Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Transcriptie

1 Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Nederlandse vermogende families vormen de investeringspartners Doelgroep young professionals 1

2 Twee perspectieven als aanleiding GAT in de huurmarkt EUR 700 tot EUR huur per maand Vrije sector huur beperkt aandeel Oorzaak: enige segment zonder subsidie Maandhuur Vrije sector Nieuw segment Vrije sector Sociale huursector huurprijzen gereguleerd Koopmarkt Vrije sector Sociale huur

3 Opgedroogde kapitaalstromen Koopmarkt Hypotheekschuld geëxplodeerd tot EUR 650 mrd (1995 EUR 250 mrd) Herweging riskpositie van hypotheekportefeuilles binnen banken Afbouw hypotheekrente aftrek Bottom line: Minder lenen en hogere maandlast (naast rente ook aflossing) Sociale huursector (Corporaties) Financiering geen probleem als gevolg van waarde bezit en staatsgegarandeerd lenen Ook herweging riskpositie van financiële positie corporaties Strikte scheiding sociale taak en vrije sector (ook wat betreft financieren) Geen vrije kasstroom voor investeringen (verhuurdersheffing) Bottom line: Minder ruimte tot lenen en beperkte ruimte uit vrije kasstroom 3

4 Opgedroogde kapitaalstromen Vrije huursector (projectontwikkelaars) Financiering realisatie nieuwbouw grotendeels met bankvermogen Doorstoot naar pensioenfondsen vormde garantie voor banken Herweging risk projectontwikkeling banken meer kapitaal aanhouden Nieuwe initiatieven vergen een veel hogere inbreng eigen vermogen (niet aanwezig) Bottom line: Minder lenen en groter vermogensbeslag Opgedroogde kapitaalstromen leiden tot opdrogen bouwstroom Initiatiefnemers moeten meer eigen kapitaal meebrengen Eigen kapitaal schaars goed in ontwikkelings- en bouwmarkt Risk hoger -> Rendement hoger -> Koopsom lager Druk op de realisatiekolom inclusief grondmarkt Opgedroogde kapitaalstromen leiden tot verschuiving van koop naar huur 4

5 Aanpak Wonam Nieuwbouw huurwoningen onder eigen regie voor eigen bezit Start vanuit beleggersperspectief Belegger schuift omhoog in de realisatiekolom Vanaf start realisatie inbreng eigen vermogen beleggers Geen doorstootrisico realiseert voor eigen belegging Beleggers: Nederlandse vermogende families 5

6 Stroomschema Vermogensdomein Rendement & Rente domein wonam investeerder eigen vermogen Waarde ontwikkeling koopmarkt beleggingsmarkt bank vreemd vermogen Direct rendement op eigen vermogen rendementseis (investeerder) Realisatiefase geen investering in winst / zelfrealisatie Investeringsdomein Rente op vreemd vermogen Exploitatiefase Exploitatie domein geeiste risico opslag (bank) basis rentevoet (ECB / markt) overig rente bouwer kosten bouwen Bruto huurinkomsten regelgeving (huurprijzen) woonbudget (onder druk) gemeente grondbedrijf kosten grond Exploitatiekosten t = 0 (start bouw) t = 2 (oplevering) bij jaarlijkse canonbetaling erfpacht gemeente in de rol van bank (afhankelijk voorwaarden)

7 Nederlands privaat vermogen Type A Vermogen overgedragen van generatie op generatie Type B Nieuw vermogen voornamelijk door verkoop onderneming Ondernemend karakter Vermogensbehoud staat boven vermogensgroei 2008 keerpunt in risicoperceptie Overdracht vermogen belangrijk onderwerp (babyboom generatie) Keuze tussen vele beleggingsmogelijkheden Beleggen in huurwoningen beperkt op de radar 7

8 Aandachtspunten Onbekend maakt niet gelijk bemind Doorloopsnelheid van groot belang In verleden maakte waardegroei vertraging veelal meer dan goed Model Wonam gebaat bij zo kort mogelijke periode tussen initiatief en start verhuur Behoefte aan bouwrijpe kavels en voortvarende processen Realisme in grondprijzen, huurprijzen en rendementen Grote inbreng eigen vermogen Direct rendement DE rendementsbron Indirect rendement onzeker Oude tijden herleven echt niet meer - niet wachten maar actie in denken en doen geboden 8

9 DNA Samenbrengen van partijen met als doelstelling het realiseren van nieuwe betaalbare huurwoningen voor de jonge middengroepen door een efficiënte financiering en organisatie van het realisatieproces en het beheer. Duurzame kwaliteit, maatschappelijke betrokkenheid en solide rendement in onderlinge samenhang versterkend laten werken. Een lange termijn investeringshorizon denkt niet in korte termijn, het rendement is juist gebaat bij gebouw- en omgevingskwaliteit en de instandhouding daarvan. 9

10 Carolyn van Duijvendijk-Koster Robert Kohsiek Wonam B.V. Keizersgracht CW Amsterdam