kan worden. Vanuit risicoperspectief blijft de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie belangrijk. Omdat de zorgmarkt in al haar geledingen steeds professioneler en competitiever wordt en zorgconsumenten in de toekomst meer te kiezen hebben, zijn kwaliteit en onderscheidend vermogen van groot belang. Bij het investeren zal voldoende aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de uitvoerende en hurende zorgpartner. Zonder kwaliteit kan de zorgvraag afnemen, en uiteindelijk dus ook de omzet. Het vastgoedaanbod vormt een belangrijke kwaliteitspijler voor de zorgaanbieder. Op grond van de goede marktperspectieven, de afgenomen onzekerheden en de aantrekkelijke prijzen geloven wij dat dit voor institutionele beleggers een uitermate interessant instapmoment in zorgvastgoed is. Voor eerstelijnsfuncties zien we een vergelijkbaar perspectief. Steeds vaker concentreren deze functies zich in gezondheidscentra die vervolgens worden aangevuld met bijvoorbeeld diagnostische functies uit de tweede lijn. Wij verwachten dat in vergrijzende wijken het gezondheidscentrum steeds meer een punt van ontmoeting gaat worden. Er zijn aantrekkelijke proposities denkbaar wanneer bestaande wijkwinkelcentra en gezondheidscentra met elkaar integreren. Ook voor intramuraal vastgoed en zorgwoningen geldt dat de mix met andere functies bijdraagt aan de integratie van zorgvastgoed in de stedelijke omgeving. Daardoor krijgen zij niet langer een specifiek zorgstempel. Binnen de curesector blijft, in tegenstelling tot de eerstelijnszorg, het investeringsperspectief van Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 29/72